【正文】 南京仙林大學城項目 —— 書香生活的先行者 目 錄 一、市場部分 …………………………3 （ 1）政策導讀 （ 2）區(qū)域板塊 （ 3）競爭樓盤 二、項目定位 …………………………40 （ 1）項目分析 （ 2）市場定位 （ 3）目標客戶 三 、 企劃包裝 ………………………… 54 （ 1） 賣點羅列 （ 2） 總精神 四 、 媒介推廣 ……………………… 57 （ 1） 企劃策略 （ 2） 推廣方向 （ 3） 策略推導 （ 4） 推廣階段 （ 5） 品牌活動 五 、 形象表現(xiàn) ……………………… 71 （ 1） LOGO表現(xiàn) （ 2） VI系統(tǒng)表現(xiàn) （ 3） 秀稿表現(xiàn) DIRECTORY Part 1 市 場 部 分 政策導讀 | 區(qū)域板塊 | 競爭樓盤 政策導讀 POLICY 法規(guī) 內(nèi)容 發(fā)布單位 實施時間 影響 《國務院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知》 土地閑置滿兩年、依法應當無償收回的，堅決無償收回，重新安排使用；土地閑置滿一年不滿兩年的，按出讓或劃撥土地價款的 20%征收土地閑置費。 國務院辦公廳 對于囤積土地的企業(yè)有一定影響 上調(diào)人民幣存款準備金率 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 央行 繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 《住宅專項維修資金管理辦法》 未按本辦法規(guī)定交存首期住宅專項維修資金的，開發(fā)建設單位或公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。 國家建設部、財政部 規(guī)范住宅市場。 《土地調(diào)查條例》 條例詳細規(guī)定：土地利用現(xiàn)狀及變化情況、土地權(quán)屬及變化情況、土地的所有權(quán)和使用權(quán)狀況；土地的自然條件、社會經(jīng)濟條件。每十年進行一次全國土地調(diào)查；每年進行土地變更調(diào)查。 國務院辦公廳 亂占土地企業(yè)有一定影響 上調(diào)人民幣存款準備金率 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 民幣存款準備金率升至 ％的新高點。 央行 繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 上調(diào)人民幣存款準備金率 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 民幣存款準備金率升至 16％的新高點。 央行 繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 上調(diào)人民幣存款準備金率 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 民幣存款準備金率升至 ％的新高點。 央行 繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 上調(diào)人民幣存款準備金率 上調(diào)存款類金融機構(gòu)人民幣存款準備金率 民幣存款準備金率升至 17％的新高點。 央行 繼續(xù)加強銀行體系流動性管理，抑制貨幣信貸過快增長。 《房屋登記辦法》 房屋所有人只要持相關(guān)證明、交納相關(guān)費用，就可在房屋所在地的登記部門進行登記。 住房和城鄉(xiāng)建 設部 預告登記可防開發(fā)商一房兩賣 ? 預期 2023年南京房地產(chǎn)市場增幅將有所趨緩；根據(jù)新政，土地閑置時間過長，支出費用將大大增加，房地產(chǎn)項目開發(fā)時，應考慮相關(guān)因素。 ? 南京市住房公積金貸款調(diào)整，萬元以上樓盤“解禁”，可以公積金貸款；還清公積金貸款后，可第二次貸款； 2月 18日起，南京市公積金貸款上限將從 15萬元/人上調(diào)到 20萬元 /人。公積金政策重大利好的出臺，意在暖市。 ? 08年南京住房上市量將達 1120萬平米，計劃供應土地總量為 700萬平米，經(jīng)適房總竣工約 240萬平米，主城供地的重點在棲霞和建鄴。 ? 08年南京提出了“雙限房”的概念。雙限房主要是指限戶型、限價格， “雙限房”的住宅供應重點仍在江寧、江北等。 政策結(jié)論 ? 2023年的政策主要以落實前期政策及信貸政策為主； ? 而且從宏觀調(diào)控步驟看 ,國家未來還會對房產(chǎn)市場進行持續(xù)調(diào)整 ,達到健康有序的發(fā)展結(jié)構(gòu)。 南京概況 南京是中國重要的綜合性工業(yè)生產(chǎn)基地。南京的電子、化工生產(chǎn)能力在國內(nèi)城市中居第二位，車輛制造規(guī)模居第三位，機械制造業(yè)的技術(shù)、規(guī)模居國內(nèi)領先地位，家用電器業(yè)、建材工業(yè)也都具有較大規(guī)模。 南京是華東地區(qū)重要的交通、通訊樞紐，建立了全方位、立體化、大運量的交通運輸網(wǎng)絡，鐵路、公路、水運、空運、管道五種運輸方式齊全，擁有現(xiàn)代化的通訊體系。 南京是全國四大科研教育中心城市之一，是全國重要的高教、科研基地，擁有一批國內(nèi)一流的高校和科研機構(gòu)。 被國家 9個部委列為中國投資硬環(huán)境 “四十優(yōu)”城市之一。先后被評為中國城市綜合實力“五十強”第五名、國家園林城市、中國優(yōu)秀旅游城市、全國科技興市先進城市、全國雙擁模范城市、全國城市環(huán)境綜合整治 10佳城市、全國科技進步先進城市、國家環(huán)境保護和國家衛(wèi)生城市等稱號。 宏觀市場 POLICY ? 從 2023年到 2023年連續(xù) 8年實現(xiàn)國內(nèi)生產(chǎn)總值年均增長率超過 13%； ? 2023年，全市生產(chǎn)總值完成 億元，同比去年增長 %； ? 根據(jù)《南京市十一五綱要》，十一五期間全市年均經(jīng)濟增長率預期為 %以上，預計到 2023年全市生產(chǎn)總值達到 RMB5000億元， GDP接近735億美元。 2023 年 2 0 0 7 年南京 G D P 對比圖050010001500202325003000350040000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %G D P 1 0 7 3 . 5 2 1 2 3 1 . 7 7 1400 1 7 0 7 . 2 1 2 0 8 8 . 4 6 2 4 4 9 . 4 7 2 8 3 1 . 3 7 3 3 3 3 . 7 7增加速度 1 3 . 1 0 % 1 4 . 7 0 % 1 3 . 7 0 % 2 1 . 9 0 % 2 2 . 3 0 % 1 7 . 2 0 % 1 5 . 6 0 % 1 7 . 7 0 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023億元POLICY 宏觀市場 ? 南京目前人均 GDP超過 元，用于居住、交通、娛樂等方面的消費支出將快速增加； ? 2023年以來，人均 GDP規(guī)模加速擴大， 8年中規(guī)模 3次邁上新臺階，繼 2023年、 2023年總量突破 2萬元、 3萬元關(guān)口后， 2023年又突破 4萬元大關(guān)，達 44972元，比2023年人均 GDP擴大了 ； ? 8年來人均 GDP年均遞增 10%，到2023年南京已實現(xiàn)人均 GDP比2023翻一番的目標，人均 GDP翻兩番目標進程已完成一半。 2023 年 2 0 0 7 年南京人均 G D P 對比圖050001000015000202302500030000350004000045000500000 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %人均 G D P 17460 19602 21807 26081 31256 35510 39376 44972增加率 1 1 . 2 0 % 1 2 . 3 0 % 1 1 . 2 0 % 1 9 . 6 0 % 1 9 . 8 0 % 1 3 . 6 0 % 1 0 . 9 0 % 1 4 . 2 0 %2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023POLICY 宏觀市場 城東板塊 江北板塊 塊江寧板塊 城中板塊 城北板塊 河西板塊 城南板塊 ?南京根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)分為 7個板塊，分別為“江寧板塊”、“江北板塊”、“城北板塊”、“城中板塊”、 “城東板塊”、 “城南板塊”和 “河西板塊” 。 ?從板塊支撐來看， “江寧板塊”、 “城北板塊”、“城中板塊”、 “城南板塊”和 “河西板塊”為城區(qū)板塊，生活氛圍及相應的生活設施配套完善，交通方便，一直是南京人購房的首選 。 ?“城東板塊”及“江北板塊”為新開發(fā)板塊，相應著樓價也比城區(qū)板塊優(yōu)惠許多，城東板塊有在建的二號線及滬寧城際列車站點的利好消息，江北板塊在價格上的優(yōu)勢和過江費優(yōu)惠30%，吸引著眾多目光。 POLICY 宏觀市場 南京市 2023 年上半年各板塊供應、成交套數(shù)對比圖0202340006000800010000120231400016000180000%5%10%15%20%25%30%35%40%45%供應套數(shù) 3539 3525 1737 2436 5810 6536 15651成交套數(shù) 1009 1592 1842 1287 3674 7227 8769供應比例 9% 8 . 9 0 % 4 . 7 0 % 6 . 2 0 % 1 4 . 8 0 % 1 6 . 6 0 % 3 9 . 8 0 %成交比例 3 . 9 0 % 6% 7 . 2 0 % 5% 15% 2 8 . 4 0 % 3 4 . 5 0 %城中板塊 城東板塊 城南板塊 城北板塊 河西板塊 江寧板塊 江北板塊?南京市上半年總成交面積達到 269萬平方米，成交套數(shù)達到 。 ?從右圖可看出，無論從供應還是成交來看，江北板塊都排在各板塊前列，總體超過總供應、總成交的三成以上 。 ?往年的成交冠軍江寧板塊，今年的表現(xiàn)尚可，供應將近二成，而成交將近達到三成 。 ?棲霞區(qū)所屬的城東板塊，供應和成交均不到全市總成交、供應的一成。 POLICY 宏觀市場 2023年與 2023年上半年成交套數(shù) ? 07年 16月，住宅成交套數(shù)達到46051套，月平均成交 7675套， 08年 16月，住宅成交套數(shù)達到 21932套，月平均成交套數(shù) 3655套，同比下降 %； ? 今年 2月創(chuàng)出成交新低后，在傳統(tǒng)旺季 ； ? 從今年 6月 5日的全年最高點 654套一路顛到 6月 29日的 195套，然后隨著月底單盤爆發(fā)一下子沖到 574套，給接下來的 7月留下了無限懸念。 南京市2 0 0 7 年1 6 月與2 0 0 8 年1 6 月成交套數(shù)對比圖0202340006000800010000120231月 2月 3月 4月 5月 6月2 0 0 7 年成交套數(shù) 2 0 0 8 年成交套數(shù)POLICY 宏觀市場 南京市 2023 年上半年成交面積、成交套數(shù)對比圖010000020230030000040000050000060000070000