20xx重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告(已修改)
2024-09-21 03:39 本頁(yè)面
【正文】 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 1 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 目的：本次 定位 目的在于研究公司意向性地塊 所處 城市地位和板塊未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)、 微觀環(huán)境及現(xiàn)有在售項(xiàng)目特征，從而發(fā)現(xiàn) 地塊所在區(qū)域在城市整體發(fā)展過(guò)程中的地位及機(jī)會(huì)；研究 地塊所處區(qū)域微觀市場(chǎng)現(xiàn)狀、發(fā)展動(dòng)態(tài)及趨勢(shì)， 通過(guò)抽樣對(duì)比得出在售項(xiàng)目去化率、價(jià)格波動(dòng)等數(shù)據(jù)，并 審視地塊周邊潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手發(fā)展， 為取得地塊的可行性和經(jīng)濟(jì)性提供依據(jù)。 第一部分：市場(chǎng)分析與客戶定位 一、城市及片區(qū)房地產(chǎn)供求狀況 重慶房地產(chǎn)市場(chǎng)簡(jiǎn)述 土地成交分析 2 0 1 0 年上半年重慶主城各區(qū)成交價(jià)格情況05001000150020202500300035004000渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū)沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū)高新區(qū) 經(jīng)開區(qū)北部高新園 北部經(jīng)開園渝北區(qū) 巴南區(qū) 北碚區(qū)地面均價(jià)( 萬(wàn)元/ 畝)樓面價(jià)( 元/ m 2 )2020 年 2 0 1 0 年上半年重慶主城區(qū)土地成交價(jià)格對(duì)比圖160170180190200210220230100015002020地面均價(jià)（萬(wàn)元 / 畝） 2 2 2 . 9 5 2 0 7 . 7 0 1 8 7 . 2 7 樓面均價(jià)（元 / ㎡） 1461 1522 1587 2020 年上半年 2020 年下半年 2020 年上半年重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 2 從 2020年半年度數(shù)據(jù)可以看出，即從 09年土地成交的樓面均價(jià)持續(xù)上升，土地成交市場(chǎng)回暖，但是 2020年上半年成交地面均價(jià) /畝，低于 09年下半年數(shù)據(jù)，呈現(xiàn)持續(xù)回落趨勢(shì)。 供應(yīng)房型特征 2 0 0 9 年 2 0 1 0 年上半年重慶主城各區(qū)樓面價(jià)對(duì)比圖0100020203000400050006000渝中區(qū) 江北區(qū) 南岸區(qū)沙坪壩區(qū) 九龍坡區(qū) 大渡口區(qū)高新區(qū) 經(jīng)開區(qū)北部高新園 北部經(jīng)開園渝北區(qū) 巴南區(qū) 北碚區(qū)2 0 0 9 年上半年2 0 0 9 年下半年2 0 1 0 年下半年2 0 1 0 年上半年重慶主城各區(qū)地面均價(jià)情況0 200 400 600 800 1000渝中區(qū)江北區(qū)南岸區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)高新區(qū)經(jīng)開區(qū)北部高新園北部經(jīng)開園渝北區(qū)巴南區(qū)北碚區(qū)萬(wàn)/ 畝重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 3 面積段 90㎡以下 90110㎡ 110140㎡ 120200㎡ 200250㎡ 250㎡以上 250萬(wàn)以上 存銷比 高端市場(chǎng)保持穩(wěn)定，競(jìng)爭(zhēng)壓力相對(duì)較小。后市放量平穩(wěn)，整體競(jìng)爭(zhēng)激烈成度與 08年相當(dāng)。 保利高爾夫花園、龍湖悠山郡 、協(xié)信阿卡迪亞、緹香小鎮(zhèn)、協(xié)信彩云湖、棕櫚泉國(guó)際花園 130250萬(wàn) 存銷比 大戶型產(chǎn)品 08 上半年市場(chǎng)放量較少，以洋房頂?shù)诪橹?，下半年大量?jīng)濟(jì)型聯(lián)排沖擊市場(chǎng)，搶占市場(chǎng)份額， 09年整體競(jìng)爭(zhēng)比較激烈。 綠地翠谷、復(fù)地別院、十里藍(lán)山、橡樹瀾灣、東原香山、龍湖花千樹 80130萬(wàn) 存銷比 舒適型產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)激烈，江景房 08年成交慘淡，價(jià)格大幅下跌。品牌洋房市場(chǎng)份額上升。預(yù)計(jì) 09年市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)將更加激烈。 龍湖春森彼岸、江與城、悠山庭院、金科十年城、陽(yáng)光 100國(guó)際新城、協(xié)信天驕城、復(fù)地別院、奧林匹克花招商江灣城 2020 年上半年主城各區(qū)新增物業(yè)各房型供應(yīng)體量比例圖三房%獨(dú)立別墅%一房%雙拼別墅%洋房%疊加別墅%四房%聯(lián)排別墅%五房%兩房%類獨(dú)棟別墅%單配%重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 4 4080萬(wàn) 存銷比 魯能新城、康德國(guó)會(huì)山、奧利匹克花園 龍湖酈江、富力現(xiàn)代廣場(chǎng) 東方雅郡、金科云湖天都、融匯國(guó)際溫泉城、金科 10年城、華潤(rùn)二十四城、國(guó)際社區(qū) 改善型第一居所產(chǎn)品市場(chǎng)份額 10 年持續(xù)減少，整體需求被壓制。目前庫(kù)存最大，但有有品質(zhì)產(chǎn)品的庫(kù)存不高。隨著市場(chǎng)回暖，首改的機(jī)會(huì)將產(chǎn)生。 3340萬(wàn) 長(zhǎng)安錦繡城 、亞太商谷、融匯半島、康德國(guó)會(huì)山、魯能星城、奧園康城 小戶型產(chǎn)品仍將以中心城區(qū)為主，供求比略有上升，存銷比不大，整體競(jìng)爭(zhēng)激烈程度將與 08年持平。由于價(jià)格下降，首置產(chǎn)品成交有向中心城區(qū)聚集趨勢(shì)。 09年將受到保障性住房影響。 033萬(wàn) 存銷比 總價(jià)段 90㎡以下 90110㎡ 110140㎡ 120200㎡ 200250㎡ 250㎡以上 ? 市場(chǎng)總體供應(yīng)結(jié)構(gòu)以中小戶型為主 2020年上半年主城各區(qū)的房型供應(yīng)仍以兩房、三房為主，供應(yīng)體量分別占總體量的 %和 %，單配及一房供應(yīng)體量占總量的 %和 %，中小戶型供應(yīng)比例占 90%以上，四房及以上戶型比列約為 10%，市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)較合理。 ? 中小戶型面積緊湊，大戶型面積增大，居住舒適度提高 從各房型主要供應(yīng)面積區(qū)間來(lái)看，中小戶型面積緊湊，單配主力產(chǎn)品面積區(qū)間 3040平方米；一房主力產(chǎn)品面積區(qū)間 4050 平方米；兩房主力產(chǎn)品面積區(qū)間 6070 平方米；三房主力面積區(qū)間則在 90110 平方米之間。在房?jī)r(jià)高位運(yùn)行的市場(chǎng)環(huán)境下，通過(guò)收緊戶型面積，合理控制總價(jià)，是當(dāng)前市場(chǎng)發(fā)展的一大趨勢(shì)。 四房、五房主力產(chǎn)品面積區(qū)間分別在 120 平方米以上和 180 平方米以上，在同房型中所占比例分別為 %和 %，主要是花園洋房產(chǎn)品的供應(yīng)較多。 另外，別墅類產(chǎn)品面積區(qū)間也較為緊湊，疊加別墅主力產(chǎn)品面積區(qū)間在 140平方米以下，聯(lián)排別墅主力產(chǎn)品區(qū)間在 170240 平方米之間；獨(dú)立別墅供應(yīng)面積則主要集中在 300400平方米之間。 物業(yè)形態(tài)及裝修特征 重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 5 ? 別墅、躍層戶型供應(yīng)有所增加 2020 年上半年主城各區(qū)的新增物業(yè)形態(tài)仍以平層物業(yè)為主；躍層戶型有所增加。新增物業(yè)中的躍層所占比例有所增加，主要由于仁安龍城國(guó)際、云天錦繡前程、萬(wàn)友七季城、東方明珠、同景國(guó)際城邁上組團(tuán)等多個(gè)項(xiàng)目躍層小戶的供應(yīng)；別墅主要集中在萬(wàn)科渝園、慶隆南山高爾夫、逸翠莊園、龍湖東橋郡等項(xiàng)目的多次集中放量，同時(shí)精裝修房源開始明顯增加。 客群需求 首置首改為主要客戶，改善型需求增長(zhǎng)明顯 重慶市場(chǎng)正處于二次置業(yè)初期，改善性居住客戶逐步提升，這部分客戶以追求品質(zhì)與舒適度為主，市場(chǎng)三房需求增加，未來(lái)這部分需求將逐步擴(kuò)大。但同時(shí)，受房?jī)r(jià)攀升影響，總價(jià)日益形成對(duì)購(gòu)房者預(yù)算的剛性約束，在滿足功能性的前提下，住宅設(shè)計(jì)經(jīng)濟(jì)化趨勢(shì)不可逆轉(zhuǎn)，面積更為緊湊。 2020 年上半年不同空間結(jié)構(gòu)及裝修情況對(duì)比圖01000020200300004000050000件050000010000001500000202000025000003000000350000040000004500000平方米件數(shù) 1184 43102 4502 12 3259體量 2 6 2 3 5 4 . 0 6 3846735. 5 4 1 0 4 6 3 . 1 2 2 4 1 1 . 9 4 2 4 1 5 5 7 . 9 2別墅清水 平層清水 平層裝修 躍層裝修 躍層清水重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告 6 數(shù)據(jù)表明，從 2020年到 2020年上半年，市場(chǎng)成交戶型中，一室戶型的成交比例略有上升，三室客戶需求較快增長(zhǎng)，成交比例上升了 。 價(jià)格區(qū)間分析 20202020年 上半年新增物業(yè)價(jià)格走勢(shì)圖615756124653010002020300040005000600070002 0 0 9 年上半年 2 0 0 9 年下半年 2 0 1 0 年上半年元/ 平方米重慶大學(xué)城項(xiàng)目定位報(bào)告
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