【正文】 鄧發(fā)大學(xué)城項(xiàng)目營(yíng)銷報(bào)告 2 第一篇：市場(chǎng) 提報(bào)思路 第二篇：定位 第三篇：形象 第四篇：營(yíng)銷 3 第一章 市場(chǎng)研究分析 房地產(chǎn)市場(chǎng)分析 1. 2. 宏觀經(jīng)濟(jì)發(fā)展 4 PART 1—— 宏觀發(fā)展分析 PART 2—— 經(jīng)濟(jì)發(fā)展走勢(shì) PART 3—— 產(chǎn)業(yè)發(fā)展解讀 PART 4—— 政策導(dǎo)向解析 天津宏觀發(fā)展篇 5 ? 環(huán)渤海都市圈平臺(tái)下的天津 “ 首都地區(qū)”概念代替“京津冀”，打造 “一軸三帶”新型空間結(jié)構(gòu)： ?“一軸”：以京、津兩大城市為核心的京津走廊為樞軸； ?“三帶”：以環(huán)渤海灣為新興發(fā)展帶、以山前城鎮(zhèn)密集地區(qū)為傳統(tǒng)發(fā)展帶、以環(huán)京津燕山和太行山區(qū)為生態(tài)文化發(fā)展帶； 區(qū)域一體化是環(huán)渤海都市圈必然的發(fā)展方向，天津市依托經(jīng)濟(jì)中心的戰(zhàn)略地位和北方第一大港的資源優(yōu)勢(shì)，在京津一體化發(fā)展的時(shí)代背景下，必將成為繼北京之后的另一世界級(jí)城市； 天津必將成為環(huán)渤海都市圈又一顆璀璨的新星 發(fā)展占位 /經(jīng)濟(jì)發(fā)展 /產(chǎn)業(yè)發(fā)展 /政策導(dǎo)向 6 ? 2022年我國(guó)城市化率已達(dá) 50%，處于加速發(fā)展階段，未來(lái)人口還會(huì)繼續(xù)增長(zhǎng) ? 目前世界城市化率已經(jīng)超過(guò) 50%，發(fā)達(dá)國(guó)家的城市化率一般都在 80%以上。2030年，中國(guó)城市化率將達(dá)到 65％以上，城市人口達(dá) 10億人左右。 中國(guó)人口的高速增長(zhǎng)所帶來(lái)的旺盛需求也會(huì)使高通脹持續(xù)下去 城市化率變動(dòng)趨勢(shì) ? 不斷增長(zhǎng)的人口及城市化率的提高是影響中國(guó)“高通脹”的核心內(nèi)在因素 China 50% 中國(guó)人口及城市化的快速發(fā)展是導(dǎo)致中國(guó)“高通脹”持續(xù)約 10年左右的時(shí)間的重要因素 。 在全國(guó)城市化發(fā)展的大環(huán)境下，天津城市化速度顯著加快 城市地位的升級(jí)及大京津一體化的拉動(dòng)，天津城市發(fā)展逐漸進(jìn)入加速期； 發(fā)展占位 /經(jīng)濟(jì)發(fā)展 /產(chǎn)業(yè)發(fā)展 /政策導(dǎo)向 ? 全國(guó)視野下的城市化進(jìn)程 7 ?！鞍恕笔菄?guó)家基本政策層面的核心要?jiǎng)?wù)，從 GDP的走勢(shì)曲線來(lái)看，整體經(jīng)濟(jì)形勢(shì)依然是好的。通過(guò)對(duì)基本經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的研究可以看到，歷史性受挫之后，經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇將主要依賴于刺激固定資產(chǎn)投資，房地產(chǎn)是其中的重要環(huán)節(jié)； GDP總量增長(zhǎng)依然強(qiáng)勁 人均 GDP持續(xù)走高 宏觀經(jīng)濟(jì)面運(yùn)行良好，保 “ 八 ” 政策利于地產(chǎn)發(fā)展 發(fā)展占位 /經(jīng)濟(jì)發(fā)展 /產(chǎn)業(yè)發(fā)展 /政策導(dǎo)向 ? 城市化經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng) 8 固定資產(chǎn)額增長(zhǎng)強(qiáng)勁，增長(zhǎng)率出現(xiàn)下滑 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額增長(zhǎng)依舊強(qiáng)勁 發(fā)展占位 /經(jīng)濟(jì)發(fā)展 /產(chǎn)業(yè)發(fā)展 /政策導(dǎo)向 ? 城市化地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)走勢(shì) 穩(wěn)固固定資產(chǎn)投資額增長(zhǎng)率，其重點(diǎn)加大優(yōu)勢(shì)工業(yè)、新農(nóng)村建設(shè)、現(xiàn)代服務(wù)業(yè)等十大領(lǐng)域的固定資產(chǎn)投入，通過(guò)領(lǐng)域內(nèi) 863個(gè)重點(diǎn)項(xiàng)目的建設(shè)，帶動(dòng)本市經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展 ；其中房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資高位增長(zhǎng)，為其墊底優(yōu)良基礎(chǔ)； 城建指標(biāo)保持基本面穩(wěn)定發(fā)展，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年走高 9 ?大力發(fā)展以第二產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)的第三產(chǎn)業(yè) ?產(chǎn)業(yè)園區(qū)遍地開(kāi)花，帶動(dòng)本地經(jīng)濟(jì) 天津開(kāi)發(fā)區(qū)： ?天津市主要包括津南開(kāi)發(fā)區(qū)、 西青開(kāi)發(fā)區(qū) 、東麗開(kāi)發(fā)區(qū)、天津塘沽國(guó)家海洋高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、武清開(kāi)發(fā)區(qū)、寧河經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、靜海開(kāi)發(fā)區(qū)等十多個(gè)開(kāi)發(fā)區(qū)。 支柱產(chǎn)業(yè)： ?第二產(chǎn)業(yè) 石油和海洋化工、汽車和裝備制造、現(xiàn)代冶金等及其他高新技術(shù)產(chǎn)業(yè) ?第三產(chǎn)業(yè) 現(xiàn)代服務(wù)業(yè)，重點(diǎn)發(fā)展金融服務(wù)和現(xiàn)代物流業(yè) 第二產(chǎn)業(yè)： ?天津第二產(chǎn)業(yè)比例較大，發(fā)展速度較快， 08年工業(yè)增加值鎖定 4000億，增速全國(guó)第二 產(chǎn)業(yè)移民需求基礎(chǔ)將大力拉動(dòng)本地商品房第一居住需求 華苑產(chǎn) 業(yè)園區(qū) 武清開(kāi) 發(fā)區(qū) 中新生 態(tài)城 西青開(kāi) 發(fā)區(qū) 發(fā)展占位 /經(jīng)濟(jì)發(fā)展 /產(chǎn)業(yè)發(fā)展 /政策導(dǎo)向 ? 產(chǎn)業(yè)發(fā)展拉動(dòng)力 10 政府調(diào)控，導(dǎo)向性政策調(diào)控進(jìn)入新的市場(chǎng)階段 第一季度 ?1月 3日：四大國(guó)有銀行宣布，只要 2022年 10月 27日前執(zhí)行基準(zhǔn)利率 、無(wú)不良信用記錄的優(yōu)質(zhì)客戶，原則上都可以申請(qǐng)七折優(yōu)惠利率。 ?1月 9日：住房與城鄉(xiāng)建設(shè)部部長(zhǎng)姜偉新做了題為 《 落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，做好今年住房和城鄉(xiāng)建設(shè)工作 》 的講話，要求住房與城鄉(xiāng)建設(shè)系統(tǒng)在 2022年要做好 9個(gè)方面的工作。 第二季度 第三季度 ?4月 24日：住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、監(jiān)察部治理房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域違規(guī)變更規(guī)劃、調(diào)整容積率問(wèn)題專項(xiàng)工作電視電話會(huì)議在京召開(kāi)。 ?5月 25日：最高人民法院公布了 《 關(guān)于審理建筑物區(qū)分所有權(quán)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解 釋 》 和 《 關(guān)于審理物業(yè)服務(wù)糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問(wèn)題的解釋 》 。 ?5月 27日：國(guó)務(wù)院發(fā)布的 《 關(guān)于調(diào)整固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的通知 》 中明確，保障性住房和普通商品住房項(xiàng)目的最低資本金比例為 20%，其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的最低資本金比例為 30%。 ?6月 10日：國(guó)土資源部強(qiáng)調(diào)， “ 小產(chǎn)權(quán)房 ” 是違法建筑，它違反土地管理法律，違反城鄉(xiāng)規(guī)劃、建設(shè)管理的法律，違反相關(guān)政策，各地要嚴(yán)格依法查處存在的 “ 小產(chǎn)權(quán)房 ” 等違法用地、違法建筑行為。 第四季度 ?12月 7日：中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出 “ 增加普通商品住房供給，支持居民自住和改善性購(gòu)房需求 ” 。 ?12月 9日：國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議決定將個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由 2年恢復(fù)到 5年。 ?12月 14日：國(guó)務(wù)院召開(kāi)常務(wù)會(huì)議，明確提出遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲的勢(shì)頭。增加普通商品住房的有效供給，繼續(xù)支持居民自住和改善型住房消費(fèi)，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管，繼續(xù)大規(guī)模推進(jìn)保障性安居工程建設(shè)。 ?12月 17日：五部委出臺(tái) 《 進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知 》 ，明確開(kāi)發(fā)商以后拿地時(shí)， “ 分期繳納全部土地出讓價(jià)款期限原則上不得超過(guò)一年，特殊項(xiàng)目可以約定在兩年內(nèi)全部繳清，首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的 50%” 。 ?9月 10日： 國(guó)土資源部下發(fā) 《 關(guān)于嚴(yán)格建設(shè)用地管理 促進(jìn)批而未用土地利用的通知 》 ，要求確保已批建設(shè)用地及時(shí)形成供地條件，保障擴(kuò)內(nèi)需、保增長(zhǎng)、調(diào)結(jié)構(gòu)用地的供應(yīng)。 回暖 暴漲 泡沫 調(diào)控 發(fā)展占位 /經(jīng)濟(jì)發(fā)展 /產(chǎn)業(yè)發(fā)展 /政策導(dǎo)向 ? 09年政策變動(dòng) 11 ?市場(chǎng)多變，連續(xù)調(diào)控，政策傾向性 “ 求穩(wěn) ” 方向發(fā)展 2022年底，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)連續(xù)四次調(diào)控，而較為敏感的貨幣政策和財(cái)政政策未作出相應(yīng)調(diào)整 ，為 2022年整體市場(chǎng)的判斷埋下 “ 玄機(jī) ” 。 2022年房地產(chǎn)發(fā)展將會(huì)是在保持穩(wěn)定發(fā)展基礎(chǔ)上，調(diào)控上漲過(guò)快的房?jī)r(jià)的主趨勢(shì)。 趨勢(shì)一 四條調(diào)控措施的相繼出臺(tái)，對(duì)控制目前的高房?jī)r(jià)將會(huì)起到一定作用，但調(diào)控并未結(jié)束，隨后一些政策還將繼續(xù)出臺(tái)， “ 比如土地出讓制度的完善 ” 等 趨勢(shì)二 明年的房地產(chǎn)市場(chǎng)，預(yù)計(jì)上半年貸款仍將相對(duì)寬松，只要房貸方面不出更嚴(yán)格政策，商品房成交量或許不會(huì)受到太大影響 趨勢(shì)四 國(guó)家將會(huì)推出更多的保障性住房，以應(yīng)對(duì)目前高速增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)，緩解中低收入家庭住房問(wèn)題 趨勢(shì)三 買地首付提高到 50%將對(duì)開(kāi)發(fā)商的資金鏈形成壓力 ,遏制部分炒地、囤地行為，預(yù)計(jì)明年“地王”將逐漸減少 穩(wěn) 發(fā)展占位 /經(jīng)濟(jì)發(fā)展 /產(chǎn)業(yè)發(fā)展 /政策導(dǎo)向 12 城市占位 經(jīng)濟(jì)運(yùn)營(yíng) 產(chǎn)業(yè)拉動(dòng) 發(fā)展動(dòng)因 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈、中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)第三極 大北京區(qū)域發(fā)展主軸中戰(zhàn)略 重點(diǎn)城市 高位提速縮小與一線城市間差距 經(jīng)濟(jì)發(fā)展基本面 向好 ，投資環(huán)境 穩(wěn)定 amp。 amp。 發(fā)展動(dòng)因已經(jīng)成為現(xiàn)實(shí)動(dòng)力，進(jìn)入城市建設(shè)加速期 天津城市發(fā)展將更具發(fā)展?jié)摿εc持續(xù)動(dòng)力 今天的天津 明天的天津 發(fā)展結(jié)果 天津宏觀發(fā)展篇小結(jié) 政策導(dǎo)向 amp。 優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，升級(jí)轉(zhuǎn)變拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)人口購(gòu)買力促進(jìn) 產(chǎn)業(yè)移民住房需求 以地產(chǎn)市場(chǎng)為動(dòng)力，引導(dǎo)經(jīng)濟(jì)再增長(zhǎng) 抑制投資需求，引導(dǎo)消費(fèi)為主導(dǎo)市場(chǎng) 13 PART 1—— 整體市場(chǎng)情況 PART 2—— 西青區(qū)市場(chǎng)情況 PART 3—— 2022年市場(chǎng)導(dǎo)向 天津地產(chǎn)市場(chǎng)篇 14 ?土地市場(chǎng)整體概述 成交各類用地： 433宗； 規(guī)劃總建筑面積： 成交總金額： 成交住宅類用地： 51宗； 2022年 成交各類用地： 697宗； 規(guī)劃總建筑面積： 成交總金額： 成交住宅類用地： 98宗； 2022年 09年土地市場(chǎng)拿地趨勢(shì)強(qiáng)勁，成交用地的規(guī)劃總建筑面積 已達(dá) 08年全年的水平的 ；工業(yè)類用地為主力，住宅類用地比重占到 %，土地市場(chǎng)的活躍使得未來(lái)的商品房供應(yīng)有了保障 整體市場(chǎng) /西青區(qū)市場(chǎng) /2022年市場(chǎng)導(dǎo)向 15 ?09年土地市場(chǎng)用途細(xì)分 0 9 年土地出讓面積細(xì)分工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)55%其它3%商業(yè)用地7%純居住用地13%居住和商業(yè)綜合用地22%純居住用地 居住和商業(yè)綜合用地 商業(yè)用地 工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ) 其它0 9 年土地市場(chǎng)規(guī)劃總建面細(xì)分工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ)41%商業(yè)用地9%居住和商業(yè)綜合用地33%純居住用地14%其它3%純居住用地 居住和商業(yè)綜合用地 商業(yè)用地 工業(yè)倉(cāng)儲(chǔ) 其它從 09年成交的土地來(lái)看，居住及居住綜合類用地占到了 35%，環(huán)比 08年擴(kuò)大了 15個(gè)百分點(diǎn) 。同時(shí)二者的規(guī)劃 總建筑面積更是占到了全部用地面積的 46%，由此我們可以 預(yù)見(jiàn) 2022年天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供應(yīng)潛力巨大 整體市場(chǎng) /西青區(qū)市場(chǎng) /2022年市場(chǎng)導(dǎo)向 16 0 9 年土地成交區(qū)域細(xì)分0100020223000出讓面積（萬(wàn)㎡） 規(guī)劃總建面（萬(wàn)㎡）出讓面積（萬(wàn)㎡） 58 2065 1507 1544 規(guī)劃總建面（萬(wàn)㎡） 245 2187 2114 1471 市內(nèi)六區(qū) 環(huán)城四區(qū) 濱海新區(qū) 遠(yuǎn)郊五縣市區(qū)土地稀缺， 環(huán)城四區(qū)和濱海新區(qū) 是土地市場(chǎng)的主戰(zhàn)場(chǎng) 環(huán)城四區(qū)依托優(yōu)越的地理位臵和交通呈現(xiàn)出很強(qiáng)的發(fā)展勢(shì)頭，濱海新區(qū)則依托 政策優(yōu)勢(shì)和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢(shì)成為天津市的另一個(gè)核心。 整體市場(chǎng) /西青區(qū)市場(chǎng) /2022年市場(chǎng)導(dǎo)向 ?09年土地市場(chǎng)成交區(qū)域細(xì)分 17 09年 112月各區(qū)域土地成交價(jià)格走勢(shì)： ?中心城區(qū)： 09年以來(lái)中心城區(qū)價(jià)格震蕩上升，年末重新降至 2500元； ?環(huán)城四區(qū)： 區(qū)域地價(jià)以用地性質(zhì)比例不同而起伏較大，居住類高比重成交成為單價(jià)高幅度拉升主因； ?濱海新區(qū)： 上半年土地較為平穩(wěn)，下半年起伏較大， 12月價(jià)格跳升至 1900元以上； ?遠(yuǎn)郊區(qū)縣： 09全年價(jià)格基本平穩(wěn)， 6月、 10月因商業(yè)及居住類用地量多而提升了整體價(jià)格，遠(yuǎn)郊基本以工 業(yè)用地為主力； 0 9 年1 1 2 月各區(qū)域土地成交價(jià)格走勢(shì)圖020224000中心城區(qū) 0 0 2399 2713 1501 3310 2289 3593 3282 4789 3501 2554 環(huán)城四區(qū) 499 838 515 1377 626 402 1120 1617 1681 1507 1216 511 濱海新區(qū) 333 307 307 543 561 346 936 995 1312 1062 973 1953 遠(yuǎn)郊五縣 812 483 280 335 560 1060 416 510 496 1006 565 437 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月整體市場(chǎng) /西青區(qū)市場(chǎng) /2022年市場(chǎng)導(dǎo)向 ?09年土地市場(chǎng)成交價(jià)格細(xì)分 18 整體市場(chǎng) /西青區(qū)市場(chǎng) /2022年市場(chǎng)導(dǎo)向 ?一級(jí)市場(chǎng)總結(jié) 體 量 09年一級(jí)市場(chǎng)活躍度較高，成交總量為近三年最高 地 性 各類土地成交中，居住類及商住綜合用地明顯增加 區(qū) 域 集濱海和環(huán)城為主，二者將是未來(lái)房地發(fā)展的熱點(diǎn)區(qū)域 價(jià) 格 中心城區(qū)價(jià)格由于供應(yīng)的稀缺而不斷上升，各區(qū)域梯級(jí)分布 19 09年市場(chǎng)沉浸于“暖春”中，全年成交總量超過(guò) 1300萬(wàn)㎡，為去年全年成交量的 ，達(dá)到自 99年以來(lái)最高值； 天津地產(chǎn)業(yè)在 0 04年井噴開(kāi)發(fā)后，呈現(xiàn)良好發(fā)展，直至 08年金融危機(jī)下樓市表現(xiàn)慘淡，而 09年一改低迷，呈空前繁榮之勢(shì) ? 供： 09年供應(yīng)市場(chǎng)急速升溫，超過(guò) 08年 36%水平； ? 求： 成交市場(chǎng)步入正規(guī)，基本恢復(fù) 07年高峰水平 ? 價(jià)： 整體均價(jià)突破 7000元 /㎡ 標(biāo)線，市內(nèi)六區(qū)價(jià)格于年底均突破萬(wàn)元大關(guān)； ? 比： 市場(chǎng)整體供求比約為 ： 1； 天津市歷年商品房量?jī)r(jià)走勢(shì)對(duì)比圖0200400600800100012001400萬(wàn)㎡010002022300040005000600070008000元/㎡成交量 383 630 660 345 1022 1154 905 946 9 9 0 . 8 4 9 9 . 8 1 3 2 0 . 5成交均價(jià) 2534 2473 2527 2609 2770 3174 4027 4859 6079 6917 7415 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022天津市歷年商品