【正文】 Tospur 遠 洋 地 產(chǎn) 開 發(fā) 區(qū) 大 學(xué) 城 地 塊 —— 前期定位報告 2020/11/12 Tospur 匯報提綱 Part 1 Part 2 Part 3 項目難點思考 項目策略探究 項目住區(qū)打造 Tospur 難點思考 PART 1 Tospur 從項目營銷目標出發(fā)的思考 Tospur 50萬平方米 30個月 6000元 /㎡ 核心目標 〃 〃 Tospur 目標分解 銷售價格目標 銷售速度目標 6000元 /㎡ 16667㎡ /月 Tospur 看一組數(shù)據(jù) 開發(fā)區(qū) 2020年 1月至 10月末，共去化住宅 90萬㎡ ，其中 5000元 /平方米以上住宅成交 72萬㎡ （ 72000㎡ /月）。 16667㎡ /月 銷量相當(dāng)于 2020年蓬勃市場下開發(fā)區(qū) 5000元 /㎡以上住宅月均銷量的 %！ Tospur 50萬平方米 30個月 6000元 /㎡ 〃 〃 在現(xiàn)有市場環(huán)境下的 客戶容量問題 目標價格基礎(chǔ)上的 市場承接力問題 策略難點一：客戶容量及承付能力 Tospur –銷售價格 –銷售速度 年銷售 20萬平方米 6000元 /㎡ 如何平衡？ 策略難點二：銷售速度及銷售價格 Tospur 從項目立地條件出發(fā)的思考 Tospur 項目位臵 金州區(qū) 開發(fā)區(qū)核心區(qū) 6公里 4公里 ?項目位于大連開發(fā)區(qū)東北側(cè)、大連理工大學(xué)北側(cè)， 距離開發(fā)區(qū)核心區(qū)約 6公里； ?從區(qū)域距離看，項目到開發(fā)區(qū)核心區(qū)的距離較金州五一路板塊至開發(fā)區(qū)的距離遠 。 開發(fā)區(qū)邊緣地帶，距開發(fā)區(qū)核心區(qū)距離較遠！ 區(qū)位 Tospur 項目地 周邊環(huán)境 項目周邊有大連大學(xué)、大連理工、大連藝術(shù)學(xué)院及津橋商學(xué)院等 4座高等院校，及開發(fā)區(qū)最好的高中，有規(guī)劃中的小學(xué)與初中， 教育配套完善，人文氛圍濃厚！ 規(guī)劃中的中、小學(xué) 項目南側(cè)有四個已成型的工業(yè)園區(qū)，隨著產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，將會對項目帶來一定的拉動，目前帶動性不大。 Tospur 配套環(huán)境 地塊附近無生活配套，目前除幾所高校外及規(guī)模不大的光伸商城外，其它附屬配套比較薄弱，交通便捷度差。 光伸商城 ?大連大學(xué)對面光伸商城是項目版塊內(nèi)唯一商業(yè)配套，主要服務(wù)與附近院校的大學(xué)生，滿足不了正常居住對生活配套的需求； ?目前區(qū)域內(nèi)公交線路經(jīng)過項目的除五路公交車外，僅有一條直達火車站的公交線路，公共交通比不發(fā)達，出行不便； ?項目附近目前除幾棟在建校舍外，其余均比較荒蕪。 Tospur 項目基礎(chǔ)條件 三面臨路的不規(guī)則狹長地塊，且項目用地被其它土地割裂成 5塊，各地塊之間沒有形成互相連接，受限條件比較多，對未來項目整體規(guī)劃增加了很大的難度。 地塊號 用地性質(zhì) 用地面積 容積率 建筑面積 限高 B8 居住用地 48,389 87, 60 B10 居住用地 138,034 248, 60 B14 居住用地 4,566 8, 60 B20 居住用地 67,562 121, 60 B21 居住用地 20,008 36, 60 合 計 278,559 501, B8 地塊在項目最北側(cè)，緊靠光伸商城及大連大學(xué)出口，相對價值比較高； B10地塊時項目最大的一塊土地，形狀比較方正，是項目價值最高的土地； B1 B21土地比較小，旁邊是規(guī)劃中的學(xué)校，制約條件比較多； B20土地土地規(guī)模較大，但形狀不規(guī)則，對未來規(guī)劃要求比較高； Tospur 地塊雖是 50萬平方米大盤，但被其它土地割裂成五塊地，三面林路，地塊形狀不規(guī)則，未來規(guī)劃面臨挑戰(zhàn)。 開發(fā)區(qū)邊緣位臵，距離大連開發(fā)區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)比較遠，公共交通不成熟，出行不便。 小結(jié)： 附近有大學(xué)城與產(chǎn)業(yè)，但目前發(fā)展還不成熟，短期內(nèi)對項目形不成有利支撐。 目前周邊比較荒蕪，配套比較差，教育配套中、小學(xué)還只在規(guī)劃中，具體落實時間還未確定。 開發(fā)區(qū)邊緣、配套匱乏，地塊條件差，附近無優(yōu)勢資源，客戶基礎(chǔ)薄弱。 Tospur 開發(fā)區(qū)邊緣地帶 弱配套環(huán)境 〃 當(dāng)前城市結(jié)構(gòu)下的 客戶來源問題 當(dāng)前資源條件下的 客戶利益點問題 策略難點三：客戶來源及購買理由 Tospur 5割裂地塊構(gòu)成的 50萬㎡大社區(qū) 土地形態(tài)限制下的 規(guī)劃串聯(lián)問題 大體量前提下的 社區(qū)形象問題 策略難點四：地塊先天及社區(qū)形象 Tospur 爭取在 6000元 /平方米單價前提下年銷20萬平方米 思考邏輯： 客戶問題 價格問題 現(xiàn)有市場客戶最大化占有 控制總價 拓展新客源 市場去化量最大產(chǎn)品 創(chuàng)新產(chǎn)品 目標單價已知 產(chǎn)品舒適度 形象問題 目標客戶 項目情況 Tospur 策略探究 PART 2 Tospur 同策觀點：看單價更要看總價 —— 總價是解決客戶容量及銷售速度的破題點 難點釋疑一： Tospur 開發(fā)區(qū)近一年成交戶型結(jié)構(gòu)31%48%19%2%一房 二房 三房 四房及以上開發(fā)區(qū)近一年成交面積結(jié)構(gòu)%%%% %%%%%%%%%%%%%%%%404050506060707080809090100100110110120120130130140140150150200200+(㎡)近一年開發(fā)區(qū)公寓成交戶型結(jié)構(gòu)表現(xiàn)為 兩房近半，一、二、三房比約為 3： 5： 2，四房及復(fù)式僅占 2%。 近一年開發(fā)區(qū)公寓成交面積分布略顯離散， 以 50— 100㎡為主，其中 80— 100㎡ 的比例最高 ，占到總成交的 %。 近一年成交中，兩房比例過半， 80— 90㎡ 成交表現(xiàn)最活躍 成交結(jié)構(gòu) 整體市場成交表現(xiàn) Tospur 近一年開發(fā)區(qū)成交單價結(jié)構(gòu)%%%%%%%%%%%%%% %%%%%%%%%%%3k33.5k3.54k44.5k4.55k55.5k5.56k66.5k6.57k77.5k7.58k88.5k8.59k99.5k9.510k10k+?近一年開發(fā)區(qū)公寓成交單價分布較為分散，從 4500— 7000元 / ㎡ 比例相差不大。 ?從圖表上看，成交相對集中 在4500—— 6500元 /㎡ 的區(qū)間內(nèi)，占總成交的 % 開發(fā)區(qū)市場成交 主力單價為 4500—— 6500元 /㎡ 成交單價 整體市場成交表現(xiàn) Tospur 近一年開發(fā)區(qū)成交總價結(jié)構(gòu) 單價：萬元%%%%%%%%%%%%%% % % % % % % % %%%%%%%%%2020252530303535404045455050555560606565707075758080858590909595100100110110120120130130140140150150+近一年開發(fā)區(qū)公寓成交總價分布總體 集中在35—— 55萬元的區(qū)間內(nèi)，占總成交的 % 在此范圍內(nèi)的分布較為平均 而 45—— 50萬在集中段內(nèi)屬于中部缺口區(qū)間 開發(fā)區(qū)市場中 客戶總價的承付力集中在 35— 55萬 成交總價 整體市場成交表現(xiàn) Tospur 主力面積 50— 100㎡ 主力單價 4500— 6500元 /㎡ 主力總價 35— 55萬 開發(fā)區(qū)市場表現(xiàn)主體 開發(fā)區(qū)市場表現(xiàn)的三維體系 整體市場成交表現(xiàn) Tospur 近一年開發(fā)區(qū)一房成交面積分布%%%%%%3040 4050 5060 6070 7080 8090近一年開發(fā)區(qū)一房成交總價分布%%%%%%%%%%%%%%%%202025253030353540404545505055556060+從一房成交面積結(jié)構(gòu)來看，集中在 40— 70㎡ ，其中50— 60㎡ 占四成以上，大于 70㎡ 的比例很低 從成交總價的分布來看， 高于 40萬的一房成交比例很小，成交集中在 20— 35萬， 25— 30萬是其中相對空白區(qū)。 40— 70㎡ 、總價低于 40萬，是開發(fā)區(qū)市場最易被接受的一房產(chǎn)品 一房表現(xiàn) 整體市場成交表現(xiàn) Tospur 近一年開發(fā)區(qū)兩房成交面積分布4%7 0 8 0 ，1 8 %8 0 9 0 ，4 4 %90100，30%2%2%100110 110120 6070近一年開發(fā)區(qū)兩房成交總價分布%%%%%%%%%%%%%% % %%%%%%%%%%%%%252530 3035 3540 4045 4550 5055 5560 6065 6570 7075 7580 8085 8590 909595100100+90㎡ 左右的產(chǎn)品是兩房市場的主流，高于 65萬的兩房成交阻力很大 從兩房成交面積結(jié)構(gòu)來看， 以 90㎡ 左右的為絕對成交主力， 80— 100㎡ 占總成交的近八成，緊湊型70— 80 ㎡ 的產(chǎn)品在市場中也有一定表現(xiàn) 從成交總價的分布來看， 高于 65萬的兩房成交比例很小，成交集中在 35— 60萬， 50— 55萬的兩房成交表現(xiàn)最為突出，占兩房總成交的 % 二房表現(xiàn) 整體市場成交表現(xiàn) Tospur 近一年開發(fā)區(qū)三房成交面積分布14%15%12%23%17%3%2%14%100110 110120 120130 130140 140150 150160 160170 170+近一年開發(fā)區(qū)三房成交總價分布%%%%%%%%%4040454550505555606065657070757580808585909095951001001101101201201301301401