【正文】 精致的會(huì)所服務(wù) 存在居住的精神滿足需求，首付能力有限，但有比較好的還款潛力 中產(chǎn)型改善需求 90120 50萬 100萬 要求中心區(qū)域的 3房為主的公寓產(chǎn)品 有相對(duì)便捷的公共交通 重視小區(qū)內(nèi)部景觀、環(huán)境，強(qiáng)調(diào)適宜生活 嚴(yán)格的物業(yè)管理，配套設(shè)施能給人以精神層面的享受，有優(yōu)秀的幼兒園及小學(xué)，車位充足，適當(dāng)提供精致的會(huì)所服務(wù) 存在居住的精神滿足需求，首付能力尚可，對(duì)戶型功能、面積提升需求明顯 富裕型資源、環(huán)境、戶型改善型 90150 100萬以上 要求地段和資源均好性較強(qiáng)的公寓產(chǎn)品，需求以 3房為主 駕車可便捷抵達(dá)開發(fā)區(qū)核心地區(qū) 同時(shí)注重外部景觀資源和社區(qū)內(nèi)部環(huán)境，對(duì)生態(tài)和文化性有一定要求 高品質(zhì)的配套設(shè)施和物業(yè)管理，有優(yōu)秀的幼兒園及小學(xué)，小區(qū)周遍有高檔齊全的商業(yè)配套，車位充足，高品位的會(huì)所服務(wù) 注重項(xiàng)目的綜合價(jià)值，兼容品質(zhì)、舒適、環(huán)境的改善 富裕型物業(yè)類型改善型 公寓 150以上，別墅 200以上 200萬以上 要求中央地段，或者是極至資源地段，產(chǎn)品可以是大面積公寓和相對(duì)舒適的別墅 駕車可便捷抵達(dá)開發(fā)區(qū)核心地區(qū) 注重景觀資源的稀缺性和個(gè)性化，原生態(tài)的制植被、水環(huán)境，同時(shí)注意社區(qū)內(nèi)部的生態(tài)環(huán)境和人文氣氛 嚴(yán)謹(jǐn)管理的物業(yè)，高檔生活配套，高級(jí)會(huì)所，優(yōu)秀的教育配套，高雅的人文氛圍，車位充足 擺脫基本的生活困擾，對(duì)更高層次的產(chǎn)品價(jià)值追求，高首付，高還款能力 富豪型物業(yè)類型、資源改善 公寓 180以上，別墅 300以上 400萬以上 需求極致物業(yè)類型和資源類型，以大面積公寓和大面積別墅為主 駕車可便捷抵達(dá)開發(fā)區(qū)核心地區(qū) 注重景觀資源的稀缺性和個(gè)性化，原生態(tài)的制植被、水環(huán)境，同時(shí)注意社區(qū)內(nèi)部的生態(tài)環(huán)境和人文氣氛 高科技，嚴(yán)謹(jǐn)、人性、貼身、私屬的物業(yè)服務(wù)，高檔、個(gè)性的生活配套，頂級(jí)會(huì)所，高雅的人文氛圍，車位充足 對(duì)別墅類物業(yè)和頂級(jí)景觀公寓的需求明顯，極盡占有 情感特征模型應(yīng)用 Tospur 類別 置業(yè)需求 購(gòu)房特點(diǎn) 主力需求面積 總價(jià) 物業(yè) 交通 環(huán)境 配套 經(jīng)濟(jì)型擠壓客戶 5080 2545萬 貼近快軌沿線的經(jīng)濟(jì)型公寓，主力需求 2房 便捷的快軌、公交車等公共交通 對(duì)環(huán)境自然資源不敏感。 ?三房成交總價(jià)表現(xiàn)為三個(gè)集中段： 100— 110萬，120— 130萬， 150— 180萬。 ?總體分析，臵業(yè)目的為落戶、學(xué)區(qū)及分戶需求目的的比例很低 ?開發(fā)區(qū)客戶占總成交的 40%，臵業(yè)目的主要為改善、出租投資及剛性需求 ?市區(qū)客戶占總成交的 20%，以改善、出租投資及養(yǎng)老為主要 臵業(yè)目的 ?本省客戶占總成交的 10%，以改善居住條件、投資出租、方便工作及度假為主要臵業(yè)目的 ?東三省及其他地區(qū)的客戶的臵業(yè)目的以出租投資及度假為主 客戶來源構(gòu)成模型 紅星海一期客戶域比例特征 Tospur 7580萬 76 24 7075萬 86 2 6570萬 47 6065萬 90 5560萬 1 82 5055萬 40 55 4550萬 52 2 4045萬 39 3540萬 82 3035萬 35 一房 兩房 三房 150萬以上 35 140150萬 22 130140萬 4 72 120130萬 1 87 110120萬 6 53 100110萬 7 54 95100萬 21 59 9095萬 11 57 8590萬 6 22 8085萬 43 23 一房 兩房 三房 紅星海一期主力總價(jià)情況： 一房為 30— 55萬，兩房為 50— 85萬，三房為 90— 140萬 紅星海一期客戶價(jià)格承受能力分布 客戶來源構(gòu)成模型 Tospur 客戶來源構(gòu)成模型 紅星海二期客戶域比例特征 婚房 1 1 剛需，首次臵業(yè) 3 5 2 1 落戶 1 1 改善 39 16 13 18 4 2 養(yǎng)老，未來住 1 2 6 1 1 度假 3 3 為子女買房 1 投資 23 27 10 32 2 6 開發(fā)區(qū) 市區(qū) 本省 黑龍江 吉林 其他地區(qū) ?總體來看，紅星海二期的客戶以改善及投資為主要臵業(yè)目的 ?開發(fā)區(qū)客戶占總成交的 %，較一期下降了 % ?市區(qū)客戶占總成交的 20% ?本省客戶占總成交的 10% ?東三省的客戶占總成交的 %，較一期提高了十個(gè)百分點(diǎn) 紅星海二期開發(fā)區(qū)客戶比例逐漸縮小，只占整體比例的 30%， 東三省 客戶比例上升，占到整體比例的 40%，主要臵業(yè)目的為改善與投資 。大連續(xù)航 2020遠(yuǎn)洋重要?jiǎng)?chuàng)新作品 Tospur 市場(chǎng)定位解析 創(chuàng)新型 4P 住區(qū) 產(chǎn)品特征，突出項(xiàng)目標(biāo)識(shí)性及稀缺性 FOUR “ P” — 產(chǎn)品：精煉建筑（ Purified building） — 規(guī)劃：多元規(guī)劃（ Polynary plan） — 景觀：滲透景觀（ Perative scenery） — 生活：完美生活（ Perfect life） 突出項(xiàng)目居住性及社區(qū)感 Tospur 生活方式 創(chuàng) 新 產(chǎn)品形態(tài) 創(chuàng) 新 客戶面寬，各客層所追求的產(chǎn)品有所差異 對(duì)于生活品質(zhì)的訴求相對(duì)接近 市場(chǎng)總價(jià)范圍內(nèi) 產(chǎn)品舒適度 4P產(chǎn)品 常規(guī)產(chǎn)品創(chuàng)新 產(chǎn)品形態(tài)創(chuàng)新 90墅產(chǎn)品 創(chuàng)新型 4P精品住區(qū) 項(xiàng)目市場(chǎng)定位方向 新舒適主義生活 Tospur 新舒適主義生活 交流平臺(tái) 興趣愛好 主題公園 展示平臺(tái) 商業(yè)交通 居住環(huán)境 養(yǎng)生平臺(tái) 七大“舒適”標(biāo)準(zhǔn) 定位衍生因子 樂趣 健康 掌聲 童真 朋友 享受 便捷 Tospur 交流 平臺(tái) 廣場(chǎng) 會(huì)所 社區(qū)網(wǎng)站 興趣 愛好 音樂俱樂部 旅友俱樂部 攝影之家 …… 主題 公園 動(dòng)漫主題樂園 養(yǎng)生 平臺(tái) 醫(yī)療中心 游泳館 室外運(yùn)動(dòng)中心 展示 平臺(tái) 社區(qū)舞臺(tái) 博客 商業(yè) 交通 拼車俱樂部 社區(qū)班車 集中型商業(yè) 街區(qū)型商業(yè) 居住 環(huán)境 私家花園 組團(tuán)花園 大堂 社區(qū)公園 定位衍生因子 生活方式創(chuàng)新 Tospur 項(xiàng)目 一房主力總價(jià)應(yīng)集中在 25— 35萬 項(xiàng)目 二房主力總價(jià)應(yīng)集中在 40— 50萬 項(xiàng)目 三房主力總價(jià)應(yīng)集中在 55— 70萬 目標(biāo)單價(jià)： 6000元 /平方米 一房面積： 4158平方米 二房面積： 6683平方米 三房面積： 91116平方米 總體市場(chǎng)表現(xiàn) 典型項(xiàng)目表現(xiàn) 舒適度難保障 產(chǎn)品形態(tài) 創(chuàng) 新 市場(chǎng)參考因素 定位考量因素 Tospur 買我們產(chǎn)品的客群，有哪些關(guān)鍵特征 ？ 尋找我們的客群 —— Tospur 客戶來源構(gòu)成模型 現(xiàn)有完整客戶組成 外區(qū)導(dǎo)入型客戶 東三省客戶 北三市客戶 大連市區(qū)客 原住居民 新開發(fā)區(qū)人 產(chǎn)業(yè)客戶 本區(qū)地緣型客戶 開發(fā)區(qū)自身?xiàng)l件特殊，兼有“近郊新城區(qū)”、“產(chǎn)業(yè)集中區(qū)”、“濱海資源區(qū)”等多項(xiàng)特點(diǎn)，因此其客源輻射能力較強(qiáng)，從目前情況來看，在開發(fā)區(qū)購(gòu)房的客戶幾乎涵蓋了大連商品房市場(chǎng)上所有已經(jīng)出現(xiàn)過的主要客群。 ?濱海板塊三房面積相對(duì)于非濱海板塊配比大，均在 40%以上，北歐假日雖屬于濱海板塊，但資源性與紅星海與海中國(guó)無法相比，因此比例相對(duì)比較低。 ?近一年內(nèi)成交第三位的項(xiàng)目成交面積不足前兩位的一半， 成交均價(jià)差異化明顯，這與市場(chǎng)整體的供應(yīng)結(jié)構(gòu)有關(guān)。 從成交總價(jià)的情況來看，分布非常離散， 低于 50萬的三房?jī)H占到很小的比例， 50— 130萬的三房在各區(qū)間的分布較為平均。 ?從圖表上看，成交相對(duì)集中 在4500—— 6500元 /㎡ 的區(qū)間內(nèi)，占總成交的 % 開發(fā)區(qū)市場(chǎng)成交 主力單價(jià)為 4500—— 6500元 /㎡ 成交單價(jià) 整體市場(chǎng)成交表現(xiàn) Tospur 近一年開發(fā)區(qū)成交總價(jià)結(jié)構(gòu) 單價(jià)：萬元%%%%%%%%%%%%%% % % % % % % % %%%%%%%%%2020252530303535404045455050555560606565707075758080858590909595100100110110120120130130140140150150+近一年開發(fā)區(qū)公寓成交總價(jià)分布總體 集中在35—— 55萬元的區(qū)間內(nèi)，占總成交的 % 在此范圍內(nèi)的分布較為平均 而 45—— 50萬在集中段內(nèi)屬于中部缺口區(qū)間 開發(fā)區(qū)市場(chǎng)中 客戶總價(jià)的承付力集中在 35— 55萬 成交總價(jià) 整體市場(chǎng)成交表現(xiàn) Tospur 主力面積 50— 100㎡ 主力單價(jià) 4500— 6500元 /㎡ 主力總價(jià) 35— 55萬 開發(fā)區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)主體 開發(fā)區(qū)市場(chǎng)表現(xiàn)的三維體系 整體市場(chǎng)成交表現(xiàn) Tospur 近一年開發(fā)區(qū)一房成交面積分布%%%%%%3040 4050 5060 6070 7080 8090近一年開發(fā)區(qū)一房成交總價(jià)分布%%%%%%%%%%%%%%%%202025253030353540404545505055556060+從一房成交面積結(jié)構(gòu)來看，集中在 40— 70㎡ ，其中50— 60㎡ 占四成以上，大于 70㎡ 的比例很低 從成交總價(jià)的分布來看， 高于 40萬的一房成交比例很小，成交集中在 20— 35萬， 25— 30萬是其中相對(duì)空白區(qū)。 近一年開發(fā)區(qū)公寓成交面積分布略顯離散， 以 50— 100㎡為主，其中 80— 100㎡ 的比例最高 ，占到總成交的 %。 開發(fā)區(qū)邊緣、配套匱乏，地塊條件差，附近無優(yōu)勢(shì)資源，客戶基礎(chǔ)薄弱。 小結(jié)： 附近有大學(xué)城與產(chǎn)業(yè)，但目前發(fā)展還不成熟，短期內(nèi)對(duì)項(xiàng)目形不成有利支撐。 地塊號(hào) 用地性質(zhì) 用地面積 容積率 建筑面積 限高 B8 居住用地 48,389 87, 60 B10 居住用地 138,034 248, 60 B14 居住用地 4,566 8, 60 B20 居住用地 67,562 121, 60 B21 居住用地 20,008 36, 60 合 計(jì) 278,559 501, B8 地塊在項(xiàng)目最北側(cè)，緊靠光伸商城及大連大學(xué)出口，相對(duì)價(jià)值比較高； B10地塊時(shí)項(xiàng)目最大的一塊土地，形狀比較方正，是項(xiàng)目?jī)r(jià)值最高的土地； B1 B21土地比較小，旁邊是規(guī)劃中的學(xué)校，制約條件比較多； B20土地土地規(guī)模較大，但形狀不規(guī)則，對(duì)未來規(guī)劃要求比較高； Tospur 地塊雖是 50萬平方米大盤，但被其它土地割裂成五塊地，三面林路，地塊形狀不規(guī)則，未來規(guī)劃面臨挑戰(zhàn)。 光伸商城 ?大連大學(xué)對(duì)面光伸商城是項(xiàng)目版塊內(nèi)唯一商業(yè)配套，主要服務(wù)與附近院校的大學(xué)生，滿足不了正常居住對(duì)生活配套的需求； ?目前區(qū)域內(nèi)公交線路經(jīng)過項(xiàng)目的除五路公交車外，僅