【正文】 萬(wàn)多平米； ?占地面積： ； ?容積率： ； ?物業(yè)類(lèi)型：多層、高層、聯(lián)排別墅、疊拼別墅。 3 一面靠墻，三面擁景， 實(shí)現(xiàn)景觀建筑的完美結(jié)合。 深圳蝴蝶谷 戶(hù)型設(shè)計(jì)的別墅感 平層戶(hù)型 三房?jī)蓮d三衛(wèi) ㎡ 平層戶(hù)型 三房?jī)蓮d三衛(wèi) ㎡ 躍層戶(hù)型 三房?jī)蓮d三衛(wèi) ㎡ 躍層戶(hù)型 三房?jī)蓮d三衛(wèi) ㎡ 廳臥落差布局，躍式廳 ，居住空間 3米。 私家電梯入戶(hù)，真正實(shí)現(xiàn)資源的獨(dú)享。 戶(hù)型南北通透，戶(hù)戶(hù)擁有私家園林。 深圳蝴蝶谷 戶(hù)型設(shè)計(jì)的別墅感 復(fù)式戶(hù)型圖 五房?jī)蓮d五衛(wèi) 總建面：約 ㎡ 180176。 一面靠墻，三面觀景，實(shí)現(xiàn)建筑與園林的完美融合。 天鵝灣實(shí)現(xiàn)別墅感的價(jià)值點(diǎn)總結(jié) 深圳蝴蝶谷 真正的空中別墅 總占地 4160平米 總建面 位置 福田區(qū)華僑城東路園博園西 總套數(shù) 63套 綠化率 % 面積區(qū)間 210405㎡ 產(chǎn)品形態(tài) 高層 均價(jià) 35000元 /平米 物業(yè)管理 第一太平戴維斯 項(xiàng)目特征： ?流線型獨(dú)特建筑外立面； ?創(chuàng)新性戶(hù)型，顛覆性設(shè)計(jì)，別墅式居住體驗(yàn)。 5 通過(guò)多功能房的設(shè)置，實(shí)現(xiàn)功能空間的細(xì)分。 園林景觀 1 強(qiáng)調(diào)水景的參與性與情趣性； 2 多個(gè)情趣駐留空間分散排布，提供小體量交流空間； 3 景觀小品隨處可見(jiàn)，活潑輕松； 4 園林植被需富有度假情趣和多樣性 ，同時(shí)可保障生活的私密性。 三疊式立體戶(hù)型 建筑面積： 200平米以上 雙主臥設(shè)計(jì)，樓上與樓下主臥均配備大面積弧形落地窗 客廳 ，5米挑高 主臥專(zhuān)屬陽(yáng)光衣帽間 超高玄關(guān) 4級(jí)錯(cuò)層臺(tái)階至下層 兒童房 多功能區(qū)，可設(shè)臵為家庭娛樂(lè)室、影音室或書(shū)房等 北京天鵝灣 營(yíng)銷(xiāo)傳遞別墅感 樣板間展示 ： 成功的樣板間能夠營(yíng)造出某種生活狀態(tài)。 大面積弧形落地窗 衛(wèi)生間 主臥 客廳 挑高 北京天鵝灣 別墅感戶(hù)型 戶(hù)型特點(diǎn)： ?此套型總高 ，業(yè)主通過(guò)添加夾層，可使建筑面積翻一倍； ?面寬 7米，進(jìn)深僅 8米，采光充分，視野開(kāi)闊； ?超大陽(yáng)臺(tái)， ； ?各主要功能用房（客廳、餐廳、臥室、廚房）均可直接對(duì)外采光； ?戶(hù)型范圍內(nèi)不設(shè)剪力墻，提供精彩空間變化可能。 主臥配備大面積弧形落地窗 主臥衛(wèi)生間 次臥 陽(yáng)光廚房 書(shū)房或兒童房 客廳 6米超寬面寬， 餐廳 高廳平層戶(hù)型圖 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 總建面： 120180㎡ 北京天鵝灣 別墅感戶(hù)型 高廳平層 戶(hù)型剖面圖 ? 向上利用空間落差形成寬敞高廳 ，客廳落地大窗創(chuàng)造罕有采光面， 自然光源充分 ，超大陽(yáng)光空間提供多種布臵的可能。 植被和小品相映成趣，多個(gè)駐留空間，滿(mǎn)足少數(shù)人交流空間。 植被高低，錯(cuò)落富于變化，有移步換景的效果，并能保障居住的私密性。 北京天鵝灣 讓中國(guó)知本折服的城市活墅 總占地 15萬(wàn)平米 總建面 位置 朝陽(yáng)區(qū)朝陽(yáng)路板塊 容積率 綠化率 % 產(chǎn)品形態(tài) 高層 銷(xiāo)售均價(jià) 一期 11500元 /平米，二期 13500元 /平米 配套 雙會(huì)所、幼兒園、一所中學(xué)和社區(qū)中央的一條商業(yè)步行街 項(xiàng)目特征： ?“活性空間”戶(hù)型、園林設(shè)計(jì)，富于變化； ?作為當(dāng)時(shí)區(qū)域內(nèi)稀缺性產(chǎn)品成為業(yè)主身份標(biāo)簽； ?以強(qiáng)勢(shì)的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)成為當(dāng)時(shí)區(qū)域價(jià)格領(lǐng)先者。 2 多層建筑層次感豐富 ，建筑節(jié)奏感較強(qiáng)； 3 小高層 產(chǎn)品呈圓弧狀 ，體現(xiàn)建筑的親切度； 4 仿木材質(zhì)的運(yùn)用，體現(xiàn)原生態(tài)。 東莞金域中央實(shí)現(xiàn)別墅感的價(jià)值點(diǎn)總結(jié) 園林景觀 1 強(qiáng)調(diào) 水景的參與性與情趣性 ； 2 多個(gè)情趣駐留空間分散排布 ，提供小體量交流空間； 3 景觀小品隨處可見(jiàn) ，活潑輕松； 4 主干道植被呈儀式狀，體現(xiàn)私家氛圍 。 東莞金域中央 營(yíng)銷(xiāo)傳遞別墅感 項(xiàng)目外立面的展示 大面積水景的展示 社區(qū)景觀的展示 展示傳遞價(jià)值 ： 實(shí)景展示是促進(jìn)客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)的信心來(lái)源。 東莞金域中央 營(yíng)銷(xiāo)傳遞別墅感 樣板間展示 ： 樣板間是讓客戶(hù)感受到未來(lái)生活的最直接的方式。 水岸美墅 國(guó)際公寓 東莞金域中央 別墅感戶(hù)型 〃 寬景美墅 寬景美墅一層戶(hù)型圖 四室兩廳兩衛(wèi) 總建面： 174300㎡ 贈(zèng)地下室面積： 6392㎡ 開(kāi)間： 進(jìn)深： 贈(zèng)送的花園面積 戶(hù)內(nèi)花園，贈(zèng)一半面積 地下室面積贈(zèng)送 六層電梯洋房，一梯兩戶(hù) 東莞金域中央 寬景美墅二層戶(hù)型圖 四室兩廳兩衛(wèi) 總建面： 235275㎡ 贈(zèng)地下室面積： 6182㎡ 臥室觀景陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 露臺(tái)面積的贈(zèng)送 戶(hù)內(nèi)花園，贈(zèng)一半面積 地下室面積贈(zèng)送 別墅感戶(hù)型 〃 寬景美墅 寬景美墅三層戶(hù)型圖 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 總建面： 146164㎡ 贈(zèng)送夾層面積： 5058㎡ 東莞金域中央 露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)高密贈(zèng)送 贈(zèng)送兩房帶衛(wèi)生間夾層 主臥落地飄窗設(shè)計(jì) 客廳挑高 別墅感戶(hù)型 〃 寬景美墅 東莞金域中央 寬景美墅四層戶(hù)型圖 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 總建面： 134151㎡ 贈(zèng)送夾層面積： 3335㎡ 南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)高密贈(zèng)送 陽(yáng)臺(tái)下錯(cuò)，成為三錯(cuò)層 贈(zèng)送帶衛(wèi)生間的夾層 別墅感戶(hù)型 〃 寬景美墅 東莞金域中央 寬景美墅復(fù)式戶(hù)型圖 四房?jī)蓮d三衛(wèi) 總建面： 190222㎡ 五層戶(hù)型圖 六層戶(hù)型圖 戶(hù)內(nèi)花園計(jì)一半面積 贈(zèng)送大面積露臺(tái) 客廳挑空 6m，客廳及餐廳飄空 別墅感戶(hù)型 〃 寬景美墅 寬景美墅三層戶(hù)型圖 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 總建面： 146164㎡ 贈(zèng)送夾層面積： 5058㎡ 東莞金域中央 露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)高密贈(zèng)送 贈(zèng)送兩房帶衛(wèi)生間夾層 主臥落地飄窗設(shè)計(jì) 客廳挑高 東莞金域中央 寬景美墅四層戶(hù)型圖 三房?jī)蓮d兩衛(wèi) 總建面： 134151㎡ 贈(zèng)送夾層面積： 3335㎡ 南北雙陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì) 陽(yáng)臺(tái)、露臺(tái)高密贈(zèng)送 陽(yáng)臺(tái)下錯(cuò)，成為三錯(cuò)層 贈(zèng)送帶衛(wèi)生間的夾層 東莞金域中央 寬景美墅復(fù)式戶(hù)型圖 四房?jī)蓮d三衛(wèi) 總建面： 190222㎡ 五層戶(hù)型圖 六層戶(hù)型圖 戶(hù)內(nèi)花園計(jì)一半面積 贈(zèng)送大面積露臺(tái) 客廳挑空 6m，客廳及餐廳飄空 別墅感戶(hù)型 〃 寬景美墅 東莞金域中央 戶(hù)型面積： 122168㎡ 主要附加值： 夾層 ，面積約為 4050平米。國(guó)際公寓 產(chǎn)品立面采用弧形元素，增強(qiáng)建筑親切感 立面層次豐富，增加建筑的節(jié)奏感。 容積率： 小結(jié)： 地塊位于開(kāi)封西區(qū)內(nèi)，以后周邊相關(guān)配套齊全； 開(kāi)封城市向西，居住區(qū)域向西，項(xiàng)目未來(lái)形勢(shì)向好； 開(kāi)封房地產(chǎn)市場(chǎng)各類(lèi)產(chǎn)品均有，但雷同產(chǎn)品太多； 目前開(kāi)封各在售項(xiàng)目均意識(shí)到產(chǎn)品檔次在去化中的重要性； 根據(jù)市場(chǎng)形勢(shì)和地塊現(xiàn)狀及相關(guān)指標(biāo)，項(xiàng)目宜定位 開(kāi)封首席 高科技精致私享社區(qū)， 產(chǎn)品為花園洋房 +小高層、高層。 市場(chǎng)需要且缺乏高檔次樓盤(pán) 地塊位置相對(duì)目前缺乏配套 地塊本身缺乏良好的景觀優(yōu)勢(shì) 打造高檔次樓盤(pán)，避免與周邊項(xiàng)目形成同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)。 促進(jìn)銷(xiāo)售的因素都是能夠滿(mǎn)足客戶(hù)臵業(yè)特征的要素，關(guān)鍵是別墅感和性?xún)r(jià)比。 具有空間感的戶(hù)型銷(xiāo)售速度要快于普通產(chǎn)品。 他們 他們 ? 職業(yè)特征：開(kāi)封及周邊縣城私營(yíng)業(yè)主、外地經(jīng)商人員； ? 臵業(yè)目的：改善居住條件，為子女教育購(gòu)房，進(jìn)城居住 ? 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn)：居住舒適度、生活品質(zhì)、社區(qū)氛圍 ? 職業(yè)特征：泛權(quán)力公務(wù)員、事業(yè)單位高管 ? 臵業(yè)目的：生活品質(zhì)的提升、保值升值 ? 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn)：完全不同的居住感受、社區(qū)品味 ? 職業(yè)特征：年輕購(gòu)房者，投資客戶(hù) ? 臵業(yè)目的：滿(mǎn)足自住需求，投資升值 ? 臵業(yè)關(guān)注點(diǎn)：生活便利度、實(shí)用性、未來(lái)升值潛力 核心客戶(hù) —— 重要客戶(hù) —— 偶得客戶(hù) —— 本項(xiàng)目的客戶(hù)定位： 客戶(hù)分類(lèi) 核心價(jià)值取向 產(chǎn)品需求 應(yīng)對(duì)策略 核心客戶(hù) 開(kāi)封及縣城私營(yíng)業(yè)主 關(guān)注項(xiàng)目未來(lái)的升值潛力；注重產(chǎn)品品質(zhì)感和居住舒適度 舒適 3房， 4房 強(qiáng)調(diào)社區(qū)的整體檔次，考慮居住的身份感和品質(zhì)感 外地經(jīng)商人士 舒適、宜居的生活，關(guān)注老人和孩子的居住問(wèn)題 緊湊 3房， 舒適 3房 強(qiáng)調(diào)社區(qū)的宜居性，看中戶(hù)型設(shè)計(jì)和建筑質(zhì)量等 重要客戶(hù) 泛權(quán)力公務(wù)員 升級(jí)置業(yè)，希望體驗(yàn)與之前完全不一樣的居住感受；關(guān)注產(chǎn)品品質(zhì)、物業(yè)服務(wù)和社區(qū)品味 舒適 3房， 4房 充分挖掘物業(yè)價(jià)值，提高品質(zhì)感，占有優(yōu)勢(shì)景觀資源 偶得客戶(hù) 年輕客戶(hù)，投資客 總價(jià)敏感，關(guān)注戶(hù)型實(shí)用性，生活便利度 緊湊 3居 2房 基本生活配套，戶(hù)型基本舒適 目標(biāo)客戶(hù)核心價(jià)值取向與樓盤(pán)價(jià)值元素的對(duì)應(yīng)分析 整體定位之產(chǎn)品定位 舒適度 品質(zhì)感 開(kāi)封項(xiàng)目多數(shù)無(wú)論大盤(pán)小盤(pán)有多層產(chǎn)品。 追求舒適的生活，精心挑選最值得產(chǎn)品，相信自己的眼光。 整體定位之客戶(hù)定位 項(xiàng)目核心客戶(hù)描述 進(jìn)取心 視野寬廣 聰明的 自信的 精明的 有責(zé)任心 是一群勇于奮斗的實(shí)干家，通過(guò)自身艱苦創(chuàng)業(yè)，最終小有成就。 這里擁有屬于自己的一片天地。 花草。 藍(lán)天。 這是個(gè)精巧的社區(qū)，僅為少數(shù)人共享。 這是一個(gè)生活講究的社區(qū)。 市場(chǎng)處于快速發(fā)展階段，尚未完全成熟。 經(jīng)典戶(hù)型： ?市場(chǎng)新區(qū)，為區(qū)域第一個(gè)品牌項(xiàng)目； ?成功成為天津外環(huán)區(qū)域價(jià)格標(biāo)竿， 05年交易價(jià)格達(dá) 4500元 /平米，高于區(qū)域平臺(tái)價(jià)格。月 配套 會(huì)所、商業(yè)街、社區(qū)中心廣場(chǎng) 開(kāi)發(fā)商 天津興海房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 項(xiàng)目背景 : 城市新區(qū) 通過(guò)創(chuàng)新產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)區(qū)域價(jià)格標(biāo)竿 創(chuàng)新洋房功能設(shè)計(jì)，準(zhǔn)確對(duì)應(yīng)客戶(hù)需求； 114128平米，總價(jià) 5259萬(wàn) ?院景洋房，細(xì)節(jié)型三居（ 110120平米）， 10平米以上廚房，單價(jià)實(shí)惠，滿(mǎn)足生活型三口之家，價(jià)格敏感客戶(hù)需求。 適用范圍： ?適用于 一、二線城市 及區(qū)域（如 CBD、使館區(qū)等），存在大量高收入和高知人群需求； ?城市房地產(chǎn)已進(jìn)入 細(xì)分發(fā)展階段 ，產(chǎn)品創(chuàng)新的價(jià)值易于被市場(chǎng)接受。創(chuàng)新型 小戶(hù)型產(chǎn)品具有較強(qiáng)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力 創(chuàng)新型小 戶(hù)型 產(chǎn)品機(jī)遇 （四）、機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié) 機(jī)會(huì)點(diǎn)總結(jié) 開(kāi)發(fā)商目標(biāo) 速度第一 ： 降低風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)快速現(xiàn)金流為主要任務(wù) 價(jià)格第二 ： 價(jià)格要稍高于市場(chǎng)平臺(tái)，保證穩(wěn)定的利潤(rùn) 本項(xiàng)目解決核心問(wèn)題的思路 進(jìn)入藍(lán)海 紅海競(jìng)爭(zhēng) 本項(xiàng)目突破方向 ?鋒尚國(guó)際公寓 ? 適用條件 ?萬(wàn)科假日風(fēng)景 ?適用條件 科技創(chuàng)新 產(chǎn)品創(chuàng)新 ? 本項(xiàng)目規(guī)模 一般 、成本高，不具優(yōu)勢(shì)； ? 紅海競(jìng)爭(zhēng)激烈，難度大，代價(jià)高。 ? 市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)水平有了較大提高，已大量出現(xiàn)體驗(yàn)式營(yíng)銷(xiāo)模式。 ? 近期新入市項(xiàng)目在售項(xiàng)目產(chǎn)品水平較高，重點(diǎn)打造性?xún)r(jià)比，實(shí)現(xiàn)多種附加值橫向贈(zèng)送。 市場(chǎng)平臺(tái)水平： ? 受氣候文化等影響，市場(chǎng)項(xiàng)目規(guī)劃普遍為行列式排布，形式比較呆板，缺乏吸引力。 整體市場(chǎng)產(chǎn)品處于模仿追趕先進(jìn)水平，已注重打造建筑以外的相關(guān)細(xì)節(jié)。近段時(shí)間，在開(kāi)封房地產(chǎn)項(xiàng)目中使用“水系”景觀的高達(dá) 85%，雷同現(xiàn)象嚴(yán)重。 ? 景觀 —— 小區(qū)內(nèi)“拼”出的大塊綠地，耗費(fèi)巨資制造的噴水池、人工湖、景觀小品等，這些場(chǎng)景幾乎在每個(gè)成熟小區(qū)內(nèi)都會(huì)見(jiàn)到。在各個(gè)企業(yè)實(shí)力相當(dāng)?shù)那闆r下，對(duì)品牌有效的宣傳就成了主導(dǎo)市場(chǎng)的主要方法。品牌的塑造往往更能體現(xiàn)出一個(gè)企業(yè)對(duì)自身的負(fù)責(zé)態(tài)度，從而也讓消費(fèi)者了解到企業(yè)文化內(nèi)涵，進(jìn)而認(rèn)可產(chǎn)品。所以，下半年更多的開(kāi)發(fā)商將進(jìn)行大規(guī)模的促銷(xiāo)活動(dòng)，大打折扣戰(zhàn)，以