【正文】 00 1 6； 72 戶型及面積 主力戶型以及面積分布 戶型 面積 套數(shù) 戶型比例 銷售套數(shù) 銷售比例 銷售量占總套數(shù)比率 一房一廳 二房二廳 89 70% 96 60% 三房二廳 135 140 30% 25 40% 四房二廳 配套設施 會所、幼兒園、購物中心、地點、地下停車位、熱水、壁掛爐 銷售價格 均價 3000 付款方式 一次性 ；按揭 綜合評價 項目個案分析 市場分析 ? 項目個案分析 項目名稱 相山峰景 電話 5205666/5206999 開發(fā)商 淮北億園房地產(chǎn)公司 代理商 安徽同志地產(chǎn)顧問機構(gòu) 物業(yè)管理 戴德梁行 物管費 1元 地理位置 洪山路與明星路交叉口 車位 地上 70個車位 占地面積 建筑面積 容積率 戶數(shù) 樓層與棟數(shù) 實用率 210戶 30棟 戶型及面積 主力戶型以及面積分布 項目總共 2期，現(xiàn)為 2期尾盤，還有 20套住宅 戶型 面積 套數(shù) 戶型比例 銷售套數(shù) 銷售比例 銷售量占總套數(shù)比率 一房一廳 7 30 % 27 90% % 二房二廳 9 60 % 57 95% % 三房二廳 126 60 % 56 93% % 三房二廳 135 60 % 50 83% % 配套設施 電梯（芬蘭）、熱水、停車場、燃氣壁爐（意大利） 銷售價格 樓層差價 40元 /㎡ 付款方式 一次性付款 ，按揭付款無優(yōu)惠 綜合評價 學區(qū)好（第一幼兒園、實驗小學、西苑中學），獨棟 30F,風景好（相山一覽無余） 項目個案分析 市場分析 ? 項目個案分析 項目名稱 匯景花城 電話 3956666 開發(fā)商 淮北市房地產(chǎn)開發(fā)公司 代理商 安徽昆元房地產(chǎn)營銷 物業(yè)管理 文和物業(yè) 物管費 地理位置 淮北市洪山路東明星巷南實驗小學對面 車位 123地下停車廠 占地面積 建筑面積 容積率 戶數(shù) 樓層與棟數(shù) 實用率 26畝 40455㎡ 316 11層，共 8棟 戶型及面積 主力戶型以及面積分布 戶型 面積 套數(shù) 戶型比例 銷售套數(shù) 銷售比例 銷售量占總套數(shù)比率 二房二廳 20 三房二廳 20 三房二廳 130 20 四房二廳 180 配套設施 兒童娛樂，廊坊 銷售價格 起價：多層 3970元 /㎡ ，小高層 4460元 /㎡ ；最高價 4900元 /㎡ ；樓層差價 3040元 /㎡ ，朝向差價 2030元/㎡ 付款方式 一次性付款為 ，按揭付款為 綜合評價 學區(qū)好，房管局開發(fā)，離山較近 項目個案分析 市場分析 ? 項目個案分析 項目名稱 水岸 這說明淮北市民在小區(qū)智能化方面，相對來說比較注重安全方面。這說明淮北市民在購買房產(chǎn)時已經(jīng)從只關(guān)注地段、交通情況等方面的 “ 第一需求 ” ，逐漸向著關(guān)注環(huán)境和外觀等的“ 第二需求 ” 轉(zhuǎn)變。 市場分析 需求狀況分析 ? 接受房價 意向房價構(gòu)成23%55%16%5%1%2 0 0 0 元/ 平方米以下 20223000元 /平 方米 30014000元 /平 方米40015000元 /平 方米 5 0 0 0 元/ 平方米以上 從上圖中，我們可以看出被訪者針對這一問題集中的回答是 “ 2022以下 ”和 “ 2022— 3000” ，兩者之和為 78%；一則說明部分被訪者購買能力有限；二則說明所做出的回答可能存在一定的水分或保留；三則說明受當前房地產(chǎn)市場不景氣的影響，購房者的 “ 觀望 ” 心態(tài)和 “ 看跌 ” 心理普遍存在；購房者可能有著期望部分樓盤價格能回落或控制在 2022— 2500，甚至在 2022以下的心理。這部分的客戶都是潛在的購房者。事實上，有購房需求的也主要集中于 2050歲的這一年齡段：具備購買力的改善居住功能性購房者多在 3050歲的年齡段；而首次購房（包括婚房）則多在 2030歲，其購買力有限，通過自身的努力實現(xiàn)購房不現(xiàn)實，多以父母（親戚）支持為主?；幢笔袇^(qū)總?cè)丝跀?shù)為 45萬，則相當于有 15萬個家庭。 從調(diào)研數(shù)據(jù)得出，淮北的家庭大多數(shù)是三口之家，這反映出對住房的面積需求不會很大。 市場分析 需求狀況分析 ? 學歷構(gòu)成 調(diào)研對象學歷構(gòu)成13%25%32%30%初中及以下 高中 大專 本科及以上 從上圖可以看出：被訪者的學歷大多集中為大專和本科，二者合計達到了60%；同時，高中及中專占到了 25%，這些客戶是受過不同程度的高等級教育的，有一定的素質(zhì)和修養(yǎng)?；幢笔心壳按嬖诘膽粜椭卸叶d一衛(wèi)及二室一廳一衛(wèi)占絕大多數(shù)，住宅面積也大多為6595㎡ ，絕大多數(shù)的被調(diào)查者居住的是多層住宅。 市場分析 需求狀況分析 ? 目前居住面積 目前居住面積統(tǒng)計12%16%20%18%14%6%14%65平米以下65~75㎡75~85㎡85~95㎡95~105㎡105~115㎡115 ㎡以上 從 目前被調(diào)查者的居住面積在 65㎡ 以下的約占 %， 6575㎡ 之間的約%， 7585㎡ 之間的約 %， 8595㎡ 之間的約 %， 95105㎡ 之間的約%， 95105㎡ 之間的約 %， 115㎡ 以上的約 %。 但是，淮北人對高層和小高層的抗性較小，并且有著住高層是身份的象征這樣一個觀念。 置業(yè)次數(shù) 首次 二次 三次 三次以上 認選率 14% % % % 認選率比例分布 市場分析 競爭狀況分析 ? 價格趨勢 05001000150020222500300035002月 3月 4月 5月淮北房地產(chǎn)價格◆淮北 ○總體價格穩(wěn)中有微升（如圖，消息來源：房地產(chǎn)管理局） ○根據(jù)淮北市房地產(chǎn)管理局的數(shù)據(jù)，淮北市房地產(chǎn)價格穩(wěn)步攀升，但成交量萎縮，根據(jù)官方， 5月淮北全市成交商品房住宅 2205套。體現(xiàn)了人與自然、環(huán)境的和諧統(tǒng)一。 ○消費者住宅需求引發(fā)產(chǎn)品觀念更新，根據(jù)問卷調(diào)查了解，湖畔御景、萬馬相山庭院、帝景翰園這些產(chǎn)品最為客戶所接受。 ○置業(yè)方式多樣化。 市場分析 競爭狀況分析 ? 需求趨勢 ◆淮北 ○居住型向享受型轉(zhuǎn)變。 ○板塊競爭愈演愈烈，淮北目前形成氣候的板塊有三，一為傳統(tǒng)老城區(qū)板塊，二為以桓譚公園為核心的東城板塊，三為以四、五馬路為核心的南城板塊； ◆南城板塊的競爭處于白熱化的狀態(tài) ○以四、五馬路為核心的南城區(qū)域上市體量巨大，目前在售的有中泰廣場、帝景翰園、新城國際、慢城商鋪、翡翠島、大名城、金方星河灣、凱萊文苑、水岸碧瑰園等眾多項目。 09年，淮北市住宅開發(fā)呈現(xiàn)往南發(fā)展的主流趨勢，四、五馬路開發(fā)大量商品住宅。 新城區(qū)規(guī)劃圈 淮北市規(guī)劃 興建新區(qū)居住、生活商業(yè)中心 ， 著力于人民居住等生活環(huán)境和配套的提高上。 ? 惠苑路建設成集時尚消費、特色餐飲、休閑購物、文化娛樂為一體的商業(yè)步行街； ? 以桓潭路為主線，建設具有商業(yè)、休閑等多功能的景觀街（包括美食街）； ? 在曲陽街道辦事處淮海西路與西山路交叉口東南處建設美食城； ? 在人民路街道辦事處曙光社區(qū)規(guī)劃建設特色小吃美食一條街； ? 在東山街道辦事處特鑿公司內(nèi)建設東山特色小吃一條街。 市場分析 區(qū)域概況 區(qū)域分析 08年淮北經(jīng)濟指標 0100200300400500600700800銀行存款 社會消費 固定資產(chǎn)2 0 0 7 年1 0 月2 0 0 8 年1 0 月市場分析 區(qū)域分析 市場分析 淮北市主導產(chǎn)業(yè)狀況 基于全國原煤走勢、全國銷量走勢、全國煤炭庫存走勢， 09年上半年度煤炭價格形式將持續(xù)惡化后目前已經(jīng)逐步回升勢頭 ，