龍湖：前期產品定位總圖研發(fā)-文庫吧資料
2025-05-04 22:14本頁面
【正文】 1 14003 1992 8785 重慶睿城項目案例 不平衡使用容積率后的總貨值： ，大于單一住宅產品的總貨值，如住宅部分只做七層的總貨值為 東西分區(qū)－高檔住區(qū) vs 商業(yè)與小戶型高層 南北分區(qū)－大院別墅 vs 花園洋房 商業(yè) vs小戶型高層 利用河道、綠地、高差 將差異大的業(yè)態(tài)分開。 各 業(yè) 態(tài) 的 容 積 率 面 積 收 益 表 業(yè)態(tài) 預計建面價格 預計地價外成本 容積率面積收益 社區(qū)商鋪 50~250㎡ 10000/ ㎡ 1887 / ㎡ 8113元 普通聯(lián)排 13000/㎡ 2022/㎡ 11000元 親地底躍 200~250㎡ 12022/ ㎡ 1960 / ㎡ 10040元 電梯頂躍 200~250㎡ 11000/ ㎡ 1960 / ㎡ 9040元 電梯洋房 100~130㎡ 7500/ ㎡ 2750 / ㎡ 4750元 34高層 83~130㎡ 6800/ ㎡ （精裝） 2505 / ㎡ 4295元 成都郫縣新城案例 總體規(guī)劃業(yè)態(tài)配比 規(guī)劃要求： : :30%其中住宅 26% 各業(yè)態(tài)指標比對： 業(yè)態(tài) 合理容積率 覆蓋率 社區(qū)商業(yè) 3層 2~3 55~100% 普通聯(lián)排 ~ 30~35% 底躍 1~3層 電梯頂躍 無電梯頂躍 電梯花園洋房 ≥ 7 ~ 25~30% 無電梯花園洋房 ~ 28~32% 高層（ 12~33層） ~6 15~20% 聯(lián)排別墅占地較大，但不易出面積 一般底躍雖然可類別墅，但只有 1~2層的面積可溢價 電梯 7+1比多層在相同覆蓋率下更易出面積，且能激活 6和頂躍溢價 商業(yè)占足 4%的覆蓋率，在適當的位置底商 1 2 3 4 5 6 7 7+1 1 2 2+1 1 2 3 4 5 5+1 高層提高覆蓋率 ≥ 20%，少占地，容積率 ≥ 8 聯(lián)排 無電梯洋房 電梯洋房 替代 替代 成都郫縣新城案例 規(guī)劃布局分析 不平衡容積率的規(guī)律： 高層占地要最小 補足容積率就好 布置在北面和西面 洋房占地要最大 面積越多越好 7+1電梯洋房居中布置 洋房組團要均好 向外借景要用好 小區(qū)中部形成系列組團 向 40米綠帶借景 成都郫縣新城案例 規(guī)劃布局分析 花園洋房集中、規(guī)?；鞘行蜗? 主道路入口形成洋房規(guī)模視覺 形成點、線、面豐富城市空間 成都郫縣新城案例 功能分區(qū) 多層返遷房 規(guī)劃未建小區(qū) 景尚景（高層） 電梯花園洋房 34層高層 社區(qū)商業(yè) 成都郫縣新城案例 520295高層建筑面積 370355花園洋房 141690售樓處（商業(yè)） 1500商業(yè)建筑面積 6750車庫設備面積 地下贈送面積 物管用房 1400自行車庫 750036540%%A區(qū) 容積率 B區(qū) 容積率 45120458250住宅可售面積地上建筑面積商業(yè)可售面積地下建筑面積建筑基地面積住宅建筑密度容積率建筑密度成都郫縣新城案例 ?不平衡使用容積率后的總貨值為 40億元左右 ， 大于單一產品的總貨值，比如只做高層的貨值為 ?本方案占地比：花園洋房區(qū) /高層區(qū) =?本方案可售住宅面積比（含下躍贈送）：花園洋房 /高層 = 效果圖 成都郫縣新城案例 不平衡使用容積率案例 B重慶睿城 項目 地 塊 經 濟 技 術 指 標 總用地面積（算容積率的基數） 106690㎡ 虎溪河及周邊綠地（不計入綠地率） 8395㎡ 可建設用地面積 98295㎡ 可建設地上面積 160035㎡ 容 積 率 建筑密度 ≤30％ 綠 地 率 ≥30% 虎溪河 市政停車場 建設用地 建設用地 各業(yè)態(tài)對應的容積率及密度： 業(yè)態(tài) 容積率 建筑密度 社區(qū)商業(yè) 3層 2~3 67~100% 普通聯(lián)排 3層 ~ 25~30% 大院別墅 2~4層 32% 洋房 7層 ~ 23% 高層 22層 ~ 10~15% ? 以配比的方式用足 容積率 ? 產品業(yè)態(tài)組合有： 商業(yè)＋洋房 商業(yè)＋聯(lián)排 /大院＋高層 商業(yè)＋聯(lián)排 /大院＋洋房＋高層 7層 7層 總圖 — 配比研究 洋房 洋房 7層 7層 洋房 洋房 別墅 別墅 別墅 高層 間距 重慶睿城項目案例 含金量高 ＝容積率面積收益 容積率面積收益 ＝預計建面價格－預計地價外成本 地價外成本 ＝前期工程費＋基礎設施及配套費＋期間費用 這里可以看到 商鋪 是含金最高的，應在市場容量內盡量多建。（分析兩個案例） 運用兩種業(yè)態(tài)之間的產品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。（可利用總圖預案指標求解模型） 運用兩種業(yè)態(tài)之間的產品類型，賣高一級業(yè)態(tài)的價格，提升溢價空間。 實景展示建議做兒童房：下層為臥室，閣樓為學習、游戲 閣樓平面 剖面圖 用足地方法規(guī)案例一 雙層陽臺贈送 驗收后修成房間，有效增加實際容積率 用足地方法規(guī)案例二 :贈送空間的樓板改為花架，驗收后封上變?yōu)榉块g
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