【正文】 項(xiàng)數(shù)據(jù)合計(jì)，預(yù)計(jì) 2020 年天津住宅需求在 1868 萬(wàn)㎡左右。根據(jù)拆遷量與新房需求量 1:3 的關(guān)系，將形成 600 萬(wàn)㎡的住宅需求。 (2)、 從拆遷 帶來(lái)的“被動(dòng)型”需求分析 2020 年天津城區(qū)拆遷面積為 180 萬(wàn) ㎡。預(yù)計(jì) 2020 年天津城鎮(zhèn)人均居住面積將達(dá)到 ㎡ 到 2020 年天津城鎮(zhèn)人均居住面積為 30 ㎡ ，年均增長(zhǎng) ㎡。 與市場(chǎng)供給形成截然反差，市場(chǎng)需求受宏觀政策影響明顯，從 2 月份開(kāi)始月度需求基本呈下降趨勢(shì)，全年商品房成交面積 980 萬(wàn)㎡，同比去年下降 18%，各月份成交情況見(jiàn)下圖： 天津0 4 與0 5 年月份商品房成交面積對(duì)比示意圖050100150一月 二月 三月 四月 五月 六月 七月 八月 九月 十月 十一月 十二月萬(wàn)㎡04年成交面積 05年成交面積 （五）、 2020 年市場(chǎng)供需預(yù)計(jì)分析 2020 年預(yù)計(jì)住宅需求 總量在 1868 萬(wàn) ㎡ 左右 (1)、 從人口增長(zhǎng)及平均居住面積來(lái)看 2020 年天津全市常住人口 1046 萬(wàn)人，其中城鎮(zhèn)人口 556 萬(wàn)人，人均居住面積 ㎡ 。 天津主要城區(qū)區(qū)域 2020 年 1— 4 月份房?jī)r(jià)示意圖如下： 2 0 0 6 年1 —4 月商品房均價(jià)示意圖508945584750 476252726515681850464905 489848835334507348446253 62025757617364136928505556785665534045005125575063757000一月 二月 三月 四月元全市商品房均價(jià) 全市商品住宅均價(jià) 河北區(qū)均價(jià) 南開(kāi)區(qū)均價(jià) 河西區(qū)均價(jià) 河?xùn)|區(qū)均價(jià) （四）、市場(chǎng)供需基本平衡，但需求相對(duì)縮緊 雖然受一系列宏觀調(diào)控政策影響，但天津商品房供給市場(chǎng)依然旺盛，全年新開(kāi)發(fā)商品房建筑面積 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %，其中商品住宅 萬(wàn)㎡，同比增長(zhǎng) %。自二月份以來(lái)，河北區(qū)房?jī)r(jià)水平達(dá)到 5100— 5300 元 /㎡的水平，就河北區(qū)市場(chǎng)狀況和目前價(jià)格水平看來(lái)，該區(qū)域的房?jī)r(jià)上漲空間較大。房?jī)r(jià)一年一個(gè)臺(tái)階（ 2020 年 2700 元 /㎡水平、2020 年 3300 元 /㎡水平、 2020 年 4100 元 /㎡水平），預(yù)計(jì) 2020 年度天津整體房?jī)r(jià)水平達(dá)到 5000 元 /㎡的水平。市區(qū)商品房均價(jià)突破 5000 元 /㎡的大關(guān)，下半年外環(huán)線以內(nèi) 5000 元 /㎡以下的樓盤屈指可數(shù)，中環(huán)線以內(nèi)的商品房 已經(jīng)超過(guò) 6000 元 /㎡的均價(jià)水平。 天津 2 0 0 1 —2 0 0 5 年房地產(chǎn)投資及增長(zhǎng)率1 7 5 . 8 42 1 1 . 3 92 6 3 . 3 93 2 7 . 5 41 6 1 . 2 72 0 . 49 . 02 4 . 12 4 . 82 0 . 21001502002503003502020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年億元61218243036%房地產(chǎn)投資 增長(zhǎng)率 （二）、土地市場(chǎng)相對(duì)疲軟 2020 年的天津土地市場(chǎng)略顯平淡，主要表現(xiàn)在兩個(gè)方面，其一是土地價(jià)格上漲幅度明顯回落，與 2020 年 %的上漲幅度相比， 2020 年土地交易價(jià)格上漲幅度僅為 %，其中居住用地交易 價(jià)格上漲 %；其二是土地交易量較 2020年也大幅度下降，截止 2020 年 11 月份，全市（不包括保稅區(qū)）土地成交總量為 萬(wàn)㎡，同比減少 %，單宗土地成交面積為 59263 ㎡，同比減少 %。 （一）、房地產(chǎn)投資勢(shì)頭強(qiáng)勁 雖受諸多宏觀調(diào)控政策影響， 2020 年的房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度達(dá)到 %，僅比 2020 年少 個(gè)百分點(diǎn)。 二、天津市房地產(chǎn)市場(chǎng)概況 2020 年天津樓市總體處于持續(xù)快速地發(fā)展，房地產(chǎn)投資勢(shì)頭依然強(qiáng)勁，房?jī)r(jià)穩(wěn)步上漲，但漲幅明顯回落。 該板塊 區(qū)域處在天津市大的發(fā)展方向之上，遠(yuǎn)期形勢(shì)看好。 東部板塊（萬(wàn)東小馬路所屬片區(qū)、二號(hào)橋德億達(dá)項(xiàng)目） 區(qū)域 內(nèi)在 開(kāi)發(fā)項(xiàng)目較少， 目前還未形成 相互競(jìng)爭(zhēng)、共同建設(shè)的 發(fā)展態(tài)勢(shì)，雖然麗苑居住區(qū)、萬(wàn)新居住區(qū)和 衛(wèi)國(guó)道沿線項(xiàng)目形成呼應(yīng)，但相對(duì)于其他板塊而言，規(guī)模和發(fā)展勢(shì)頭均 顯遜色，但隨著 國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展 濱海戰(zhàn)略的實(shí)行，東部板塊因其獨(dú)特的區(qū)域特點(diǎn) 和地理位置優(yōu)勢(shì) ，必將面臨良好的發(fā)展機(jī)遇。天津市區(qū)重點(diǎn)建設(shè)開(kāi)發(fā) 梅江板塊、東 部板塊、奧運(yùn)板塊、西南板塊、老城廂板塊、東南板塊 和 海河板塊 七個(gè)大型居住板塊（不含濱海新區(qū)板塊）。 固定資產(chǎn)投資 “十五”期間天津社會(huì)固定資產(chǎn)投資進(jìn)入 15%以上的年增長(zhǎng)高速期， 2020年突破 1000 億元大關(guān)，連續(xù) 3 年保持 20%以上的速度增長(zhǎng)， 2020 年 天津市 全社會(huì)固定資產(chǎn)投資額為 億元，其中城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資完成 億元。 天津城市居民人均可支配收入及增長(zhǎng)率9338103131146789591263981411 0 . 21 1 . 21 0 . 41 1 . 61 0 . 16 . 4700080009000100001100012020130002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年元24681012%人均可支配收入 增長(zhǎng)率 城市居民居住水 平 2020 年度天津城市居民 人均居住 建筑 面積 ㎡，比 2020 年增加 ㎡。 天津 2 0 0 0 —2 0 0 5 年 G D P 及增長(zhǎng)率2 0 2 2 . 6 02 3 8 6 . 9 42 9 3 1 . 8 81 8 2 6 . 6 73 6 6 3 . 8 61 6 3 9 . 3 61 4 . 51 5 . 71 4 . 51 2 . 51 2 . 01 0 . 8010002020300040002020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年 2020 年億元8 . 01 0 . 01 2 . 01 4 . 01 6 . 01 8 . 02 0 . 0%天津 G D P 增長(zhǎng)率 購(gòu)買力和消費(fèi)水平 天津城市居民收入在“十五”期間進(jìn)入高速增長(zhǎng)階段， 2020 年城市居民人均可支配收入達(dá)到 12639 元，同比增長(zhǎng) %；城市居民恩格爾系數(shù)為 %，同比下降 個(gè)百分點(diǎn)。 （二）、城市宏觀經(jīng)濟(jì)概況 經(jīng)濟(jì)總量 2020 年天津市國(guó)民經(jīng)濟(jì)快速穩(wěn)定增長(zhǎng)，實(shí)現(xiàn)全市生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比 04 年增長(zhǎng) %，連續(xù) 10 個(gè)季度增速在 14%以上，當(dāng)年新增經(jīng)濟(jì)總量達(dá) 億元。 天津具有鐵路、公路、海運(yùn)和航空一體化的發(fā)達(dá)交通網(wǎng)絡(luò)，京山、京滬兩大鐵路干線的交匯于界內(nèi)，為北方鐵路運(yùn)輸樞紐；公路四通八達(dá)，京塘、京哈、津榆、京福、京淄、京同六條國(guó)家級(jí)公路途經(jīng)天津；天津港是中國(guó)北方最大的綜合性貿(mào)易港口，擁有全國(guó)最大的集裝箱碼頭；天津?yàn)I海國(guó)際機(jī)場(chǎng)是北方重要的客機(jī)機(jī)場(chǎng)，也是華北地區(qū)最大的航空貨運(yùn)中心； 2020 年 3 月份國(guó)務(wù)院常 務(wù)會(huì)議原則通過(guò)《天津城市總體規(guī)劃（ 2020— 2020年）》，明確了天津建設(shè)成為中國(guó)北方經(jīng)濟(jì)中心和國(guó)際港口城市的發(fā)展定位。下轄有 6 個(gè)市區(qū)（和平、河?xùn)|、河西、河北、南開(kāi)、紅橋）、 4 個(gè)郊區(qū)（東麗區(qū)、津南 區(qū)、西青區(qū)、北辰區(qū)）、濱海新區(qū)（塘沽、漢沽、大港）和 5 個(gè)縣（薊縣、寶坻、寧河、靜海、武清）。 三、可行性研究的結(jié)論 項(xiàng)目總成本： 62, 項(xiàng)目銷售收入： 87, 萬(wàn)元 項(xiàng)目利潤(rùn)： 19, 萬(wàn)元 項(xiàng)目成本利潤(rùn)率： % 項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率： % 項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)值： 16122 萬(wàn)元 項(xiàng)目投資回收期： 年 通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的整體經(jīng)濟(jì)項(xiàng)目評(píng)價(jià)可以得出：本項(xiàng)目具有較為合理的投資回報(bào)率，投資回收期短，項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，規(guī)模符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略，因此項(xiàng)目可行。 規(guī)劃指標(biāo)及要求如下： 土地出讓面積為 68,800 ㎡，合 畝；用地性質(zhì)為居住用地，容積率≤，可建建筑面積不大于 15,824 ㎡，建筑密度≤ 30%，綠地率≥ 40%；土地使用權(quán)出讓年 限為 70 年。 位置圖如下： 通過(guò)多方信息渠道了解，預(yù)計(jì)天津市土地交易中心將在本月底或 6月初發(fā)布地塊掛牌公告。目 錄 第一部分 項(xiàng)目總論 ...................................................................................................... 3 一、項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制背景 ................................................................................ 3 （一）、可行性研究報(bào)告名稱 ..................................................................................... 3 （二）、可行性報(bào)告編制單位 ..................................................................................... 3 （三）、可行性研究報(bào)告編制依據(jù) .............................................................................. 3 二、項(xiàng)目地塊概況 ........................................................................................................ 3 三、可行性研究的結(jié)論 ..................................................................................