【導(dǎo)讀】平方米以上住宅成交72萬㎡。宅月均銷量的%！項目位于大連開發(fā)區(qū)東北側(cè)、大連理工大學(xué)。較金州五一路板塊至開發(fā)區(qū)的距離遠。育配套完善，人文氛圍濃厚！對項目帶來一定的拉動，目前帶動性不大。大連大學(xué)對面光伸商城是項目版塊內(nèi)唯一商業(yè)配套，主要服務(wù)與附。近院校的大學(xué)生，滿足不了正常居住對生活配套的需求；目前區(qū)域內(nèi)公交線路經(jīng)過項目的除五路公交車外，僅有一條直達火。B-8地塊在項目最北側(cè)，緊靠光伸商城及大連大學(xué)出口，相對價值比較高；地塊雖是50萬平方米大盤，但被其它土地割裂成五塊地，三面林路，地塊形狀不規(guī)則，未來規(guī)劃面臨挑戰(zhàn)。開發(fā)區(qū)邊緣位臵，距離大連開發(fā)區(qū)傳統(tǒng)商業(yè)區(qū)比較遠，公共交通不成熟，出行不便。附近有大學(xué)城與產(chǎn)業(yè)，但目前發(fā)展還不成熟，短期內(nèi)對項目形不成有利支撐。目前周邊比較荒蕪，配套比較差，教育配套中、小學(xué)還只在規(guī)劃中，具體落實時間還未確定。近無優(yōu)勢資源，客戶基礎(chǔ)薄弱。㎡比例相差不大。4500——6500元/㎡的區(qū)間內(nèi)，

　　

【正文】 戶群體挖掘 Tospur ? 對總價一樣具備較高的敏感度 ? 對新穎的東西興趣濃厚，樂于接受優(yōu)質(zhì)的新事物 ? 對內(nèi)外環(huán)境要求高 ? 對樓盤品質(zhì)要求高 ? 樓盤增值點、附加值 ? 對服務(wù)性與生活便利性要求比較高 創(chuàng)新形態(tài)產(chǎn)品客戶群體特征提取 價格、新產(chǎn)品形態(tài)、樓盤品質(zhì)、附加值、服務(wù)性及價值成長空間是購買的主要考慮因素 各類典型客戶購買誘因 Tospur 策略標(biāo)簽二： 空間附加 形態(tài)創(chuàng)新 近似總價 下的 高性價 同性價 下的 高創(chuàng)新價值 策略小結(jié) Tospur 難點釋疑三： 同策觀點：生活訴求的融合引導(dǎo)社區(qū)整合 —— 社區(qū)整體性塑造及推廣落點 Tospur 策略標(biāo)簽三： 統(tǒng)一規(guī)劃 概念塑造 分散地塊的 硬件呼應(yīng) 大型住區(qū)的 生活理念倡導(dǎo) 策略小結(jié) Tospur 住區(qū)打造 PART 3 Tospur 4P系列之 產(chǎn)品篇 Tospur 產(chǎn)品系搭建 產(chǎn)品 搭建 4P80系產(chǎn)品 4P90系產(chǎn)品 全民家居解決方案 50平方米 75平方米 90平方米 青年公寓 靈動兩房 靈動三房 90平方米 90平方米 120平方米 高層 TOWN 90墅 生態(tài)三房 經(jīng)濟型產(chǎn)品 類別墅產(chǎn)品 高附加產(chǎn)品 工業(yè)化裝修 開發(fā)商 客戶 增加利潤 裝修成本分期 保證舒適度 保證低總價 最大化迎合吸納客戶 創(chuàng)造附加值 Tospur 4P80系產(chǎn)品是什么？ 產(chǎn)品系搭建 理 享 領(lǐng) 寓 合理的、理智的 享受 領(lǐng)先 產(chǎn)品特性 作為現(xiàn)代都市的中堅，工作繁重，生活重壓，面對競爭激烈的環(huán)境，他們在重壓中艱難的前行，當(dāng) “ 家 ” 成為生活中唯一的一片樂土?xí)r，他們已經(jīng)不能忍受空間受限的“ 蝸居生活 ” ， 而需要一種 “ 價格要盡量少，空間要足夠大 ” ， 可以兼顧 產(chǎn)品功能性、舒適性，更能滿足自己的對生活方式要求的“ 高效住宅 ” 。 致力于解決這樣一類人的生活夢想 Tospur 4P90系產(chǎn)品是什么？ 產(chǎn)品系搭建 空間 魔 墅 產(chǎn)品從二維到三維 可塑、可變、可兼容 公寓資本享別墅人生 有地落腳可是習(xí)慣擁擠一點 習(xí)慣委屈一點 習(xí)慣小聲一點 習(xí)慣很多無奈的習(xí)慣 不愁住房但是房間總是不夠用 雜物總是沒處放 壁櫥里總是有霉味 衛(wèi)生間總是慘不忍“堵” 買別墅存折不答應(yīng) 買公寓生活質(zhì)量不答應(yīng) 不買房老婆或準(zhǔn)老婆更不答應(yīng) 不討老婆全家都不答應(yīng) 致力于解決這樣一類人的生活尷尬 Tospur 4P 80產(chǎn)品系： ——【 50】 青年公寓 ——【 75】 靈動二房 ——【 90】 靈動三房 ——全面家居解決方案 Tospur 【 50】 青年公寓 50平方米青年公寓，采用蝶狀立面風(fēng)格，保證通風(fēng)效果 戶型設(shè)計，要求保證功能性的同時適度放大局部空間尺度 產(chǎn)品落點 80產(chǎn)品系 Tospur 80產(chǎn)品系 — 【 50】 裝修示意 產(chǎn)品落點 Tospur 【 75】 靈動二房 75平方米 1房，附贈空中花園，可改為臥室或書房 產(chǎn)品落點 80產(chǎn)品系 Tospur 【 90】 靈動三房 90平方米 2房，附贈空中花園，可改為臥室或書房 產(chǎn)品落點 80產(chǎn)品系 Tospur 80產(chǎn)品系 — 【 7 90】 靈動戶型裝修示意 產(chǎn)品落點 Tospur 4P 90產(chǎn)品系： ——【 90】 高層 TownHouse ——【 90】 墅 ——【 120】 生態(tài)三房 全民家居解決方案 Tospur 90平方米 TownHouse ，附贈挑空客廳，可改為臥室或書房 【 90】 高層 TownHouse 產(chǎn)品落點 90產(chǎn)品系 Tospur 90產(chǎn)品系 — 【 90】 高層 TownHouse裝修示意 產(chǎn)品落點 Tospur 90平方米別墅 ，附贈 70平方米使用空間 90墅 底層 1層 2層 3層 底層 1層 2層 3層 產(chǎn)品落點 90產(chǎn)品系 Tospur 90產(chǎn)品系 — 【 90】 別墅裝修示意 產(chǎn)品落點 Tospur 120平方米生態(tài)三房 ，附贈入戶花園 產(chǎn)品落點 【 120】 生態(tài)三房 90產(chǎn)品系 Tospur 90產(chǎn)品系 — 【 120】 生態(tài)三房裝修示意 產(chǎn)品落點 Tospur 產(chǎn)品類型 面積 功能 套數(shù)比 高層（螞蟻工坊） 5060㎡ 一房 15% 高層 75㎡ 1+1房 45% 90㎡ 2+1房、高 TOWN 35% 110㎡ 3+1房 5% 別墅 90㎡ 使用面積 150 232套 產(chǎn)品配比 Tospur 4P系列之 規(guī)劃、景觀篇 Tospur 策略標(biāo)簽四： 二點、三線商業(yè)體 系聯(lián)動 地塊割裂感問題 策略小結(jié) Tospur 硬件落點 兩大硬件軸線 一類行為集群 商業(yè)軸 綠化軸 與本案倡導(dǎo)的“新舒適主義”概念相吻合，最大程度為住區(qū)內(nèi)未來居民提供優(yōu)秀的居住環(huán)境； 利用規(guī)劃最大程度形成對社區(qū)內(nèi)部各種資源的整合利用，充分表現(xiàn)多元規(guī)劃（ Polynary）和滲透性景觀 (Perative）的特點； 對各零散地塊形成串聯(lián)，化解社區(qū)各地塊之間的割裂感。 規(guī)劃任務(wù)： 人群活動共享空間 重要規(guī)劃元素 一種精神符號 道路、標(biāo)識 …… Tospur 硬件落點 商業(yè)軸之 塊狀核心商業(yè)小廣場 項目幾何中心恰是本案地塊斷裂最明顯的位置，在此處結(jié)合青年公寓設(shè)置底層小型商業(yè)廣場，營造社區(qū)生活感并賺足人氣的同時，可作為社區(qū)內(nèi)部商業(yè)輻射和地塊串聯(lián)的起點。 Tospur 硬件落點 商業(yè)軸之 繽紛商業(yè)街 由社區(qū)商業(yè)中心為起點，以條帶狀商業(yè)向南北兩側(cè)輻射，串聯(lián)社區(qū)內(nèi)部各個零散地塊，成為項目貫通及結(jié)合的紐帶。 Tospur 社區(qū)中心選擇較大空間打造中央生態(tài)花園，強調(diào)綠色植被與生態(tài)水系的結(jié)合 硬件落點 綠化軸之 中央生態(tài)花園 Tospur 項目演丹大高速一側(cè)由北向南布置帶狀水綠景觀空間，密植林木，隔塵降噪，同時配合貫穿社區(qū)內(nèi)部的商業(yè)軸線一起對項目各地塊形成串聯(lián)。 硬件落點 綠化軸之 帶狀水綠空間 Tospur 硬件落點 人群活動共享空間之 動漫主題公園 充分利用項目東側(cè)北端綠化，建成屬于項目 私有的動漫主題公園 ，未來向業(yè)主免費開放使用，并與社區(qū)內(nèi)部部分商業(yè)進行銜接。 Tospur 硬件落點 人群活動共享空間之 主題架空層花園 項目 每棟建筑下均設(shè)置架空層 ，并設(shè)置不同主題架空花園，社區(qū)重要亮點； Tospur 主題 CLUB，每棟生態(tài)架空層內(nèi)，將為不同的愛好者設(shè)置活動與交流的空間 硬件落點 人群活動共享空間之 主題 CLUB 驢友俱樂部 垂釣俱樂部 音樂家俱樂部 書畫家俱樂部 足球愛好者俱樂部 動漫俱樂部 Tospur 社區(qū)平面圖 ?社區(qū)外主干道 ?社區(qū)內(nèi)人車道路動線 ?社區(qū)分區(qū)標(biāo)示 ?樓棟號標(biāo)注 ?基建設(shè)施標(biāo)注 ?商業(yè)及配套設(shè)施提示 主要路口垂直引導(dǎo)系統(tǒng) ?社區(qū)配套設(shè)施指引 ?社區(qū)分區(qū)指引 ?停車庫指引 ?現(xiàn)場標(biāo)識 硬件落點 精神符號之 標(biāo)識系統(tǒng) 統(tǒng)一社區(qū)內(nèi)部各處的標(biāo)識及知識系統(tǒng)，把項目視覺形象完整化，覆蓋全局，渲染社區(qū)整體感，同時表現(xiàn)項目 的規(guī)模性和品牌性。 Tospur ，以及所選擇的材料色彩是否與整個大的環(huán)境相協(xié)調(diào)； ，語言、大小、字體上都要認真考量； ，同時使之為整個小區(qū)的品質(zhì)加分； 硬件落點 精神符號之 標(biāo)識系統(tǒng) Tospur 硬件落點 精神符號之 標(biāo)識系統(tǒng) Tospur 硬件落點 整個社區(qū)內(nèi)人行道路形象上形成大致統(tǒng)一，整體風(fēng)格要求相近； 地面以硬質(zhì)鋪裝為主，形象生動，不同等級道路在材料方面可產(chǎn)生一定不同形態(tài)和色彩的變化。 精神符號之 景觀道路 Tospur 4P系列之 生活方式篇 Tospur 文化廣場，社區(qū)關(guān)鍵驅(qū)動之一，是社區(qū)精神象征，強調(diào)文化與特色，為業(yè)主提供公共交流 產(chǎn)品落點 文化廣場 Tospur 產(chǎn)品落點 會所功能定位 ?運動娛樂會所 ?充分考慮居民的一般性體育運動：乒乓球、羽毛球、籃球、游泳等體育活動等 ?充分考慮以健身活動為主的空間：舞蹈房、器械房、兒童娛樂室等 ?適當(dāng)考慮居民的娛樂學(xué)習(xí)空間：棋牌室、圖書室、影音室等 ?對內(nèi)對外經(jīng)營 ?對內(nèi)對外經(jīng)營 ?對內(nèi)經(jīng)營 健康主題會所 Tospur 社區(qū)老人的活動空間 社區(qū)老人的保健基地 開放式的規(guī)劃設(shè)計 產(chǎn)品落點 老年中心 Tospur 社區(qū)老人的活動空間 社區(qū)老人的保健基地 開放式的規(guī)劃設(shè)計 產(chǎn)品落點 老年中心 Tospur 社區(qū)老人的活動空間 社區(qū)老人的保健基地 開放式的規(guī)劃設(shè)計 產(chǎn)品落點 老年中心 Tospur 休閑中心，為不同年齡的業(yè)主提供娛樂場所 產(chǎn)品落點 休閑中心 Tospur 網(wǎng)球、籃球、排球、足球等愛好者眾多，很容易形成“俱樂”，占地面積適宜，正好設(shè)置于高層組團中 室外運動中心 產(chǎn)品落點 Tospur 社區(qū)班車 班車也是“俱樂”的場所，特征鮮明的班車不僅吸引眼球，更能快速營造歸屬感 產(chǎn)品落點 Tospur 醫(yī)療中心，為業(yè)主提供便民醫(yī)療服務(wù) 產(chǎn)品落點 醫(yī)療中心 Tospur 倡導(dǎo)延續(xù) 5000年的傳統(tǒng)文化 關(guān)鍵節(jié)點 展現(xiàn)不同組團的文化氣質(zhì) 傳統(tǒng)文化精神的展示空間 孩子們“柏林涂鴉墻” 產(chǎn)品落點 文化走廊 Tospur 倡導(dǎo)延續(xù) 5000年的傳統(tǒng)文化 關(guān)鍵節(jié)點 展現(xiàn)不同組團的文化氣質(zhì) 傳統(tǒng)文化精神的展示空間 孩子們“柏林涂鴉墻” 文化走廊 產(chǎn)品落點 Tospur 倡導(dǎo)延續(xù) 5000年的傳統(tǒng)文化 關(guān)鍵節(jié)點 展現(xiàn)不同組團的文化氣質(zhì) 傳統(tǒng)文化精神的展示空間 孩子們“柏林涂鴉墻” 文化走廊 產(chǎn)品落點 Tospur 倡導(dǎo)延續(xù) 5000年的傳統(tǒng)文化 關(guān)鍵節(jié)點 展現(xiàn)不同組團的文化氣質(zhì) 傳統(tǒng)文化精神的展示空間 孩子們“柏林涂鴉墻” 文化走廊 產(chǎn)品落點 Tospur 社區(qū)人網(wǎng)上的家 社區(qū)精神的對外展示 生活服務(wù)的支持系統(tǒng) 產(chǎn)品落點 網(wǎng)絡(luò)社區(qū) Tospur 社區(qū)人網(wǎng)上的家 社區(qū)精神的對外展示 生活服務(wù)的支持系統(tǒng) 產(chǎn)品落點 網(wǎng)絡(luò)社區(qū) Tospur 社區(qū)人網(wǎng)上的家 社區(qū)精神的對外展示 生活服務(wù)的支持系統(tǒng) 產(chǎn)品落點 網(wǎng)絡(luò)社區(qū) Tospur 社區(qū)人網(wǎng)上的家 社區(qū)精神的對外展示 生活服務(wù)的支持系統(tǒng) 產(chǎn)品落點 網(wǎng)絡(luò)社區(qū) Tospur 社區(qū)居民人流匯集的最大空間 依托超市的大型商業(yè)空間 是購物也是交流 產(chǎn)品落點 大型超市 Tospur 社區(qū)居民人流匯集的最大空間 依托超市的大型商業(yè)空間 是購物也是交流 大型超市 Tospur 商業(yè)街區(qū) 生活購物中心，提供業(yè)主日常所需 商業(yè)體系 —— 街區(qū)服務(wù)級別，商業(yè)街區(qū)級別，集中大商業(yè)三個層級，使必要的生活配套設(shè)施出現(xiàn)在每個街區(qū)的最佳服務(wù)半徑內(nèi)。 產(chǎn)品落點 Tospur 雙語幼兒園，年輕的父母們解除后顧 產(chǎn)品落點 雙語幼兒園 Tospur 感謝聆聽 Tospur Research 同策專業(yè)策劃 代理 營銷