【導讀】設計題目：廣州大學城DN0501地塊。、廣州隊大學城未來規(guī)劃主要有3個方面................13

　　

【正文】 20200 元之間，且以 15000元的為主體，同上均是成本預算控制主要考慮因素 。 圖十五：被調(diào)查者可接受的物業(yè)管理費 數(shù)據(jù)表明受訪者大本分認為物業(yè)管理費在 元左右才是合理的。這關乎選擇物業(yè)公司或者小區(qū)管理的基本條件。 圖十六：被調(diào)查者更傾向的購房付款方式 34 數(shù)據(jù)表明受訪者最喜歡的付款方式是商業(yè)貸款和住房公積金。這表明許多在廣州工作的人員都存有住房公積金，這表示許多人都對能用住房公積金付款的樓盤有意愿一看。 圖十七：被調(diào)查者的年齡范圍 數(shù)據(jù)表明受訪者的年齡集中在 2555歲，這人群主要的生產(chǎn)力 ，也是最具有購買力的人群，為我們的調(diào)研數(shù)據(jù)的可靠性提供保證。 圖十八：被調(diào)查者的工作區(qū)域 數(shù)據(jù)表明受訪者的工作地方主要分布在廣州地區(qū)及珠三角地區(qū)，這表示他們愿 35 意在大學城買房的機會很大，是本項目樓盤的主要銷售對象。 圖十九：被調(diào)查者從事的職業(yè) 數(shù)據(jù)表明受訪者的職業(yè)大部分屬于小資或白領，還有就是大學城教職工，這類人群的經(jīng)濟狀況允許購房，且也最有購房意愿。 圖二十：被調(diào)查者的家庭 結構 數(shù)據(jù)表明受訪者為夫婦倆或者三代同堂占多數(shù)，他們是買房的主要人群，而單身人群也會因結婚的需要買房。 36 圖二十一：被調(diào)查者對大學城的印象 數(shù)據(jù)表明受訪者對大學城的印象是很好的，也可以認為環(huán)境優(yōu)美，空氣清新，文化學術氣氛濃厚為大學城內(nèi)的基本特色。再加上交通方便，配套設施基本完善，可以認為本項目是一塊具有極大升值潛力的項目，值得投資。 圖二十二：被調(diào)查者了解房地產(chǎn)資訊的方式 37 數(shù)據(jù)表明受訪者主要通過報紙 電視、中介機構、戶外廣告牌、房展會和互聯(lián)網(wǎng)里了解房地產(chǎn)資訊，這表明我們主要發(fā)布資訊的途徑可以同時選擇以上幾種。 （七）、項目 STP 分析 同樣一個房地產(chǎn)項目，如果充分考慮了周圍相關的、潛在的和顯形的、隱形的各種要素，用一種全新的理念來整合，然后 1+12，就能產(chǎn)生完全不同的結果。 ⑤ 目標客戶確定 主要目標客戶設定為廣州地區(qū)及珠三角地區(qū)具有穩(wěn)定的中偏高收入的教職工、高級白領、管理人員為主，并且考慮到本項目所處的是一個具投資的增值性的特殊區(qū)域，所以投資客人群也可以作為我們的目標客戶群之一。 （ 1）、主要客 戶 廣州地區(qū)及珠三角地區(qū)的高收入人群。 本項目在大學城，項目所處地無論是商業(yè)價值還是居住價值都很高。而高級白領購買力充足，能夠支付起本項目的房價，加上便利的交通網(wǎng)絡，只有做好完善的生活配套設施的產(chǎn)品設計具有品位相信能吸引很大部分的這類人群忽略掉工作地點與住宅之間的距離問題，最后只要價格合理，心動的購房者一定不在少數(shù)。 （ 2）、大學城特有人群 —— 教職工。 由于項目的位置因素，周邊都是一些高校，或者一些配套設施學校的教職工，這類人群由于工作地點近，收入穩(wěn)定，一般都會有意愿在旁邊買一套價格合適的主宅，也能同過與 一些高校項目的合作，提高一些購房優(yōu)惠吸引教職工購房。 （ 3）、投資者。 本項目地理位置和交通條件非常好，項目周圍商業(yè)氣氛濃厚，臨近各個休閑和文化的項目，加上環(huán)境宜人，環(huán)立高校，還有的就是政府正在打算打造的廣州第三軸線，讓本項目地塊的升值空間極大的提升，能吸引更多的投資者的注意。 項目概念定位 企業(yè)開展綠色營銷是社會和企業(yè) 的雙贏之舉 ,有利于可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的實 38 現(xiàn)。 ⑥ 項目位于大學城北區(qū)，臨近官洲隧道，在概念的選擇上突出，環(huán)境優(yōu)美，文化氛圍濃厚，可以“住家，度假、養(yǎng)生”為概念定位，引領廣州綠色住宅時尚。 項目產(chǎn)品設計建議 以主打中高端、強調(diào)實用性和舒適性的洋房為主。 精裝修配合多種裝修檔次選擇，做到既能夠交房即可入住，也可以滿足購房者的各種需求。 利用擁有嶺南印象園、中心湖公園、濕地公園等多個生態(tài)旅游項目的特點，打好度假、養(yǎng)生牌；又或者利用周邊高校林立和各個傳統(tǒng)文化項目，以文化人為主題。 價格建議 經(jīng)市場比較法和成本法，住宅銷售均價為 26000 元 /㎡。 項目促銷定位 為方便客戶交房后即可入住，本項目將送 3000 元 /㎡的精裝修或者八折的其他裝修套餐。 項目 分銷渠道 本項目采用本公司的銷售渠道銷售，利用下屬代理公司進行銷售。 （八）、項目投資估算及資金計劃 本項目住宅總建筑面積為 33120 ㎡，商鋪建筑面積 3415 ㎡，公建設施建筑面積2470 ㎡，地下停車場建筑面積 4375 ㎡。 39 開發(fā)成本估算 （ 1）、土地成本費。 本項目所投得的地塊本來已完成了征地拆遷和三通一平，開發(fā)商共計投入資金： 39056 9474＝ 萬元。 （ 2）、前期工程費： 萬元，詳見表 。 表 前期工程費估算表 序號 項目 計算依據(jù) 計價（萬元） 1 規(guī)劃設計費 建安工程費 3% 2 可行性研究費 建安工程費 % 3 水文、地質、勘察費 建安工程費 % 4 籌建開辦費 建安工程費 % 合計 （ 3）、建安工程費： 萬元，詳見表 ， 。 表 序號 項目 住宅樓（元 /㎡） 1 土建工程（地上部分） 1030 2 土建工程（地下部分） 2430 3 裝飾工程（地上部分） 634 4 裝飾工程（地下部分） 181 5 電氣 156 6 弱電 15 7 給排水 98 40 8 消防 45 9 通風空調(diào) 30 10 電梯 105 合計 2268 表 商鋪建筑安裝費組成每平方米建筑面積造價 序號 項目 商鋪（元 /㎡） 1 土建工程 1258 2 裝飾工程 560 3 電氣 235 4 給排水 80 5 消防 241 6 通風空調(diào) 406 7 電梯 185 合計 2965 住宅樓建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 =2268 元 /㎡。 商 鋪（不含公建配套）建安工程費用組成每平方米建筑面積造價 =2965 元 /㎡。 建安工費： ①住宅樓建安工程費 =2268 33120=（萬元） ②商鋪（不含公建配套）建安工程費 =2965 3415=（萬元） ③地下停車庫建安工程費 =3125 4375＝ （萬元） ④公建（肉菜市場） =2965 600=（萬元） 總建安工程費 =① +② +③ +④ =（萬元） （ 4）、基礎設施費 : 萬元，詳見表 。 表 基礎設施建設費估算表 41 序號 項目 每平方米造價 (萬元 /公頃 ) 用地面積（公頃） 金額（萬元） 1 供電工程 65 2 供水工程 15 3 電信工程 7 4 煤氣工程 7 5 綠化工程 6 道路工程 7 排水工程 合計 （ 5）、公建配套設施費： ，詳見表 。 （ 6）、開發(fā)期間稅費： 萬元，詳見表 。 序號 項目 建筑面積（㎡） 位置 單價（元 /㎡） 金額（萬元） 1 社區(qū)居委會 120 位于裙樓內(nèi) 600 2 老年人服務站點 120 位于裙樓內(nèi) 700 3 社區(qū)服務站點 100 位于裙樓內(nèi) 400 4 4 文化室 200 位于裙樓內(nèi) 1000 20 5 肉菜市場 600 位于裙樓內(nèi) 0 6 公共廁所 40 位于裙樓內(nèi) 600 7 垃圾收集站 150 300 8 幼兒園 1140 850 9 地下停車場 4375 地下 0 合計 42 表 開發(fā)期間稅費一覽表 序號 類別 計算依據(jù) 繳納稅額（萬元） 1 配套設施建設費 建安工程費 6% 2 建筑工程質量安全監(jiān)督費 建安工程費 % 3 預算定額管理費 建安工程費 % 4 建設工程交易中心招標服務費 建安工程費 % 5 工程建設監(jiān)理費（施工階段） 建安工程費 % 6 其 他 建安工程費 2% 合計 注：配套設施建設費目前廣州市是按基建投資額的 %計征（小區(qū)開發(fā)） （ 7）、不可預計費： 萬元，取以上 ~ 項之和的 3%。 不可預見費 =∑（ 1~6） 3%＝ 3%＝ （萬元） 注：第一項土地使用權出讓金為實際成交數(shù)據(jù)，不存在不可預見性。 （ 8）、開發(fā)成本： 萬元，以上 ~ 項小計： 開發(fā)成本 =++=（萬元） 開發(fā)費用估算 （ 1）、管理費用： 萬元，取開發(fā)成本的 3% （ 2）、銷售費用： 萬元，取銷售收入的 5% （ 3）、財務費用： 萬元，詳見貸款還本付息表 （ 4）、開發(fā)費用： 萬元，前面 ~ 之和 總成本費用匯總及分攤表 詳見投資成本費用估算匯總表 表 投資成本費用估算匯總表 43 序號 項目 合計（萬元） 得房成本（元 /㎡） 住宅 商鋪 車位 一 開發(fā)成本 1 土地成本 9474 9474 2 前期工程費 3 建安工程費 2268 2965 3125 4 基礎設施費 5 公共設施費 6 開發(fā)期間稅費 7 不可預見費 二 開發(fā)費用 1 管理費用 2 銷售費用 1300 3 財務費用 合計 15336 4130 注：投資分攤的原則 : 總投資均分給可售面積中。優(yōu)先程度是功能使用容量 各功能的面積比例。 投資資金的籌措計劃 本項目開發(fā)投資的資金來源共有有三個渠道：自有資金，銀行 貸款，銷售房收入中用于投資部分。本項目總投資為 ，其中開發(fā)商投入自有資 萬元，作為啟動資金，另需向銀行貸款 17000萬元用于投資，銀行貸款利息為 萬元從住宅的銷售收入中支付，剩余 萬元由銷售房收入補充。 貸款本金的償還及利息支付 根據(jù)建設期每年投資額估算，本項目需向銀行貸款 17000 萬元用于投資，在第一年上半年、第一年下半年、第二年上半年、第二年下半年分 4 期向銀行貸款 2020萬元、 3000 萬元、 6000 萬元和 6000 萬元 長期貸款采用每年等額還 本還利息照付方案，二年還清，從建設期經(jīng)營期第二 44 年開始計算。 根據(jù)中國人民銀行 2020年 7月調(diào)整后的利率，三年至五年的貸款年利率為 %。目前廣州市房地產(chǎn)開發(fā)貸款利率通常是在中國人民銀行公布的貸款利率基礎上上調(diào)5%~10%，在這里取最大值，即今年融資成本年利率： % =%，半年期實際利率為 %。 詳見貸款還本付息，詳見表 。 45 表 貸款還本付息計算表 名稱 項目名稱 合計（萬元） 建設經(jīng)營期（單位：萬元） 第一年 第二年 第三年 第四年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 上半年 下半年 借款還本付息 第一筆借款 年初借款累計 本年借款 本年應付利息 年底還本付息 年末借款累計 46 第二筆借款 年初借款累計 本年借款 本年應付利息 年底還本付息 年末借款累計 () 第三筆借款 年初借款累計 本年借款 本年應付利息 年底還 47 本付息 年末借款累計 () 第四筆借款 年初借款累計 本年借款 本年應付利息 年底還本付息 年末借款累計 () 貸款（合計） 17000 萬元 應付利息（合計） 萬元 投資回收（合計） 萬元 48 項目