大連開發(fā)區(qū)遠洋西山地塊市場定位分析報告_58p_xxxx年-文庫吧資料
2025-03-05 20:17本頁面
【正文】 ? 實現(xiàn)設備管理系統(tǒng)自動化，起到集中管理、分散控制、改善系統(tǒng)運行品質、提高管理水平、降低運行管理勞動強度、節(jié)省運行能耗。 ? 以石材為主建筑材料，穩(wěn)中大氣，顯檔次，后期易維護。 ? 低輻射中空鍍膜節(jié)能玻璃，自然采光面積大，節(jié)約能源消耗。 V型開窗，享受空氣的自然流動，節(jié)省能源 綠色辦公樓認證 在外部缺少綠地景觀資源的條件下 ， 注重內置景觀規(guī)劃 強 化 綠 植 空 間 節(jié)省紙張 倡導綠色辦公 節(jié)省能源 可回收垃圾箱 減少一次性用 具的使用 SOHO辦公產(chǎn)品 第四部分 項目定位 推薦一： ? 采用現(xiàn)代時尚風格的玻璃幕墻為主，外立面簡潔、干凈，現(xiàn)代感十足。 ?本案 SOHO辦公增加賣點和差異化加權 5%,測算價格為 950010500元 /平 . 價格定位 第四部分 項目定位 因素 權重 凱旋國際 世元國際 福佳國際 古耕 5000 分數(shù) 分數(shù) *權重 分數(shù) 分數(shù) *權重 分數(shù) 分數(shù) *權重 分數(shù) 分數(shù) *權重 樣本價格 7800 9390 12023 9500 地理位置 20% 景觀因素 15% 商業(yè)配套 10% 社區(qū)景觀 10% 項目品質 （質量、檔次和戶型） 10% 道路交通環(huán)境 5% 租金回報 5% 物業(yè)管理 5% 地塊自身劣勢 5% 配套設施 5% 類似物業(yè)聚集程度 5% 營銷因素 5% 合計 100% 項目參考比重 30% 30% 20% 20% 比較法價格結果 7857 9483 12134 9507 本案比較法修正價格 9530 附：價格測算方法 第四部分 項目定位 因素 權重 瑪莎 .天城 凱旋國際 世元國際 分數(shù) 分數(shù) *權重 分數(shù) 分數(shù) *權重 分數(shù) 分數(shù) *權重 樣本價格 地理位置 20% 景觀因素 15% 商業(yè)配套 10% 社區(qū)景觀 10% 項目品質（質量、檔次和戶型） 10% 道路交通環(huán)境 5% 租金回報 5% 物業(yè)管理 5% 地塊自身劣勢 5% 配套設施 5% 類似物業(yè)聚集程度 5% 營銷因素 5% 合計 100% 項目參考比重 30% 50% 20% 比較法價格結果 本案比較法修正價格 附：租金測算方法 第四部分 項目定位 定位： 自然生態(tài)辦公樓體現(xiàn)了人文主義關懷，是健康、 自然、綠色的辦公模式。 第三部分 區(qū)域市場分析 項目定位 引領區(qū)域居住向高端化、國際化轉型 酒店公寓 /SOHO辦公品質 智能 低碳 現(xiàn)代 服務 提升市場高度 利用板塊資源 重塑板塊價值 中國已承諾到 2023年節(jié)能減排 40%—45% 高能效、低能耗、低污染、低排放的建筑體系 整體定位 第四部分 項目定位 城市中心、酒店居所、智能辦公 酒店式公寓 /SOHO辦公 溢價能力強 價值度較高 容積率 規(guī)劃地標高層產(chǎn)品 市場供應稀缺 去化表現(xiàn)好 第四部分 項目定位 產(chǎn)品定位 市場比較法估價步驟 選取交易實例 建立價格可比基礎 交易情況修正 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個別因素修正 求出比準價格 價格評估結果 ?根據(jù)比較法計算項目預期投資租金： /平 第三部分 區(qū)域市場分析 辦公類項目主力供應面積為 6080平 ,占到總供應的 45%以上 。 ★區(qū)域辦公業(yè)態(tài)以小型公司為主 ,行業(yè)主要集中為商貿(mào) \建筑工程 \培訓 \美容票務等服務類 . 辦公類產(chǎn)品銷售和出租情況良好 . 辦公類物業(yè) 項目 類型 空置率 主要業(yè)態(tài)分布 福佳國際公寓 商住公寓 65% 商貿(mào)、建筑工程、培訓 億峰現(xiàn)代城 1% 商貿(mào)、培訓、美容 古耕 5000 40% 商貿(mào)、建筑工程房地產(chǎn)、服裝 凱倫國際 寫字間 40% 商貿(mào)、建筑工程、房地產(chǎn) 祐瑪國際金融中心 20% 商貿(mào)、化工、軟件電子、船務票務 第三部分 區(qū)域市場分析 公寓類項目主力供應面積為 5060平的標準間戶型 ,占到總供應的 45%以上 。 ★瑪莎 .天城屬于代表性酒店式公寓 ,屬于大中型面積 , 其租用使用的客戶也是比較高端的 . 世元國際公寓目前尚未交屋 ,按產(chǎn)品品質和 投資客自行租賃的方式也會存在 商住兩用的情況 . ★酒店式公寓在投入使用后應統(tǒng)一租賃管理，可提高項目品質 和客層高度 ,并能提高租金收益性 . 公寓類產(chǎn)品銷售和出租情況都比較好 . 第三部分 區(qū)域市場分析 。 從該板塊目前項目產(chǎn)品類型來看 ,主要是商住 \酒庖式公寓和寫字間產(chǎn)品 。 ?中心板塊金馬路商圈量體基本持平 ,變化不大 。 ?振連路工程 :2023年底通車 ,分前鹽段 \大連灣段 \大化渣場段和開發(fā)區(qū)段全長 10362米 ,主體工程已全部完成 ,填海區(qū)域剩余工程量計劃于 5月末完成 . ?海底隧道 : 建設跨海大橋、平行于振興路的振連路和海底隧道，最終形成 3條連接開發(fā)區(qū)和中心城區(qū)的城市主要交通干線。 開發(fā)團隊品牌影響力強 . ? 重塑板塊價值 地塊 W T 板塊同質項目云集 ,存在潛在競爭 。 區(qū)域特點 第二部分 宗地解讀 自 然 地 理 交 通 樞 紐 遼東半島東南端 北依大黑山（大和尚山） 與金州區(qū)接壤 南瀕黃海，與長山列島隔海相望 溫帶大陸性季風氣候，具有海洋性特點，平均溫度 10℃ 周圍環(huán)繞六大港口 （大連港、大窯灣港、北良港、鲇魚灣油港、和尚島煤港和大連灣漁港），港闊水深，終年不淤不凍，吞吐量在東北亞首屈一指。幵以八大具體措施保駕護航：突出主題概念招商，緊抓龍頭項目建設；啟勱功能性園區(qū)招商，加快載體項目建設；拓展產(chǎn)業(yè)鏈招商，狠抓配套項目引進；強化新興產(chǎn)業(yè)招商，搶占產(chǎn)業(yè)結構調整先機；拓寬招商引資新領域，探索基礎設施建設項目新形式；實行招商成本核算，提高項目引進的綜合質量； 17公里 沈陽 334公里 第二部分 宗地解讀 地塊位置優(yōu)越，產(chǎn)品配備符合市場需求，項目升值潛力無限。按單套成交主力為 90平計算 ,年度在售供應套數(shù)在 11000套左右
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