大連開發(fā)區(qū)遠(yuǎn)洋西山地塊市場(chǎng)定位分析報(bào)告_58p_xxxx年(編輯修改稿)
2025-03-19 20:17 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 公里，建成后，行車距離縮短 1/3，使小窯灣至中山廣場(chǎng)的距離縮短為 20公里左右，用時(shí)不會(huì)超過 20分鐘。 ?振連路工程 :2023年底通車 ,分前鹽段 \大連灣段 \大化渣場(chǎng)段和開發(fā)區(qū)段全長(zhǎng) 10362米 ,主體工程已全部完成 ,填海區(qū)域剩余工程量計(jì)劃于 5月末完成 . ?海底隧道 : 建設(shè)跨海大橋、平行于振興路的振連路和海底隧道，最終形成 3條連接開發(fā)區(qū)和中心城區(qū)的城市主要交通干線。 與民生街及疏港路等相連，北側(cè)與光明路、中華路、東方路等相連 ,中心城區(qū)車輛可通過海底隧道經(jīng)光明路、東方路直接至開發(fā)區(qū) 交通條件 第二部分 宗地解讀 區(qū)域市場(chǎng)分析 中心板塊 東部 板塊 開發(fā)區(qū)三大板塊分布圖 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 中心板塊 ?開發(fā)區(qū)商業(yè)、商務(wù)、行政、文化中心 ?金馬路兩側(cè)以高層公寓為主，近年入市產(chǎn)品少 ?西山不金馬路接壤，但項(xiàng)目活躍指數(shù)丌高 南部濱海板塊 ? 開發(fā)區(qū)重點(diǎn)發(fā)展板塊 ?具有規(guī)模效應(yīng)和品牌效應(yīng) ?發(fā)展前景廣闊 東部板塊 ?開發(fā)區(qū)傳統(tǒng)居住區(qū) ?在開發(fā)區(qū)高速發(fā)展的 5年起到支柱作用 板塊 供應(yīng)量體（萬(wàn)平） 平均單價(jià)（元 /平） 萌芽發(fā)展期 調(diào)整發(fā)展期 變動(dòng)比例 萌芽發(fā)展期 (0407) 調(diào)整發(fā)展期 (0809) 變動(dòng)比例 中心板塊 53 51 4% 40004500 8000/11000 +100% 南部濱海板塊 61 341 +459% 40004500 80008500 +100% 東部板塊 123 22 82% 25003000 50005500 +100% 供應(yīng)量體 : ?三個(gè)板塊中在 07年之后調(diào)整發(fā)展期南部濱海區(qū)供應(yīng)量明顯增大將近 5倍 ,主要是大量體樓盤的集中上市 ,如紅星海世界觀 \海中國(guó)等項(xiàng)目 。 ?中心板塊金馬路商圈量體基本持平 ,變化不大 。 ?東部板塊有所減少 ,將近一倍 ,主要是近年該區(qū)域無(wú)大量體住宅上市 ,只有個(gè)別萬(wàn)平的小型項(xiàng)目 . 平均單價(jià) : ?各板塊價(jià)格都增長(zhǎng)在一倍以上 . 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 各板塊供應(yīng)量體及價(jià)格變化 祐瑪國(guó)際 /莎瑪 .天城 開發(fā)商：恒澤集團(tuán) 產(chǎn)品：寫字間 /酒店公寓 價(jià)格：只租不售 凱倫國(guó)際 開發(fā)商：山河投資 產(chǎn)品 ：寫字間 價(jià)格：二手房 1萬(wàn) /平 福佳國(guó)際公寓 開發(fā)商：福佳集團(tuán) 產(chǎn)品：商住兩用 價(jià)格： 12023元 /平 凱旋國(guó)際公寓 開發(fā)商：新天潤(rùn) 產(chǎn)品：商住兩用 價(jià)格： 7000元 /平 世元國(guó)際公寓 開發(fā)商：世元房地產(chǎn) 產(chǎn)品：酒店式公寓 價(jià)格： 10000元 /平 項(xiàng)目大都分布在金馬路兩側(cè) 產(chǎn)品主要以商住公寓 \酒店式公寓和寫字間為主 中心板塊市場(chǎng)分析 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 市場(chǎng)需求表現(xiàn)不錯(cuò)，空置率較低。 從該板塊目前項(xiàng)目產(chǎn)品類型來(lái)看 ,主要是商住 \酒庖式公寓和寫字間產(chǎn)品 。 瑪莎 .天城和祐瑪國(guó)際金融中心 兩個(gè)項(xiàng)目可以算是標(biāo)準(zhǔn)的 酒店公寓和寫字間產(chǎn)品 ,均為投資商持有對(duì)外租賃 . 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 中心板塊市場(chǎng)分析 項(xiàng)目 類型 面積區(qū)間（平） 價(jià)格 空置率 凱旋國(guó)際 商住公寓 4080 7000元 /平 未交屋 福佳國(guó)際公寓 51107 12023元 /平 65% 億峰現(xiàn)代城 4060 二手 8000元 /平 1% 古耕 5000 3678 9500元 /平 40% 瑪莎 .天城 酒店式公寓 90170 租金 5元 /平 .天 23% 世元國(guó)際公寓 3757 10000元 /平 未交屋 凱倫國(guó)際 寫字間 55155 10000元 /平 40% 祐瑪國(guó)際金融中心 120770 租金 /平 .天 20% 酒店式服務(wù)公寓市場(chǎng) 項(xiàng)目 面積區(qū)間 （平） 購(gòu)買客群 使用客群 備注 瑪莎 .天城 90170 不售 開發(fā)區(qū)英特爾、大眾等大型公司的外籍員工和高管租住 空置 23% 世元國(guó)際公寓 3757 投資占 70%以上 尚未交屋，由投資客 自行租賃 剩余 6戶 57平 。 ★瑪莎 .天城屬于代表性酒店式公寓 ,屬于大中型面積 , 其租用使用的客戶也是比較高端的 . 世元國(guó)際公寓目前尚未交屋 ,按產(chǎn)品品質(zhì)和 投資客自行租賃的方式也會(huì)存在 商住兩用的情況 . ★酒店式公寓在投入使用后應(yīng)統(tǒng)一租賃管理，可提高項(xiàng)目品質(zhì) 和客層高度 ,并能提高租金收益性 . 公寓類產(chǎn)品銷售和出租情況都比較好 . 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 。 ★祐瑪國(guó)際金融中心和億峰現(xiàn)代城 租售情況比較好 ,空置在 20%以下 。 ★區(qū)域辦公業(yè)態(tài)以小型公司為主 ,行業(yè)主要集中為商貿(mào) \建筑工程 \培訓(xùn) \美容票務(wù)等服務(wù)類 . 辦公類產(chǎn)品銷售和出租情況良好 . 辦公類物業(yè) 項(xiàng)目 類型 空置率 主要業(yè)態(tài)分布 福佳國(guó)際公寓 商住公寓 65% 商貿(mào)、建筑工程、培訓(xùn) 億峰現(xiàn)代城 1% 商貿(mào)、培訓(xùn)、美容 古耕 5000 40% 商貿(mào)、建筑工程房地產(chǎn)、服裝 凱倫國(guó)際 寫字間 40% 商貿(mào)、建筑工程、房地產(chǎn) 祐瑪國(guó)際金融中心 20% 商貿(mào)、化工、軟件電子、船務(wù)票務(wù) 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 公寓類項(xiàng)目主力供應(yīng)面積為 5060平的標(biāo)準(zhǔn)間戶型 ,占到總供應(yīng)的 45%以上 。 其次為 6070平的一室一廳和 4050平的一室產(chǎn)品補(bǔ)足市場(chǎng) ,兩個(gè)面積段占到 30%以上。 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 辦公類項(xiàng)目主力供應(yīng)面積為 6080平 ,占到總供應(yīng)的 45%以上 。 其次為 5060平 /100110平和 140160平三種面積段占近 40%。 第三部分 區(qū)域市場(chǎng)分析 項(xiàng)目定位 引領(lǐng)區(qū)域居住向高端化、國(guó)際化轉(zhuǎn)型 酒店公寓 /SOHO辦公品質(zhì) 智能 低碳 現(xiàn)代 服務(wù) 提升市場(chǎng)高度 利用板塊資源 重塑板塊價(jià)值 中國(guó)已承諾到 2023年節(jié)能減排 40%—45% 高能效、低能耗、低污染、低排放的建筑體系 整體定位 第四部分 項(xiàng)目定位 城市中心、酒店居所、智能辦公 酒店式公寓 /SOHO辦公 溢價(jià)能力強(qiáng) 價(jià)值度較高 容積率 規(guī)劃地標(biāo)高層產(chǎn)品 市場(chǎng)供應(yīng)稀缺 去化表現(xiàn)好 第四部分 項(xiàng)目定位 產(chǎn)品定位 市場(chǎng)比較法估價(jià)步驟 選取交易實(shí)例 建立價(jià)格可比基礎(chǔ) 交易情況修正 交易日期修正 區(qū)域因素修正 個(gè)別因素修正 求出比準(zhǔn)價(jià)格 價(jià)格評(píng)估結(jié)果 ?根據(jù)比較法計(jì)算項(xiàng)目預(yù)期投資租金： /平 天，按照上下浮動(dòng) 5%計(jì)算，預(yù)期租金應(yīng)該在 元 /平 . ?根據(jù)比較法計(jì)算項(xiàng)目預(yù)期均價(jià)： 9530元 /平，按照上下浮動(dòng) 5%計(jì)算，預(yù)期價(jià)格應(yīng)該在 900010000元 /平 ?本案酒店式公高端品質(zhì)價(jià)格加權(quán) 10%,測(cè)算價(jià)格為 1000011000元 /平 。 ?本案 SOHO辦公增加賣點(diǎn)和差異化加權(quán) 5%,測(cè)算價(jià)格為 950010500元 /平 . 價(jià)格定位 第四部分 項(xiàng)目定位
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