【文章內(nèi)容簡介】 和連鎖超市，以及一批精品專業(yè)店，充分滿足居民的購物需求。（2）餐飲服務(wù)功能開辦一批不同特色、不同檔次的餐飲店和餐飲網(wǎng)點，既經(jīng)營本地及國內(nèi)各地的特色餐飲，又經(jīng)營西餐特色餐飲；既能滿足大眾餐飲需求，又能滿足高收入階層的餐飲需求，同時也能滿足外國居民的餐飲需求。（3）生活服務(wù)功能建設(shè)一批美容美發(fā)、洗浴、洗衣、修理安裝、家政、音像、郵政、通訊、彩票、健身、娛樂等專業(yè)服務(wù)店和服務(wù)網(wǎng)點，為居民提供全方位的生活服務(wù)。（4）酒店服務(wù)功能建設(shè)若干三星級、四星級、五星級的酒店和賓館，滿足不同類型的國內(nèi)外商務(wù)人員和旅游者的住宿需求。（5）金融服務(wù)功能引導(dǎo)現(xiàn)有的國內(nèi)銀行、保險和證券機構(gòu)不斷完善服務(wù)設(shè)施，開辦多種金融業(yè)務(wù)，鼓勵外資銀行設(shè)立分支機構(gòu)并開辦人民幣業(yè)務(wù)，為企業(yè)和居民提供全方位的金融服務(wù)。（6）商務(wù)中心功能建設(shè)若干高檔次的寫字樓和商務(wù)設(shè)施，發(fā)展一批信息、會計、審計、資產(chǎn)評估、律師、投資顧問、咨詢策劃、廣告、代理等中介機構(gòu)，為企業(yè)和投資者提供全方位的商務(wù)服務(wù)。（1）市級商業(yè)中心功能經(jīng)過5—10年發(fā)展，建成集購物、餐飲、生活服務(wù)、酒店、金融、商務(wù)等多種服務(wù)功能為一體的現(xiàn)代化國際商業(yè)中心，為新市區(qū)的經(jīng)濟和社會發(fā)展提供服務(wù)，也為全市的經(jīng)濟和社會發(fā)展提供服務(wù)。（2）度假旅游中心功能依托金石灘旅游度假區(qū)，重點發(fā)展度假旅游和綠色旅游，合理開發(fā)旅游資源，建設(shè)和完善旅游設(shè)施，提高旅游服務(wù)質(zhì)量，提高旅游業(yè)的經(jīng)濟貢獻率，成為大連開展度假旅游和綠色旅游的重要品牌。（3）商貿(mào)物流和批發(fā)交易中心功能依托北良港、大窯灣港與東北腹地和東南沿海地區(qū)的海陸通道，聯(lián)結(jié)南北市場，建立糧食、農(nóng)副產(chǎn)品、機電產(chǎn)品等大宗產(chǎn)品的批發(fā)交易中心，吸引國內(nèi)企業(yè)入市，開展批發(fā)貿(mào)易。（4）國際貿(mào)易和采購中心功能依托保稅區(qū)和國際物流園區(qū)，建立國際油品交易所、糧食交易所、汽車及汽車零部件銷售中心等大型國際貿(mào)易中心，吸引國內(nèi)外客商入市，開展分銷業(yè)務(wù)和采購業(yè)務(wù)。“十一五”期間，開發(fā)區(qū)商貿(mào)業(yè)發(fā)展要形成以五彩城、新橋市級商業(yè)中心為主體、社區(qū)和鄉(xiāng)鎮(zhèn)商業(yè)中心為基礎(chǔ)的比較完善的商業(yè)體系，現(xiàn)代新型業(yè)態(tài)和傳統(tǒng)業(yè)態(tài)合理并存，零售、批發(fā)、餐飲、生活服務(wù)各行業(yè)協(xié)調(diào)發(fā)展，商貿(mào)、金融、旅游、商務(wù)各行業(yè)共同繁榮，成為大連的現(xiàn)代化市級商業(yè)中心之一。主要發(fā)展指標(biāo)：到2010年，開發(fā)區(qū)商業(yè)網(wǎng)點面積達到50萬平方米，人均商業(yè)設(shè)施面積達到1平方米；社會消費品零售額達到100 億元，%以上，占全市社會消費品零售總額的10 %；以大型購物中心、連鎖超市、連鎖便利店等新型業(yè)態(tài)為主導(dǎo)，新型業(yè)態(tài)市場占有率達到35%以上。從長遠發(fā)展來看，2020年全區(qū)擁有商業(yè)網(wǎng)點面積達到90萬平方米，按照開發(fā)區(qū)GDP的增幅推測，2020年商業(yè)增加值將達到180億元，建設(shè)1個市級商業(yè)中心，1個次級商業(yè)中心，8個社區(qū)商業(yè)中心，形成布局合理、層次分明的現(xiàn)代商業(yè)網(wǎng)絡(luò)體系，使商貿(mào)業(yè)成為功能齊全、結(jié)構(gòu)優(yōu)化、集散力強、輻射面廣的現(xiàn)代化國際大商業(yè)，成為牽動新市區(qū)經(jīng)濟率先實現(xiàn)現(xiàn)代化的先導(dǎo)性支柱產(chǎn)業(yè)。開發(fā)區(qū)各級商業(yè)中心建設(shè)規(guī)劃及任務(wù)通過對開發(fā)區(qū)以及全市經(jīng)濟和社會發(fā)展情況的分析，可以看到，開發(fā)區(qū)建設(shè)市級商業(yè)中心已經(jīng)勢在必行。本章將對市級商業(yè)中心的內(nèi)涵、可行性、布局、功能、網(wǎng)點結(jié)構(gòu)和經(jīng)營結(jié)構(gòu)等進行具體規(guī)劃。所謂市級商業(yè)中心是指商業(yè)高度集聚，經(jīng)營服務(wù)功能完善，服務(wù)范圍為超廣域的城市商業(yè)中心。其商業(yè)街長度一般在1000米，或商業(yè)積聚在20公頃的區(qū)域范圍內(nèi)。超廣域是指該級商業(yè)吸引消費者的能力。服務(wù)對象以本區(qū)域以外的消費者為主，外來消費者占80%以上。按照以上的定義，考察開發(fā)區(qū)現(xiàn)有商業(yè)資源狀況和未來的發(fā)展趨勢，對開發(fā)區(qū)市級商業(yè)中心建設(shè)規(guī)劃的可行性進行分析論證。（1）商業(yè)的集聚程度金馬路、本溪街、新橋街、黃海西路區(qū)域以及五彩城是開發(fā)區(qū)商業(yè)設(shè)施最為集聚的地區(qū)，%，集聚率很高，各種商業(yè)業(yè)態(tài)匯集，種類比較齊全，服務(wù)比較完備。開發(fā)區(qū)商業(yè)集聚區(qū)商業(yè)、服務(wù)設(shè)施一覽表業(yè)態(tài)全區(qū)商業(yè)網(wǎng)點（個）集聚區(qū)商業(yè)網(wǎng)點（個）占全區(qū)商業(yè)網(wǎng)點的比重（%）購物中心33100百貨店22100專業(yè)市場72小型百貨店185綜合商場131專業(yè)店542107專賣店9665餐飲573166酒店30620旅店7529美容美發(fā)20520KTV、酒吧、網(wǎng)吧12426咖啡廳、茶座6511攝影2912洗浴6411洗染382銀行6317合 計2328517安盛購物廣場、大商新瑪特、友誼集團開發(fā)區(qū)店、金馬商城等大型購物中心、百貨店、星級酒店、銀行辦事處等都集中在該區(qū)域。（2）高集聚度商業(yè)區(qū)對消費者的吸引力我們以馬橋子街道為本區(qū)域消費人口，其他為外來人口，通過調(diào)查，本區(qū)域人口消費成為主體，%。 （3）結(jié)論從商業(yè)集聚程度來看，目前開發(fā)區(qū)在五彩城、金馬路本溪街區(qū)域內(nèi)所擁有的商業(yè)網(wǎng)點規(guī)模已經(jīng)具備建設(shè)市級商業(yè)中心的基本硬件條件。從消費人口來看，在商業(yè)集聚區(qū)消費人口以當(dāng)?shù)貐^(qū)域人口為主，輻射與吸納能力不夠，目前屬于區(qū)級商業(yè)中心。開發(fā)區(qū)建設(shè)成為市級商業(yè)中心，其關(guān)鍵是消費人口規(guī)模。根據(jù)市級商業(yè)中心服務(wù)人口為80—120萬人口的要求，到2010年，到2020年，人口將達到80萬人，加上流動人口，將達到110萬人。具備商業(yè)中心升級的條件和基本要素。從城市商業(yè)布局來看，根據(jù)“大大連”建設(shè)規(guī)劃，隨著城市規(guī)模的擴大，開發(fā)區(qū)將成為新市區(qū)的重要組成部分，新市區(qū)與老市區(qū)的空間距離很大，青泥洼橋、天津街、西安路市級商業(yè)中心難以覆蓋新市區(qū)。按照城市商業(yè)資源配置優(yōu)化原則，新市區(qū)需要一個承載能力和輻射能力強的市級商業(yè)中心。、功能定位和建設(shè)步驟（1）建設(shè)布局市級商業(yè)中心總體布局按照“一線兩塊”的布局結(jié)構(gòu)，“一線”即金馬路為主線的商業(yè)服務(wù)網(wǎng)點設(shè)施，網(wǎng)點集中地規(guī)劃為800米；“兩塊”其一為北起金馬路、西為本溪街、南到黃海西路、東至新橋街（南北向）區(qū)域，面積為12萬平方米，簡稱為“南區(qū)”，其二為五彩城區(qū)域，面積為10萬平方米。簡稱為“北區(qū)”?！耙痪€兩塊”構(gòu)為一體，形成“品”型結(jié)構(gòu)，總面積為22公頃。（2）功能定位具有環(huán)境優(yōu)美、設(shè)施現(xiàn)代、功能完備、業(yè)態(tài)多樣、吸納力強，集購物、文化娛樂、休閑、旅游觀光、金融、商務(wù)活動為一體的現(xiàn)代商業(yè)中心。“南區(qū)”以購物為主，配有大型購物中心、百貨店、大型超市、批量專業(yè)店、專賣店等；“北區(qū)”以文化、娛樂、休閑、健身、餐飲等項目為主，形成規(guī)?；?；“一線”主要配置金融機構(gòu)、星級賓館、中介信息機構(gòu)等。（3）建設(shè)步驟2005—2010年，商業(yè)中心規(guī)劃建設(shè)重點是業(yè)態(tài)的調(diào)整和升級，對五彩城進行調(diào)整，建設(shè)特色商業(yè)街。2010—2015年，對新橋街以南，黃海西路以北的居民區(qū)進行動遷改造，扒掉居民住宅，全部作為商業(yè)用地。2015—2020年，商業(yè)中心建設(shè)規(guī)模進一步擴大，重點建設(shè)金馬路（？）。按照服務(wù)人口及供給能力指標(biāo)，“一線兩塊”區(qū)域的商業(yè)網(wǎng)點及商業(yè)面積，到2010年，基本上已經(jīng)達到了需求設(shè)計要求。2005—2010年，商業(yè)中心建設(shè)規(guī)劃的重點是業(yè)態(tài)的調(diào)整和升級。一是對新橋街現(xiàn)有網(wǎng)點進行統(tǒng)一改造，規(guī)劃建設(shè)新橋服裝步行一條街。二是對大商新瑪特進行業(yè)態(tài)升級，改變集貿(mào)市場的經(jīng)營方式，把該商場二樓以上服裝經(jīng)營業(yè)戶撤出，安排到新橋服裝步行一條街上經(jīng)營。三是引進大型品牌百貨店，提高開發(fā)區(qū)商業(yè)的國際化、現(xiàn)代化水平。四是按照五彩城業(yè)態(tài)配置要求，進行建設(shè)和改造。五是引進外資商業(yè)企業(yè)。市級商業(yè)中心建設(shè)必須體現(xiàn)出現(xiàn)代化和國際化的特征，才能增強中心的影響力。到2010年，至少要引進沃爾瑪、家樂福等國際商業(yè)連鎖大公司。零售網(wǎng)點規(guī)模設(shè)定及業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)發(fā)展階段2004年2010年2015年2020年網(wǎng)點建設(shè)總數(shù)總數(shù)新建總數(shù)新建總數(shù)新建購物中心3304140百貨店2314140大型超市3304151品牌專賣店（有門面）65100351202015030正規(guī)專業(yè)店107140331602018020家居超市0111021專業(yè)市場4515061按照功能定位的要求“北區(qū)及金馬路一線”是服務(wù)、金融業(yè)集中的地區(qū)。2005—2010年，總體上保持現(xiàn)有的服務(wù)業(yè)的規(guī)模，減少餐飲、小旅店的網(wǎng)點數(shù)量，增加健身、休閑、娛樂、影院的網(wǎng)點數(shù)量和規(guī)模。服務(wù)業(yè)網(wǎng)點規(guī)模設(shè)定及業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)發(fā)展階段2004年2010年2015年2020年網(wǎng)點建設(shè)總數(shù)總數(shù)新建總數(shù)新建總數(shù)新建酒店（星級）4404051餐飲1661801418551905KTV、酒吧、網(wǎng)吧26304355405咖啡廳、茶座11209255305美容美發(fā)20255283302攝影12131152150洗浴11110121153影院1212020銀行17170203252金馬路是開發(fā)區(qū)的主干道，交通繁忙，同時“南區(qū)”和“北區(qū)”又被金馬路分割開來，來往南北兩個商業(yè)區(qū)的人流很多。從交通順暢和商業(yè)區(qū)一體化的角度出發(fā)，規(guī)劃建設(shè)底下通道商場。到2010年前，完成億鋒地產(chǎn)地下廣場到安盛“好又多”超市的橫跨金馬路的地下通道和跨越本溪路的地下通道建設(shè)。通道按照既可以疏通人流，又可以購物地下商場的模式進行設(shè)計，隨著時間的推移，可以不斷擴大地下商場的規(guī)模。五彩城即“北區(qū)”是市級商業(yè)中心建設(shè)的重要區(qū)域，根據(jù)商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)業(yè)種配套的原則，沿用五彩城旅游文化的概念，繼續(xù)深化，形成特色。五彩城的四大功能：一是旅游觀光，二是飲食服務(wù)，三是旅游購物，四是文化娛樂。對現(xiàn)有的網(wǎng)點進行調(diào)整，減少餐飲和小旅店的比重，加大文化、健身和娛樂的比重。對五彩城的外景進行設(shè)計，在現(xiàn)有的廣場周邊建設(shè)雕塑、燈光配置、音樂噴泉等設(shè)施，營造良好的觀光、休閑環(huán)境。對小型建筑進行重新改造，建設(shè)兩個大型設(shè)施，一是影劇院，二是全民健身中心。引進類似好樂迪、金錢柜等大型量販KTV。開設(shè)文化、娛樂、小吃、購物夜市。到2010年，在中心區(qū)域內(nèi)建設(shè)和完善2條商業(yè)街。一是規(guī)劃建設(shè)新橋服裝步行街，統(tǒng)一進行店面裝修，形成商業(yè)街的特色，步行街全長500米。二是進一步調(diào)整完善黃海西路飲食一條街，豐富飲食種類，進一步提高餐飲文化水平。減少飲食企業(yè)對居民的不良影響。（次級）商業(yè)中心建設(shè)發(fā)展規(guī)劃馬橋子區(qū)域無論工業(yè)用地還是住宅用地都已經(jīng)基本飽和，開發(fā)區(qū)未來建設(shè)的重點開始向東部轉(zhuǎn)移，副商業(yè)中心建設(shè)選址的基本原則是以輕軌沿線、開發(fā)區(qū)的中部，具有一定的人口規(guī)模。開發(fā)區(qū)副商業(yè)中心確定為金源小區(qū)區(qū)域，方圓10公頃，離安盛購物廣場6公里，雙D港8公里，與出口加工區(qū)、保稅區(qū)相鄰。金源是近年來興建的居民小區(qū)，所轄范圍包括金源南里、金源北里、格林小鎮(zhèn)等居民區(qū)，現(xiàn)有人口 20211人，目前現(xiàn)有商業(yè)零售面積為9025平方米， 平方米，營業(yè)面積總量不足，單體網(wǎng)點規(guī)模普遍較小。① 金源區(qū)域是開發(fā)區(qū)的中心區(qū)域，連接大窯灣新港、雙D港、大學(xué)城的樞紐，交通便利，輻射面廣。② 金源小區(qū)以東區(qū)域成為未來開發(fā)區(qū)住宅開發(fā)的重點區(qū)域，人口規(guī)模將不斷增長，預(yù)測到2010年，人口將達到8萬人，具有很大的消費基數(shù)。③ 現(xiàn)有一定的商業(yè)規(guī)模，為形成副商業(yè)中心奠定基礎(chǔ)。功能定位以當(dāng)?shù)鼐用裆罘?wù)為主，配有購物、娛樂、文化、休閑等多項商業(yè)服務(wù)設(shè)施。副商業(yè)中心建設(shè)總體上分兩步走，一是對現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點進行整合，調(diào)整結(jié)構(gòu)，業(yè)態(tài)升級，突出購物的功能，二是對面臨開發(fā)的居民住宅區(qū)進行配套的商業(yè)設(shè)施，要突出文化、休閑等方面的功能。由于現(xiàn)有的商業(yè)網(wǎng)點基本上都是居民住宅的共建部分，通過住宅改造成為網(wǎng)點，單體規(guī)模不大，難以實現(xiàn)大規(guī)模的改造工作，只有從業(yè)態(tài)配置和業(yè)態(tài)優(yōu)化上下工夫。① 對金源商城進行“農(nóng)改超”改造，引進家樂福、好又多、樂購等大型連鎖公司，建設(shè)大型超市。② 按照專業(yè)化的要求，對現(xiàn)有的金源南北里的零售網(wǎng)點，重新進行規(guī)劃，發(fā)展專業(yè)店和專賣店。③ 在金源街上建設(shè)一條綜合性商業(yè)街，商業(yè)街可分為三個區(qū)段，分別為服裝、日用品、鳥魚花等商品。建設(shè)商業(yè)街，營造商業(yè)氛圍，盡快形成商業(yè)中心。 根據(jù)開發(fā)區(qū)滾動向東發(fā)展規(guī)劃，金源以東地區(qū)將成為住宅開發(fā)的重點地區(qū)，副商業(yè)中心建設(shè)規(guī)劃的選址，就是基于這種發(fā)展趨勢所決定的。因此，新建小區(qū)商業(yè)規(guī)劃是副商業(yè)中心建設(shè)的關(guān)鍵。① 新建小區(qū)配有大型的單體商業(yè)網(wǎng)點，改變開發(fā)區(qū)傳統(tǒng)的商業(yè)網(wǎng)點與居民聯(lián)體的形式。② 建設(shè)一個區(qū)域性購物中心，建筑面積控制在6萬平方米以內(nèi)。購物中心配有綜合超市、百貨店、影院、文化娛樂項目等。③ 沿主要街道建設(shè)大型的餐飲店，引進名牌企業(yè)，提高開發(fā)區(qū)餐飲業(yè)的整體水平。④ 建設(shè)大型的洗浴、康樂服務(wù)設(shè)施。⑤ 進行相關(guān)行業(yè)的配套，建設(shè)金融機構(gòu)網(wǎng)點、郵政、醫(yī)院等服務(wù)設(shè)施。商業(yè)服務(wù)業(yè)網(wǎng)點規(guī)模設(shè)定及業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)發(fā)展階段2004年2010年2015年2020年網(wǎng)點建設(shè)總數(shù)總數(shù)新建總數(shù)新建總數(shù)新建購物中心0111021百貨店0111021大型超市0112131品牌專賣店0202040208040正規(guī)專業(yè)店30501060108020家居超市0111020