【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 15層為群樓，每層 2023平米97 290170 97620層平面圖商業(yè)裙樓體量較大，早期引進(jìn)政府機(jī)構(gòu)失敗，現(xiàn)空置狀態(tài)；寫(xiě)字間戶型偏大，缺乏靈活性，交通空間浪費(fèi)較大；寫(xiě)字樓配套標(biāo)準(zhǔn)較高，但是其高昂的價(jià)格，讓大部分購(gòu)房群體望而卻步。45開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議華林大廈地址 :黃島區(qū)開(kāi)發(fā)區(qū)紫金山路 117號(hào)開(kāi)發(fā)商 :青島華林置業(yè)有限公司物業(yè)類別 :寫(xiě)字樓、商住公寓建筑類別 :高層 塔樓 容積率 : 總建筑面積 : 89000 ㎡一期開(kāi)盤(pán)時(shí)間 : 2023722一期入住時(shí)間 : 20231231車位：地下： 、 /個(gè)46開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議華林大廈個(gè)案北5層以上（含 5層） 688㎡ /層7F: 9戶 8F: 5戶10F17F: 2戶 其中 15F、 16F： 4戶其余為整層。共計(jì) 54套寫(xiě)字間公寓： 72套 47開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議今日商務(wù)公寓項(xiàng)目位置：長(zhǎng)江路與長(zhǎng)白山路交匯處開(kāi)發(fā)商：青島金沙灘房地產(chǎn)總建筑面積： 8萬(wàn)平方米，樓高 8層當(dāng)時(shí)價(jià)格：起價(jià)： 4250元 /m2 均價(jià)： 4800元 / m2 最高價(jià)： 6500元 / m2銷售率：住宅 100%銷售完，辦公區(qū)已銷售 90%開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 8月 7日入住時(shí)間： 2023年 3月 22日交房標(biāo)準(zhǔn)：商住精裝修、住宅毛坯車 位： 1： 1配比，廣場(chǎng)車位 80100個(gè)層 高： ，比其他寫(xiě)字樓層高要低48開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議項(xiàng)目入住 2年的時(shí)間入住率不到 20%，現(xiàn)場(chǎng)辦公環(huán)境差，物業(yè)配套也不完善多數(shù)寫(xiě)字間粘貼出租信息。49開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議戶型分析商務(wù)辦公區(qū)間戶型 面積 總套數(shù) 總面積 套數(shù)比 面積比兩室兩廳兩衛(wèi) 8 25% %兩室兩廳兩衛(wèi) 8 25% %兩室兩廳一衛(wèi) 8 25% %三室兩廳兩衛(wèi) 8 25% %住宅區(qū)間戶型 面積 總套數(shù) 總面積 套數(shù)比 面積比兩室兩廳一衛(wèi) 86 24 2064 35% 31%兩室兩廳一衛(wèi) 90 24 2160 35% 33%三室兩廳二衛(wèi) 100 20 2023 27% 30%小復(fù)式 200 2 400 3% 6%50開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議兩室兩廳 兩室兩廳 商務(wù)戶型 商務(wù)戶型 51開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議精裝修標(biāo)準(zhǔn)大廳 意大利大理石客廳 臥室 環(huán)保呢絨地毯 樓宇配套 雙線 IDD，寬帶入戶、紅外線監(jiān)控、可視對(duì)講、家居安防系統(tǒng)，海爾戶式中央空調(diào)，櫥衛(wèi)裝修，海爾熱水器、微波爐、意大利地磚等等配套設(shè)施形象廣告宣傳報(bào)紙 廣告日期 性質(zhì) 廣告主題語(yǔ) 主要訴求 版面半島 20238－ 3 硬廣 “‘ 今日 ’ 就行動(dòng) ” 8月 7日開(kāi)盤(pán) 1/4版半島 20238－ 12 硬廣 “‘ 盛開(kāi) ’今日，引領(lǐng)精裝商務(wù)時(shí)代準(zhǔn)現(xiàn)房 .精致裝修1/4版52開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議澤潤(rùn)金融廣場(chǎng)項(xiàng)目地址：長(zhǎng)江路與天目山路交接處開(kāi)發(fā)商：青島太陽(yáng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司投資商：青島澤潤(rùn)投資集團(tuán)總建面： 規(guī)模： A座為酒店式公寓 8層， B座為寫(xiě)字樓 8層， 12層為網(wǎng)點(diǎn)總戶數(shù)： 192戶 其中： A座 128戶， B座 64戶當(dāng)時(shí)價(jià)格：起價(jià)： 4680元 /平米（ 3層）目前價(jià)格：均價(jià) 6000元 /平米開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 2023年 5月份交付日期： 2023年底戶型： A座單間、大套一、大套三（ 40160平米） B座（ 85160平米自由分割）裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修銷售率： A座銷售 100%,B座辦公樓銷售 80%網(wǎng)點(diǎn)： A座 40160平米， B座 85160平米53開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議戶型 面積 總套數(shù) 總面積 套數(shù)比 面積比單間 40 56 2240 % 24%一室兩廳一衛(wèi) 80 56 4480 % 48%三室兩廳一衛(wèi) 160 16 2560 % 28%B座辦公區(qū)（ 80160平方米）面積 套數(shù) 總套數(shù) 總面積 套數(shù)比 面積比84 1 8 672 % 9%110 1 8 880 % 11%120 2 16 1920 25% 24%130 2 16 2080 25% 26%140 1 8 1120 % 14%160 1 8 1280 % 16%A座酒店式公寓（ 40160平方米）54開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)商：青島城市經(jīng)營(yíng)有限責(zé)任公司地理位置：江山路 666號(hào)規(guī)模：建面 100750㎡ 寫(xiě)字樓 19901㎡；商務(wù)公寓 43226㎡；商業(yè)裙房 9656（ 1F ，； 2F ，； 3F ）；地下停車位： 433個(gè)、地上 464個(gè)物業(yè)形態(tài)：寫(xiě)字樓、公寓、酒店式公寓 soho商務(wù)公寓戶型：套一、套二、套三面積區(qū)間： 90150㎡配套：精裝修容積率： 卓亭廣場(chǎng)55開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議卓亭廣場(chǎng)蓄勢(shì)期將近一年的時(shí)間，從其宣傳上看，力求打造開(kāi)發(fā)區(qū)的第一商務(wù) Soho公寓，也是率先提出了 Soho建筑形態(tài)卓亭廣場(chǎng)56開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議結(jié)論?SOHO區(qū)域首次被其推出，根據(jù)周邊的住宅物業(yè)的銷售狀況來(lái)看，項(xiàng)目的銷售應(yīng)該不會(huì)有良好狀態(tài)，蓄勢(shì)期過(guò)長(zhǎng)（售樓處于 05年已經(jīng)建成），錯(cuò)過(guò)了在開(kāi)發(fā)區(qū)占領(lǐng)利好市場(chǎng)資源的時(shí)機(jī)。?保稅區(qū)，一直以來(lái)沒(méi)有被充分利用起來(lái)，區(qū)域內(nèi)的生活配套、城市環(huán)境不完善，形成開(kāi)發(fā)區(qū)與黃島的連接地域?沒(méi)有創(chuàng)新銷售策略，門檻過(guò)高57開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議地下： 3F— 1F 地下停車場(chǎng) /超市裙樓： 6層 6萬(wàn)平方米商業(yè) MALLA座： 55層 8F—33F 寫(xiě)字樓 34F—49F 五星級(jí)酒店 51F—54F 空中觀光廳55F停機(jī)坪B座： 46層 酒店式商務(wù)公寓C座： 32層 空中豪宅ABC裙樓國(guó)貿(mào)中心58開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議五星級(jí)酒店定位較高；實(shí)際招商難度較大；至今未有較大進(jìn)展；59開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議酒店式公寓在實(shí)際操作中，酒店式公寓是最具投資價(jià)值的物業(yè)產(chǎn)品。60開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議商業(yè)裙樓商業(yè)體量龐大；商業(yè)建筑層高設(shè)計(jì)缺乏靈活性，以至于在招商中受到限制；街鋪銷售火爆實(shí)現(xiàn)較高的利潤(rùn)；產(chǎn)權(quán)式商鋪路線行不通；61開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議寫(xiě)字樓核心筒結(jié)構(gòu)使得分割充滿靈活性；小寫(xiě)字間擁有較為廣闊的消費(fèi)群體；寫(xiě)字樓體量的龐大，以及供求市場(chǎng)的失衡，導(dǎo)致銷售率總體上并不理想；62開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議目前銷售率：總體而言，酒店式公寓的銷售速率與回籠資金的速度是最高的，由于住宅戶型偏大，且推盤(pán)較晚，造成銷售不理想；63開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議福瀛 錦繡前城開(kāi)發(fā)商：青島福瀛房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總建筑面積： 18萬(wàn)平方米一期占地面積： 綠化率： %建筑密度： 二期占地面積： 綠化率： %價(jià)格：起價(jià) 5280元 /平米，層差：大戶型每層加 80元 /平米，小戶型每層加 100元 /平米東戶比西戶貴 100元 /平米 均價(jià)： 6200元 /平米面積區(qū)間： 88141平米層數(shù)： 29層酒店式公寓面積區(qū)間： 3071平米價(jià)格：約 6800元 /平米起價(jià)車位租金：地下 150元 /月住宅交付時(shí)間： 07年 11月份開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 07年 1月 2日酒店式公寓開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 07年 6月份64開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議65開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議戶型設(shè)計(jì)66開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議戶型配比戶型 面積 總套數(shù) 套數(shù)比二房二廳一衛(wèi) 88 58 25%二房二廳一衛(wèi) 108 58 25%三房二廳二衛(wèi) 126 58 25%三房二廳二衛(wèi) 141 58 25%戶均面積： 116平米總價(jià)區(qū)間主力總價(jià)： 6080萬(wàn)因面積設(shè)計(jì)過(guò)大，總價(jià)也較高，大戶型銷售 20%，小戶型銷售 60%67開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議華海 嘉園開(kāi)發(fā)商：華海房地產(chǎn)有限公司總建筑面積： 地上建筑面積： 地下建筑面積： 總套數(shù)： 272套綠化率： %地下車位： 240規(guī)模： 2東 33層住宅價(jià)格：起價(jià) 6500元 /平米（含 1000元 /平米裝修）樓層差 80元 /平米，平面差 5000元 /平米68開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議復(fù)式平面圖69開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議戶型配比戶型 面積 總套數(shù) 套數(shù)比三房二廳二衛(wèi) 141 129 48%四房二廳二衛(wèi) 214 129 48%復(fù)式 305 6 4%戶均面積： 170平米總價(jià)區(qū)間主力總價(jià)： 90120萬(wàn) 戶型面積及房屋總價(jià)高，從 06年 6月份至今僅銷售 10%的房源。70開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議時(shí)間段 項(xiàng)目名稱 建筑面積 去化率 去化面 積0203年 千智一期 3萬(wàn) 100% 300000405年 城市桂冠 90% 194400305年 匯商國(guó)際 3萬(wàn) 100% 300000405年 今日商務(wù) 6832 100% 68320507年 國(guó)貿(mào)中心 30% 1350005年初 澤潤(rùn)金融中心 7952 80% 636105年 10月份 華林大廈 70% 910006年 6月份 地豐大廈 10% 2800合計(jì) 118033寫(xiě)字樓去化量統(tǒng)計(jì)分析71開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議寫(xiě)字樓銷售速率統(tǒng)計(jì)時(shí)間段 項(xiàng)目名稱 總套數(shù) 銷售率 銷售周期 銷售速率 /月0405年 城市桂冠 216 90% 2年 8套0305年 匯商國(guó)際 512 100% 3年 14套0507年 國(guó)貿(mào)中心 336 30% 2年 4套0405年 今日商務(wù) 32 100% 1年半 2套05年 澤潤(rùn)金融中心 64 100% 2年 3套05年 10月 華林大廈 45 70% 1年半 2套06年 6月份 地豐大廈 192 10% 9個(gè)月 2套72開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議(部分項(xiàng)目為二手房?jī)r(jià)格 )寫(xiě)字樓價(jià)格水平統(tǒng)計(jì)73開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議寫(xiě)字樓入住公司分析針對(duì)匯商國(guó)際、城市桂冠、千智一期入住公司統(tǒng)計(jì)，入住行業(yè)主要是以貿(mào)易公司和裝飾裝潢公司為主，其他為房地產(chǎn)、工程、廣告機(jī)械等公司。74開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議寫(xiě)字樓小結(jié)：開(kāi)發(fā)區(qū)寫(xiě)字樓經(jīng)過(guò) 02年 07年的 5年的運(yùn)作，經(jīng)歷了起步階段與成長(zhǎng)階段，在 02年到 05年仍然處于一個(gè)上升時(shí)期，但是自 2023年以來(lái)，受區(qū)域?qū)懽謽鞘袌?chǎng)供求關(guān)系的影響和宏觀政策影響，寫(xiě)字樓的銷售處于停滯不前的狀態(tài)；近幾年寫(xiě)字樓銷售率僅維持在 2030%左右，使得多數(shù)開(kāi)發(fā)商的資金流動(dòng)出現(xiàn)問(wèn)題；高檔寫(xiě)字樓在由于其高昂的價(jià)格與其超前的設(shè)備配套，使得客戶群體極為狹窄；較低的入住率，平均入住率不到 50%，租金價(jià)格一直徘徊于 /平米的低價(jià)格之間，使得大量的投資客戶在不景氣的寫(xiě)字樓租賃市場(chǎng)中得不到預(yù)期投資回報(bào)率；75開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研與開(kāi)發(fā)建議上實(shí)達(dá)利廣場(chǎng)開(kāi)發(fā)商：青島上實(shí)城市發(fā)展有限公司投資商：上海上實(shí)集團(tuán)用地性質(zhì)：住宅， 50年產(chǎn)權(quán)