【文章內(nèi)容簡介】 達開發(fā)區(qū) CBD是濱海新區(qū) CBD的核心組成部分； ? 濱海新區(qū)是天津未來的重點發(fā)展區(qū)域，是北方對外開放的門戶； ? 天津市 ——北方未來的經(jīng)濟中心。 29 宏 觀 中 觀 微 觀 城市快速擴張 吸引力逐步提升 濱海極點 產(chǎn)業(yè)拉動 綜合發(fā)展 新興宜居板塊 潛在競爭放大 借勢突出差異化 性價比彌補配套不足 環(huán)境總結(jié) 從城市發(fā)展角度評判，項目區(qū)域未來具有較為明確的快速城市化發(fā)展預(yù)期，但短期內(nèi)區(qū)域周邊配套的完善進程及產(chǎn)業(yè)區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀決定區(qū)域發(fā)展階段以宜居型產(chǎn)品為主； 30 市場分析 天津市場分析 分析 amp。 判斷 Ⅱ 房地產(chǎn)市場分析 天津市市場分析 ? 谷底回調(diào) ?年中漸暖 ?長線看漲 31 08年市場成交量下滑，僅為 03年后歷年成交量的半數(shù)； 1 9 9 7 年 2 0 0 8 年歷年商品房量價走勢050010001500萬平米010002022300040005000600070008000元/ 平米成交量 210 336 383 630 660 345 1022 1154 905 946 9 9 0 . 8 4 9 9 . 8成交均價 2848 2571 2534 2473 2527 2609 2770 3174 4027 4859 6079 69171997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20222 0 0 4 年 2 0 0 8 年天津市歷年商品房供求走勢050010001500萬平米010002022300040005000600070008000元/ 平米供應(yīng)面積 9 0 0 . 1 9 9 1 . 6 8 6 1 . 8 9 8 2 . 5 8 4 6 . 8成交面積 1 1 5 3 . 5 905 9 4 5 . 6 9 9 0 . 8 500成交均價 3174 4027 4859 6097 69172022年 2022年 2022年 2022年 2022年09年受整體經(jīng)濟環(huán)境及行業(yè)調(diào)整等多方面影響，天津樓市成交大幅下滑，價格小幅上升； 天津地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 03年井噴開發(fā)后呈階段階梯性成長； ? 供： 08年天津市商品房整體保持平穩(wěn)供應(yīng)； ? 求： 08年天津市整 體成交量大幅下滑，僅為 03年后歷年成交量的半數(shù)； ? 價： 08年天津市商品房成交均價漲幅放緩，由今年的年漲 20%回落到年漲 13%； ? 比： 08年市場呈現(xiàn)供大于求，市場疲軟； 天津市場走勢 32 未來 2— 3年中國將處于 “ 低通脹、高增長、高利潤 ” 向 “ 高通脹、保增長、適度利潤 ” 過渡的調(diào)整時期； 高 通脹 保 增長 適度 利潤 低 通脹 高 增長 高 利潤 2022年 2022年 /2022年 房地產(chǎn)市場將處于調(diào)整期 現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟形勢： 樓市預(yù)判 33 08年市場成交量下滑，僅為 03年后歷年成交量的半數(shù)； 1 9 9 7 年 2 0 0 8 年歷年商品房量價走勢050010001500萬平米010002022300040005000600070008000元/ 平米成交量 210 336 383 630 660 345 1022 1154 905 946 9 9 0 . 8 4 9 9 . 8成交均價 2848 2571 2534 2473 2527 2609 2770 3174 4027 4859 6079 69171997 1998 1999 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20222 0 0 4 年 2 0 0 8 年天津市歷年商品房供求走勢050010001500萬平米010002022300040005000600070008000元/ 平米供應(yīng)面積 9 0 0 . 1 9 9 1 . 6 8 6 1 . 8 9 8 2 . 5 8 4 6 . 8成交面積 1 1 5 3 . 5 905 9 4 5 . 6 9 9 0 . 8 500成交均價 3174 4027 4859 6097 69172022年 2022年 2022年 2022年 2022年09年受整體經(jīng)濟環(huán)境及行業(yè)調(diào)整等多方面影響，天津樓市成交大幅下滑，價格小幅上升； 天津地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過 03年井噴開發(fā)后呈階段階梯性成長； ? 供： 08年天津市商品房整體保持平穩(wěn)供應(yīng)； ? 求： 08年天津市整 體成交量大幅下滑，僅為 03年后歷年成交量的半數(shù)； ? 價： 08年天津市商品房成交均價漲幅放緩，由今年的年漲 20%回落到年漲 13%； ? 比： 08年市場呈現(xiàn)供大于求，市場疲軟； 天津市場走勢 34 未來 2— 3年中國將處于 “ 低通脹、高增長、高利潤 ” 向 “ 高通脹、保增長、適度利潤 ” 過渡的調(diào)整時期； 高 通脹 保 增長 適度 利潤 低 通脹 高 增長 高 利潤 2022年 2022年 /2022年 房地產(chǎn)市場將處于調(diào)整期 現(xiàn)階段宏觀經(jīng)濟形勢： 樓市預(yù)判 35 【 小陽春 】 【 觸底 】 【 拐點 】 ?傳統(tǒng)因素造成集中放量 ?各項新政的作用疊加 效能 ?長期抑制的觀望氣氛開始松動 ?城市藍印戶口的隱形刺激 ?市場進入 “ 中度振蕩 ” 期；（價跌量增） ?先期新政調(diào)整到位， 褒貶 效能顯現(xiàn)期； ?金融危機的延伸效應(yīng)及 “ 豬流感 ” 等因素，導(dǎo)致市場關(guān)注轉(zhuǎn)移 ?天津藍印戶口釋放后，未來效應(yīng)逐漸下降； 【 回暖 】 短線震蕩、中線看平、長線看漲 宏觀維度下的天津樓市： 樓市預(yù)判 36 市場分析 濱海市場分析 分析 amp。 判斷 Ⅱ 房地產(chǎn)市場分析 濱海新區(qū)市場分析 ?供地漸熱 ?板塊成型 37 階段集中放量后，市場進入建設(shè)消化期，未來市場潛在供應(yīng)加大 土地市場 濱海市場 0 9 1 0 年 2 月開發(fā)區(qū)土地成交量價走勢0 . 01 0 . 02 0 . 03 0 . 04 0 . 05 0 . 06 0 . 07 0 . 08 0 . 0萬㎡0500100015002022250030003500元/㎡成交面積 0 . 8 3 . 5 0 . 0 1 9 . 5 1 7 . 2 1 6 . 9 1 2 . 1 0 . 0 1 0 . 4 3 9 . 2 0 . 0 6 . 6 7 2 . 0 2 5 . 3樓面地價 333 336 0 1200 232 245 3221 0 258 302 0 299 647 1667 1 月 2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月 1 月 2 月地塊位置 成交價格（萬元） 總出讓面積 （㎡） 成交時間 用途 使用年限 規(guī)劃建面 （㎡） 樓面地價（元 /㎡ ） 第一大街北 54000 27772 2022424 綜合 50年 291610 1852 北海路西 54679 101332 2022710 居住 70年 141865 3854 居住 amp。綜合性地塊分析 開發(fā)區(qū) 2022年土地供應(yīng)達 萬㎡， 2022年 2月共成交㎡，可見 2022年土地成交量激增，多出現(xiàn)于濱海高新區(qū)，預(yù)期未來市場供應(yīng)量加大 38 09樓市火爆，成交大增，價格飆升， 2022年企穩(wěn) 成交量： 開發(fā)區(qū) 09年 1月 2022年 2月共成交 ， 09年開發(fā)區(qū)商品房市場飄紅， 2022年伊始，成交量有所回落，市場隨調(diào)控政策的出臺實施，將逐漸企穩(wěn)， 成交均價： 09年成交均價自年中開始保持高位運行，在年末與 10年初價位達到近年來極值。 商品住宅市場 濱海市場 09 年 1 月 1 0 年 2 月開發(fā)區(qū)新建商品房成交量價走勢0 . 05 . 01 0 . 0萬㎡0202240006000800010000120221400016000元 / ㎡成交面積 0 . 8 1 . 7 3 . 1 3 . 0 5 . 3 5 . 9 5 . 4 5 . 1 5 . 9 8 . 7 4 . 4 4 . 6 5 . 2 2 . 0成交均價 9812 8506 8783 8351 8089 9245 10487 10003 10838 9865 9804 11488 12326 136262022年 1 月2 月 3 月 4 月 5 月 6 月 7 月 8 月 9 月 10 月 11 月 12 月2022年 1 月2 月39 六大板塊： 塘沽中心板塊 紫云新港板塊 高新上北板塊 城西新河板塊 海河南岸板塊 開發(fā)區(qū)中心板塊 泰達居住板塊 板塊劃分 板塊劃分 ? 根據(jù)區(qū)域整體結(jié)構(gòu)特征和長期以來形成居住習(xí)慣，可以將塘沽及開發(fā)區(qū)劃分為六大板塊 塘沽老城板塊 塘沽新城板塊 開發(fā)區(qū)板塊 40 新河、海洋高新板塊、開發(fā)區(qū)中心板塊是目前塘沽在售項目集中區(qū)域，北部及南部區(qū)域供應(yīng)量較少 14 15 16 18 19 17 20 1 2 3 4 5 6 7 8 9 13 26 25 21 22 23 24 新港紫云板塊 ： 2紫云綠洲 2世紀(jì)祥和家園 2富貴嘉園 片區(qū)市場 片區(qū)板塊在售項目 海洋高新上北板塊： 首創(chuàng)國際城 天津 de小洋樓 融科心貽灣 盛星東海岸 萬通上北新新家園 貽成尚北二期境界 藍山國際 歐美小鎮(zhèn) 塘沽老城區(qū)板塊： 濱海名都 隆盛樂活源 1碧海長住 海河南岸板塊： 2貽成 .泰和新都 2宏苑領(lǐng)海 2濱海浙商大廈 10 11 新河板塊 ：