【正文】 1 環(huán)境分析 宏觀分析 Ⅰ 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 分析 amp。 判斷 ? 三個動因 ? 三個結(jié)果 ? 一個預(yù)測 天津市市場整體經(jīng)濟(jì)分析 2 天津城市發(fā)展動因 —— 城市定位 更高 經(jīng)濟(jì)增長第三極 京津一體化發(fā)展 城市化進(jìn)程加速 經(jīng)濟(jì)增長全面提速 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 更快 濱海拉動 更強(qiáng) 濱海經(jīng)濟(jì)功能帶動 天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展引擎 三個動因 3 中央直轄市 環(huán)渤海地區(qū)經(jīng)濟(jì)中心 北方最大的沿海開放城市 中國北方第一大港 貿(mào)易金融、物流成為未來城市發(fā)展新興動力 以港口為中心的海陸空相結(jié)合立體交通網(wǎng)絡(luò) 北方重要的經(jīng)濟(jì)中心，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈核心城市 “ 北方經(jīng)濟(jì)中心 ” 成為繼珠三角、長三角后中國經(jīng)濟(jì)增長第三極。 動因一： 各經(jīng)濟(jì)圈 三類產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 長三角 ： ： 珠三角 ： ： 環(huán)渤海 ： ： 共 計 ： ： 城市定位 4 環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈確定天津新型城市定位： 區(qū)域范圍 —— 京津唐、京津保雙三角勾勒超大格局，確定“大京津”概念 發(fā)展方向 —— 核心城市有機(jī)疏散，與區(qū)域內(nèi)重新集中結(jié)合 發(fā)展戰(zhàn)略 —— 區(qū)域空間經(jīng)濟(jì)一體化，京津雙核、多中心 京津區(qū)域統(tǒng)籌發(fā)展，兩地差異化發(fā)展， 釋放天津城市發(fā)展空間 。 大北京、京津塘一體化的大背景下， 天津整體城市迅速發(fā)展的大趨勢決定了 天津房地產(chǎn)市場穩(wěn)定提升的大走勢。 動因一： 城市定位 5 ? 2022年我國城市化率已達(dá)46%，處于加速發(fā)展階段，未來人口還會繼續(xù)增長 ? 數(shù)據(jù)顯示， 20222022年，人口以每年 800萬的速度增長； 2022年以后，人口以每年 1600萬的速度增長。中國人口的高速增長所帶來的旺盛需求也會使高通脹持續(xù)下去。 城市化率變動趨勢 ? 不斷增長的人口及城市化率的提高是影響中國“高通脹”的核心內(nèi)在因素 China 46% 中國人口及城市化的快速發(fā)展是導(dǎo)致中國 “ 高通脹 ” 持續(xù)約 10年左右的時間的重要因素 。 在全中國城市化發(fā)展的大環(huán)境下，天津城市化速度顯著加快 天津城市發(fā)展階段： 動因二： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 6 天津市自 2022年開始經(jīng)濟(jì)增長速度始終在 14%以上 的高增長平臺上穩(wěn)定運(yùn)行 ?至 2022年，天津市整體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行良好，人均 GDP突破 ，且 09年 GDP全市完成總額高達(dá)，增速位居全國第二位 整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境保持穩(wěn)定運(yùn)行 ?拉動天津市國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的需求結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，內(nèi)需特別是消費(fèi)需求拉動作用上升，外需拉動作用減弱 ,成為天津經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長的主因 09年天津全市 GDP完成 ，比上年增加 ，按可比價格計算，增長 %，增幅位于全國第二位，增幅與上年基本持平。人均 GDP突破 9000美元，比上年增長 %。 動因二： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2 0 0 0 2 0 0 9 全市人均 G D P 走勢010000202203000040000500006000070000元 051015202530%人均 G D P 17975 20223 22318 26433 31500 35457 40936 47972 60030 62403增長率（ % ） 1 2 . 8 1 2 . 0 1 0 . 9 1 8 . 4 1 9 . 2 1 2 . 6 1 5 . 5 1 7 . 2 2 5 . 1 1 1 . 1 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20222 0 0 0 2 0 0 9 年全市 G D P 走勢010002022300040005000600070008000億元024681012141618%G D P 1639 1840 2051 2448 2932 3664 4338 5018 6354 7501增長率 1 0 . 8 1 2 . 2 13 1 4 . 8 1 5 . 7 1 4 . 5 1 4 . 4 1 5 . 7 17 1 6 . 52022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20227 ? 03年后，天津市總體固定資產(chǎn)投資額漲勢迅速0 09年投資增幅均超過 40%， 09年總值突破5000億元 ? 09年固定資產(chǎn)投資額占 同期 GDP的 67%，固定資產(chǎn)投資仍為拉動 GDP主力。 ?天津房地產(chǎn)開發(fā)一直保持穩(wěn)定增長， 09年全年累計達(dá) ，環(huán)比增長幅度為 %； ?固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)開發(fā)投資額保持 16%的占比為 %比重； 城建指標(biāo)保持基本面穩(wěn)定發(fā)展； 2 0 0 0 2 0 0 8 年天津房地產(chǎn)開發(fā)投資走勢分析0200400600800億元0%5%10%15%20%25%30%房地產(chǎn)開發(fā)投資額 1 3 3 . 9 1 6 1 . 3 1 7 5 . 8 2 1 1 . 4 2 6 3 . 9 3 2 7 . 5 4 0 2 . 3 5 0 5 . 3 6 5 3 . 7增長率 1 4 . 5 0 2 0 . 4 0 9% 2 0 . 2 0 2 4 . 8 5 2 4 . 1 1 2 2 . 8 2 2 5 . 6 0 3 . 8 0 %2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022?投資強(qiáng)勢增長，其主因為房地產(chǎn)開發(fā)投資增長較快，保障性住房建設(shè)規(guī)模擴(kuò)大； 動因二： 經(jīng)濟(jì)發(fā)展 2 0 0 0 2 0 0 9 年天津固定資產(chǎn)投資走勢0202240006000億元 01020304050%固定資產(chǎn)投資 609 705 811 1047 1259 1517 1850 2389 3404 5006增長率 7 . 3 1 5 . 8 2 15 2 9 . 2 2 0 . 2 8 2 0 . 4 8 2 1 . 9 5 2 9 . 1 3 4 2 . 5 4 7 . 12022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 2022 20228 濱海新區(qū) amp。 發(fā)展動力 天津發(fā)展拉動力！ 濱海新區(qū)的強(qiáng)勢帶動為 天津發(fā)展提供了快速城市化和產(chǎn)業(yè)拉動的雙重動力； 動因三： 濱海拉動 濱海新區(qū)的成型使塘沽由天津的沿海區(qū)逐步轉(zhuǎn)型成為天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展支柱及城市經(jīng)濟(jì)支撐點(diǎn)； 9 三個結(jié)果 天津城市發(fā)展結(jié)果 —— 津濱 雙核 發(fā)展 濱海經(jīng)濟(jì)拉動力 雙城并向發(fā)展 城市化進(jìn)程加速 由點(diǎn)式發(fā)展向網(wǎng)狀鋪開 城區(qū) 外擴(kuò) 加速 城市化進(jìn)程加速 由點(diǎn)式發(fā)展向網(wǎng)狀鋪開 城市 引力 增強(qiáng) 10 結(jié)果一： 津濱雙城核發(fā)展 雙城并舉 amp。 互動發(fā)展 拉動城市發(fā)展的兩極！ 雙城并行發(fā)展，形成啞鈴式發(fā)展模式； 政策引導(dǎo)使城區(qū)人流不斷向濱海涌入； 新區(qū)作用又不斷向原中心城區(qū)輻射； 11 天津現(xiàn)狀： 主城區(qū)與濱海新區(qū)相對獨(dú)立發(fā)展，各自承擔(dān)城市功能，人員流動性及城市功能的互補(bǔ)性弱 發(fā)展趨勢： 主城區(qū)與濱海新區(qū)緊密聯(lián)動，在雙中心地帶形成網(wǎng)絡(luò)式城市格局，人員交往密切，中間地帶形成雙中心過渡區(qū)域，調(diào)節(jié)城市功能結(jié)構(gòu)； 津 濱 津 濱 隨著規(guī)劃的落實(shí)和投資重心的傾斜，天津?qū)⒅饾u由雙中心啞鈴狀過渡到網(wǎng)絡(luò)化多中心時代，天津城市化進(jìn)程將進(jìn)一步提速。 結(jié)果二： 城市外擴(kuò) 雙核城市化發(fā)展迅速蔓延，逐步形成網(wǎng)狀發(fā)展模式； 12 1 9 9 7 2 0 0 8 年天津市常住人口統(tǒng)計圖9 5 2 . 5 9 9 5 6 . 4 8 9 5 9 . 4 81 0 0 1 . 1 4 1 0 0 4 . 0 6 1 0 0 7 . 1 8 1 0 1 1 . 31 0 2 3 . 6 710431075111511760 . 4 6 % 0 . 4 1 %0 . 3 1 %4 . 3 4 %0 . 2 9 % 0 . 3 1 %0 . 4 1 %1 . 2 2 %1 . 8 9 %3 . 0 7 %3 . 7 2 %5 . 4 7 %02004006008001000120014001997年 1998年 1999年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年 2022年萬人0 . 0 0 %1 . 0 0 %2 . 0 0 %3 . 0 0 %4 . 0 0 %5 . 0 0 %6 . 0 0 %常住人口 增長率2 0 0 4 2 0 0 8 年天津外來常住人口增長趨勢圖1 0 2 3 . 6 710431075111511768 7 . 3 41 1 4 . 3 51391712248 . 5 3 %1 0 . 9 6 %1 2 . 9 3 %1 5 . 3 4 %1 9 . 0 5 %02004006008001000120014002022年 2022年 2022年 2022年 2022年萬人0 . 0 0 %5 . 0 0 %1 0 . 0 0 %1 5 . 0 0 %2 0 . 0 0 %2 5 . 0 0 %常住人口 外來常住人口 外來人口所占比例?天津市人口總量增長加快，其中外來流動人口越來越成為天津人口總量增長的主要來源，外來人口漲幅比例也在穩(wěn)步增長 。 ?市中心地區(qū)人口向外擴(kuò)散趨勢明顯、環(huán)城地區(qū)與濱海新區(qū)成為新增的人口聚集地 。 城市吸引力提升、產(chǎn)業(yè)移民帶動勢必促使外來人口和新移民的巨幅增加。 結(jié)果三： 城市引力增強(qiáng) 13 兩個預(yù)判 天津城市發(fā)展預(yù)測 —— 環(huán)境推動樓市 城市外擴(kuò)、全面改造 推動樓市發(fā)展 外地客群比例提升 區(qū)域觀念逐步淡化 客源多元泛化 14 環(huán)境分析 宏觀分析 分析 amp。 判斷 ?濱海發(fā)展 ?高新拉動 Ⅰ 宏觀經(jīng)濟(jì)分析 濱海新區(qū)經(jīng)濟(jì)分析 15 濱海定位 依托京津冀、服