【正文】 企事業(yè)單位 私營業(yè)主 外資企業(yè)2022年2022年050100150200250300350400450500改善 改善投資兼顧2022年2022年客戶區(qū)域 職業(yè)特征 臵業(yè)目的 數(shù)據(jù)來源： 高端客群特征 —— 購買客戶 ?萬通新城客戶分析 ?金域藍灣客戶分析 ?濱海湖客戶分析 50 市場分析 濱海市場分析 分析 amp。 判斷 Ⅲ 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn) 市場分析 競品分析 ?銷售速度快 ?價格漲幅大 ?潛在存量大 51 開發(fā)區(qū)住宅市場 項目名稱 總量 （萬㎡） 存量 （萬㎡） 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間㎡ 產(chǎn)品價格 元 /㎡ 總價區(qū)間 萬元 月銷套數(shù) 泰達MSD周邊項目 弘澤制造 2 多層 高層 別墅 獨棟 500— 600，聯(lián)排 340—440，洋房 200400，高層200 洋房均價 21000 高層 17000 3402500 2 津濱濱海國際 6 —— 洋房 高層 洋房 80150 高層 80130 —— —— —— 萬通華府 22 18 高層 120260二 ~四室 22022 264572 7 泰達足球場周邊項目 天保金海岸 188 100 小高層 100140二 /三室 1100014000 110196 59 萬科金域藍灣 21 高層 145147四室 16000 232235 60 德圣公館 多層 40120一室 12500 50150 20 公園六號 10 高層 80140二 /三室 15000 120210 —— 萬通新城國際 50 17 高層 66一室 /13 161三室 小高 11000 高層 1300015000 99200 55 板塊合計 307 —— —— —— —— —— 價 貨 量 速 ? 主要競爭項目 ? MSD板塊的稀缺性拉大城市豪宅的價格，潛在供應量大，將成為開發(fā)區(qū)價格標桿 ? 泰達球場板塊則更以居住宜居為主，強化居住概念，天保金海岸將成為區(qū)域市場最大供應主體，市場存在強競爭因素 52 開發(fā)區(qū)住宅市場 ? 次要競爭項目 項目名稱 總量 （萬㎡） 存量 (萬㎡） 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間 (㎡ ) 產(chǎn)品價格 （元 /㎡ ) 總價區(qū)間 （萬元） 月銷套 東海云天 10 高層 61136一 ~三室 7300 4599 近期集中簽約 169 隆盛樂活源 12 2 高層 6590一 /二室 12800 7090 80 歐美風情小鎮(zhèn) 120 45 高層 93127二 /三室 —— —— 五期儲客 合計 142 —— —— —— —— —— 量 貨 價 速 ?泛競爭區(qū)域供應少，潛在已知供應 48萬平米 ?項目多為高層產(chǎn)品，產(chǎn)品密度高，戶型跨度大 ?改善升級性產(chǎn)品，市場價格整體高于客戶預期 53 典型個案 項目位置 濱海新區(qū)泰達時尚廣場 建筑形態(tài) 小高、高層 開發(fā)商 天津萬通時尚置業(yè)有限責任公司 占面 112770㎡ 建面 480000㎡ 容積率 綠化率 53 總戶數(shù) 26棟 3119戶 物業(yè)費 /㎡ 開盤時間 06年 4月 ? 在售產(chǎn)品信息 在售樓座 18~26共 9棟，其中 4棟 33F高層、 3棟 19F小高、 2棟 17F小高 梯戶數(shù) 高層 2T小高 2T2 主力戶型 高層 13 161㎡ 三室、小高 2 310㎡ 價格 小高 11000元 /㎡ ，高層 13000~15000元 /㎡ ? 客戶信息 客戶區(qū)域 開發(fā)區(qū)、塘沽、外地 （北京） 購買目的 辦戶口、投資 客戶描述 本項目客戶多為開發(fā)區(qū)工作白領(lǐng)階層，其中部分外地購房者多希望能夠通過購房獲得本地戶口，而另部分本地置業(yè)者多為經(jīng)濟較寬裕看好本區(qū)域升值空間通過購房進行投資 ?在銷售現(xiàn)狀方面，項目基本進入銷售后期，市場已知存量約 3萬平米左右； ?在產(chǎn)品推售方面，現(xiàn)階段主要以中大戶型產(chǎn)品銷售為主，產(chǎn)品跨度大，形成產(chǎn)品極差； ?在客戶需求層面，投資比例及藍印戶口政策的需求占比較大，自住及其他需求一般； 萬通新城國際 54 項目位置 濱海新區(qū)泰達時尚廣場 建筑形態(tài) 高層 開發(fā)商 天津萬泰時尚置業(yè)有限責任公司 占面 60000㎡ 建面 240000㎡ 容積率 4 綠化率 35 總戶數(shù) 9棟 1973戶 物業(yè)費 2元 /㎡ 開盤時間 07年 4月 ? 在售產(chǎn)品信息 在售樓座 933F高層 梯戶數(shù) 2T4 主力戶型 14 147㎡ 三室 價格 16000元 /㎡ ? 客戶信息 客戶區(qū)域 開發(fā)區(qū)、塘沽、外地 （北京） 購買目的 自住改善居多 客戶描述 本項目客戶多為開發(fā)區(qū)地緣性客戶，認可萬科品牌和物業(yè)服務(wù)，希望通過購房對于現(xiàn)有居住環(huán)境進行改善升級，同時有較多山西等外地客戶有一定經(jīng)濟實力，看好本區(qū)域升值空間通過購房進行投資 ?在銷售現(xiàn)狀方面，項目進入銷售清盤期，已知市場存量約 ； ?在產(chǎn)品推售方面，項目以主力三居產(chǎn)品為主，產(chǎn)品整體品質(zhì)感優(yōu)勢較為明顯； ?在客戶需求層面，自住比例高，改善及升級型需求旺盛，整體社區(qū)入住率較高； 典型個案 萬科金域藍灣 55 項目位置 濱海新區(qū)第四大街與泰祥路交口 建筑形態(tài) 高層 開發(fā)商 天津泰豐工業(yè)園投資（集團）有限公司 占面 32022㎡ 建面 100000㎡ 容積率 綠化率 40 總戶數(shù) 8棟 696戶 物業(yè)費 /㎡ 開盤時間 09年 9月 ? 在售產(chǎn)品信息 在售樓座 共 4棟，其中 2棟 29F、 2棟 30F高層 梯戶數(shù) 2T4 主力戶型 80110㎡ 二室、 120140㎡ 三室 價格 15000元 /㎡ ? 客戶信息 客戶區(qū)域 開發(fā)區(qū)、塘沽 多， 外地 少 購買目的 自住改善居多，投資少 客戶描述 本項目客戶多為開發(fā)區(qū)地緣性客戶，受項目精裝相對低價的高性價比吸引，同時對于項目周邊環(huán)境認可度高，是一批以改善升級為主要需求的客戶。 ?項目現(xiàn)階段二期儲客準備期，二期預計推售約 2萬平米 ?躍層及大躍層設(shè)計，在一定程度上將拉低項目的品質(zhì)感及實用性； ?價格漲幅明顯，已逼近板塊內(nèi)高端價格底線，未來上市價格將在 15000元 /㎡ 以上； 典型個案 公園 6號 56 市場分析 濱海市場分析 分析 amp。 判斷 Ⅲ 開發(fā)區(qū)房地產(chǎn) 市場分析 開發(fā)區(qū)未來市場分析 ?供地稀缺 ?區(qū)域化明顯 57 ? 未上市樓盤集中在 MSD板塊中， 開發(fā)區(qū)未來住宅市場 項目名稱 總量 （萬㎡） 存量 （萬㎡） 產(chǎn)品類型 面積區(qū)間㎡ 產(chǎn)品價格 元 /㎡ 總價區(qū)間 萬元 M S D 板塊 津濱濱海國際 2期 —— —— 洋房 高層 80150三室主力 —— —— 宅城里 70 70 洋房、別墅、 高層 110120主力 —— —— 價 貨 量 ? 未售競爭樓盤重點集中在 MSD板塊中，預計會在下半年開盤，潛在存量大 ?重點板塊潛在供應 地塊位置 成交價格（萬元） 總出讓面積 （㎡） 成交時間 用途 使用年限 規(guī)劃建面 （㎡） 樓面地價（元 /㎡ ） 第一大街北 54000 27772 2022424 綜合 50年 291610 1852 北海路西 54679 101332 2022710 居住 70年 141865 3854 開發(fā)區(qū)最新出讓地塊 開發(fā)區(qū)土地供應稀缺，最新出讓的地塊也集中在 MSD板塊中，未來 12年面市 58 項目整體分析 分析 amp。 判斷 Ⅳ 項目整體分析 宗地現(xiàn)狀分析 ?地理位置佳 ?交通便利 ?比鄰公園 59 生活 優(yōu)質(zhì)片區(qū) 升值 教育 生態(tài) 生活 氛圍快速成熟 眾多中高檔項目聚集，公交、醫(yī)院、植物園、展覽館等等環(huán)伺 生態(tài) 優(yōu)美環(huán)境整潔 泰豐公園 21萬㎡綠植 百萬㎡外包產(chǎn)業(yè)園， 6萬員工 升值 潛力巨大 教育 資源豐厚 開發(fā)區(qū)第一小學中學，第二小學中學，天津大學泰達學院等等 片區(qū)發(fā)展趨成熟，仍缺乏制高點 外部環(huán)境 地塊總結(jié) 60 廈門路 云山道 諧海路 廬山道 塘漢公路 內(nèi)部環(huán)境 地塊情況 A地塊 B地塊 C地塊 A地塊目前基本平整 B地塊目前基本平整 C地塊上有公園六號售樓處 地塊輪廓相對規(guī)整，土地情況良好 61 廈門路 云山道 諧海路 廬山道 塘漢公路 公園六號 萬通新城國際 萬科金域藍灣 德圣公館 津濱濱海國際一期 華納豪園 萬通華府 弘澤制造 目標地塊 東海云天 隆盛樂活源 歐美風情小鎮(zhèn) 競爭項目 潛在項目 62 地塊 出讓面積（萬㎡） 用途 使用年限 規(guī)劃建面 （萬㎡） 樓面地價（元 /㎡ ） 地塊一 綜合 50年 29 1852 地塊二 居住 70年 14 3854 項目 津濱國際新城 3期 宅城理 地塊一位置 東：政法大樓地塊 南：第一大街 西：新城西路 北：廣達街 地塊二位置 東 ： 北海路 南 ： 津塘四號路 西 ： 東綠廊東路 北 ： 第一大街 63 目標地塊 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 天津港保稅區(qū) 洋貨市場 外灘公園 于家堡 MSD 濱海新區(qū)管委會 洋貨市場 外灘公園 于家堡商務(wù)區(qū) 天津經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū) 天津港保稅區(qū) 濱海新區(qū)管委會