42p_xxxx年6月_近郊商住_市場分析_開發(fā)策略(編輯修改稿)
2025-02-07 05:19 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 ）項(xiàng)目建設(shè)，僅滿足居住需求，舒適度未能保障。發(fā)展思路（二） ——廈門首席會所型別墅該思路發(fā)展思路的 “ 四大支撐點(diǎn) ” ：1）填補(bǔ)區(qū)域配套空白： ，當(dāng)前除銀鷺集團(tuán)外，入駐企業(yè)還包含欣美包裝、雅合紙塑、智能達(dá)電控、昇揚(yáng)、維高公司等；2）樹立項(xiàng)目高端形象 ：建立別墅群體，以提升項(xiàng)目居住品質(zhì)及整體形象；3）實(shí)現(xiàn)功能全面升級： 會晤、接待、辦公、休閑、商務(wù)、餐飲、娛樂等各種功能； 4）項(xiàng)目價值最大化 ： 項(xiàng)目價值最大化 ：項(xiàng)目定位為別墅級居住社區(qū)，易拉升項(xiàng)目銷售價格。B15地塊臨近馬塘山，易打造靜謐環(huán)境， 易 與馬塘山高端商務(wù)辦公區(qū)域連成一片， 營造高端氛圍 。地塊價值簡析（二） ——馬塘山規(guī)劃總平示意B31地塊未來居住氛圍濃厚 ，且臨近鎮(zhèn)行政中心、休閑中心，為本案未來居住提供便利配套資源。濱溪兩岸效果圖規(guī)劃建議 ——會所型別墅 時尚 MINI公寓產(chǎn)品遵循易回籠資金原則規(guī)劃，以保障項(xiàng)目有效的運(yùn)作。會所型別墅打造建議 ——位置： B15地塊產(chǎn)品形態(tài)： 別墅（會所）用途： 餐飲、住宿 、 會晤、休閑、娛樂 等；根據(jù)項(xiàng)目地塊稟賦，建議沿街打造聯(lián)排別墅，以的餐飲、咖啡、休閑功能為主；地塊內(nèi)部建議打造雙拼別墅，以住宿、會晤為主要功能；會所型別墅 客群來源 ——位置： B15地塊客群鎖定： 工業(yè)區(qū)企業(yè)客群、私人商業(yè)客群等。 銀鷺工業(yè)區(qū)及翔安北部工業(yè)區(qū)引入了大量的企業(yè)；但在區(qū)域工業(yè)建設(shè)的同時，商務(wù)配套卻未能相應(yīng)跟上，高端的會晤、餐飲、休閑、會晤、住宿等場所未能實(shí)現(xiàn)匹配。因此，本案具備打造此類場所的先機(jī)和條件，具有填補(bǔ)市場空白的先機(jī)。 隨著本案后期溫泉建設(shè)、品質(zhì)提升，本案將具備打造高端商務(wù)會所的條件。時尚 MINI公寓打造建議 ——位置： B31地塊產(chǎn)品形態(tài)： 挑高公寓（ 需爭取突破地塊限制 ）戶型建議：小戶型為主，提高單價降低總價，擴(kuò)大購買受眾，參見樂活小鎮(zhèn)、禹州大學(xué)城等工業(yè)區(qū)周邊項(xiàng)目戶型設(shè)計(jì)，建議本案以一房、兩房為主、輔助以緊湊型三房戶型和部分投資型單身公寓產(chǎn)品；營銷策略：1）以小面積控制低總價、面向廣大工薪階層；2）稀缺實(shí)用小戶，吸引自住及投資客群購買。戶型類型 單身公寓 一房 二房面積（㎡） 25 4050 8090套數(shù)（套） 108 221 1995樂活小鎮(zhèn)項(xiàng)目戶型配比戶型類型 單身公寓 一房 二房 三房面積（㎡） 約 35 55㎡ 7090 105125套數(shù)（套） 210 272 1384 514禹洲大學(xué)城項(xiàng)目一期戶型配比案例借鑒時尚 MINI公寓客戶來源 ——位置： B31地塊調(diào)高挑高公寓客群鎖定：?翔安各大工業(yè)區(qū)內(nèi)工薪階層、管理層等客群為主要自住客群；?工業(yè)區(qū)中高端工薪階層、區(qū)域內(nèi)村民的相對富裕階層為出租型投資客戶；?其他投資客群為本案的輔助客群；?預(yù)計(jì)本案公寓投資及自住客群占比約為 5： 5；產(chǎn)品策劃篇1 周邊環(huán)境梳理2 內(nèi)部價值分析3 探索思路分析4 概念總平建議地塊梳理分析 — 梳理地塊內(nèi)、外部特點(diǎn)，清晰認(rèn)知地塊土地價值點(diǎn)，發(fā)揮自 身優(yōu)勢，規(guī)避劣勢。n地塊呈現(xiàn)黃金分割比例 —— 地塊內(nèi)部被規(guī)劃路自然分割成黃金比例，有益提升美感。n地塊優(yōu)勢：216。地塊呈南北向平整方正，易于規(guī)劃；216。地塊的西側(cè)臨近山體，較為僻靜，可以打造舒適的居住環(huán)境，如別墅；216。地塊的北側(cè)和東側(cè)未來規(guī)劃為學(xué)校、住宅區(qū)，具有較高的商業(yè)價值；216。地塊中間規(guī)劃路利于匯聚人氣，營造濃厚的商業(yè)氛圍。n地塊劣勢：216。景觀資源缺乏，需加大景觀投入成本；216。周邊現(xiàn)狀為農(nóng)村、廠房、安置小區(qū)，對社區(qū)規(guī)劃存在一定的影響。黃金分割線馬塘山（西） 何宅村 (北 ) 新曦安置房 (東 )市政綠化（南）地塊價值分析 — 地塊內(nèi)外部價值梳理，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品與地塊價值的 “ 門當(dāng)戶對 ”會所型別墅 時尚 MINI公寓社區(qū)商業(yè) 商業(yè)總體規(guī)劃目標(biāo) — 尊重市場結(jié)論，規(guī)劃特色社區(qū)，打造雙贏的高性價樓盤商業(yè)方向住宅方向 以中澳風(fēng)情街為主題，從地塊內(nèi)部單獨(dú)劃分區(qū)域來做為商業(yè)街，匯聚人文氣息，提高社區(qū)品質(zhì)及知名度。本案作為規(guī)模大盤，導(dǎo)入少量入戶溫泉別墅，有助于提升產(chǎn)品的整體檔次。立足于市場，產(chǎn)品主要以一房及兩房戶型為主流。突破限高，布置小高層可以節(jié)約空間，規(guī)劃大中庭，增加綠化面積，為客戶營造更好的居住空間。雙贏高性價樓盤總體規(guī)劃構(gòu)思 —— 以別墅 +中澳風(fēng)情商業(yè)街 +小高層打造 思路說明
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