42p_xxxx年6月_近郊商住_市場(chǎng)分析_開(kāi)發(fā)策略(文件)
【正文】 ，結(jié)合本案商業(yè)稀缺性以及銷(xiāo)售周期內(nèi)的增值影響，建議商業(yè)價(jià)格為15000元 /㎡ 。 成本組成：項(xiàng)目開(kāi)發(fā)投資包含土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)用、道路綠化費(fèi)用、建筑安裝費(fèi)用、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用、營(yíng)銷(xiāo)費(fèi)用、公共維修基金等成本；216。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 一月 21一月 2122:51:5622:51:56January 21, 2023? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023/1/21 22:51:5622:51:5621 January 2023? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 一月 2122:51:5622:51Jan2121Jan21? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 2023/1/21 22:51:5622:51:5621 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 21 一月 202310:51:56 下午 22:51:56一月 21? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 一月 2122:51:5622:51Jan2121Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 2023/1/21 22:51:5622:51:5621 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 2122:51:5622:51:56January 21, 2023? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 一月 21一月 21Thursday, January 21, 2023? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 。 一月 2122:51:5622:51Jan2121Jan21? 1故人江海別，幾度隔山川。財(cái)務(wù)分析 —— 本案凈利潤(rùn)約為 ，投資凈利潤(rùn)約為 %項(xiàng)目銷(xiāo)售收入 145097項(xiàng)目投資成本 70150毛利潤(rùn) 74947毛利潤(rùn)率 % 營(yíng)業(yè)稅費(fèi)及附加 8053土地增值稅 1500企業(yè)所得稅 16346凈利潤(rùn) 49039全部投資凈利潤(rùn)率 % 本案投資凈利潤(rùn)約為 %，投資收益率較大，具有較大投資開(kāi)發(fā)空間。 車(chē)位定價(jià)：借鑒黎安小鎮(zhèn)車(chē)位 /個(gè)，錦繡翔安 /個(gè)，建議本案車(chē)位 9萬(wàn)元 /個(gè)。 類(lèi)別墅定價(jià)：本案周邊沒(méi)有可比別墅項(xiàng)目，根據(jù)市場(chǎng)成交別墅價(jià)：住宅價(jià) =2:1，加之本案贈(zèng)送車(chē)位、引入溫泉等價(jià)值提升策略，建議均價(jià)為 13000元 /㎡ 。別墅區(qū)中澳風(fēng)情商業(yè)街住宅區(qū)概念總平雙拼別墅區(qū)聯(lián)排別墅區(qū) 中澳風(fēng)情商業(yè)步行街 時(shí)尚 MINI公寓社區(qū)聯(lián)排別墅區(qū)幼兒園結(jié)構(gòu)分析空間模擬對(duì)于項(xiàng)目盈利，我們的評(píng)估 權(quán)數(shù) 黎安小鎮(zhèn) 錦繡翔安 藍(lán)灣尚都 本案區(qū)域因素地段現(xiàn)狀 8% 120 110 120 100生活配套 6% 110 110 110 100交通因素 10% 120 120 120 100自然景觀 10% 110 110 120 100教育配套 5% 120 110 120 100區(qū)域發(fā)展 10% 120 120 120 100個(gè)別因素項(xiàng)目規(guī)模 5% 110 110 110 100建筑規(guī)劃 8% 120 120 130 100戶(hù)型規(guī)劃 10% 100 90 110 100園林景觀 8% 110 110 120 100社區(qū)配套 5% 110 110 120 100物業(yè)管理 5% 110 110 120 100企業(yè)品牌 5% 120 120 120 100交易情況 5% 110 110 110 100修正指數(shù) 1交易均價(jià)（元 /㎡ ） 6500 6800 7200 /修正價(jià)格 5722 6110 6091 /可比權(quán)重 40% 40% 20% /比較價(jià)格（元 /平米） 5951 物業(yè)價(jià)格 —— 住宅 6000、類(lèi)別墅 13000、商業(yè) 15000、車(chē)位 9萬(wàn)元 /個(gè)216。本案作為規(guī)模大盤(pán)，導(dǎo)入少量入戶(hù)溫泉?jiǎng)e墅，有助于提升產(chǎn)品的整體檔次。n地塊劣勢(shì)：216。地塊呈南北向平整方正，易于規(guī)劃；216。時(shí)尚 MINI公寓打造建議 ——位置： B31地塊產(chǎn)品形態(tài)： 挑高公寓（ 需爭(zhēng)取突破地塊限制 ）戶(hù)型建議：小戶(hù)型為主，提高單價(jià)降低總價(jià)，擴(kuò)大購(gòu)
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