【正文】 B1 – 人民幣 100105元 /月 L1 – 人民幣 500550元 /月 L2 – 人民幣 400450元 /月 L3 – 人民幣 300元 /月 L4 – 人民幣 200元 /月 L5 – 人民幣 160元 /月 L6 – 人民幣 110元 /月 市場定位 目標客戶 品牌代表 合作模式 租金水平 (建筑 面積 ) 隆泰電子 – 2,500平方米，租金 – 人民幣 250萬元 /年 (約人 民幣 83元 /平方米 /月 )首層 King Coffee右側(cè)商鋪 – 70平方米， 租金 – 人民幣 45萬元 /年 (約人民幣 535元 /平方米 /月 ) 聚豐集團 定位清晰，目標客戶的明確，定位為寶雞市內(nèi)最具特色、 檔次與品味的精品式百貨公司，以國內(nèi)一、二線與港資品 牌為主體，搭建全新的品牌結(jié)構(gòu)，引入現(xiàn)在最受寶雞居民 歡迎的品牌租金水平為寶雞市百貨商場中最高 但最大的缺點是商業(yè)項目門面 首 層商鋪除了麥當勞位置外其余 商鋪與負一層?xùn)|側(cè)商鋪均已賣散，這些小業(yè)主只看重租金 收益，引入了一些與百貨商鋪不相配的業(yè)態(tài)與個體小租戶， 以致使商業(yè)項目首層門面業(yè)態(tài)布局上較混亂，甚至不符合商業(yè)項目 本身中高檔次精品百貨的定位與形象 租金成交 案例 管理公司 點評 商業(yè)項目內(nèi)部雖以純租金金形式與品牌租戶合作，但仍采用傳統(tǒng)百貨中一直沿用的統(tǒng)一收銀模式經(jīng)營。 主入口 開業(yè)時間 商業(yè)建筑面積 商業(yè)樓層 單層營業(yè)面積 與本案的距離 點評 經(jīng)二路 50號 位置 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 銀座購物中心 銀座外墻裝修采用了白色的外墻顏色，因為落成時間不長。內(nèi)部裝修舒適。客流動向簡單，標示清晰。設(shè)有一條輔助人流動線。 落成時間不久，硬件設(shè)施能夠給人舒適感。 引入品牌在寶雞有一定影響力，品牌素質(zhì)屬 于中等偏上。由于緊鄰多個具有影響力的商業(yè)商業(yè)項目，商業(yè)項目所在位置商業(yè)氣氛濃厚。 與相鄰的兩個購物中心 — 聚豐天下匯和聚豐時代相比，前者更偏向于中高檔消費層次，與新世紀的中檔購物中心定位形成錯位經(jīng)營；后者雖然定位與新世紀相若，但由于內(nèi)部經(jīng)營商家為數(shù)不多，無法與新世紀形成競爭。店鋪布局較合理由于人行通道只有約 ，較狹窄，因此，動線兩邊商鋪間距離空間感較擠。 處于中山路、曙光路和文化路交界，沿中山路和曙光路均有展示面。白色裙邊由于年代已久，顯得斑駁。首層大部分面積為超市占據(jù)，二層主要經(jīng)營國內(nèi)二線品牌鞋類，堆放顯得雜亂。商品質(zhì)量參差，而且有冒牌產(chǎn)品 出現(xiàn)。在有一定生活經(jīng)驗的寶雞 消費者心中有不小程度的影響力和號召力。商場管理不完善， 對中小商家管理不到位。如果華通商廈再不投入資源進行硬件和 經(jīng)營方向的調(diào)整，其在寶雞商業(yè)市場的影響 力將消失得越來越快。 商業(yè)項目計劃定位為經(jīng)二路中商圈西端的時尚型中檔購物中心，是一個集“購、食、娛”一體的多功能賣場。由 于商鋪已大部分賣散了，對于承租戶的經(jīng)營檔次、品 牌等難以控制；商業(yè)項目的基本規(guī)劃將以小租戶經(jīng)營為 主，品牌商戶為附； 現(xiàn)代、時尚的外觀有助于消費者對商業(yè)項目的識別，能夠 給消費者帶來新鮮感；雖然商業(yè)項目設(shè)置了多個廣告牌， 但分布位置錯落有致，既能為品牌租戶打形象又不至 于讓過多的廣告牌遮擋商業(yè)項目； 商業(yè)項目商鋪已賣散，存在著規(guī)劃與內(nèi)部裝修不統(tǒng)一潛在 風(fēng)險； 商業(yè)項目以一組雙向手扶電梯以及垂直梯作為主要的垂直 運輸工具，能夠滿足消費者目的性 的購物需要與娛樂需求； 外裝修 內(nèi)裝修 電梯 動線設(shè)計 店鋪規(guī)劃 點評 百合新天地 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 中檔購物中心 感于嘗試、對新鮮事物感興趣的中高收入消費者 以小租戶為主，國內(nèi)中檔品牌為附 純租金 暫無 整體 10% 寶雞華廈（集團）房地產(chǎn)發(fā)展有限公司 山西尚城國際商業(yè)管理有限公司 寶雞的首家五星級電影院必定為好奇的消費者帶來新鮮 感，而且電影票價約為 30元 /張價格不高，大部分的消費 者能夠承受，將能夠吸引不少消費者光顧。商業(yè)項目名字 為金色，顯得 醒目。 交通便利； 出租車可直 接到達 兩個公交車 站毗鄰商業(yè)項目 位于經(jīng)二路 與漢中路的 交匯處，橢 圓形的外形 設(shè)計，可視 性佳；多個 大型的品牌 招牌清晰可 大部分商業(yè)商業(yè)項目屬于獨立商業(yè)物業(yè) 商業(yè)項目內(nèi)有酒店、寫字樓、住宅，使項 目具有不同層次、不同需求的固定消費群， 純商業(yè) 純商業(yè) 純商業(yè) 物業(yè) 類型 只僅靠露天停車 位，供應(yīng)量有限 獨立商業(yè)物業(yè) 18,000 1,000米 新世紀購物中心 缺乏 獨立商業(yè)物業(yè) 8,800 1,000米 寶雞商場 多個商業(yè)項目密集地分布在經(jīng)二路上，形成繁 華、濃厚的商業(yè)氛圍，從位置上來說，商業(yè)項目 偏離了最繁忙的商圈，對商業(yè)項目影響巨大。 商業(yè)發(fā)展評價 地面停車場，停車位 緊張 寶雞人民商場 銀座購物中心 停車位 可視性 交通 易達性 可供使用的 停車位不多 比較分析及對商業(yè)項目的影響 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 首層商鋪面積小，過道狹窄。 2023年 4月裝 修后重新開 業(yè)，商場的配硬件 套設(shè)施仍算嶄 條件 新；商業(yè)項目燈光 明亮，過道寬 敞，購物環(huán)境 舒適 以舒適的購物環(huán)境為首要原則 設(shè)計中平衡購物舒適度和使用效率的矛盾 注重室內(nèi)外公共空間與商業(yè)的融合 舊式百貨開放 商鋪多為店中 使用率 式設(shè)計，使用 店的形式，實 率高 用率不高 把商業(yè)項目分區(qū)，每區(qū)商業(yè)將根據(jù)不同的業(yè)態(tài)、 定位、主題進行規(guī)劃，突出各區(qū)商業(yè)的特 點、既要突出各區(qū)商業(yè)的獨特性，又要考 慮各區(qū)商業(yè)業(yè)態(tài)遙相呼應(yīng)的聯(lián)系性 動線設(shè)計較繁 雜，主動線設(shè) 計迂回，存在 規(guī)劃 著許多動線死 設(shè)計 角形成附動線 循環(huán)區(qū) 內(nèi)裝修以符合中高收入人群及未來商業(yè)氛圍需要外裝修要有較強的現(xiàn)代感，同時和本商業(yè)項目其它物業(yè)及廣場周邊環(huán)境相協(xié)調(diào) 一般 裝修 標準 寶雞人民商場 銀座購物中心 聚豐 天下匯 新世紀購物中心 動線兩邊商鋪間距離空間感較擁 擠。 在天下匯開業(yè)后， 其影響力有所減弱。一座 純購物業(yè)態(tài)功能組 七層的建筑 ，業(yè)態(tài) 合，業(yè)態(tài)單一，缺乏 較為豐富 餐飲與娛樂元素 寶雞商場 業(yè)態(tài)功能在多元化基礎(chǔ)上， 應(yīng)設(shè)置并強化一定比例直接 競爭者缺乏的業(yè)態(tài) 在傳統(tǒng)購物功能為主的市場 環(huán)境中，注重設(shè)置能夠延長 逗留時間和回頭率的餐飲、 休閑娛樂功能 擁有十幾年額經(jīng) 驗歷史，屬于中 低檔次的傳統(tǒng)百 貨 業(yè) 態(tài) 功 能 組 合 品牌以符合區(qū)域消費市場的 中偏高檔品牌為主 品牌選擇以具有知名度的商 業(yè)品牌配優(yōu)質(zhì)商戶為主 主要以國內(nèi)三四 線品牌為主，商 場的檔次低，能 夠迎合大部分寶 雞消費者消費承 受能力低的購物 特點 品 牌 組 合 發(fā)展商未有成功商業(yè)運營管 理經(jīng)驗，應(yīng)注重與具有知名 度的主力商家和管理運營公 司的合作 多年的經(jīng)營使商 場的形象深入民 心，培養(yǎng)出一部 分甚具忠誠度的 消費群體 認 知 度 和 忠 誠 度 發(fā)展商沒有成熟的商業(yè)運營 管理經(jīng)驗 應(yīng)引入成熟的知名商業(yè)運營 管理公司進行后期運營 素質(zhì)一般 管 理 自身管理，管理 水 寶雞人民商場 平 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 商業(yè)發(fā)展評價 比較分析及對商業(yè)項目的影響 寶雞市大商業(yè)市場競爭現(xiàn)狀 寶雞市大商業(yè)市場經(jīng)營狀況研究判斷 經(jīng)營狀況調(diào)查說明：對于各商場營業(yè)收入本次調(diào)研難以得出，因此本次商場的經(jīng)營狀況調(diào)研我司以重點的商場分時段固定的時間對各商場的人流狀況予以統(tǒng)計， 利用人流在固定時間段內(nèi)在商場的逗留時間進行商場經(jīng)營狀況的預(yù)判 。 04:40:5304:40:5304:403/23/2023 4:40:53 AM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 23日星期四 上午 4時 40分 53秒 04:40: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 4時 40分 53秒 上午 4時 40分 04:40: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 04:40:5304:40:5304:40Thursday, March 23, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 上午 4時 40分 :40March 23, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 04:40:5304:40:5304:403/23/2023 4:40:53 AM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :40:5304:40:53March 23, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 4時 40分 53秒 上午 4時 40分 04:40: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 4時 40分 :40March 23, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 04:40:5304:40:5304:40Thursday, March 23, 2023 1知人者智，自知者明。 上午 4時 40分 53秒 上午 4時 40分 04:40: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 23日星期四 上午 4時 40分 53秒 04:40: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 04:40:5304:40:5304:403/23/2023 4:40:53 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 2023年 3月 上午 4時 40分 :40March 23, 2023 1行動出成果，工作出財富。 04:40:5304:40:5304:40Thursday, March 23, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 寶雞市各大商業(yè)目前處于扎堆狀態(tài)，集中于經(jīng)二路和高新區(qū)； 寶雞市商業(yè)目前主要集中在傳統(tǒng)老商圈經(jīng)二路，中高端聚集，商業(yè)氛圍輻射全市； 寶雞市各大商業(yè)運營理念和經(jīng)營模式大同小異，同質(zhì)化較為嚴重，競爭慘烈； 寶雞市各大主要商場現(xiàn)狀發(fā)展總結(jié) 寶雞市各大商場商業(yè)運營從人流來看，中端消費商業(yè)人流及氛圍優(yōu)于高端商業(yè)； 商業(yè)項目發(fā)展機會與啟示： ?市中心商業(yè)氛圍未來短時間內(nèi)難以替代，在輻射范圍內(nèi)各版塊商業(yè)形成受限； ?西花園板塊距離市中心板塊較近，并受目前道路通達性的影響，不建議建設(shè)大型集中性的區(qū)域級商業(yè) ,建議以 專業(yè)性主題商業(yè) 打造，脫離中心商圈競爭； ?縱觀寶雞商業(yè)市場周邊和整個酒店市場，本案可在做主題商業(yè)的同時附帶服務(wù)性 中端酒店 ； 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 定位為女性主題百 貨，店內(nèi)的品牌