42p_xxxx年6月_近郊商住_市場分析_開發(fā)策略-文庫吧在線文庫
【正文】 禹洲大學(xué)城項目一期戶型配比案例借鑒時尚 MINI公寓客戶來源 ——位置： B31地塊調(diào)高挑高公寓客群鎖定：?翔安各大工業(yè)區(qū)內(nèi)工薪階層、管理層等客群為主要自住客群；?工業(yè)區(qū)中高端工薪階層、區(qū)域內(nèi)村民的相對富裕階層為出租型投資客戶；?其他投資客群為本案的輔助客群；?預(yù)計本案公寓投資及自住客群占比約為 5： 5；產(chǎn)品策劃篇1 周邊環(huán)境梳理2 內(nèi)部價值分析3 探索思路分析4 概念總平建議地塊梳理分析 — 梳理地塊內(nèi)、外部特點，清晰認(rèn)知地塊土地價值點，發(fā)揮自 身優(yōu)勢，規(guī)避劣勢。景觀資源缺乏，需加大景觀投入成本；216。 住宅定價：本案選取黎安小鎮(zhèn)、錦繡翔安、藍(lán)灣尚城作為參考案例，市場比較法得到本案均價 5951元 /㎡ ，在該區(qū)域本案首個商品房且產(chǎn)品為挑高 MINI公寓，戶型小，贈送面積大，市場競爭力強(qiáng)。銷售收入 —— 本案銷售總收入約為 物業(yè) 體量 單價（元 /㎡ ） 銷售收入（萬元）住宅 96610 6000 57966 類別墅 50000 13000 65000 商業(yè) 8640 15000 12960 車位 1019 9萬元 /個 9171銷售總收入 —— —— 145097 成本投資 —— 本案開發(fā)投資成本約為 70150 億元 項目總投資 70150 18項總和1 土地成本 28000 土地出讓金 +土地契稅（土地出讓金 *30%） 2 前期費用 587 可行性研究費用 30 可行性研究費用按 30萬計算 勘探費用 69 按用地面積 6元 /㎡ 計算 設(shè)計費用 438 按總建筑面積 20元 /㎡ 計算 3 基礎(chǔ)設(shè)施費用 1728 按總用地面積 150元 /㎡ 計算 4 道路綠化費用 1150 按用地面積 100元 /㎡ 計算5 建筑安裝費用 32815 地下室 8152 按地下建筑面積 2023元 /㎡ 計算 主體結(jié)構(gòu) 23288 按地上建筑面積 1500元 /㎡ 計算 不可預(yù)見費 1375 按以上四項總和的 3％計6 管理費用 780 按（ 25）項的 ％計算7 財務(wù)費用 3640 2年期，年利率 %8 營銷費用 1450 銷售收入 *216。 22:51:5622:51:5622:51Thursday, January 21, 2023? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 22:51:5622:51:5622:511/21/2023 10:51:56 PM? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 10:51:56 下午 10:51 下午 22:51:56一月 21? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 一月 2110:51 下午 一月 2122:51January 21, 2023? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 22:51:5622:51:5622:51Thursday, January 21, 2023? 1知人者智，自知者明。 21 一月 202310:51:56 下午 22:51:56一月 21? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 一月 2110:51 下午 一月 2122:51January 21, 2023? 1行動出成果，工作出財富。? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。216。立足于市場，產(chǎn)品主要以一房及兩房戶型為主流。地塊的西側(cè)臨近山體，較為僻靜，可以打造舒適的居住環(huán)境，如別墅；216。 銀鷺工業(yè)區(qū)及翔安北部工業(yè)區(qū)引入了大量的企業(yè)；但在區(qū)域工業(yè)建設(shè)的同時，商務(wù)配套卻未能相應(yīng)跟上，高端的會晤、餐飲、休閑、會晤、住宿等場所未能實現(xiàn)匹配。建筑規(guī)劃示意 —— 多層建筑， “ 緊湊、實用 ” 產(chǎn)品，以綠化點綴其間。其中自住客群多為普通年輕工薪一族3）置業(yè)類型 ：首次置業(yè)為主4）其他： 對價格敏感，青睞于實用性強(qiáng)、贈送面積大、總價低、性價比高產(chǎn)品。 黎安小鎮(zhèn) 一房 40 ㎡ 、二房 80㎡ 、三房 110125㎡城南 首開 翔安個案分析 —— 特房 置業(yè)目的 自住客群為主，約占七成。區(qū)位具有明顯的劣勢： 本案處于翔安區(qū)域當(dāng)前開發(fā)項目中的最北端，且項目周邊幾公里范圍內(nèi)無在建商品房項目；216。翔安 X2023P01地塊項目發(fā)展思路溝通稿二 0一二年六月對于項目，我們的認(rèn)識項目指標(biāo) —— 本案屬中小規(guī)模體量的城市近郊商住項目項目地址 銀鷺工業(yè)園北側(cè)、何宅村南側(cè)地塊名稱 B15 B31用地性質(zhì) 居住 居住、幼兒園、商業(yè)用地面積 ㎡ ㎡總建（計容）172830≤ 70390㎡ ≤ 102440㎡物業(yè)體量 居住 ≤ 66710㎡
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