市商住樓市場(chǎng)分析報(bào)告(編輯修改稿)
2024-08-30 12:24 本頁(yè)面
【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 所統(tǒng)計(jì)個(gè)案的均價(jià)與周邊區(qū)域的住宅樓的價(jià)格相差不多，但是靜安區(qū)的個(gè)案要低于周邊的住宅價(jià)格。：說(shuō)明：amp。 從去化率看，各區(qū)的去化率均已超過(guò)90％，但是個(gè)別個(gè)案的銷(xiāo)售周期較長(zhǎng)，如普陀區(qū)的“長(zhǎng)壽苑”其銷(xiāo)售周期已長(zhǎng)達(dá)三四年，可見(jiàn)商住市場(chǎng)存在著一些“老盤(pán)新開(kāi)”的個(gè)案。amp。 靜安區(qū)的在售個(gè)案已基本完成去化，主要原因?yàn)樵搮^(qū)的商住樓開(kāi)售的時(shí)間較長(zhǎng)。而盧灣區(qū)在售的商住樓僅“建國(guó)路一號(hào)公館”，且五月底剛開(kāi)始發(fā)售。而長(zhǎng)寧區(qū)的“迎龍大廈”尚未正式開(kāi)售。amp。 上表所示商住市場(chǎng)總體去化較為理想，這主要是由于商住樓市場(chǎng)其本身的市場(chǎng)規(guī)模較小，且適應(yīng)了當(dāng)前部分特定消費(fèi)群體的需要（主要為外地來(lái)滬的中小企業(yè)）。：案名占地面積綠化率容積樓層規(guī)劃車(chē)位物業(yè)費(fèi)摩登時(shí)代3500平方米20三梯十九戶(hù)505元/平方米So時(shí)代6600平方米無(wú)9三梯十二戶(hù)1205元/平方米長(zhǎng)壽苑4000平方米154二梯八戶(hù)未定湘江大廈5000平方米無(wú)三梯九戶(hù)108生活藝術(shù)居2萬(wàn)平方米30三梯十六戶(hù)未定格力公寓13372平方米20二梯五戶(hù)未定未定說(shuō)明：amp。 從上表可以看出商住樓的規(guī)模普遍較小，占地面積大多未超過(guò)1萬(wàn)平方米，且多為單幢建筑，容積則都在4以上，個(gè)別的容積達(dá)到了10左右，而商住樓的綠化率較低，大多數(shù)個(gè)案的綠化率未超過(guò)30％，個(gè)別個(gè)案甚至無(wú)綠化，可見(jiàn)商住樓在規(guī)劃上還是趨向于辦公樓，其定位是以商用為主要的。amp。 由于在定位上以商用為主，因此樓層的規(guī)劃戶(hù)數(shù)較多，其中“摩登時(shí)代”的樓層規(guī)劃為三梯十九戶(hù)，從而造成住宅的得房率普遍不高，使得商住樓的居住氛圍及水準(zhǔn)不甚理想。amp。 在物業(yè)管理上，多數(shù)采用的是商用和住宅相同收費(fèi)的方法，但是這也帶來(lái)了居住用戶(hù)付出相同的費(fèi)用，但是在商住樓中公建配套的損耗要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于在純住宅中的損耗，這對(duì)于住戶(hù)來(lái)說(shuō)相對(duì)不合理。 二、各區(qū)域商住樓市場(chǎng)分析普陀區(qū)商住市場(chǎng)分析：說(shuō)明：amp。 本區(qū)有上海商住一條街之稱(chēng)的長(zhǎng)壽路，但是該區(qū)域目前在售的個(gè)案僅“長(zhǎng)壽苑”一個(gè)個(gè)案，其7000元/。amp。 “摩登時(shí)代”為全裝修個(gè)案，裝修價(jià)格為800元/平方米，去裝修價(jià)后約6200元/平方米的均價(jià)高于區(qū)域內(nèi)6000元/平方米的住宅價(jià)格。“SO時(shí)代”為爛尾樓再改造項(xiàng)目，其6300元/平方米的均價(jià)略高于區(qū)域內(nèi)6200元/平方米的住宅價(jià)格。amp。 “摩登時(shí)代”及“長(zhǎng)壽苑”目前已基本完成去化，“SO時(shí)代”五月正式開(kāi)始預(yù)定，目前的去化率在30％左右。重點(diǎn)個(gè)案分析：SO時(shí)代amp。 本案位于中山北路白蘭路，緊鄰內(nèi)環(huán)線(xiàn)高架，距輕軌站點(diǎn)約500米的路程，周邊的公交線(xiàn)路較多，公交出行便捷。項(xiàng)目周邊區(qū)域內(nèi)居住的新村較多，各項(xiàng)配套設(shè)施也較為齊全。但項(xiàng)目周邊的商業(yè)設(shè)施較少，商業(yè)氛圍不甚濃厚。amp。 項(xiàng)目規(guī)劃位兩幢（鑲拼而成）28層的高層建筑，其中1－5層為商場(chǎng)，第六層為設(shè)備層，7－28層為商住樓。樓層規(guī)劃為三梯十二戶(hù)，每層面積960平方米，得房率在70％左右，房型面積規(guī)劃從60平方米至120平方米。amp。 本案為爛尾樓的改造項(xiàng)目，因此在實(shí)際得土地使用權(quán)上將少于50年。 摩登時(shí)代amp。 項(xiàng)目位于蘭溪路近梅川路，周邊的商業(yè)設(shè)施較多，屬于曹楊地區(qū)較為繁華的地區(qū)，區(qū)域的商業(yè)氛圍。amp。 項(xiàng)目規(guī)劃為一幢16層的建筑，其中1－4層規(guī)劃為商場(chǎng)，5－16層為商住樓，其面積規(guī)劃為40－100平方米。本項(xiàng)目為全裝修房，裝修標(biāo)準(zhǔn)為800元/平方米，該案的物業(yè)管理公司為著名的戴得梁行，物業(yè)管理水準(zhǔn)較高。amp。 本案于2002年12月開(kāi)售至今以基本完成去化，在半年左右的銷(xiāo)售周期達(dá)到此去化量還是較為理想的。長(zhǎng)寧區(qū)商住市場(chǎng)分析說(shuō)明：amp。 “迎龍大廈”高于同區(qū)域（延安西路沿線(xiàn)）7000元/平方米的住宅價(jià)格，此外該案規(guī)劃有商場(chǎng)（1－6 層的裙房）。amp。 “長(zhǎng)發(fā)大廈”由于開(kāi)盤(pán)較早，目前已完成去化，而“迎龍大廈”目前尚未正式開(kāi)始銷(xiāo)售，預(yù)計(jì)將于六月底正式開(kāi)始銷(xiāo)售。徐匯區(qū)商住樓市場(chǎng)分析：說(shuō)明：amp。 本區(qū)目前在售的商住樓個(gè)案僅有位于中山西路上的“湘江大廈”，其6200元/平方米的均價(jià)略高于周邊區(qū)域住宅6000元/平方米價(jià)格水準(zhǔn)。amp。 本案于2002年12月開(kāi)盤(pán)，目前只剩下一套，總體的去化情況較為理想。分析其原因在于該項(xiàng)目雖位于徐匯區(qū)，但是其地理位置為中山西路近吳中路，該區(qū)域內(nèi)的外來(lái)人員及外地來(lái)滬的中小公司較多，這一特定的因素使得商住樓在本區(qū)域內(nèi)占有一定的市場(chǎng)。靜安區(qū)商住市場(chǎng)分析：說(shuō)明：amp。 本區(qū)的兩個(gè)個(gè)案由于開(kāi)售的時(shí)間較長(zhǎng)，因此目前的均已基本售完。其中“和一大廈”的住宅部分意售完，其商用部分只租不賣(mài)，租金為2。4元/平方米（含物業(yè)費(fèi)）。而“平安大廈”以售完。amp。 就兩個(gè)個(gè)案的價(jià)格來(lái)看要低于區(qū)域的住宅的售價(jià)，一方面兩個(gè)個(gè)案建成時(shí)間較長(zhǎng)，各種設(shè)備相對(duì)較為陳舊，另一方
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