雙冠東吳北路商住項(xiàng)目市場分析(編輯修改稿)
2025-02-13 23:06 本頁面
【文章內(nèi)容簡介】 高層。這對本案的高層產(chǎn)品尤為不利，因此，本案應(yīng)積極在戶型與面積上尋找有利切入點(diǎn)，以吸引目標(biāo)客戶。從市場存量上看，整體市場的去化達(dá)到了41%，潛在供應(yīng)量還是比較可觀；從中發(fā)現(xiàn)，存量上多層優(yōu)于高層，但從一級市場的分析中，可得后期潛在供應(yīng)中小高層、高層的供應(yīng)迅猛增加，市場的供應(yīng)格局正在發(fā)生改變。但隨著大量中高密度住宅的推出，小高層、高層類住宅的同質(zhì)化現(xiàn)象將會加劇。因此如何合理切入多層和高層的供應(yīng)盲點(diǎn)，避免同質(zhì)化競爭是本案思考的關(guān)鍵。瑞聯(lián)行觀點(diǎn)：l 目前區(qū)域市場上多層產(chǎn)品占主導(dǎo)，高層產(chǎn)品為市場空白點(diǎn)。l 市場供應(yīng)多層大于高層，但未來供應(yīng)格局將會趨向轉(zhuǎn)變，小高層、高層的產(chǎn)品供應(yīng)比例將會大幅度增加。l 目前區(qū)域內(nèi)住宅產(chǎn)品市場供應(yīng)過于單一，必須以多樣化和創(chuàng)新來避免同質(zhì)化的競爭。l 隨著土地的陸續(xù)開發(fā)，項(xiàng)目周邊的小高層、高層產(chǎn)品將會進(jìn)入市場，界時市場競爭將會尤為激烈，因此，本案應(yīng)快速開發(fā)，搶占先機(jī)。（3）單價分析在售樓盤價格分析表樓盤名稱產(chǎn)品類型均價（元／平方米）銷售率南湖之韻多層365097％以上惠康新地一期高層公寓550090％左右嘉業(yè)陽光水榭多層、小高層、高層、雙拼、聯(lián)排、花園洋房等多層：4650；小高層、高層：4300；別墅：7000－9000．一期余118套，去化約80%以上；二期去化約40%左右；三期去化較慢．S半島小高層、多層、疊加別墅、商鋪多層：4300；小高層：4100；疊加：6000．多層：90%；小高層：70%；疊加尚未去化第三大街商業(yè)／公寓公寓：5000；商業(yè)：1200095％左右廣楓名苑多層4170 一期90%左右嘉寶花園多層、小高層多層：5300；小高層：5000．三期80％左右藍(lán)調(diào)都匯小高層酒店式公寓6000左右未開盤通過對區(qū)域在售樓盤價格的分析可得，多層和小高層、高層的綜合差價在200300元/平米左右，通過市場訪談了解，這部分的差價已經(jīng)為當(dāng)?shù)氐木用窠邮?，但由于高層的市場放量一直都較少，高層物業(yè)在當(dāng)?shù)乜驮粗蝎@得認(rèn)可還需要一個引導(dǎo)的過程，這從目前市場上供應(yīng)的小高層、高層產(chǎn)品去化速度較慢上可以得到證實(shí)。從上表中，可以看出，價格在5000元/平米以下的樓盤，去化速度明顯加快。結(jié)合本案所在區(qū)域，小高層、高層的市場均價范圍在41004300元 /平米左右，按項(xiàng)目規(guī)模及銷售周期，預(yù)計(jì)07年上半年左右開盤，則可以預(yù)計(jì)高層開盤價格在42004300元/平米左右，這也是目前市場上小高層、高層接受度較高的一個價位，值得本案去把握。瑞聯(lián)行觀點(diǎn)：l 價格漲幅穩(wěn)定，高品質(zhì)支撐價格持續(xù)走高。l 價格高的樓盤銷售趨緩，未來價格漲幅將趨緩。l 隨著藍(lán)調(diào)都匯、天靈路、楓津路等地塊的推出，不同品質(zhì)的樓盤價差還將會拉大。（4）面積及總價分析樓盤名稱主力面積（平米）主力總價（萬）去化率南湖之韻80、1094097%，80平米開盤當(dāng)天即去化完惠康新地93101305057090％左右嘉業(yè)陽光水榭88101201303760一期90%，二期80%S半島82101091303060一期去化90%，二期去化30%左右，面積為100平米左右、三室兩廳的房型去化比例較大，占去化主導(dǎo)地位；第三大街301595%廣楓名苑1001164050一期90% 嘉寶花園1150—17060、70—80三期80%藍(lán)調(diào)都匯4060（酒店式公寓）2436未開盤從上表可以看出，項(xiàng)目周邊市場多層和小高層總價范圍主力在3060萬元之間，30萬左右及30萬以下住宅供應(yīng)較少；且從調(diào)查分析可，總價在3040萬以內(nèi)時，銷售都比較順暢，如南湖之韻、第三大街等，其主因是這個范圍內(nèi)的低總價產(chǎn)品供應(yīng)非常不足，機(jī)會非常明顯。高層產(chǎn)品，總價控制是能否快速去化的關(guān)鍵，首先項(xiàng)目周邊80平米以內(nèi)的供應(yīng)幾乎沒有，80100平米的產(chǎn)品目前供應(yīng)量也在日益減少。因此經(jīng)濟(jì)型的住宅產(chǎn)品是本案的首選，主力戶型面積應(yīng)控制在5090平米以內(nèi)，總價在40萬以內(nèi)的區(qū)間，是市場供應(yīng)的機(jī)會點(diǎn)。瑞聯(lián)行觀點(diǎn)：l 結(jié)合本案的產(chǎn)品方向，本案應(yīng)是以商業(yè)、寫字樓為主，住宅為輔的綜合產(chǎn)品，因此高層住宅應(yīng)走經(jīng)濟(jì)緊湊路線，以完成快速去化；l 參考未來的價格預(yù)計(jì)和市場情況以及類高層是一個檔次較高的產(chǎn)品，40萬以內(nèi)的總價是本案高層介入最佳區(qū)域；l 戶型面積宜控制在5090平米，總價在2040萬區(qū)間，這類中小型的產(chǎn)品是本案的控（5）戶型分析在售樓盤戶型一覽表【南湖之韻】戶型面積套數(shù)比例去化比例總?cè)セ壤?21805550％100％97%3211095550％95%【嘉業(yè)陽光水榭（二期）】戶型面積范圍（平米）套數(shù)（套）所占比例去化比例總?cè)セ壤?1164224％27％63％2218810324745％68％32212613827150％62％422153101％30％【惠康新地】戶型面積（平米）套數(shù)（套）比例去化比例總?cè)セ壤?2193，1055651％80％87％3211171312％92％322129，1374137％98％【廣楓名苑】戶型面積套數(shù)比例去化比例總?cè)セ壤?11，108%80％55％221－1512%87％321－5745%60％3224435%32％【第三大街】戶型面積套數(shù)比例去化比例1212646286100％93％【藍(lán)調(diào)都匯】戶型面積套數(shù)比例去化比例121406036998%100%322(頂層復(fù)式)12082%95%從以上樓盤統(tǒng)計(jì)的數(shù)據(jù)，我們可以看出，周邊市場供應(yīng)的戶型普遍在兩房和三房的：兩房的以高層、小高層居多，面積大多在80105平米；三房的以多層居多，面積范圍在100140平米，主要集中在110120平米，目前市場上存量較多的也是大三房，面積普遍偏大，另外還有一批小戶型(4050平米)即將面試（藍(lán)調(diào)都匯預(yù)計(jì)10月中旬開盤）。從需求上來講，兩房以及小三房的需求最大，市場出現(xiàn)了供不應(yīng)求的局面。瑞聯(lián)行觀點(diǎn)：l 結(jié)合本案的地理位置，建議把兩房和小三房的作為主力戶型。l 在面積控制方面，要避開兩個極端40－50平米和130平米。l 可以考慮以6090平米為主力面積。（6）三級市場分析項(xiàng)目四周成熟居住區(qū)價格表：位 置建筑形態(tài)面 積 （平方米）售 價 （元/平方米）紅莊新村獨(dú) 棟330200萬紅莊公寓多 層911363300迎春家園聯(lián) 排2003005000左右多 層801304000公交苑多 層——4300新盛花園多 層——4000蘇州凱悅酒店式公寓394976000左右宏宇蘭園多層——5000左右麗都國際多層1191874300泰盛綠島別 墅2002506200左右（雙拼）香格里拉花園別 墅200左右7000（雙拼）威尼斯花園別 墅200—3005200碧波花園多層801004300德敏花園多層90130
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