【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 00（套內(nèi)）一期100多個(gè)鋪面：100%2003年板塊市場(chǎng)特征、在經(jīng)歷了一年多的沉寂之后，五黃路又因眾多新盤(pán)的推出而再次成為樓市的焦點(diǎn)，特別是開(kāi)發(fā)區(qū)域向北延伸至金紫山片區(qū)。中天香悅?cè)A府成為了五黃路第二次開(kāi)發(fā)熱潮的領(lǐng)頭羊，也延續(xù)了五黃路高檔社區(qū)的路線，而天一華府、金玉滿堂、流星花園、生活新境等項(xiàng)目則填補(bǔ)了五黃大社區(qū)中檔次物業(yè)的空白，使該社區(qū)的住宅品質(zhì)多元化。、該區(qū)域交通較為發(fā)達(dá)，處于北部城區(qū)兩橫三縱交通干道網(wǎng)絡(luò)中，向北一直延伸到人和；向西可達(dá)花卉園片區(qū)，而黃花園大橋自則將渝中半島與該區(qū)域緊密相連，在地理位置上占有較大優(yōu)勢(shì)，而該社區(qū)的配套也在發(fā)展中逐步完善，規(guī)劃建設(shè)興建一所中學(xué)、兩所小學(xué)，還有大型超市等。、在物業(yè)類(lèi)別上，皇冠自由城作為規(guī)劃中的重慶最大的社區(qū)商業(yè)項(xiàng)目，獨(dú)創(chuàng)“購(gòu)物公園（shopping park）”的理念，將極大的改變?cè)摪鍓K目前商業(yè)匱乏的現(xiàn)狀。板塊市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)、該板塊隨著2003年的縱深發(fā)展，使黃泥磅在重慶市的大型住區(qū)地位得以鞏固，其居住氛圍和人氣指數(shù)也將隨之大大提高，板塊內(nèi)的規(guī)模連動(dòng)效應(yīng)得以彰顯。、2003年該板塊主要以住宅開(kāi)發(fā)和推廣為主，而接下來(lái)開(kāi)發(fā)商們則將推出其商業(yè)部分，如滿足業(yè)主一般生活需要的小型社區(qū)商業(yè)將紛紛推出市場(chǎng)，特別是綜合業(yè)態(tài)的皇冠自由城，但同時(shí)，由于商業(yè)經(jīng)營(yíng)的長(zhǎng)期性和特殊性，要在這樣的住區(qū)背景下使其得以發(fā)展，如此眾多的商業(yè)供給僅依靠周邊居民的消費(fèi)而得以存活還有一定的難度，由此在商業(yè)方面也須慎重。（三）兩路片區(qū)這一版塊的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)主要緣于北部新城的規(guī)劃及在交通上的有利地理位置，目前該版塊有大量的土地儲(chǔ)備，且空氣與環(huán)境質(zhì)量都較高。從樓盤(pán)的分布來(lái)看，空港經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)周邊分布較為集中，如青麓雅園、瑞豐花園等，而在雙龍西路和科技產(chǎn)業(yè)園轉(zhuǎn)盤(pán)亦有零星的分布。與回興相似，兩路樓市特點(diǎn)也主要是樓盤(pán)規(guī)模偏小，以多層、低密度為主流，價(jià)格亦呈兩極分化狀態(tài)，普通小區(qū)或單體套內(nèi)均價(jià)約為15002000元/平方米，而具有一定品質(zhì)，主要面向主城推廣的樓盤(pán)價(jià)格則相對(duì)較高，一般套內(nèi)均價(jià)約為2000——3000元/平方米。2003年該片區(qū)典型樓盤(pán)列舉：項(xiàng)目名稱總建筑面積（m2）建面均價(jià)現(xiàn)有銷(xiāo)售狀況青麓雅園1300001850%左右龍鳳花園900001800（套內(nèi)面積）95%書(shū)香美地50000145080%麗源島50000180095%翠湖柳岸1500002200（套內(nèi)面積）一期381套（約7萬(wàn)方）：100 %水木青華1858272400（套內(nèi)面積）一期200多套：100%二期預(yù)計(jì)在2004年4月推出。2003年板塊市場(chǎng)特征、兩路該片區(qū)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)熱點(diǎn)主要集中在工業(yè)園區(qū)、農(nóng)業(yè)園區(qū)、一碗水轉(zhuǎn)盤(pán)附近、兩路鎮(zhèn)（碧津公園一帶）、空港經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)等組團(tuán)，其房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展隨著交通的不斷改善而得到有效的發(fā)展。、自2001年下半年開(kāi)始，該板塊房產(chǎn)市場(chǎng)日趨活躍，且開(kāi)發(fā)方向逐步從集資房的開(kāi)發(fā)轉(zhuǎn)向商品房的開(kāi)發(fā)，伴山名都、金佳步行小區(qū)、城市港灣這類(lèi)講究建筑品質(zhì)和生活品味，注重戶型設(shè)計(jì)的人性化和市場(chǎng)需求的樓盤(pán)已迅速占領(lǐng)市場(chǎng)并成為了該區(qū)域市場(chǎng)的主流，吸引了大批外區(qū)人員購(gòu)房，迅速匯聚了人氣，房產(chǎn)市場(chǎng)形成了氣候，同時(shí)也加聚了競(jìng)爭(zhēng)。這種競(jìng)爭(zhēng)包含著房屋自身品質(zhì)的競(jìng)爭(zhēng)，價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)以及銷(xiāo)售策略與技巧的競(jìng)爭(zhēng)。、在價(jià)格方面，2003年兩路板塊的房?jī)r(jià)一漲再漲，單體樓價(jià)格均保持在了建面12001500元/平方米，而小區(qū)住房則多在1600元/平方米以上。板塊市場(chǎng)總體發(fā)展趨勢(shì)配套日益完善，市場(chǎng)供應(yīng)潛力巨大：2002年底經(jīng)開(kāi)大道通車(chē)，輕軌三號(hào)線的規(guī)劃實(shí)施，廣場(chǎng)、商貿(mào)中心、餐飲等設(shè)施的規(guī)劃，兩路的配套正日益完善。與此同時(shí)，作為新興的城市開(kāi)發(fā)區(qū)域，大量的儲(chǔ)備土地需要開(kāi)發(fā)，如金開(kāi)大道、機(jī)場(chǎng)路沿線等，市場(chǎng)供應(yīng)潛力巨大。房?jī)r(jià)仍有上漲空間：近幾年來(lái)，渝北區(qū)商品房每平方米單價(jià)年均增幅在100元以上，增幅超過(guò)其它同類(lèi)區(qū)域。經(jīng)開(kāi)大道開(kāi)通后，經(jīng)開(kāi)大道沿線樓盤(pán)房?jī)r(jià)上漲了三成。兩路房?jī)r(jià)上漲的主要原因在于區(qū)域的地段優(yōu)勢(shì)，工業(yè)園區(qū)、空港、國(guó)道、生態(tài)環(huán)境，無(wú)不成為支撐兩路樓盤(pán)價(jià)格上揚(yáng)的理由。伴隨回興、兩路樓盤(pán)品質(zhì)的提高，該地區(qū)的房?jī)r(jià)還有很大的上漲空間。第四章重慶市商業(yè)地產(chǎn)供需狀況及趨勢(shì)分析一、商圈規(guī)劃現(xiàn)狀解放碑步行街 規(guī)劃：解放碑步行街將向較場(chǎng)口延伸。按照這條規(guī)劃線路，解放碑步行街將沿八一路向南延伸到較場(chǎng)口片區(qū)（），與十八梯處的“城市陽(yáng)臺(tái)相連”，并在此處“轉(zhuǎn)彎”向西拐，連接“民生城市之冠”，與較場(chǎng)口小米市地區(qū)連成一片，形成一個(gè)U字型步行街構(gòu)架。 這個(gè)U字型步行街構(gòu)架，遇連道時(shí)變?yōu)橄鲁潦綇V場(chǎng)，不會(huì)破壞現(xiàn)有的車(chē)行交通體系，操作性較強(qiáng)。 業(yè)態(tài)分布：調(diào)查顯示，解放碑步行街商圈主要的商業(yè)業(yè)態(tài)是餐飲、娛樂(lè)和服裝。 租金：商場(chǎng)內(nèi)的租金集中在200500元/平方米/月左右；臨街鋪面主要集中在400800元/平方米/月；黃金地段商鋪，租金則高達(dá)8002000元/平方米/月。 解放碑步行街整體出租率較高，達(dá)到90％以上，尤其是鋪面的出租率幾乎達(dá)到100%。沙坪壩三角碑步行街 規(guī)劃：三峽廣場(chǎng)2萬(wàn)多平方米的地下商場(chǎng)。人流量：據(jù)測(cè)算，三角碑商圈的人流量日均可達(dá)24萬(wàn)人。目前沙坪壩區(qū)商圈實(shí)際上已由三角碑核心商圈擴(kuò)散成步行街核心商圈，沙坪壩區(qū)步行街?jǐn)U大了多少倍，沙坪壩區(qū)核心商圈半徑就擴(kuò)大了多少倍。從量上看，沙坪壩區(qū)商業(yè)物業(yè)成倍增加，再過(guò)兩年，該地投入使用的商業(yè)物業(yè)在20萬(wàn)平方米以上，量的增加將帶來(lái)商業(yè)格局的變化。在重慶主城區(qū)新生代商圈中，沙坪壩商圈的商業(yè)氛圍是最成熟的。 租金：商鋪的銷(xiāo)售價(jià)格一般在25萬(wàn)元/平方米，高的達(dá)10萬(wàn)元/平方米，如華宇廣場(chǎng)黃金旺鋪； 臨街店租金一般在100300元/平方米/月。 租售率：由于沙坪壩區(qū)市場(chǎng)總體的消費(fèi)水平比較高，因此商圈內(nèi)商業(yè)設(shè)施租售率也相當(dāng)高，總體租售率達(dá)90％以上。 單位營(yíng)業(yè)面積營(yíng)業(yè)水平：據(jù)測(cè)算，三角碑商圈的商業(yè)營(yíng)業(yè)面積年均營(yíng)業(yè)額在30000元/平方米左右。觀音橋商業(yè)步行街 規(guī)劃：觀音橋步行街將建造成現(xiàn)代化的商貿(mào)購(gòu)物街區(qū)，重點(diǎn)突出購(gòu)物功能，成為北部商貿(mào)中心的核心地帶。從傳統(tǒng)、大眾化、一般生活取向的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)，向新型、多樣化、品位取向較高的業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化。整個(gè)商圈步行街將于2005年正式建成開(kāi)街。 業(yè)態(tài)分布：觀音橋步行街商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)是服裝、精品店和鞋店。 租金：商鋪?zhàn)鈨r(jià)因其所處地段而異，位于核心地段的臨街商鋪，其租價(jià)在150600元/平方米/月，而位于次核心地段的租價(jià)一般在100元左右，地段較差、經(jīng)營(yíng)中低檔商品的零星商鋪其租價(jià)在20100元。 商鋪的售價(jià)取決于物業(yè)所處的地段，其中核心地段的商鋪售價(jià)在1000050000元/平方米。目前主要臨街鋪面的出租率較高，達(dá)到90％以上；商場(chǎng)（購(gòu)物中心）出租率則在50%——60%左右。南坪商業(yè)旅游步行街 規(guī)劃：在未來(lái)的23年內(nèi)，在已建成的全市最長(zhǎng)的600米南坪商業(yè)旅游步行街的基礎(chǔ)上，將再添三條風(fēng)格各異的步行街。以南坪轉(zhuǎn)盤(pán)為核心的方圓2平方公里的范圍內(nèi)，將建起三條步行街和一個(gè)廣場(chǎng)，其建筑面積將超過(guò)30萬(wàn)平方米。 三條步行街將成為整個(gè)商圈的主線。一號(hào)步行街涵蓋二機(jī)廠片區(qū)，總建筑面積28萬(wàn)平方米，商業(yè)設(shè)施面積占5萬(wàn)平方米；二號(hào)步行街從燈飾廣場(chǎng)到金臺(tái)大廈，一期總建筑面積25萬(wàn)平方米，商業(yè)設(shè)施占15萬(wàn)平方米，為帝景公司開(kāi)發(fā)；三號(hào)步行街從農(nóng)機(jī)公司到人民醫(yī)院，總建筑面積37萬(wàn)平方米，商業(yè)設(shè)施占20萬(wàn)平方米，為協(xié)信開(kāi)發(fā)建設(shè)。萬(wàn)凱鋒度作為三號(hào)步行街的一個(gè)門(mén)戶。四條步行街總建筑面積將達(dá)到近30萬(wàn)平方米。 業(yè)態(tài)分析：南坪步行街商圈主要商業(yè)業(yè)態(tài)是服裝、餐飲和副食。 租金：據(jù)測(cè)算，南坪商圈日均人流量在20萬(wàn)人左右。鋪面的租金差價(jià)大，從40300元/平方米/月不等；－3萬(wàn)元/平方米。 南坪商圈的整體租售率在85%左右。據(jù)測(cè)算，南坪商圈商業(yè)營(yíng)業(yè)面積年均營(yíng)業(yè)額在25000元/平方米左右。楊家坪步行街 規(guī)劃：楊家坪步行街力爭(zhēng)成為重慶主城西部的商業(yè)中心。，大量的是以專(zhuān)業(yè)店、精品店、大型百貨店為主的商業(yè)設(shè)施。今后，楊家坪商圈將是一個(gè)集百貨、金融、商務(wù)、文化、旅游為一體的商業(yè)區(qū)。 該步行街以轉(zhuǎn)盤(pán)為中心向長(zhǎng)江路、石楊路、西郊路、楊九路四個(gè)方向延伸，商用物業(yè)用房的營(yíng)業(yè)面積將達(dá)到30萬(wàn)平方米。 租金：臨街店租金一般在150—250元/平方米/月，如楊家坪地下商場(chǎng)的平均租金為200元/平方米/月；商業(yè)物業(yè)的售價(jià)主要集中在2—5萬(wàn)元/平方米。整體租售率較高，達(dá)到90%左右；商業(yè)營(yíng)業(yè)面積年均營(yíng)業(yè)額約為3萬(wàn)元/平方米。二、商業(yè)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資狀況（一） 商業(yè)物業(yè)投資步行街項(xiàng)目一覽（以下價(jià)格至6月3日止）區(qū)域名稱體量均價(jià)開(kāi)發(fā)商業(yè)態(tài)定位推出時(shí)間解放碑合景聚融3萬(wàn)平方米6000——90000元平方米重慶合景國(guó)際投資有限公司負(fù)2樓為超市，其他主要為主力店加餐飲店4月重慶國(guó)際貿(mào)易中心16萬(wàn)平方米寫(xiě)字樓均價(jià)7500元/平方米重慶聚富房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大型百貨商業(yè)寫(xiě)字樓6月，商場(chǎng)招商以完成重慶世界貿(mào)易中心13萬(wàn)平方米（其中商場(chǎng)8萬(wàn)平方米）商場(chǎng)統(tǒng)一招租，寫(xiě)字樓均價(jià)11000元/平方米重慶鑫隆達(dá)開(kāi)發(fā)有限公司大型百貨商業(yè)2003年11月商場(chǎng)招商已經(jīng)完成美力24商業(yè)裙樓1萬(wàn)平方米價(jià)格未定重慶裕輪房產(chǎn)休閑娛樂(lè)6月面市觀音橋龍湖天街2號(hào)6000多平方米3萬(wàn)元/平方米重慶佳辰經(jīng)濟(jì)發(fā)展有限公司共4樓，上面兩層為整體經(jīng)營(yíng)的餐飲，下面兩層為門(mén)面和商鋪4月29號(hào)同聚遠(yuǎn)景4萬(wàn)平方米建筑面積均價(jià)3900元/平方米重慶同聚福物業(yè)寫(xiě)字樓，其裙樓16層將成為江北區(qū)最核心的商業(yè)、休閑娛樂(lè)中心7月楊家坪斌鑫世紀(jì)城10萬(wàn)平方米一樓商鋪套均7—8萬(wàn)/平方米重慶斌鑫集團(tuán)集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、辦公、居住為一體的大型購(gòu)物中心6月南坪浪高凱悅城市MALL（，商場(chǎng)3000平方米寫(xiě)字樓8000—9000元/平方米，商場(chǎng)4萬(wàn)以上/平方米重慶凱悅房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司中高擋百貨寫(xiě)字樓10月，商場(chǎng)1月15日貝迪新城臨街商鋪—重慶貝迪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司正在定位近期沙坪壩金沙國(guó)際（）套內(nèi)面積均價(jià)10萬(wàn)/平方米重慶林建物業(yè)有限公司大型專(zhuān)業(yè)零售商5月（二）呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析重慶市的商業(yè)物業(yè)主要集中在各區(qū)的商業(yè)中心，如解放碑、楊家坪、南坪、沙坪壩等，定位多為高檔百貨、大型的SHOPPING MALL和專(zhuān)業(yè)的零售商鋪。三、竣工面積（一） 商業(yè)物業(yè)竣工面積2000年以來(lái)，在商品房開(kāi)發(fā)量大幅增長(zhǎng)的同時(shí)，商業(yè)營(yíng)業(yè)用房（即商業(yè)物業(yè)）的開(kāi)發(fā)量也快速成長(zhǎng)，%，而2003年上半年已經(jīng)有近200萬(wàn)平方米商業(yè)用房面市，據(jù)有關(guān)機(jī)構(gòu)估計(jì)，2004年商業(yè)物業(yè)開(kāi)發(fā)量將達(dá)350萬(wàn)平方米，比上年增長(zhǎng)30％左右。（二）呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析重慶市商業(yè)物業(yè)的發(fā)展在近幾年內(nèi)保持穩(wěn)定、快速的增長(zhǎng)，這一點(diǎn)從商業(yè)物業(yè)的竣工面積可以看出，商業(yè)物業(yè)呈持續(xù)上升的勢(shì)頭，隨著市民投資意識(shí)的增強(qiáng)和生活水平的提高該類(lèi)物業(yè)的發(fā)展空間更大。四、主城區(qū)商業(yè)物業(yè)供給特征分析2003年主城各區(qū)域商業(yè)物業(yè)供給分別為：南濱路65萬(wàn)平方米；江北60萬(wàn)平方米；沙坪壩50萬(wàn)平方米；解放碑50萬(wàn)平方米；楊家坪40萬(wàn)平方米；江濱路、沙濱路共計(jì)15萬(wàn)平方米；其他30—50萬(wàn)平方米。供給類(lèi)型主要是大型SHOPPING MALL、中高檔百貨和專(zhuān)業(yè)性較強(qiáng)的大型商鋪，體量大都在1萬(wàn)平方米以上。五、重慶市商業(yè)物業(yè)供給發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)按照國(guó)際通行標(biāo)準(zhǔn)，市民人均占有1平方米商業(yè)面積則可視作商業(yè)面積相對(duì)飽和，以主城區(qū)1000萬(wàn)人口計(jì)算，飽和底線在1000萬(wàn)平方米左右，而現(xiàn)在重慶整個(gè)商業(yè)用房面積大約在500萬(wàn)平方米，因此從整體意義上來(lái)說(shuō)，重慶商業(yè)物業(yè)仍有較大的發(fā)展空間。六、商業(yè)物業(yè)空置狀況（一）商業(yè)物業(yè)空置狀況（二）呈現(xiàn)的特點(diǎn)分析 重慶市商業(yè)物業(yè)空置面積呈逐年上升趨勢(shì)，2002年為歷年最高。其所占比例也相應(yīng)的逐年提高。商業(yè)物業(yè)空置面積的逐年上升表明目前重慶商業(yè)物業(yè)有供大于求的趨勢(shì)。七、重慶商業(yè)物業(yè)需求發(fā)展趨勢(shì)未來(lái)零售商業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)必然是以超大型購(gòu)物中心（shoppingmall）、超市和百貨商場(chǎng)為主導(dǎo)地位，其市場(chǎng)份額將占據(jù)整個(gè)零售商業(yè)的80%以上，目前正實(shí)現(xiàn)從傳統(tǒng)百貨向現(xiàn)代百貨、從集合百貨向主題百貨、從單體經(jīng)營(yíng)向連鎖經(jīng)營(yíng)的轉(zhuǎn)變。反觀重慶，商業(yè)還停留在傳統(tǒng)層面上，傳統(tǒng)百貨店的經(jīng)營(yíng)形態(tài)占據(jù)主導(dǎo)地位，千店一面的業(yè)態(tài)格局壟斷零售市場(chǎng)，大型連鎖超市、購(gòu)物中心、專(zhuān)業(yè)專(zhuān)賣(mài)店則顯得小、散、弱，尚未形成瓜分之勢(shì)，而以上業(yè)態(tài)目前僅占整個(gè)市場(chǎng)的32%。第五章空港發(fā)展現(xiàn)狀及趨勢(shì)一、我國(guó)航空業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀總體趨勢(shì)二、我國(guó)主要大型機(jī)場(chǎng)的規(guī)劃發(fā)展情況三、重慶空港規(guī)劃發(fā)展現(xiàn)狀第六章空港項(xiàng)目建設(shè)所面臨的機(jī)會(huì)與問(wèn)題一、機(jī)會(huì)區(qū)位環(huán)境優(yōu)勢(shì)重慶作為中國(guó)十大城市之一有著非常深遠(yuǎn)的輻射作用