【文章內(nèi)容簡介】 間房間均朝南，三房均布置在東西兩端，因此兩廳可以設計有東西向的陽臺。三間房間中的兩間房間可以安排在南面。景觀主要是小區(qū)內(nèi)的綠化景觀，比小區(qū)相臨的河道的其余幾棟樓因景觀牽涉到市政規(guī)劃和改造相對更具的確定性。而且在今年上半年的交房時小區(qū)內(nèi)的景觀就可以完成。因此這兩棟樓的銷售情況相對其他幾棟銷售情況好。北側(cè)沿河的5號6號11號因定價較高而且北側(cè)河道尚未改造，環(huán)境還沒有改善，無法體現(xiàn)景觀房的優(yōu)勢。還剩有大量的可售房源。其中5號樓的東面和北面都有天然河道經(jīng)過。由于北面的河道尚未改造而東面的河道已經(jīng)已經(jīng)在做沿河的護攔和綠化平整工程，因此5號樓東側(cè)的06室單元已全部售完。同樣靠近河道的3號，2號1號樓東側(cè)沿河景觀房銷售情況比北臨河道的三棟樓去化快。小高層的價格在3500元至3900元，每高一層價格增加30元。面積為105平米的兩房和139平米的三房。三房總價在50萬元左右，兩房總價在38萬元左右。因和多層有一定的 價格落差，所以銷售相對情況較好。根據(jù)網(wǎng)上銷售表反映小高層可售反源92套，已售58套。銷售率已達63%。特別是東側(cè)01單元的139平米的三房兩廳大戶型因朝向向東，景觀尚可，間距較大特別是小高層大戶型的三房與同樣面積的多層三房有6萬元左右的差價。吸引了一批原本購買多層大面積三房的客戶。因此銷售情況較好?？偣?3套01室已銷售19套還有4套可售房源銷售率達83%但朝西方向的139平米的三房因朝向問題特別是西側(cè)濟川路的環(huán)境雜亂，銷售情況則較差。23套可售房源中從07年8月至今只銷售了6套。中間的02，03室的105平米的兩房因總價控制在40萬之內(nèi)銷售情況也較好。小高層46套兩房也只有高區(qū)位價格偏高的部分單元在售。已售36套，銷售率在78%。項目評價：該項目雖然靠近泰興老城區(qū)，但屬于老城區(qū)的邊緣地塊。任何一個城區(qū)的邊緣地塊的市容和配套規(guī)劃均發(fā)展的不是很好的。只不過有一個項目對口的重點學校－襟江小學，距離老城的配套設施路程近一些,可以“借”一些人氣。該項目的周遍環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃和房型并不理想，但售價在東部新城中卻是最貴的。其最大的買點不過是距離老城區(qū)距離近。但是最近這幾年泰興市的中心東移。隨著市政府等重要部門紛紛搬遷到東部新城和一大批新建商品房小區(qū)的建成。東部新區(qū)的市政配套、道路、綠化、商業(yè)設施已逐步完善。當?shù)叵M者對新區(qū)的環(huán)境及新推樓盤的認可度將逐步提高。而該樓盤的環(huán)境、道路、配套、商業(yè)設施方面的劣勢將逐步突現(xiàn)。而地處新老城區(qū)的交界處今后均得不到兩大區(qū)域的輻射帶動。處于新老城區(qū)建設發(fā)展的真空地帶。今后的環(huán)境不大可能有大的改善！根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)反映，該項目最后一批房源是07年9月份推出的。目前還有大量的未售房源。這當然有競爭激烈，市場較小和一些證策方面的因素影響。但從其剩余的房源分析。大多是小區(qū)北側(cè)環(huán)境不好的和一些單價較高、房型較大、總價控制不理想的單元。該項目主打的買點和我公司的項目賣點恰恰相互錯開。其主推的賣點是位置，靠近老城近，到老城出行購物方便。而淡化環(huán)境、周遍配套、房型等本身相關(guān)因素。但隨著房地產(chǎn)市場的逐步發(fā)展和購房客戶的日漸成熟。消費者將更加重視項目自身的因素。因為環(huán)境是可以發(fā)展的。而開發(fā)商提供給客戶的產(chǎn)品是一次性的,定型的,不可更改的！根據(jù)售樓處了解最近一段的去化速度已經(jīng)放慢。可以預見而在今年4月6月份交房后客戶看到最終的現(xiàn)房對銷售速度并不會產(chǎn)生多大的幫助。因為現(xiàn)在還可以聽銷售員在沙盤上用嘴描繪心中最美好的藍圖，可能看到實景后也就更切實的感受到產(chǎn)品自身的一些不足。套用一句俗語“丑媳婦總要見公婆的”。這個項目給人一種過分依賴所謂的“區(qū)位優(yōu)勢”，忽略了產(chǎn)品自身的設計規(guī)劃。附：一周銷售情況（2008年2月26日至2008年3月4日）新能源。新城市花園本周共銷售四套房屋。多層2套分別為5號503室，7號305室 小高層2套分別為10號406室，12號103室永大新都花城逸景園本周無銷售房屋隆興花園本周共銷售六套房屋。多層5套分別為6號505室，7號504室，10號502室，5號203室與504室 小高層1套為15號804室（注：以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場網(wǎng)）一周銷售情況（2008年3月4日至2008年3月11日）新能源。新城市花園本周共銷售十套房屋。多層5套分別為4號503室，5號505室 12號301室504室，13號102室 小高層5套分別為10號204室，12號202室304室 5號404室704室 這周該項目共銷售十套房屋，其中五套多層房屋均在二期組團位置，因一期的房屋剩余房源不多而且即將交房，所以售樓處目前主推二期多層房源。由于一期的小區(qū)綠化環(huán)境已經(jīng)基本建成。起到了一個樣板示范區(qū)的作用。對二期房屋的銷售起到了促進推動作用。盡管二期景觀房的單價相對較高但因客戶對于一期已建成小區(qū)景觀滿意度較高，已售五套房屋中有四套房屋位于二期小區(qū)的景觀河道兩側(cè)。這周小高層的五套成交房源大部分是單價較低位于小區(qū)北面沿路位置的低區(qū)位樓層。這樣通過不同產(chǎn)品的價格落差使客戶自然分流。使那些注重環(huán)境景觀而對價格有較高承受能力的客戶去選擇二期位置較好多層景觀房源，而那些對單價敏感的客戶去選擇價格更具優(yōu)勢單價選擇余地更大的小高層房源。采用這種價格策略同時推動多層房源和小高層房源的銷售。永大新都花城逸景園本周共銷售5套房屋，均為小高層。24號405室502室 25號403室405室503室該項目這周共銷售五套房源。由于該項目位于東部新區(qū)的最東面位置。西部老城區(qū)過來的客戶易被沿途的競爭樓盤“截流”。因此五套的銷售業(yè)績也屬不易。由于該項目的區(qū)位因素，在區(qū)域競爭樓盤中一直以相對較低的價格來吸引客戶。因此客戶選擇該樓盤時更關(guān)注價格，對單價更為敏感。所以這周銷售的五套的房屋中均為單價優(yōu)勢較為突出的低樓層房源。隆興花園本周共銷售2套房屋。多層一套7號606室 小高層1套為16號702室這周隆興花園售樓處打出了單價2942元/㎡房源的橫幅廣告。通過售樓處了解這是位于1號樓六樓的一套房屋，原先的單價就是如此。原本想通過這個價格吸引一些客戶，但是被這個單價吸引來的客戶發(fā)現(xiàn)這只是這個樓盤的一個最低單價，自己所要的房屋還是原來的價格，并不存在價格上的優(yōu)惠。紛紛反映被開發(fā)商“忽悠了”。連售樓處也認為這個出自老板的廣告創(chuàng)意效果并不理想。這個新區(qū)范圍單價最高樓盤應采用突出準現(xiàn)房的賣點淡化價格的策略。這種通過強調(diào)價格的廣告宣傳效果不盡人意也就不出人意料了。這個星期網(wǎng)上成交2套。但經(jīng)售樓處了解還有幾套已出售只是尚未網(wǎng)上簽約。但銷售速度放慢卻是不爭的事實。（注：以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場網(wǎng)）請記住報名序號，再次登錄時必須填寫報名序號！【報名序號：20089790690】一周銷售情況（2008年3月12日至2008年3月18日）新能源。新城市花園本周共銷售十一套房屋。多層8套分別為12號501室，13號301室403室 4號302室，5號303室502室 6號401室，7號301室 小高層3套分別為10號506室，13號404室，5號304室 這周的銷售狀況較好，延續(xù)了上一周的銷售勢頭一共銷售了十一套。其中四套位于景觀河道兩側(cè)，其余房源銷售分布較散。無明顯的集中區(qū)域?？梢娨黄谛^(qū)環(huán)境的展示對整個樓盤的推動是全方位的。由于前期的客戶積累和小區(qū)景觀展示以及周邊樓盤在近階段并無新盤推出（我項目最近推盤的時間為2007年11月28日）。預計后批房源的銷售情況至少不會太差。新城市花園售樓處在3月20日有一批新的房源推出。這批小高層從07年的12月份就開始了客戶的積累。我認為在這個時候推出這批房源是新能源周密細致考慮的結(jié)果。1， 自從一期小區(qū)景觀的建成使整個項目的銷售情況較好（包括多層和小高層），此時推出可借勢“推盤”，加快銷售速度。2， 近階段市場并沒有新的大批房源推出，此時推出可以爭取一批客戶。搶奪客戶資源。3， 前期的客戶積累為新盤的推出打下了一個好的基礎，（我估計積累的客戶至少占推盤量的10％以上）。再拖延下去易造成客戶的流失。此時推出可為下面的銷售爭取一個良好的開端。4， 此時推出這批房源，經(jīng)過開盤后一段時期的強銷階段后正好是四，五月份，是傳統(tǒng)銷售的黃金階段。較好的市場氛圍與充裕的客戶可幫助去化這批房源的剩余部分房源。這批房源為6棟小高層共計342房源。均價比一期小高層的3300元均價高了200－300元。這批房源的均價可能在35003600之間。但具體價格要在開盤當天公布。據(jù)售樓處了解在小高層位置較好的3號7號樓(河景房)的4樓房屋的單價就可能達到3500元。優(yōu)惠措施和一期開盤一致。一期小高層的1，2樓的銷售口徑是不設太陽能熱水器。但現(xiàn)在二期開始的后所有樓層均有太陽能熱水器。永大－都花城逸景園本周共銷售3套房屋，均為多層。11號101室201室301室。主推的小高層未有出售。這周銷售的三套是位置靠南的多層房屋。不排除是以前的保留房源。隆興花園本周共銷售六套房屋。多層3套分別為6號508室，1號408室，2號204室， 小高層3套為12號動門。小高層所有樓層均有太陽能熱水器.四季花城目前銷售的商鋪是一二樓一同504室，16號603室803室。隆興花園和龍鳳家園的車庫門均不是電出售。單層樓面面積為4753平米，單價達八千多元，總價大多在八十多萬。（注：以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場網(wǎng)）一周銷售情況（2008年3月19日至2008年3月25日）新能源。新城市花園本周共銷售22套房屋。3月20日推出的小高層銷售情況為 ：IIIG3號302室、703室，IIIG7號102室、105室、205室、303室、502室、1005室、1101室IIIG8號1102室、402室、405室IVG3號205室、501室、503室、601室二期多層分別為：11號102室、203室，12號204室，4號202室，5號504室一期多層為7號103室這周新能源推出一批小高層共6棟。其中兩棟位于景觀河道南側(cè)。至25日這批房源一共銷售了16套房屋。而且有兩棟小高層（其中一套西側(cè)沿路，另一套南面是地下車庫入口）因位置相對較差無成交記錄。二期多層有成交的房屋位置也均位于小區(qū)內(nèi)的景觀河道兩側(cè)。可見由于一期的景觀營造使客戶更加注重和追求房屋所處的位置和景觀。但由于這批小高層的價格比前一批房源提高幅度較大，位置好的幾棟樓均價更是達到了3700元。，小高層大多為五樓以下（高層五樓以下的占銷售量的70％，多層一二樓占銷售量的83％）。我認為由于價格問題，目前購買新能源房屋的客戶更傾向于購買位置較佳，樓層較低，單價更為實惠的房屋。今后的銷售可能由于價格因素樓層較好（五樓以上）但是單價總價較高的單元銷售會遇到一些阻力。永大新都花城逸景園本周共銷售5套房屋。小高層24號603室、1005室、1006室 多層11號508室，20號206室隆興花園本周共銷售7套房屋。多層4套分別為：6號101室，11號205室，7號607室，3號607室小高層3套為：12號107室、606室，15號902室（注：以上統(tǒng)計數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場網(wǎng)）一周銷售情況（2008年3月26日至2008年4月1日）新能源。新城市花園本周共銷售30套房屋，（共退房6套）3月20日推出的小高層銷售情況為28套 ：（退房703室）IIIG3號104室、504室、903室、1104室IIIG4號404室、801室、901室、1104室，IIIG7號201室、503室、705室、901室、902室IIIG8號501室、601室、701室、703室、802室、1103室IVG3號203室、206室、801室、901室、902室IVG6號301室、701室、1101室、1103室二期多層銷售了兩套分別為：（退房四套12號301室，4號302室，5號101室，505室）12號301室，4號101室一期多層無銷售，（退房一套9號305室）這周新能源新推出6棟小高層共銷售了28套，延續(xù)了上一周較為強勁的銷售勢頭?？紤]到針對這批房屋一系列促銷手段至3月30號終止（30日前簽約每平米優(yōu)惠50元），前期積累的客戶也基本消化，這批小高層的強銷期也就此告一段落。％。這次銷售套數(shù)最多的是靠近小區(qū)景觀河道的III7號樓一共銷售12套。樓層分布因價差因素呈“兩極分化”要么5樓以下要么9樓以上8三個樓層幾乎未有銷售（只銷售了一套）。而同樣靠近景觀河道的III3號樓由于位置較III7號好，在它的東側(cè)是二期多層的沿河綠化沒有房屋遮擋所以定價也較高，故總共銷售了5套房屋。這次銷售最少的是III4號和IV－3號樓各銷售了4套。III4號樓銷售不理想的原因是帶著