【文章內(nèi)容簡(jiǎn)介】 間房間均朝南，三房均布置在東西兩端，因此兩廳可以設(shè)計(jì)有東西向的陽(yáng)臺(tái)。三間房間中的兩間房間可以安排在南面。景觀主要是小區(qū)內(nèi)的綠化景觀，比小區(qū)相臨的河道的其余幾棟樓因景觀牽涉到市政規(guī)劃和改造相對(duì)更具的確定性。而且在今年上半年的交房時(shí)小區(qū)內(nèi)的景觀就可以完成。因此這兩棟樓的銷(xiāo)售情況相對(duì)其他幾棟銷(xiāo)售情況好。北側(cè)沿河的5號(hào)6號(hào)11號(hào)因定價(jià)較高而且北側(cè)河道尚未改造，環(huán)境還沒(méi)有改善，無(wú)法體現(xiàn)景觀房的優(yōu)勢(shì)。還剩有大量的可售房源。其中5號(hào)樓的東面和北面都有天然河道經(jīng)過(guò)。由于北面的河道尚未改造而東面的河道已經(jīng)已經(jīng)在做沿河的護(hù)攔和綠化平整工程，因此5號(hào)樓東側(cè)的06室單元已全部售完。同樣靠近河道的3號(hào)，2號(hào)1號(hào)樓東側(cè)沿河景觀房銷(xiāo)售情況比北臨河道的三棟樓去化快。小高層的價(jià)格在3500元至3900元，每高一層價(jià)格增加30元。面積為105平米的兩房和139平米的三房。三房總價(jià)在50萬(wàn)元左右，兩房總價(jià)在38萬(wàn)元左右。因和多層有一定的 價(jià)格落差，所以銷(xiāo)售相對(duì)情況較好。根據(jù)網(wǎng)上銷(xiāo)售表反映小高層可售反源92套，已售58套。銷(xiāo)售率已達(dá)63%。特別是東側(cè)01單元的139平米的三房?jī)蓮d大戶(hù)型因朝向向東，景觀尚可，間距較大特別是小高層大戶(hù)型的三房與同樣面積的多層三房有6萬(wàn)元左右的差價(jià)。吸引了一批原本購(gòu)買(mǎi)多層大面積三房的客戶(hù)。因此銷(xiāo)售情況較好?？偣?3套01室已銷(xiāo)售19套還有4套可售房源銷(xiāo)售率達(dá)83%但朝西方向的139平米的三房因朝向問(wèn)題特別是西側(cè)濟(jì)川路的環(huán)境雜亂，銷(xiāo)售情況則較差。23套可售房源中從07年8月至今只銷(xiāo)售了6套。中間的02，03室的105平米的兩房因總價(jià)控制在40萬(wàn)之內(nèi)銷(xiāo)售情況也較好。小高層46套兩房也只有高區(qū)位價(jià)格偏高的部分單元在售。已售36套，銷(xiāo)售率在78%。項(xiàng)目評(píng)價(jià)：該項(xiàng)目雖然靠近泰興老城區(qū)，但屬于老城區(qū)的邊緣地塊。任何一個(gè)城區(qū)的邊緣地塊的市容和配套規(guī)劃均發(fā)展的不是很好的。只不過(guò)有一個(gè)項(xiàng)目對(duì)口的重點(diǎn)學(xué)校－襟江小學(xué)，距離老城的配套設(shè)施路程近一些,可以“借”一些人氣。該項(xiàng)目的周遍環(huán)境、小區(qū)規(guī)劃和房型并不理想，但售價(jià)在東部新城中卻是最貴的。其最大的買(mǎi)點(diǎn)不過(guò)是距離老城區(qū)距離近。但是最近這幾年泰興市的中心東移。隨著市政府等重要部門(mén)紛紛搬遷到東部新城和一大批新建商品房小區(qū)的建成。東部新區(qū)的市政配套、道路、綠化、商業(yè)設(shè)施已逐步完善。當(dāng)?shù)叵M(fèi)者對(duì)新區(qū)的環(huán)境及新推樓盤(pán)的認(rèn)可度將逐步提高。而該樓盤(pán)的環(huán)境、道路、配套、商業(yè)設(shè)施方面的劣勢(shì)將逐步突現(xiàn)。而地處新老城區(qū)的交界處今后均得不到兩大區(qū)域的輻射帶動(dòng)。處于新老城區(qū)建設(shè)發(fā)展的真空地帶。今后的環(huán)境不大可能有大的改善！根據(jù)網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)反映，該項(xiàng)目最后一批房源是07年9月份推出的。目前還有大量的未售房源。這當(dāng)然有競(jìng)爭(zhēng)激烈，市場(chǎng)較小和一些證策方面的因素影響。但從其剩余的房源分析。大多是小區(qū)北側(cè)環(huán)境不好的和一些單價(jià)較高、房型較大、總價(jià)控制不理想的單元。該項(xiàng)目主打的買(mǎi)點(diǎn)和我公司的項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn)恰恰相互錯(cuò)開(kāi)。其主推的賣(mài)點(diǎn)是位置，靠近老城近，到老城出行購(gòu)物方便。而淡化環(huán)境、周遍配套、房型等本身相關(guān)因素。但隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)的逐步發(fā)展和購(gòu)房客戶(hù)的日漸成熟。消費(fèi)者將更加重視項(xiàng)目自身的因素。因?yàn)榄h(huán)境是可以發(fā)展的。而開(kāi)發(fā)商提供給客戶(hù)的產(chǎn)品是一次性的,定型的,不可更改的！根據(jù)售樓處了解最近一段的去化速度已經(jīng)放慢?？梢灶A(yù)見(jiàn)而在今年4月6月份交房后客戶(hù)看到最終的現(xiàn)房對(duì)銷(xiāo)售速度并不會(huì)產(chǎn)生多大的幫助。因?yàn)楝F(xiàn)在還可以聽(tīng)銷(xiāo)售員在沙盤(pán)上用嘴描繪心中最美好的藍(lán)圖，可能看到實(shí)景后也就更切實(shí)的感受到產(chǎn)品自身的一些不足。套用一句俗語(yǔ)“丑媳婦總要見(jiàn)公婆的”。這個(gè)項(xiàng)目給人一種過(guò)分依賴(lài)所謂的“區(qū)位優(yōu)勢(shì)”，忽略了產(chǎn)品自身的設(shè)計(jì)規(guī)劃。附：一周銷(xiāo)售情況（2008年2月26日至2008年3月4日）新能源。新城市花園本周共銷(xiāo)售四套房屋。多層2套分別為5號(hào)503室，7號(hào)305室 小高層2套分別為10號(hào)406室，12號(hào)103室永大新都花城逸景園本周無(wú)銷(xiāo)售房屋隆興花園本周共銷(xiāo)售六套房屋。多層5套分別為6號(hào)505室，7號(hào)504室，10號(hào)502室，5號(hào)203室與504室 小高層1套為15號(hào)804室（注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)）一周銷(xiāo)售情況（2008年3月4日至2008年3月11日）新能源。新城市花園本周共銷(xiāo)售十套房屋。多層5套分別為4號(hào)503室，5號(hào)505室 12號(hào)301室504室，13號(hào)102室 小高層5套分別為10號(hào)204室，12號(hào)202室304室 5號(hào)404室704室 這周該項(xiàng)目共銷(xiāo)售十套房屋，其中五套多層房屋均在二期組團(tuán)位置，因一期的房屋剩余房源不多而且即將交房，所以售樓處目前主推二期多層房源。由于一期的小區(qū)綠化環(huán)境已經(jīng)基本建成。起到了一個(gè)樣板示范區(qū)的作用。對(duì)二期房屋的銷(xiāo)售起到了促進(jìn)推動(dòng)作用。盡管二期景觀房的單價(jià)相對(duì)較高但因客戶(hù)對(duì)于一期已建成小區(qū)景觀滿(mǎn)意度較高，已售五套房屋中有四套房屋位于二期小區(qū)的景觀河道兩側(cè)。這周小高層的五套成交房源大部分是單價(jià)較低位于小區(qū)北面沿路位置的低區(qū)位樓層。這樣通過(guò)不同產(chǎn)品的價(jià)格落差使客戶(hù)自然分流。使那些注重環(huán)境景觀而對(duì)價(jià)格有較高承受能力的客戶(hù)去選擇二期位置較好多層景觀房源，而那些對(duì)單價(jià)敏感的客戶(hù)去選擇價(jià)格更具優(yōu)勢(shì)單價(jià)選擇余地更大的小高層房源。采用這種價(jià)格策略同時(shí)推動(dòng)多層房源和小高層房源的銷(xiāo)售。永大新都花城逸景園本周共銷(xiāo)售5套房屋，均為小高層。24號(hào)405室502室 25號(hào)403室405室503室該項(xiàng)目這周共銷(xiāo)售五套房源。由于該項(xiàng)目位于東部新區(qū)的最東面位置。西部老城區(qū)過(guò)來(lái)的客戶(hù)易被沿途的競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)“截流”。因此五套的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)也屬不易。由于該項(xiàng)目的區(qū)位因素，在區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)樓盤(pán)中一直以相對(duì)較低的價(jià)格來(lái)吸引客戶(hù)。因此客戶(hù)選擇該樓盤(pán)時(shí)更關(guān)注價(jià)格，對(duì)單價(jià)更為敏感。所以這周銷(xiāo)售的五套的房屋中均為單價(jià)優(yōu)勢(shì)較為突出的低樓層房源。隆興花園本周共銷(xiāo)售2套房屋。多層一套7號(hào)606室 小高層1套為16號(hào)702室這周隆興花園售樓處打出了單價(jià)2942元/㎡房源的橫幅廣告。通過(guò)售樓處了解這是位于1號(hào)樓六樓的一套房屋，原先的單價(jià)就是如此。原本想通過(guò)這個(gè)價(jià)格吸引一些客戶(hù)，但是被這個(gè)單價(jià)吸引來(lái)的客戶(hù)發(fā)現(xiàn)這只是這個(gè)樓盤(pán)的一個(gè)最低單價(jià)，自己所要的房屋還是原來(lái)的價(jià)格，并不存在價(jià)格上的優(yōu)惠。紛紛反映被開(kāi)發(fā)商“忽悠了”。連售樓處也認(rèn)為這個(gè)出自老板的廣告創(chuàng)意效果并不理想。這個(gè)新區(qū)范圍單價(jià)最高樓盤(pán)應(yīng)采用突出準(zhǔn)現(xiàn)房的賣(mài)點(diǎn)淡化價(jià)格的策略。這種通過(guò)強(qiáng)調(diào)價(jià)格的廣告宣傳效果不盡人意也就不出人意料了。這個(gè)星期網(wǎng)上成交2套。但經(jīng)售樓處了解還有幾套已出售只是尚未網(wǎng)上簽約。但銷(xiāo)售速度放慢卻是不爭(zhēng)的事實(shí)。（注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)）請(qǐng)記住報(bào)名序號(hào)，再次登錄時(shí)必須填寫(xiě)報(bào)名序號(hào)！【報(bào)名序號(hào)：20089790690】一周銷(xiāo)售情況（2008年3月12日至2008年3月18日）新能源。新城市花園本周共銷(xiāo)售十一套房屋。多層8套分別為12號(hào)501室，13號(hào)301室403室 4號(hào)302室，5號(hào)303室502室 6號(hào)401室，7號(hào)301室 小高層3套分別為10號(hào)506室，13號(hào)404室，5號(hào)304室 這周的銷(xiāo)售狀況較好，延續(xù)了上一周的銷(xiāo)售勢(shì)頭一共銷(xiāo)售了十一套。其中四套位于景觀河道兩側(cè)，其余房源銷(xiāo)售分布較散。無(wú)明顯的集中區(qū)域。可見(jiàn)一期小區(qū)環(huán)境的展示對(duì)整個(gè)樓盤(pán)的推動(dòng)是全方位的。由于前期的客戶(hù)積累和小區(qū)景觀展示以及周邊樓盤(pán)在近階段并無(wú)新盤(pán)推出（我項(xiàng)目最近推盤(pán)的時(shí)間為2007年11月28日）。預(yù)計(jì)后批房源的銷(xiāo)售情況至少不會(huì)太差。新城市花園售樓處在3月20日有一批新的房源推出。這批小高層從07年的12月份就開(kāi)始了客戶(hù)的積累。我認(rèn)為在這個(gè)時(shí)候推出這批房源是新能源周密細(xì)致考慮的結(jié)果。1， 自從一期小區(qū)景觀的建成使整個(gè)項(xiàng)目的銷(xiāo)售情況較好（包括多層和小高層），此時(shí)推出可借勢(shì)“推盤(pán)”，加快銷(xiāo)售速度。2， 近階段市場(chǎng)并沒(méi)有新的大批房源推出，此時(shí)推出可以爭(zhēng)取一批客戶(hù)。搶奪客戶(hù)資源。3， 前期的客戶(hù)積累為新盤(pán)的推出打下了一個(gè)好的基礎(chǔ)，（我估計(jì)積累的客戶(hù)至少占推盤(pán)量的10％以上）。再拖延下去易造成客戶(hù)的流失。此時(shí)推出可為下面的銷(xiāo)售爭(zhēng)取一個(gè)良好的開(kāi)端。4， 此時(shí)推出這批房源，經(jīng)過(guò)開(kāi)盤(pán)后一段時(shí)期的強(qiáng)銷(xiāo)階段后正好是四，五月份，是傳統(tǒng)銷(xiāo)售的黃金階段。較好的市場(chǎng)氛圍與充裕的客戶(hù)可幫助去化這批房源的剩余部分房源。這批房源為6棟小高層共計(jì)342房源。均價(jià)比一期小高層的3300元均價(jià)高了200－300元。這批房源的均價(jià)可能在35003600之間。但具體價(jià)格要在開(kāi)盤(pán)當(dāng)天公布。據(jù)售樓處了解在小高層位置較好的3號(hào)7號(hào)樓(河景房)的4樓房屋的單價(jià)就可能達(dá)到3500元。優(yōu)惠措施和一期開(kāi)盤(pán)一致。一期小高層的1，2樓的銷(xiāo)售口徑是不設(shè)太陽(yáng)能熱水器。但現(xiàn)在二期開(kāi)始的后所有樓層均有太陽(yáng)能熱水器。永大－都花城逸景園本周共銷(xiāo)售3套房屋，均為多層。11號(hào)101室201室301室。主推的小高層未有出售。這周銷(xiāo)售的三套是位置靠南的多層房屋。不排除是以前的保留房源。隆興花園本周共銷(xiāo)售六套房屋。多層3套分別為6號(hào)508室，1號(hào)408室，2號(hào)204室， 小高層3套為12號(hào)動(dòng)門(mén)。小高層所有樓層均有太陽(yáng)能熱水器.四季花城目前銷(xiāo)售的商鋪是一二樓一同504室，16號(hào)603室803室。隆興花園和龍鳳家園的車(chē)庫(kù)門(mén)均不是電出售。單層樓面面積為4753平米，單價(jià)達(dá)八千多元，總價(jià)大多在八十多萬(wàn)。（注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)）一周銷(xiāo)售情況（2008年3月19日至2008年3月25日）新能源。新城市花園本周共銷(xiāo)售22套房屋。3月20日推出的小高層銷(xiāo)售情況為 ：IIIG3號(hào)302室、703室，IIIG7號(hào)102室、105室、205室、303室、502室、1005室、1101室IIIG8號(hào)1102室、402室、405室IVG3號(hào)205室、501室、503室、601室二期多層分別為：11號(hào)102室、203室，12號(hào)204室，4號(hào)202室，5號(hào)504室一期多層為7號(hào)103室這周新能源推出一批小高層共6棟。其中兩棟位于景觀河道南側(cè)。至25日這批房源一共銷(xiāo)售了16套房屋。而且有兩棟小高層（其中一套西側(cè)沿路，另一套南面是地下車(chē)庫(kù)入口）因位置相對(duì)較差無(wú)成交記錄。二期多層有成交的房屋位置也均位于小區(qū)內(nèi)的景觀河道兩側(cè)?？梢?jiàn)由于一期的景觀營(yíng)造使客戶(hù)更加注重和追求房屋所處的位置和景觀。但由于這批小高層的價(jià)格比前一批房源提高幅度較大，位置好的幾棟樓均價(jià)更是達(dá)到了3700元。，小高層大多為五樓以下（高層五樓以下的占銷(xiāo)售量的70％，多層一二樓占銷(xiāo)售量的83％）。我認(rèn)為由于價(jià)格問(wèn)題，目前購(gòu)買(mǎi)新能源房屋的客戶(hù)更傾向于購(gòu)買(mǎi)位置較佳，樓層較低，單價(jià)更為實(shí)惠的房屋。今后的銷(xiāo)售可能由于價(jià)格因素樓層較好（五樓以上）但是單價(jià)總價(jià)較高的單元銷(xiāo)售會(huì)遇到一些阻力。永大新都花城逸景園本周共銷(xiāo)售5套房屋。小高層24號(hào)603室、1005室、1006室 多層11號(hào)508室，20號(hào)206室隆興花園本周共銷(xiāo)售7套房屋。多層4套分別為：6號(hào)101室，11號(hào)205室，7號(hào)607室，3號(hào)607室小高層3套為：12號(hào)107室、606室，15號(hào)902室（注：以上統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均采自泰興市房地產(chǎn)市場(chǎng)網(wǎng)）一周銷(xiāo)售情況（2008年3月26日至2008年4月1日）新能源。新城市花園本周共銷(xiāo)售30套房屋，（共退房6套）3月20日推出的小高層銷(xiāo)售情況為28套 ：（退房703室）IIIG3號(hào)104室、504室、903室、1104室IIIG4號(hào)404室、801室、901室、1104室，IIIG7號(hào)201室、503室、705室、901室、902室IIIG8號(hào)501室、601室、701室、703室、802室、1103室IVG3號(hào)203室、206室、801室、901室、902室IVG6號(hào)301室、701室、1101室、1103室二期多層銷(xiāo)售了兩套分別為：（退房四套12號(hào)301室，4號(hào)302室，5號(hào)101室，505室）12號(hào)301室，4號(hào)101室一期多層無(wú)銷(xiāo)售，（退房一套9號(hào)305室）這周新能源新推出6棟小高層共銷(xiāo)售了28套，延續(xù)了上一周較為強(qiáng)勁的銷(xiāo)售勢(shì)頭?？紤]到針對(duì)這批房屋一系列促銷(xiāo)手段至3月30號(hào)終止（30日前簽約每平米優(yōu)惠50元），前期積累的客戶(hù)也基本消化，這批小高層的強(qiáng)銷(xiāo)期也就此告一段落。％。這次銷(xiāo)售套數(shù)最多的是靠近小區(qū)景觀河道的III7號(hào)樓一共銷(xiāo)售12套。樓層分布因價(jià)差因素呈“兩極分化”要么5樓以下要么9樓以上8三個(gè)樓層幾乎未有銷(xiāo)售（只銷(xiāo)售了一套）。而同樣靠近景觀河道的III3號(hào)樓由于位置較III7號(hào)好，在它的東側(cè)是二期多層的沿河綠化沒(méi)有房屋遮擋所以定價(jià)也較高，故總共銷(xiāo)售了5套房屋。這次銷(xiāo)售最少的是III4號(hào)和IV－3號(hào)樓各銷(xiāo)售了4套。III4號(hào)樓銷(xiāo)售不理想的原因是帶著