【文章內(nèi)容簡介】 首位。 2020 年，東部開發(fā)無疑成為石家莊最具魅力的區(qū)域之一，該區(qū)域在拉動石家莊樓市升值的同時，也進一步帶動了本地整體樓盤品質(zhì)的提高。 ? 城中村改造呈現(xiàn)石市新面孔 為加快石市 45個城中村的改造進度，各城中村的建設(shè)改造充分考慮了各自不同的特點。長安區(qū) 從環(huán)境保護的角度出發(fā)，將實施北高營村與南高營村、西古城與東古城合村并點方案，將兩個村合二為 一，實施統(tǒng)一的工程建設(shè)。南翟營村今年將建設(shè)起 10 棟共計 5 萬平方米的住宅樓。談村則以青園街打通為契機，加快改造步伐，目前正在制定 畝土地的改造方案。 裕華區(qū) 則以方北村、東崗頭、位同村、二十里鋪為城中村改造試點，開始村莊的新的改造規(guī)劃建設(shè)。方北村目前已開工建設(shè)多層住宅樓 3棟共計 ，同時在裕華路南側(cè)、體育大街以東，將啟動約 3 萬平方米的高層住宅建設(shè)。東崗頭村今年則將開工建設(shè) 3． 5 萬平方米的多層住宅；二十里鋪自籌資金 1億元將啟動新區(qū)的建設(shè)。 橋東區(qū) 元村則將在年內(nèi)建起 20棟住宅樓，建筑面積達 10萬平方米。 東三教村年內(nèi)將有 6棟住宅樓竣工，建筑面積達3 萬平方米。義堂村年內(nèi)將有 7棟住宅樓竣工，休門村改造總建筑面積 85 萬平方米。 橋西 8 區(qū)和新華區(qū) 各個城中村的改造建設(shè)也在緊張規(guī)劃建設(shè)中。 45 個城中村改造項目中， “ 休門 ” 和 “ 東里 ” 等都將以高層住宅面世，這些高層都將以較好的地段、優(yōu)越的位置，吸引石家莊市高端人群的眼球。 ? 西部樓市好戲在后頭 這個區(qū)域還是石家莊省直機構(gòu)比較多的地區(qū)，省直單位不僅是新樓盤的銷售對象，而且對于區(qū)域土地具有潛在的升值影響力。 憑借較大的土地開發(fā)量和現(xiàn)在正在進行的道路、環(huán)境改善工作的強大支持， 面對新的市場和新的城市定位，石家莊開發(fā)商開始重新審視這一沃土，一批高起點、高品質(zhì)的樓盤也開始在這里落戶。不少看好區(qū)域發(fā)展前景而進入西部房地產(chǎn)市場的開發(fā)企業(yè)，一改以前的幾萬甚至幾千平方米開發(fā)量的小規(guī)模試探，幾乎無一例外地選擇了集約化、規(guī)?；拇蟊P作為開發(fā)目標，以實實在在的形象，展現(xiàn)企業(yè)自身在這片極具發(fā)展?jié)摿Φ奈滞辽系拇嬖?。 隨著南水北調(diào)路線和滹沱河綠化帶規(guī)劃的確定，石家莊西部區(qū)域的樓市大有好戲上演。 全市房地產(chǎn)情況 ）供應(yīng)情況 ）價格和成交情況 石家莊 2020 年寫字樓和商鋪成交和價格情況 ）未來全市房地產(chǎn)市場預(yù)測 i. 石家莊目前已初具形成了以東購北國兩商場為中心的兩大商業(yè)區(qū)域，并呈逐漸擴張之勢，其東購商圈作為成熟專業(yè)市場的舊城，蘊有深厚的商業(yè) 基礎(chǔ)，依托于南三條新華集貿(mào)太和電子城等大型專業(yè)市場，構(gòu)筑了完善的商業(yè)結(jié)構(gòu)。隨著市場的推動及其政府的規(guī)劃，此商圈必將朝向市場檔次飆升，更為有序的大都市商業(yè)重地發(fā)展，進而為此商圈中心的項目提供新的機遇。 ii. 在兩個商圈中形成了在石家莊屈指可數(shù)的大型百貨商場：東購、北國。然而其他百貨商場多無法與抗衡如；王府井百貨、華聯(lián)商廈、人百廣場。日客流量十萬人次才得以承載近 5 萬平米的東購，所以東購北國龍頭主導(dǎo)地位近期是無法動搖地。定位于南國時尚的天元名品，定為高檔名品的三利國際名品可以順利經(jīng)營，在于實現(xiàn)了選擇其他業(yè)態(tài)，選擇曲格定 位。創(chuàng)新才能發(fā)展，未來石家莊的商業(yè)形態(tài)將是多種業(yè)態(tài)合理發(fā)展，異彩紛呈。 iii. 高端樓盤屢屢受挫，中檔樓盤成績可人?？梢缘弥?1）高端客戶群體并未正確把握，沒有真正滿足高端需求，因而高端樓盤的發(fā)展方向，會慎重理性的改善產(chǎn)品（ 2）樓層類型 寫字樓銷售面積 （平方米） 均價 （元 /平方米） 商業(yè)銷售面積 （平方米） 均價 （元 /平方米） 多 層 萬 4432 萬 13137 小高層 萬 5230 14719 高層 24 萬 5060 13066 獨立商業(yè) ―― ――― 萬 18183 總計 萬 5054 萬 14577 9 中檔小戶型樓盤的上市迎合了市場， 2020 年度將會成為石家莊小戶型的頻頻表演的年度。然而市場的容量及其產(chǎn)品的特色也將成為房產(chǎn)商的思慮。中檔寫字樓公寓的發(fā)展也將是與時俱進，推陳出新。 二、商鋪市場 一）、供應(yīng)市場分析 整體情況 總體市場新的供應(yīng)量不大，但市場存量比較大。 在售樓盤 基本情況表 案名 位置 開發(fā)商 定位 開 盤 時間 竣工時間 南花園 南小街 石家莊東方元順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 時尚街區(qū) 20204 20205 中 華 商務(wù) 東信大江山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銀行，大型餐飲 202012 20207 香榭里 槐南路建設(shè)大街交叉口 石家莊東勝房地產(chǎn)公司 住宅底商 20205 20203 福郡 新華路 河北華海房地產(chǎn) 餐飲專賣店，俱樂部 202011 20208 東 方 新世界 中山路 東方潤龍房地產(chǎn) 家居 2020=6 20205 花中城 南三條 專業(yè)批發(fā) 五金 20024 大 徑 金街 中山路 天滋房地產(chǎn) 商業(yè)步行街 202010 產(chǎn)品情況表 項目名稱 建筑面積 容積率 配套工程 產(chǎn)品賣點 南花園 29346 數(shù)家金融機構(gòu) 華北體驗式動感主體街區(qū) 中華商務(wù)廣場 7000 銀行， 鬧中取靜，綠色生態(tài) 大徑金街 繁華，南三條 風(fēng)情都市高檔購物 花中城 專業(yè)批發(fā)市場 東方新世界 20000 家居市場 香榭里 2000 住宅底商 高檔住宅 王府井百 38000 民族路 知名商業(yè)連鎖機構(gòu) 10 貨 價格和銷售情況 價格和銷售、客戶情況表 項目名稱 區(qū)域 客戶情況 銷售率 價位 南花園 東購商圈 雄厚資金客戶 60% 4200028300 中華商務(wù)廣場 東購商圈 10% 25000 東方新世界 40000 花中城 商業(yè)經(jīng)營人士 150003000 大徑金街 商業(yè)經(jīng)營人士 150003000 香榭里 普通投資客 10000 王府井百貨 900019000 市場租賃價格 區(qū)域 項目名稱 經(jīng)營品種 租金水平 東購商業(yè)區(qū) 太和電子城 電子產(chǎn)品 F1 黃金地段 833 F2 偏僻位置 400 F3 普通位置 583 福興閣 服裝 F1 黃金地段 347 伊馬商城 美發(fā)用具 108 東購底商 服裝 333 巴黎春天 飾品 309 新華集貿(mào) 服裝批發(fā) 1011 天元名品 時尚服裝 舊二層黃金地段 666 舊三層黃金地段416 一般 280 新三層 250 中山路黎明街 煙草專賣 300 康寧底商 服裝 654 11 百信底商 運動裝 555 金百利 130 百信 107 北國商業(yè)區(qū) 長安鞋城 鞋 138 三信 箱包，褲子 100 西大街 飾品 300 中山路青園街 服裝 121 青園街 美容院 100 本案可參考的一層臨街租賃價格為 300 元 /平方米 /月（使用面積），按 8%投資回報率折算本案一層價格應(yīng)為 45000 元 /平方米（使用面積）。 二）、市場需求分析 投資客戶訪談得出結(jié)論 1） 客戶來源和類型： 來源：投資客戶主要來源還是石家莊本地；也有一部分外地客戶，但這部分客戶或者在本市經(jīng)商或本地人外出經(jīng)商，對石家莊房產(chǎn)投資市場熟悉。 類型：比例最大的是經(jīng)商客戶（主要是個體私營老板，包括郊縣）；其次是石家莊幾個大型企 業(yè)（石藥、華藥）高收入客戶；第三就是有投資經(jīng)歷（以前投資過商鋪、投資證券股票、汽車銷售、保險業(yè)等）也站很大比例；第四就是政府官員或有閑錢打算置一筆固定資產(chǎn)的