【正文】 好契機。 ? 人均可支配收 入 表 3 石家莊歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局 年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 人均可支配收入（元） 5064 5497 5953 6130 6443 6815 7240 7741 增長率（ %） 表 4 石家莊 199 2002年城鎮(zhèn)居民消費支出明細對比，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計局 年份 1997 2002 實際支出 比例（ %） 實際支出 比例（ %） 城市居民人均消費支出（元） 100 100 食品 恩格爾系數(shù) 衣物 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通、通訊 教育、文化 居住 其他 工資收入的增加，相應(yīng)地可支配收入增加，從表 7 可以看到自 1996年以來石家莊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長情況，可以看到 2020年人均可支配收入達到 7741元。 城市規(guī)劃帶來的房地產(chǎn)市場擴張 7 石家莊城市發(fā)展規(guī)劃分析 石家莊 現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃于 1991 年開始編制，到 2000年 12 月國務(wù)院 正式批復(fù)，但眼下發(fā)展已遠遠超越了規(guī)劃。 2020年 ，石家莊市完成了《石家莊市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，提出了 1+4（ 主城區(qū)為核心，正定、鹿泉、欒城、藁城四個組團為重點 ） 、 東拓、西優(yōu)、南延、北跨、中疏 、 新區(qū)開發(fā)與老城提升 、 總體推進 的發(fā)展思路。這次規(guī)劃修編，就是以《戰(zhàn)略規(guī)劃》為基礎(chǔ)，并使之得以深化和合法化，成為指導(dǎo)城市建設(shè)的法定依據(jù)。 制定區(qū)域協(xié)作制度和產(chǎn)業(yè)分工的空間體系，發(fā)揮中心城市的輻射帶動作用，促進城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展；疏散中心城區(qū)功能，解決城市空間狹小、交通擁擠、環(huán)境惡化等大城市問題；構(gòu)建以產(chǎn)業(yè)建設(shè)為先導(dǎo)，以新經(jīng)濟為中心的百萬人口的現(xiàn)代化新城區(qū)。 隨著 2020年 石家莊 一系列城市規(guī)劃的實施，石家莊房地產(chǎn)開發(fā)出現(xiàn)新的變化，東部高新技術(shù)開發(fā)區(qū)、市區(qū)城中村改造項目、西部樓市這三個具有代表性的板塊，成為帶動石家莊房地產(chǎn)開發(fā)走高的新的熱點區(qū)域。 ? 高新區(qū)開發(fā)漸入佳境 2020 年，石家莊東開發(fā)區(qū)樓市升值快是一個不爭的事實。東部升值的原因，首先歸結(jié)于市政規(guī)劃。據(jù)統(tǒng)計， 2020 年東開發(fā)區(qū)開發(fā)新盤的數(shù)量居全市各區(qū)域的首位。 ? 城中村改造呈現(xiàn)石市新面孔 為加快石市 45個城中村的改造進度，各城中村的建設(shè)改造充分考慮了各自不同的特點。南翟營村今年將建設(shè)起 10 棟共計 5 萬平方米的住宅樓。 裕華區(qū) 則以方北村、東崗頭、位同村、二十里鋪為城中村改造試點，開始村莊的新的改造規(guī)劃建設(shè)。東崗頭村今年則將開工建設(shè) 3． 5 萬平方米的多層住宅；二十里鋪自籌資金 1億元將啟動新區(qū)的建設(shè)。 東三教村年內(nèi)將有 6棟住宅樓竣工，建筑面積達3 萬平方米。 橋西 8 區(qū)和新華區(qū) 各個城中村的改造建設(shè)也在緊張規(guī)劃建設(shè)中。 ? 西部樓市好戲在后頭 這個區(qū)域還是石家莊省直機構(gòu)比較多的地區(qū)，省直單位不僅是新樓盤的銷售對象，而且對于區(qū)域土地具有潛在的升值影響力。不少看好區(qū)域發(fā)展前景而進入西部房地產(chǎn)市場的開發(fā)企業(yè)，一改以前的幾萬甚至幾千平方米開發(fā)量的小規(guī)模試探，幾乎無一例外地選擇了集約化、規(guī)?；拇蟊P作為開發(fā)目標(biāo)，以實實在在的形象，展現(xiàn)企業(yè)自身在這片極具發(fā)展?jié)摿Φ奈滞辽系拇嬖?。 全市房地產(chǎn)情況 ）供應(yīng)情況 ）價格和成交情況 石家莊 2020 年寫字樓和商鋪成交和價格情況 ）未來全市房地產(chǎn)市場預(yù)測 i. 石家莊目前已初具形成了以東購北國兩商場為中心的兩大商業(yè)區(qū)域，并呈逐漸擴張之勢，其東購商圈作為成熟專業(yè)市場的舊城，蘊有深厚的商業(yè) 基礎(chǔ)，依托于南三條新華集貿(mào)太和電子城等大型專業(yè)市場，構(gòu)筑了完善的商業(yè)結(jié)構(gòu)。 ii. 在兩個商圈中形成了在石家莊屈指可數(shù)的大型百貨商場：東購、北國。日客流量十萬人次才得以承載近 5 萬平米的東購，所以東購北國龍頭主導(dǎo)地位近期是無法動搖地。創(chuàng)新才能發(fā)展，未來石家莊的商業(yè)形態(tài)將是多種業(yè)態(tài)合理發(fā)展，異彩紛呈?？梢缘弥?1）高端客戶群體并未正確把握，沒有真正滿足高端需求，因而高端樓盤的發(fā)展方向，會慎重理性的改善產(chǎn)品（ 2）樓層類型 寫字樓銷售面積 （平方米） 均價 （元 /平方米） 商業(yè)銷售面積 （平方米） 均價 （元 /平方米） 多 層 萬 4432 萬 13137 小高層 萬 5230 14719 高層 24 萬 5060 13066 獨立商業(yè) ―― ――― 萬 18183 總計 萬 5054 萬 14577 9 中檔小戶型樓盤的上市迎合了市場， 2020 年度將會成為石家莊小戶型的頻頻表演的年度。中檔寫字樓公寓的發(fā)展也將是與時俱進，推陳出新。 在售樓盤 基本情況表 案名 位置 開發(fā)商 定位 開 盤 時間 竣工時間 南花園 南小街 石家莊東方元順房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 時尚街區(qū) 20204 20205 中 華 商務(wù) 東信大江山房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 銀行，大型餐飲 202012 20207 香榭里 槐南路建設(shè)大街交叉口 石家莊東勝房地產(chǎn)公司 住宅底商 20205 20203 ?？? 新華路 河北華海房地產(chǎn) 餐飲專賣店，俱樂部 202011 20208 東 方 新世界 中山路 東方潤龍房地產(chǎn) 家居 2020=6 20205 花中城 南三條 專業(yè)批發(fā) 五金 20024 大 徑 金街 中山路 天滋房地產(chǎn) 商業(yè)步行街 202010 產(chǎn)品情況表 項目名稱 建筑面積 容積率 配套工程 產(chǎn)品賣點 南花園 29346 數(shù)家金融機構(gòu) 華北體驗式動感主體街區(qū) 中華商務(wù)廣場 7000 銀行， 鬧中取靜，綠色生態(tài) 大徑金街 繁華，南三條 風(fēng)情都市高檔購物 花中城 專業(yè)批發(fā)市場 東方新世界 20000 家居市場 香榭里 2000 住宅底商 高檔住宅 王府井百 38000 民族路 知名商業(yè)連鎖機構(gòu) 10 貨 價格和銷售情況 價格和銷售、客戶情況表 項目名稱 區(qū)域 客戶情況 銷售率 價位 南花園 東購商圈 雄厚資金客戶 60% 4200028300 中華商務(wù)廣場 東購商圈 10% 25000 東方新世界 40000 花中城 商業(yè)經(jīng)營人士 150003000 大徑金街 商業(yè)經(jīng)營人士 150003000 香榭里 普通投資客 10000 王府井百貨 900019000 市場租賃價格 區(qū)域 項目名稱 經(jīng)營品種 租金水平 東購商業(yè)區(qū) 太和電子城 電子產(chǎn)品 F1 黃金地段 833 F2 偏僻位置 400 F3 普通位置 583 福興閣 服裝 F1 黃金地段 347 伊馬商城 美發(fā)用具 108 東購底商 服裝 333 巴黎春天 飾品 309 新華集貿(mào) 服裝批發(fā) 1011 天元名品 時尚服裝 舊二層黃金地段 666 舊三層黃金地段416 一般 280 新三層 250 中山路黎明街 煙草專賣 300 康寧底商 服裝 654 11 百信底商 運動裝 555 金百利 130 百信 107 北國商業(yè)區(qū) 長安鞋城 鞋 138 三信 箱包，褲子 100 西大街 飾品 300 中山路青園街 服裝 121 青園街 美容院 100 本案可參考