石家莊項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告(文件)
【正文】 99 2000 2001 2002 2020億元 2020年石家莊市總?cè)丝跒?910萬，以第五次人口普查時(shí)的平均每戶 ，石家莊共有家庭約 247萬戶，以 2020年末的城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 ，平均每戶居民存款約為 萬元；石家莊市區(qū)人口近 200 萬，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)可以知道，市區(qū)居民的存款余額要遠(yuǎn)高于全市的平均水平，也就是說市區(qū)約 54 萬戶居民的戶均存款額應(yīng)該在 5 萬元以上。 ? 職工平均工資 表 2 石家莊歷年職工平均工資，數(shù)據(jù)來源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局 年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 平均工資（元） 5726 6256 6970 7938 8972 9966 10899 12242 增長率（ %） 石家莊歷年職工平均工資03000600090001200002468101214平均工資（元） 5726 6256 6970 7938 8972 9966 10899 12242增長率（ % ） 8 . 8 2 9 . 2 6 1 1 . 4 1 1 3 . 8 9 1 3 . 0 3 1 1 . 0 8 9 . 3 6 9 . 61996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 從在職職工的平均工資來看，石家莊市在職職工的生活水平較 1996年有明顯的改善， 6 2020年職工平均工資達(dá)到 12242元，平均工資的年增長率均高于 8%，這為石市居民提高生活質(zhì)量提供了必要的保障。以人口發(fā)展速度為例， 石家莊 現(xiàn)在的人口數(shù)已超過了規(guī)劃預(yù)計(jì)到 2020年的人口數(shù)。修 編的重點(diǎn)內(nèi)容將對(duì)城市空間結(jié)構(gòu)進(jìn)行調(diào)整，對(duì)新城區(qū)進(jìn)行規(guī)劃。這三大板塊，無論從開發(fā)面積，還是從開發(fā)規(guī)模，均對(duì)石家莊房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展以及提升地方居住水平有重大意義。東開發(fā)區(qū) 是石家莊的新市區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū) ,交通發(fā)達(dá) ,而且是全市路況最好的區(qū)域，發(fā)展前景極為廣闊，這無疑極大刺激了這一區(qū)域樓市。長安區(qū) 從環(huán)境保護(hù)的角度出發(fā)，將實(shí)施北高營村與南高營村、西古城與東古城合村并點(diǎn)方案，將兩個(gè)村合二為 一，實(shí)施統(tǒng)一的工程建設(shè)。方北村目前已開工建設(shè)多層住宅樓 3棟共計(jì) ，同時(shí)在裕華路南側(cè)、體育大街以東，將啟動(dòng)約 3 萬平方米的高層住宅建設(shè)。義堂村年內(nèi)將有 7棟住宅樓竣工，休門村改造總建筑面積 85 萬平方米。 憑借較大的土地開發(fā)量和現(xiàn)在正在進(jìn)行的道路、環(huán)境改善工作的強(qiáng)大支持， 面對(duì)新的市場(chǎng)和新的城市定位，石家莊開發(fā)商開始重新審視這一沃土，一批高起點(diǎn)、高品質(zhì)的樓盤也開始在這里落戶。隨著市場(chǎng)的推動(dòng)及其政府的規(guī)劃，此商圈必將朝向市場(chǎng)檔次飆升，更為有序的大都市商業(yè)重地發(fā)展，進(jìn)而為此商圈中心的項(xiàng)目提供新的機(jī)遇。定位于南國時(shí)尚的天元名品，定為高檔名品的三利國際名品可以順利經(jīng)營，在于實(shí)現(xiàn)了選擇其他業(yè)態(tài)，選擇曲格定 位。然而市場(chǎng)的容量及其產(chǎn)品的特色也將成為房產(chǎn)商的思慮。 二）、市場(chǎng)需求分析 投資客戶訪談得出結(jié)論 1） 客戶來源和類型： 來源：投資客戶主要來源還是石家莊本地；也有一部分外地客戶，但這部分客戶或者在本市經(jīng)商或本地人外出經(jīng)商，對(duì)石家莊房產(chǎn)投資市場(chǎng)熟悉。 8） 已經(jīng)有大量投資商鋪經(jīng)歷的客戶，基本上只認(rèn)可商鋪投資。 對(duì)東購商圈以及橋西的看法： 大多數(shù)商業(yè)經(jīng)營人士表示東購商 圈成熟，是一個(gè)商業(yè)氛圍濃厚的大商圈，外來人口多，適合大量中低價(jià)位商品的經(jīng)營，并且該商圈相應(yīng)的大型配套商業(yè)業(yè)態(tài)還是市場(chǎng)空白。四層裙樓底商 街區(qū)式組團(tuán)社區(qū) 時(shí)代中心 40000 70 底商三層商業(yè)配套 Mini 建筑 東方新世界 50000 五層銀行商務(wù)中心，娛樂，美食中心 RBD 中央休閑商務(wù)區(qū)。中心地段 安橋商務(wù) 近鄰繁華市區(qū) 低價(jià)位 價(jià)格和銷售情況 價(jià)格和銷售、客戶情況表 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 均價(jià) 銷售情況 客戶情況 ?？? 東購商圈 4700 30% 中產(chǎn)階級(jí) 時(shí)代中心 北國商圈 5000 30% 白領(lǐng) 東方新世界 北國商圈 6500 15% 高收入實(shí)力雄厚 君創(chuàng) 東購商圈 6000 20% 大客戶 迷你工社 東購商圈 3300 25% 白領(lǐng)，中產(chǎn)階級(jí) 中華商務(wù)廣場(chǎng) 東購商圈 5990 10% 中高收入 裕園廣場(chǎng) 東購商圈 5800 50% 大型企業(yè)法人 14 麗迪亞 北國商圈 6500 30% 大中型企業(yè) 安橋商務(wù) 北國商圈 4500 20% 中小型企業(yè) 市場(chǎng)租賃價(jià)格和主要客戶 項(xiàng)目名稱 租金水平（元 /平方米 /月） 售價(jià) 主要入住客戶 租賃或經(jīng)營情況 長安廣場(chǎng) 華泰保險(xiǎn)公司 ,浪潮集團(tuán) ,上海貝爾 ,麥當(dāng)勞 ,中國銀行 80% 西美寫字樓 7800 中國電信，南京 普天通訊， TCL，三星電子，聯(lián)想，美國箭牌 70% 太和大廈 80% 東方大廈 中國太平洋保險(xiǎn)河北分公司 85% SOHO都市名苑 1－ 5500 90% 世貿(mào)皇冠寫字間 4 70% 中浩第一商務(wù) 40% 華銀 迷你公社（南花園） 1 王府井 二）、市場(chǎng)需求分析 在售樓盤客戶來源和特征 訪談得出結(jié)論 1） 石家莊有一定量的低端寫字樓購買和租賃的需求，主要表現(xiàn)小面積寫字樓和商住樓市場(chǎng)銷售和租賃情況良好。 三、酒店式公寓市場(chǎng) 統(tǒng)一經(jīng)營管理的純投資性公寓還沒有被市場(chǎng)認(rèn)可 統(tǒng)一經(jīng)營管理的純投資性酒店公寓以頤 園百麗、光明大廈為代表，但都先后以失敗告終，說明純投資性酒店公寓在石家莊還沒有被認(rèn)可。 本案分析和初步定位建議部分 一、 本案開發(fā)環(huán)境和規(guī)劃條件分析 地段交通 本案接近民族路西端，南與中山路相距不到 100 米，處于石家莊的長安街――中山路二排和政府規(guī)劃的民族路步行街上，地段優(yōu)越。 政府支持度 本案是石家莊政府民族路步行街工程重點(diǎn)項(xiàng)目，政府支持力度大，但由于該地區(qū)分屬新華區(qū)和橋西區(qū)管轄，執(zhí)行力度比較弱，周邊環(huán)境改善還有待時(shí)日。 規(guī)劃指標(biāo) 紅線內(nèi)占地 15 畝（合 平方米），其中除去道路廣場(chǎng)后實(shí)際總用地面積為 8775 平方米，建筑控高 60 米。 由于具有這個(gè)地段優(yōu)勢(shì)，以及對(duì)石家莊整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的把握后，我們認(rèn)為做 商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)較小，但在定位中也不得不考慮項(xiàng)目自身因素，避免造成“得勢(shì)不得分”的局面。 機(jī)會(huì)分析 本案具有成功開發(fā)機(jī)會(huì)的前提是石家莊經(jīng)濟(jì)大環(huán)境良好，房地產(chǎn)整個(gè)市場(chǎng)仍在平穩(wěn)上升，房產(chǎn)投資者仍具有對(duì)市場(chǎng)前景看好的信心；同時(shí)我們認(rèn)為石家莊目前的房地產(chǎn)開發(fā)水平仍比較低，本案完全有機(jī)會(huì)超越以為的任何同類項(xiàng)目；只要能夠通過產(chǎn)品、營銷方式的創(chuàng)新，一定能得到市場(chǎng)的認(rèn)可，取的本案開發(fā)的成功。 18 1）方案一：商業(yè)、商住樓組合 總建筑面積：容積率 7，總占地按面積 8775 平方米，每層面積 4914 平方米，地 下 3 層，地上 13 層，總建筑面積 萬平方米，可銷售面積 萬平方米。 3） 方案三：減小項(xiàng)目體量，商業(yè)和商住樓組合 總建筑面積：容積率 5，總建筑面積 萬平方米，地下兩層建筑面積 9828 平方米，所有地上三層全部為商業(yè)；南樓為地上六層（多層）商業(yè)樓，北樓為 12 層商住樓 商業(yè)建筑面積： 所有建筑地下一層至地上三層，南樓地上 46 層，建筑面積 27027 平方米 商住樓面積：北樓 412 層為商住樓，建筑面積 21762 平方米，除去置換面積為 13362 平方米 本方案的優(yōu)點(diǎn)是即減小了項(xiàng)目體量，樓層降低和地下少建一層能大幅減少建筑成 本，又能使商業(yè)樓和商住樓分開，減少了風(fēng)險(xiǎn)，能夠達(dá)到
公司管理相關(guān)推薦
鄂ICP備17016276號(hào)-1