【正文】 營銷工作一定要請有實力、了解石家莊市場的策劃代理公司，利用他們的銷售力全力銷售本項目，本地策劃代理公司水平有限，銷售方式比較落后，銷售進(jìn)度達(dá)不到要求。 商業(yè)建筑面積： 7 層總計 34398 平方米 商住樓建筑面積： 7 層總計 36855 平方米 ,除去置換面積為 28845 平方米。 劣勢分析 本案的劣勢主要表現(xiàn)在項目地塊自身條件，包括成本過高、地塊形狀、周邊小環(huán)境和政府規(guī)劃控制四方面，這些劣勢增加了項目定位、產(chǎn)品設(shè)計以及營銷工作的難度，也是本項目難以操作的“癥結(jié)”所在。 本案地塊和周邊現(xiàn)狀 本案地塊占地 15 畝，東西臨 民族路長 66 米，南北長 米，呈南北長，東西短的規(guī)則長方形。 原因主要是因為石家莊不是一個商務(wù)發(fā)達(dá)和旅游發(fā)達(dá)城市，長期形成的中低檔酒店很多且租賃價格低，新出現(xiàn)的酒店公寓投資回報沒有很好的前景，導(dǎo)致投資客戶不認(rèn)同純投資性酒店公寓。 君創(chuàng) 45271 四層樓中生態(tài)景觀花園 國際水平的配套 中國第八建筑總部及純寫字樓 南花園 20294 金融街。 9） 大多數(shù)商鋪投資客戶都考慮購買商鋪時銀行按揭，“以租養(yǎng)貸”。中檔寫字樓公寓的發(fā)展也將是與時俱進(jìn)，推陳出新。 ii. 在兩個商圈中形成了在石家莊屈指可數(shù)的大型百貨商場：東購、北國。 橋西 8 區(qū)和新華區(qū) 各個城中村的改造建設(shè)也在緊張規(guī)劃建設(shè)中。南翟營村今年將建設(shè)起 10 棟共計 5 萬平方米的住宅樓。 ? 高新區(qū)開發(fā)漸入佳境 2020 年，石家莊東開發(fā)區(qū)樓市升值快是一個不爭的事實。 2020年 ，石家莊市完成了《石家莊市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，提出了 1+4（ 主城區(qū)為核心，正定、鹿泉、欒城、藁城四個組團(tuán)為重點 ） 、 東拓、西優(yōu)、南延、北跨、中疏 、 新區(qū)開發(fā)與老城提升 、 總體推進(jìn) 的發(fā)展思路。從這些數(shù)字上我們可以看到，石家莊市區(qū)房產(chǎn)投資市場需求潛 力比較大。 1） 東購：郊縣、橋西大部分中產(chǎn)階層、工薪階層主要選擇在東購購物， 橋東工薪階層購物也經(jīng)常去東購 。 世貿(mào)名品 1 萬 高檔 高收入人群 世貿(mào)皇冠酒店底商，構(gòu)成高消費區(qū)，狀 況良好 專業(yè)市場 長安鞋城 萬 中低檔 工薪消費 經(jīng)營單一，難以立足 專賣店 三信 300 中檔 工薪，白領(lǐng) 消費 石家莊本土品牌，定位準(zhǔn)確。 4) 專賣店：本商業(yè)區(qū)有家電、醫(yī)藥、服裝等專賣店，由于該地區(qū)大量客流作保障，但同時競爭十分激烈，大多經(jīng)營情況一般。 2）、業(yè)態(tài)分析 東購商圈業(yè)態(tài)表 業(yè)態(tài) 商業(yè)名稱 規(guī)模 檔次 消費群體 經(jīng)營情況 百貨商場 東購 萬 中高檔 衍射石家莊，主要集中在橋西中高收 入人群。 1 xx 項目市場分析和初步定位建議報告 商業(yè)市場部分 一、 商業(yè)市場分析 一）、總述 石家莊市的商業(yè)市場具有明顯的“省會經(jīng)濟(jì)”和“火車?yán)瓉淼某鞘小眱蓚€特征，表現(xiàn)在兩個方面，一是外縣市和本地的集中消費帶來的零售商業(yè)發(fā)達(dá)，二是以南三條和新華集貿(mào)兩大傳統(tǒng)批發(fā)市場為首的批發(fā)商業(yè)的發(fā)達(dá)。 先進(jìn)管理模式，一流商場，省會零售業(yè)龍頭 王府井百貨 萬 中高檔 中高收入群體。 5) 配套業(yè)態(tài)：該地區(qū)餐飲娛樂等針對本商業(yè)區(qū)的配套基本沒有大型上檔次的配套，一些低檔餐飲、快餐店經(jīng)營情況非常好，規(guī)模型配套業(yè)態(tài)是該地區(qū)的市場空白點。有固定的本 土客戶群體 時尚一條街 3000 低檔 中低收入 時尚飾品及服裝，逐漸淡出市場，缺少競爭力 配套商業(yè)業(yè)態(tài) 影樂宮 1 萬 中檔 工薪，白領(lǐng) 省會知名娛樂場所聚集地，餐飲 KTV 酒吧影院等 該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)相對單一，除了兩家百貨店外，基本上就是各種專賣店和配套業(yè)態(tài)。 2） 北國商城：橋東中產(chǎn)階層主要在北國商城購物，橋西少部分中產(chǎn)階層選擇在北國購物。 另外從存款增長趨勢上可以看也居民儲蓄熱情在逐年降低。 從 2020年起，石家莊市將投資 3000萬元，對 15848平方公里的市域進(jìn)行城市總體規(guī)劃修編。在二環(huán)路以東，珠峰大街、湘江道、長江大道等沿線的樓盤價格大幅升高。談村則以青園街打通為契機(jī)，加快改造步伐，目前正在制定 畝土地的改造方案。 45 個城中村改造項目中， “ 休門 ” 和 “ 東里 ” 等都將以高層住宅面世，這些高層都將以較好的地段、優(yōu)越的位置，吸引石家莊市高端人群的眼球。然而其他百貨商場多無法與抗衡如；王府井百貨、華聯(lián)商廈、人百廣場。 二、商鋪市場 一）、供應(yīng)市場分析 整體情況 總體市場新的供應(yīng)量不大，但市場存量比較大。 租賃客戶訪談結(jié)論 12 1）客戶類型：服裝批發(fā)、零售，餐飲，美容，電子等個體經(jīng)營著或企業(yè)管理層 2）對選址的看法； 首先看重的適合做生意的商業(yè)氛圍，尤其是愿意進(jìn)駐同類品牌和檔次商品店積聚區(qū)，除成熟商業(yè)區(qū)外 ，一些商戶認(rèn)為在大型居住區(qū)附近選址也是不錯的選擇； 其次是當(dāng)?shù)厣碳矣绕涫莻€體商戶比較愿意租賃臨街店面，因為臨街店面經(jīng)營比商場內(nèi)部靈活； 第三是大多數(shù)商家對經(jīng)營環(huán)境有要求，一般品牌還商品都要求環(huán)境潔凈，交通方便，但不是很嘈雜利于購物者逗留的店面。商業(yè)步行街 小戶型 soho 中華商務(wù)廣場 50000 五層底商。 地段優(yōu)越管理到位的自用性酒店公寓開始被市場認(rèn)可 本類公寓不是完全意義的酒店式公寓，只是市區(qū)內(nèi)的高檔居住類型公寓，該類型公寓以時代中心、自由港為代表，銷售情況比較看好，購買客戶主要是年輕時尚人士或高收入人士暫時居所。 地塊目前尚未拆遷，南側(cè)是一棟四層商業(yè)樓，東側(cè)為一排二層商業(yè)樓，以西、以北為鐵路公安處、五金倉庫和居民平房。 但是在所有房地產(chǎn)開發(fā)項目中機(jī)會沒有不被各種條件限制的，只要充分準(zhǔn)備、下足功夫，本案成功的機(jī)會仍會很大。 本方案優(yōu)點是容積率到多出了銷售面積，并且攤薄了地價，缺點是商住樓面積過大，銷售周期會比較長。 本案的商業(yè)部分是項目回款重點和項目成功與否的關(guān)鍵，因此商業(yè)的經(jīng)營和后期管理必須讓購房人看到前景，一定要“先招商，后銷售”。 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計多花點錢，并讓策劃公司和規(guī)劃設(shè)計院多做交流，出一個市場能接 受的創(chuàng)新產(chǎn)品。 18 1）方案一：商業(yè)、商住樓組合 總建筑面積：容積率 7，總占地按面積 8775 平方米，每層面積 4914 平方米，地 下 3 層，地上 13 層，總建筑面積 萬平方米，可銷售面積 萬平方米。 由于具有這個地段優(yōu)勢，以及對石家莊整個房地產(chǎn)市場的把握后，我們認(rèn)為做 商業(yè)風(fēng)險相對較小，但在定位中也不得不考慮項目自身因素，避免造成“得勢不得分”的局面。 政府支持度 本案是石家莊政府民族路步行街工程重點項目，政府支持力度大，但由于該地區(qū)分屬新華區(qū)和橋西區(qū)管轄，執(zhí)行力度比較弱，周邊環(huán)境改善還有待時日。 三、酒店式公寓市場 統(tǒng)一經(jīng)營管理的純投資性公寓還沒有被市場認(rèn)可 統(tǒng)一經(jīng)營管理的純投資性酒店公寓以頤 園百麗、光明大廈為代表，但都先后以失敗告終，說明純投資性酒店公寓在石家莊還沒有被認(rèn)可。四層裙樓底商 街區(qū)式組團(tuán)社區(qū) 時代中心 40000 70 底商三層商業(yè)配套 Mini 建筑 東方新世界 50000 五層銀行商務(wù)中心，娛樂，美食中心 RBD 中央休閑商務(wù)區(qū)。 8） 已經(jīng)有大量投資商鋪經(jīng)歷的客戶，基本上只認(rèn)可商鋪投資。然而市場的容量及其產(chǎn)品的特色也將成為房產(chǎn)商的思慮。隨著市場的推動及其政府的規(guī)劃，此商圈必將朝向市場檔次飆升，更為有序的大都市商業(yè)重地發(fā)展，進(jìn)而為此商圈中心的項目提供新的機(jī)遇。義堂村年內(nèi)將有 7棟住宅樓竣工，休門村改造總建筑面積 85 萬平方米。長安區(qū) 從環(huán)境保護(hù)的角度出發(fā)，將實施北高營村與南高營村、西古城與東古城合村并點方案，將兩個村合二為 一，實施統(tǒng)一的工程建設(shè)。這三大板塊，無論從開發(fā)面積，還是從開發(fā)規(guī)模，均對石家莊房地產(chǎn)開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展以及提升地方居住