【正文】 新建的女人世界項(xiàng)目（南側(cè)裙樓為王府井百貨商場(chǎng)，北側(cè)為商住高層樓），西側(cè)隔正在拆遷的另一地塊為石家莊市公安局，南側(cè)隔民族路為臨街二層商鋪和正在建設(shè)招商中的巴黎春天項(xiàng)目，北側(cè)是規(guī)劃路（項(xiàng)目以東已經(jīng)打通）。 項(xiàng)目的劣勢(shì)我們認(rèn)為主要應(yīng)通過(guò)產(chǎn)品定位和產(chǎn)品創(chuàng)新設(shè)計(jì)來(lái)化解，立足于把本案打造成“石家莊最具創(chuàng)新，吸引客戶(hù)，價(jià)格成本控制合理”的項(xiàng) 目，沒(méi)有不會(huì)成功的道理，市場(chǎng)永遠(yuǎn)都在遵循“沒(méi)有不好的市場(chǎng)，只有不好的產(chǎn)品”這一原則。 2） 方案二：商業(yè)、純寫(xiě)字樓、公寓組合 總建筑面積：同方案一 商業(yè)建筑面積：同方案一 寫(xiě)字樓面積： 17199 平方米 公寓面積： 17199 平方米，除去置換面積為 8799 平方米 本方案的優(yōu)點(diǎn)是在方案一的基礎(chǔ)上減少了辦公物業(yè)的面積，分散 了風(fēng)險(xiǎn)，缺點(diǎn)是產(chǎn)權(quán)為 40年且處于鬧市區(qū)的公寓銷(xiāo)售前景不容樂(lè)觀。 能夠盈利在成本不能減少的情況下只能有兩個(gè)途徑：高價(jià)格銷(xiāo)售和提高銷(xiāo)售率。 前期論證、準(zhǔn)備和策劃越充分越好，聘請(qǐng)人員或?qū)＜?、策劃公司論證項(xiàng)目的定位、產(chǎn)品創(chuàng)新、運(yùn)作策略，不可局限于石家莊目前的開(kāi)發(fā)水平和市場(chǎng)情況。 三、本案定位建議 三種方案： 總體原則：本項(xiàng)目是一個(gè)綜合項(xiàng)目，從以上市場(chǎng)和項(xiàng)目本身分析可知在項(xiàng)目定位中商業(yè)應(yīng)該是本項(xiàng)目的主要物業(yè)類(lèi)型，每種方案都以商業(yè)為主。 Strength 優(yōu)勢(shì)分析 Weakness 劣勢(shì)分析 ， 區(qū)域認(rèn)可度高 S2. 市中心稀缺地段，臨街民族路商業(yè)步行街 ，交通出入相對(duì)方便 ，導(dǎo)致定位發(fā)揮空間變小 ，產(chǎn)品設(shè)計(jì)受限 ，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)不足 Opportunity 機(jī)會(huì)分析 Threat 威脅分析 17 ，各種開(kāi)發(fā)類(lèi)型仍有較大市場(chǎng)空間 、營(yíng)銷(xiāo)推廣理念落后，市場(chǎng)化程度低； O3. 民族路改造帶來(lái)本案未來(lái)前景良好預(yù)期 O4 很多投資客戶(hù)對(duì)石家莊房產(chǎn)投資仍是 比較看好 力 客信心，投資趨于理性 “銀根“繼續(xù)緊縮帶來(lái)的開(kāi)發(fā)資金壓力 ，政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)可能采取的新政策 優(yōu)勢(shì)分析 本案的最大優(yōu)勢(shì)就是所處的地段，周邊具有成熟的商業(yè)氛圍（東購(gòu)商業(yè)區(qū)的綜合成熟商業(yè)氛圍），因此應(yīng)該充分發(fā)揮這個(gè)最大的優(yōu)勢(shì)，即在項(xiàng)目功能定位中盡可能多做商業(yè)面積。 商業(yè)環(huán)境 本案位于成熟的東購(gòu)商業(yè)區(qū)內(nèi)和未來(lái)將形成的民族路商業(yè)步行，具備良好的商業(yè)氛圍，但屬于中低檔次消費(fèi)人群為主的商業(yè)區(qū)，限制了本案向高檔商業(yè)定位的發(fā)揮空間。 4） 石家莊作為一個(gè)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的省會(huì)城市，中高檔寫(xiě)字樓的租賃有一定量的需求， 15 這表現(xiàn)在東方大廈、太和商務(wù)大廈、長(zhǎng)安大廈、西美大廈等比較早的寫(xiě)字樓出租率在 60%以上，個(gè)別能到 80%。 在售樓盤(pán) 基本情況表 案名 位置 開(kāi)發(fā) 商 定位 開(kāi) 盤(pán) 時(shí)間 竣工時(shí)間 福郡 新華東路199 號(hào) 河北華海房地產(chǎn)公司 中產(chǎn)階級(jí) 202011 20208 東方新世界 中山東路118 號(hào) 石家莊東潤(rùn)龍房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 RBD 高檔 20206 20205 君創(chuàng) 中華北大街50 號(hào) 河北君創(chuàng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)公司 高檔 202010 13 南花園 石家莊南小街 石家莊東方元順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司 后現(xiàn)代 soho 202012 20205 時(shí)代中心 中山東路126 號(hào) 石家莊萬(wàn)勝房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 小戶(hù)型精品公寓（白領(lǐng)） 20205 產(chǎn)品 情況表 項(xiàng)目名稱(chēng) 建筑面積 容積率 使用率 配套工程 產(chǎn)品賣(mài)點(diǎn) ?？? 30000 63 一棟配套辦公樓兩棟住宅樓。 7） 一部分認(rèn)為石家莊商鋪投資風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)很大，尤其是小型投資客轉(zhuǎn)向住宅（或市中心商住樓）投資?？梢缘弥?1）高端客戶(hù)群體并未正確把握，沒(méi)有真正滿(mǎn)足高端需求，因而高端樓盤(pán)的發(fā)展方向，會(huì)慎重理性的改善產(chǎn)品（ 2）樓層類(lèi)型 寫(xiě)字樓銷(xiāo)售面積 （平方米） 均價(jià) （元 /平方米） 商業(yè)銷(xiāo)售面積 （平方米） 均價(jià) （元 /平方米） 多 層 萬(wàn) 4432 萬(wàn) 13137 小高層 萬(wàn) 5230 14719 高層 24 萬(wàn) 5060 13066 獨(dú)立商業(yè) ―― ――― 萬(wàn) 18183 總計(jì) 萬(wàn) 5054 萬(wàn) 14577 9 中檔小戶(hù)型樓盤(pán)的上市迎合了市場(chǎng)， 2020 年度將會(huì)成為石家莊小戶(hù)型的頻頻表演的年度。 全市房地產(chǎn)情況 ）供應(yīng)情況 ）價(jià)格和成交情況 石家莊 2020 年寫(xiě)字樓和商鋪成交和價(jià)格情況 ）未來(lái)全市房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)測(cè) i. 石家莊目前已初具形成了以東購(gòu)北國(guó)兩商場(chǎng)為中心的兩大商業(yè)區(qū)域，并呈逐漸擴(kuò)張之勢(shì)，其東購(gòu)商圈作為成熟專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的舊城，蘊(yùn)有深厚的商業(yè) 基礎(chǔ)，依托于南三條新華集貿(mào)太和電子城等大型專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，構(gòu)筑了完善的商業(yè)結(jié)構(gòu)。 東三教村年內(nèi)將有 6棟住宅樓竣工，建筑面積達(dá)3 萬(wàn)平方米。 ? 城中村改造呈現(xiàn)石市新面孔 為加快石市 45個(gè)城中村的改造進(jìn)度，各城中村的建設(shè)改造充分考慮了各自不同的特點(diǎn)。 隨著 2020年 石家莊 一系列城市規(guī)劃的實(shí)施，石家莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)出現(xiàn)新的變化，東部高新技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、市區(qū)城中村改造項(xiàng)目、西部樓市這三個(gè)具有代表性的板塊，成為帶動(dòng)石家莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)走高的新的熱點(diǎn)區(qū)域。 城市規(guī)劃帶來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)擴(kuò)張 7 石家莊城市發(fā)展規(guī)劃分析 石家莊 現(xiàn)行的城市總體規(guī)劃于 1991 年開(kāi)始編制，到 2000年 12 月國(guó)務(wù)院 正式批復(fù)，但眼下發(fā)展已遠(yuǎn)遠(yuǎn)超越了規(guī)劃。 5 4） 低收入和年輕消費(fèi)者更認(rèn)可東購(gòu)商業(yè)區(qū)，這里有老牌服 裝市場(chǎng)福興閣，還有時(shí)尚、價(jià)廉物美、環(huán)境好的天元名品。 4）商圈整體人流量和經(jīng)營(yíng)情況 北國(guó)商業(yè)區(qū)及輻射區(qū)人流量經(jīng)過(guò)測(cè)算日均人流量在 10 萬(wàn)人，其中北國(guó)北國(guó)商城客流量為 8 萬(wàn)人，占整體的 80%，也就是說(shuō)到北國(guó)商業(yè)區(qū)的客戶(hù) 80%成為北國(guó)商城的客流量，這于東購(gòu)的客流量只占東購(gòu)商業(yè)區(qū)的 50%有顯著區(qū)別。 2）業(yè)態(tài)分析 業(yè)態(tài) 商業(yè)名 稱(chēng) 規(guī)模 檔次 消費(fèi)群體 經(jīng)營(yíng)情況 百貨商場(chǎng) 北國(guó)商城 近 5萬(wàn) 中高檔 橋東中高收入 北國(guó)品牌深入人心，定位明確。 2) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)：由于本商業(yè)區(qū)位于中山路和火車(chē)站附近最優(yōu)越的位置，加上新華集貿(mào)中心和青年街市場(chǎng)長(zhǎng)期形成的人群認(rèn)知度，本地區(qū)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)普遍經(jīng)營(yíng)情況良好，尤其是老牌服裝市場(chǎng)福興閣、太和電子城經(jīng)營(yíng)情況最好，說(shuō)明本商業(yè)區(qū)是石家莊傳統(tǒng)的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)商業(yè)區(qū)。 東購(gòu)商業(yè)區(qū)分析：石家莊最大的綜合型成熟的核心商業(yè)區(qū) 1）總體情況 東購(gòu)商業(yè)區(qū)代表了石家莊最完善的商業(yè)市場(chǎng)，其在新華集貿(mào)中心批發(fā)市場(chǎng)的基礎(chǔ)上形成的一個(gè)零售商業(yè)區(qū)，有“火車(chē)站”、“服裝批發(fā)市場(chǎng)”、“大型購(gòu)物中心”三大特 征。石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)在全國(guó)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境中還剛剛開(kāi)始更新，但批發(fā)市場(chǎng)繁榮的年代形成的石家莊人的消費(fèi)習(xí)慣依然影響了 新出現(xiàn)的眾多零售業(yè)態(tài)，這是石家莊商業(yè)市場(chǎng)的特殊性，不同于全國(guó)其他的城市。超前定位，進(jìn)而水土不服 新百?gòu)V場(chǎng) 4 萬(wàn) 中高檔 橋西中產(chǎn)階級(jí)消費(fèi)群體 按摩爾模式升級(jí)，不斷改進(jìn)，屬省會(huì)三大巨頭之末 華聯(lián)商 廈 4 萬(wàn) 中檔 工薪中等收入群體 經(jīng)營(yíng)一般，暫時(shí)對(duì)此商圈不構(gòu)成威脅 2 主題商城 天元名品 4 萬(wàn) 中檔 石家莊年輕時(shí)尚群體 南國(guó)時(shí)尚服飾廣場(chǎng)，經(jīng)營(yíng)情況良好，有趕超福興閣之勢(shì) 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng) 福興閣 2 萬(wàn) 低檔 低收入，及工薪階層 一度風(fēng)靡省會(huì)，以低價(jià)取勝。 該地區(qū)東購(gòu)、天元和太和電子等百貨、主題商場(chǎng)、電子市場(chǎng)等新業(yè)態(tài)經(jīng)營(yíng)情況良好；傳統(tǒng)新華集貿(mào)市場(chǎng)只有福興閣憑借位置和長(zhǎng)期的客戶(hù)認(rèn)同經(jīng)營(yíng)狀況沒(méi)有明顯下滑，其它傳統(tǒng)的批發(fā)或?qū)I(yè)市場(chǎng)經(jīng)