【正文】 水平有重大意義。以人口發(fā)展速度為例， 石家莊 現(xiàn)在的人口數(shù)已超過(guò)了規(guī)劃預(yù)計(jì)到 2020年的人口數(shù)。 房地產(chǎn)市場(chǎng)部分 一、 宏觀市場(chǎng) 宏觀需求 人民生活水平變化 ? 居民儲(chǔ)蓄存款余額 表 1 石家莊歷年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額，數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局 年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 存款余額（億元） 增長(zhǎng)率（ %） 石家莊歷年城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 0200400600800100012001996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020億元 2020年石家莊市總?cè)丝跒?910萬(wàn)，以第五次人口普查時(shí)的平均每戶 ，石家莊共有家庭約 247萬(wàn)戶，以 2020年末的城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄存款余額 ，平均每戶居民存款約為 萬(wàn)元；石家莊市區(qū)人口近 200 萬(wàn)，根據(jù)經(jīng)驗(yàn)可以知道，市區(qū)居民的存款余額要遠(yuǎn)高于全市的平均水平，也就是說(shuō)市區(qū)約 54 萬(wàn)戶居民的戶均存款額應(yīng)該在 5 萬(wàn)元以上。 購(gòu)物需求情況（訪談結(jié)論） 購(gòu)物人群劃分： 1）購(gòu)物人群分類（按收入）：中產(chǎn)階層（ 2000 元 /月以上）、工薪階層（ 600－ 2000 元 /平方米）、低收入階層（ 600 元 /平方米以下，包括學(xué)生等年輕人群） 2)居住或工作地區(qū)：橋西、橋東、郊縣 購(gòu)物地點(diǎn)：工薪階層及高收入的中產(chǎn)階層一般去東購(gòu)、北國(guó)等大型商場(chǎng)和品牌專賣店購(gòu)物，年輕人和低收入認(rèn)士主要選擇在新華集貿(mào)、南三條等專業(yè)市場(chǎng)購(gòu)物，購(gòu)物地點(diǎn)選擇有一定區(qū)域性。銷售額屬省會(huì)百貨業(yè)之最 三利國(guó)際名品 萬(wàn) 高檔 高收入群體 提升了省會(huì)形象，豐富了省會(huì)高端市場(chǎng)，滿足了高收入群體的需求。 3) 主題商場(chǎng)：主題商場(chǎng)是本地區(qū)出現(xiàn)的新業(yè)態(tài)，以天元名品為代表，由于該商場(chǎng)定位把握住了本商業(yè)區(qū)大量中低消費(fèi)人群的特征，定位成針對(duì)年青人的時(shí)尚主題服飾廣場(chǎng)，取的了一定成功，但其他一些運(yùn)動(dòng)主題、時(shí)尚主題的規(guī)模太 小或設(shè)施落后經(jīng)營(yíng)狀況一般，說(shuō)明主題商場(chǎng)是本商業(yè)區(qū)市場(chǎng)能夠接受的新業(yè)態(tài)，但對(duì)內(nèi)部設(shè)施、主題確定和氛圍營(yíng)造等方面要求較高。 東購(gòu)商業(yè)區(qū)的范圍是指中山路（東至公里街，西至中華大街）和民族路沿線的零售商業(yè)積聚區(qū)，包括華聯(lián)等周邊的大型商業(yè)場(chǎng)所。 從市場(chǎng)調(diào)研的情況看來(lái)，石家莊的傳統(tǒng)批發(fā)商業(yè)正在逐漸衰落，但隨著當(dāng)?shù)厝讼M(fèi)水平的提高零售商業(yè)卻正在蓬勃發(fā)展中，各種新的商業(yè)業(yè)態(tài)不斷涌現(xiàn)。 引進(jìn)新品牌。 4）商業(yè)區(qū)人流量和整體經(jīng)營(yíng)情況 3 東購(gòu)商業(yè)區(qū)平均日人流量為 25 萬(wàn)人，其中東購(gòu)的客流量為 10 萬(wàn)，本案所在地區(qū)人流量為東購(gòu)人流量的 1/3 為 3 萬(wàn)人 ，說(shuō)明本商業(yè)區(qū)的人流量目前還大部分集中在金橋路以東，以西客流量比較少。 3）、各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營(yíng)情況分析 百貨店： 北國(guó)商城是大型中高檔大賣場(chǎng)，逐漸形成了集 超市、電器專賣店、服裝賣場(chǎng)、主題商城、餐飲配套等為一體購(gòu)物中心業(yè)態(tài)，更好的占領(lǐng)了本商業(yè)區(qū)的各種業(yè)態(tài)的市場(chǎng)，因此能夠在市 4 場(chǎng)份額比較小、競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈的石家莊商業(yè)市場(chǎng)立于不敗之地。 3） 福興閣、天元名品等專業(yè)市場(chǎng)、主題商城：年輕人、低收 入人群購(gòu)物經(jīng)常性的選擇。由此我們可以得出結(jié)論，石家莊市居民的消費(fèi)習(xí)慣正在逐步改變，這種改變也代表了中國(guó)大陸居民消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變，主要是從賺錢是為了存錢轉(zhuǎn)變?yōu)橘嶅X是為了消費(fèi)與享樂(lè)；也下是由于這種觀念的轉(zhuǎn)變，給房地產(chǎn)業(yè)的蓬勃發(fā)展帶來(lái)了良好契機(jī)。這次規(guī)劃修編，就是以《戰(zhàn)略規(guī)劃》為基礎(chǔ)，并使之得以深化和合法化，成為指導(dǎo)城市建設(shè)的法定依據(jù)。東部升值的原因，首先歸結(jié)于市政規(guī)劃。 裕華區(qū) 則以方北村、東崗頭、位同村、二十里鋪為城中村改造試點(diǎn)，開(kāi)始村莊的新的改造規(guī)劃建設(shè)。 ? 西部樓市好戲在后頭 這個(gè)區(qū)域還是石家莊省直機(jī)構(gòu)比較多的地區(qū)，省直單位不僅是新樓盤的銷售對(duì)象，而且對(duì)于區(qū)域土地具有潛在的升值影響力。日客流量十萬(wàn)人次才得以承載近 5 萬(wàn)平米的東購(gòu)，所以東購(gòu)北國(guó)龍頭主導(dǎo)地位近期是無(wú)法動(dòng)搖地。 在售樓盤 基本情況表 案名 位置 開(kāi)發(fā)商 定位 開(kāi) 盤 時(shí)間 竣工時(shí)間 南花園 南小街 石家莊東方元順?lè)康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 時(shí)尚街區(qū) 20204 20205 中 華 商務(wù) 東信大江山房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司 銀行，大型餐飲 202012 20207 香榭里 槐南路建設(shè)大街交叉口 石家莊東勝房地產(chǎn)公司 住宅底商 20205 20203 ?？? 新華路 河北華海房地產(chǎn) 餐飲專賣店，俱樂(lè)部 202011 20208 東 方 新世界 中山路 東方潤(rùn)龍房地產(chǎn) 家居 2020=6 20205 花中城 南三條 專業(yè)批發(fā) 五金 20024 大 徑 金街 中山路 天滋房地產(chǎn) 商業(yè)步行街 202010 產(chǎn)品情況表 項(xiàng)目名稱 建筑面積 容積率 配套工程 產(chǎn)品賣點(diǎn) 南花園 29346 數(shù)家金融機(jī)構(gòu) 華北體驗(yàn)式動(dòng)感主體街區(qū) 中華商務(wù)廣場(chǎng) 7000 銀行， 鬧中取靜，綠色生態(tài) 大徑金街 繁華，南三條 風(fēng)情都市高檔購(gòu)物 花中城 專業(yè)批發(fā)市場(chǎng) 東方新世界 20000 家居市場(chǎng) 香榭里 2000 住宅底商 高檔住宅 王府井百 38000 民族路 知名商業(yè)連鎖機(jī)構(gòu) 10 貨 價(jià)格和銷售情況 價(jià)格和銷售、客戶情況表 項(xiàng)目名稱 區(qū)域 客戶情況 銷售率 價(jià)位 南花園 東購(gòu)商圈 雄厚資金客戶 60% 4200028300 中華商務(wù)廣場(chǎng) 東購(gòu)商圈 10% 25000 東方新世界 40000 花中城 商業(yè)經(jīng)營(yíng)人士 150003000 大徑金街 商業(yè)經(jīng)營(yíng)人士 150003000 香榭里 普通投資客 10000 王府井百貨 900019000 市場(chǎng)租賃價(jià)格 區(qū)域 項(xiàng)目名稱 經(jīng)營(yíng)品種 租金水平 東購(gòu)商業(yè)區(qū) 太和電子城 電子產(chǎn)品 F1 黃金地段 833 F2 偏僻位置 400 F3 普通位置 583 福興閣 服裝 F1 黃金地段 347 伊馬商城 美發(fā)用具 108 東購(gòu)底商 服裝 333 巴黎春天 飾品 309 新華集貿(mào) 服裝批發(fā) 1011 天元名品 時(shí)尚服裝 舊二層黃金地段 666 舊三層黃金地段416 一般 280 新三層 250 中山路黎明街 煙草專賣 300 康寧底商 服裝 654 11 百信底商 運(yùn)動(dòng)裝 555 金百利 130 百信 107 北國(guó)商業(yè)區(qū) 長(zhǎng)安鞋城 鞋 138 三信 箱包，褲子 100 西大街 飾品 300 中山路青園街 服裝 121 青園街 美容院 100 本案可參考的一層臨街租賃價(jià)格為 300 元 /平方米 /月（使用面積），按 8%投資回報(bào)率折算本案一層價(jià)格應(yīng)為 45000 元 /平方米（使用面積）。 3）對(duì)商場(chǎng)和臨街店面區(qū)別的看法； 商場(chǎng)主要是知名代理或品牌直接進(jìn)駐； 很多商戶對(duì)商場(chǎng)管理有意見(jiàn)，認(rèn)為商場(chǎng)管理太嚴(yán)格，沒(méi)有多少自主經(jīng)營(yíng)的空間； 商戶反映商場(chǎng)價(jià)格不靈活，反復(fù)整體打折促銷在銷費(fèi)者心中信譽(yù)逐漸降低?？罩猩鷳B(tài)花 園， LOWE玻璃，凱旋門式 環(huán)境優(yōu)越，鬧中取靜 裕園廣場(chǎng) 12 萬(wàn) 商業(yè)配套健全，交通方便 超大規(guī)模， 麗迪亞 萬(wàn) 周邊配套健全，交通優(yōu)越 五層商業(yè)。 我們通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查得出結(jié)論：石家莊市中 心創(chuàng)新性小戶型公寓仍然有一定的市場(chǎng)，并且市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)沒(méi)有寫(xiě)字樓那么激烈，前景看好。 地塊東側(cè)是