【正文】 百貨商場(chǎng) 東購(gòu) 萬(wàn) 中高檔 衍射石家莊，主要集中在橋西中高收 入人群。而今仍有市場(chǎng) 太和電子城 4 萬(wàn) 批發(fā)為主 電子產(chǎn)品的集散地 專賣店 大中、國(guó)美、蘇寧 2 萬(wàn) 電器 知名家用電器零售商 李寧，班尼璐，以純 各約100 時(shí)尚年輕群體 名牌休閑服飾 配套商業(yè)業(yè)態(tài) 新華美食城 低檔餐 飲 快速中餐消費(fèi)群 依托龐大客流 量 肯德基，必勝客 西餐 滿足時(shí)尚及中高消費(fèi)人群 滿足人們時(shí)尚飲食消費(fèi) 東購(gòu)商業(yè)區(qū)的業(yè)態(tài)包括：東方城市購(gòu)物中心、新百購(gòu)物廣場(chǎng)、華聯(lián)商廈、王府井百貨四大購(gòu)物中心和百貨業(yè)態(tài)，福興閣服裝市場(chǎng)、灣里廟服裝市場(chǎng)、太和電子城、天元名品服飾廣場(chǎng)、金百麗時(shí)尚廣場(chǎng)等眾多的專業(yè)市場(chǎng)或主題商場(chǎng)，國(guó)美電器、蘇寧電器、大中電器、康寧醫(yī)藥商場(chǎng)、麗華音像城和大量臨街服裝等專買店，還有肯德基、麥當(dāng)勞等餐飲娛樂(lè)業(yè)態(tài)。 4) 專賣店：本商業(yè)區(qū)有家電、醫(yī)藥、服裝等專賣店，由于該地區(qū)大量客流作保障，但同時(shí)競(jìng)爭(zhēng)十分激烈，大多經(jīng)營(yíng)情況一般。 北國(guó)商業(yè)區(qū)：石家莊中高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū) 1）總體情況 北國(guó)商業(yè)區(qū)是在老燕春酒店之后北國(guó)商城建成后開始形成起來(lái)的，是石家莊中高檔消費(fèi)的商業(yè)區(qū)，其范圍主要是以北國(guó)商廈為中心，南到西美，北到燕春酒店，西到影樂(lè)宮，東面一直延伸到世貿(mào)名品的區(qū)域。 世貿(mào)名品 1 萬(wàn) 高檔 高收入人群 世貿(mào)皇冠酒店底商，構(gòu)成高消費(fèi)區(qū)，狀 況良好 專業(yè)市場(chǎng) 長(zhǎng)安鞋城 萬(wàn) 中低檔 工薪消費(fèi) 經(jīng)營(yíng)單一，難以立足 專賣店 三信 300 中檔 工薪，白領(lǐng) 消費(fèi) 石家莊本土品牌，定位準(zhǔn)確。 專賣店：北國(guó)商業(yè)區(qū)即輻射區(qū)的專賣店主要以中低檔品牌專賣為主，比如三信等服裝專賣店，其避開了北國(guó)高檔品牌的競(jìng)爭(zhēng)，經(jīng)營(yíng)情況一般。 1） 東購(gòu)：郊縣、橋西大部分中產(chǎn)階層、工薪階層主要選擇在東購(gòu)購(gòu)物， 橋東工薪階層購(gòu)物也經(jīng)常去東購(gòu) 。 2） 中高收入人群尤其是橋西消費(fèi)者認(rèn)為東購(gòu)環(huán)境好、服務(wù)態(tài)度好、經(jīng)營(yíng)管理完善、商品價(jià)格中檔實(shí)惠。從這些數(shù)字上我們可以看到，石家莊市區(qū)房產(chǎn)投資市場(chǎng)需求潛 力比較大。 ? 人均可支配收 入 表 3 石家莊歷年城鎮(zhèn)居民人均可支配收入，數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局 年份 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2020 人均可支配收入（元） 5064 5497 5953 6130 6443 6815 7240 7741 增長(zhǎng)率（ %） 表 4 石家莊 199 2002年城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出明細(xì)對(duì)比，數(shù)據(jù)來(lái)源：石家莊市統(tǒng)計(jì)局 年份 1997 2002 實(shí)際支出 比例（ %） 實(shí)際支出 比例（ %） 城市居民人均消費(fèi)支出（元） 100 100 食品 恩格爾系數(shù) 衣物 家庭設(shè)備用品及服務(wù) 醫(yī)療保健 交通、通訊 教育、文化 居住 其他 工資收入的增加，相應(yīng)地可支配收入增加，從表 7 可以看到自 1996年以來(lái)石家莊市城鎮(zhèn)居民人均可支配收入增長(zhǎng)情況，可以看到 2020年人均可支配收入達(dá)到 7741元。 2020年 ，石家莊市完成了《石家莊市空間發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃》，提出了 1+4（ 主城區(qū)為核心，正定、鹿泉、欒城、藁城四個(gè)組團(tuán)為重點(diǎn) ） 、 東拓、西優(yōu)、南延、北跨、中疏 、 新區(qū)開發(fā)與老城提升 、 總體推進(jìn) 的發(fā)展思路。 制定區(qū)域協(xié)作制度和產(chǎn)業(yè)分工的空間體系，發(fā)揮中心城市的輻射帶動(dòng)作用，促進(jìn)城鄉(xiāng)和區(qū)域協(xié)調(diào)發(fā)展；疏散中心城區(qū)功能，解決城市空間狹小、交通擁擠、環(huán)境惡化等大城市問(wèn)題；構(gòu)建以產(chǎn)業(yè)建設(shè)為先導(dǎo)，以新經(jīng)濟(jì)為中心的百萬(wàn)人口的現(xiàn)代化新城區(qū)。 ? 高新區(qū)開發(fā)漸入佳境 2020 年，石家莊東開發(fā)區(qū)樓市升值快是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)。據(jù)統(tǒng)計(jì)， 2020 年?yáng)|開發(fā)區(qū)開發(fā)新盤的數(shù)量居全市各區(qū)域的首位。南翟營(yíng)村今年將建設(shè)起 10 棟共計(jì) 5 萬(wàn)平方米的住宅樓。東崗頭村今年則將開工建設(shè) 3． 5 萬(wàn)平方米的多層住宅；二十里鋪?zhàn)曰I資金 1億元將啟動(dòng)新區(qū)的建設(shè)。 橋西 8 區(qū)和新華區(qū) 各個(gè)城中村的改造建設(shè)也在緊張規(guī)劃建設(shè)中。不少看好區(qū)域發(fā)展前景而進(jìn)入西部房地產(chǎn)市場(chǎng)的開發(fā)企業(yè)，一改以前的幾萬(wàn)甚至幾千平方米開發(fā)量的小規(guī)模試探，幾乎無(wú)一例外地選擇了集約化、規(guī)?；拇蟊P作為開發(fā)目標(biāo)，以實(shí)實(shí)在在的形象，展現(xiàn)企業(yè)自身在這片極具發(fā)展?jié)摿Φ奈滞辽系拇嬖?。 ii. 在兩個(gè)商圈中形成了在石家莊屈指可數(shù)的大型百貨商場(chǎng)：東購(gòu)、北國(guó)。創(chuàng)新才能發(fā)展，未來(lái)石家莊的商業(yè)形態(tài)將是多種業(yè)態(tài)合理發(fā)展，異彩紛呈。中檔寫字樓公寓的發(fā)展也將是與時(shí)俱進(jìn)，推陳出新。 類型：比例最大的是經(jīng)商客戶（主要是個(gè)體私營(yíng)老板，包括郊縣）；其次是石家莊幾個(gè)大型企 業(yè)（石藥、華藥）高收入客戶；第三就是有投資經(jīng)歷（以前投資過(guò)商鋪、投資證券股票、汽車銷售、保險(xiǎn)業(yè)等）也站很大比例；第四就是政府官員或有閑錢打算置一筆固定資產(chǎn)的客戶，最后就是其他零散的客戶。 9） 大多數(shù)商鋪投資客戶都考慮購(gòu)買商鋪時(shí)銀行按揭，“以租養(yǎng)貸”。 橋西消費(fèi)層次兩級(jí)分化現(xiàn)象明顯，低消費(fèi)人群多，高消費(fèi)人群比不上橋東，因此形成了橋西高檔購(gòu)物、消費(fèi)上橋東的現(xiàn)象，一些高檔專業(yè)、專賣店也不太愿意上橋西設(shè)點(diǎn)。 君創(chuàng) 45271 四層樓中生態(tài)景觀花園 國(guó)際水平的配套 中國(guó)第八建筑總部及純寫字樓 南花園 20294 金融街。 2） 石家 莊寫字樓購(gòu)買客戶絕大部分都是自用客戶，寫字樓投資性購(gòu)買還沒(méi)有被廣泛認(rèn)可。 原因主要是因?yàn)槭仪f不是一個(gè)商務(wù)發(fā)達(dá)和旅游發(fā)達(dá)城市，長(zhǎng)期形成的中低檔酒店很多且租賃價(jià)格低，新出現(xiàn)的酒店公寓投資回報(bào)沒(méi)有很好的前景，導(dǎo)致投資客戶不認(rèn)同純投資性酒店公寓。 交通向南步行可通中山路，向西可通中華大街，向東至公里街，項(xiàng)目南側(cè)民族路和北側(cè)規(guī)劃路可通金橋路（北至新華路，南至中山路），交通道路已經(jīng)比較完善，但目前存在民族路西段沒(méi)有規(guī)劃完路況差和該地區(qū)由于商業(yè)密集交通比較擁堵兩大問(wèn)題。 本案地塊和周邊現(xiàn)狀 本案地塊占地 15 畝，東西臨 民族路長(zhǎng) 66 米，南北長(zhǎng) 米，呈南北長(zhǎng)，東西短的規(guī)則長(zhǎng)方形。 二、本案 SWOT 分析 所謂 SWOT 分析法，是從營(yíng)銷的角度，從市場(chǎng)營(yíng)銷的角度，從市場(chǎng)環(huán)境各方面對(duì)項(xiàng)目?jī)?nèi)外部條件進(jìn)行綜合和概括，分析項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)，將要面臨的機(jī)會(huì)和威脅。 劣勢(shì)分析 本案的劣勢(shì)主要表現(xiàn)在項(xiàng)目地塊自身?xiàng)l件，包括成本過(guò)高、地塊形狀、周邊小環(huán)境和政府規(guī)劃控制四方面，這些劣勢(shì)增加了項(xiàng)目定位、產(chǎn)品設(shè)計(jì)以及營(yíng)銷工作的難度，也是本項(xiàng)目難以操作的“癥結(jié)”所在。 威脅分析 本案最大的威脅是銀行“銀根緊縮“帶來(lái)的資金壓力；其次的威脅就是市場(chǎng)營(yíng)銷運(yùn)作不成功導(dǎo)致銷售進(jìn)度緩慢造成資金不能按計(jì)劃回籠 ；第三就是項(xiàng)目體量大導(dǎo)致的運(yùn)作周期長(zhǎng)。 商業(yè)建筑面積： 7 層總計(jì) 34398 平方米 商住樓建筑面積： 7 層總計(jì) 36855 平方米 ,除去置換面積為 28845 平方米。缺點(diǎn)是減少了建筑面積銷售收入會(huì)有所降低。 營(yíng)銷工作一定要請(qǐng)有實(shí)力、了解石家莊市場(chǎng)的策劃代理公司，利用他們的銷售力全力銷售本項(xiàng)目，本地策劃代理公司水平有限，銷售方式比較落后，銷售進(jìn)度達(dá)不到要求。 19 附表：三種方案成本和收益比較 方案 總投資 萬(wàn)元 單位成本 元 /平方米 商業(yè)部分銷售收入按均價(jià) 10000計(jì)算 萬(wàn)元 商住樓銷售收入按均價(jià) 4000 萬(wàn)元 寫字樓銷售收入按均價(jià)4500 萬(wàn)元 公寓銷售收入按均價(jià)3800 萬(wàn)元 全部銷售收入 萬(wàn)元 預(yù)計(jì)銷售收入 萬(wàn)元 毛利 萬(wàn)元 盈虧點(diǎn) 方案一 () 75% 方案二 76% 方案三 0 83%