【正文】 “短平快運(yùn)作 ”項目的目的 。 產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計多花點錢，并讓策劃公司和規(guī)劃設(shè)計院多做交流，出一個市場能接 受的創(chuàng)新產(chǎn)品。 最后建議：本項目不可用石家莊現(xiàn)有的方式來運(yùn)作，一定要作一個適合市場的創(chuàng)新產(chǎn)品，并且包裝出新，然后再隆重推出。 本案的商業(yè)部分是項目回款重點和項目成功與否的關(guān)鍵，因此商業(yè)的經(jīng)營和后期管理必須讓購房人看到前景，一定要“先招商，后銷售”。 項目整體運(yùn)作建議 以上提出了三種初步方案，但本項目在運(yùn)作要有很好的‘全局觀 ”,建議本案開發(fā)商在運(yùn)作中應(yīng)該把握以下要點： 充分把握公司的資金流情況，在資金沒有把握的情況下不要輕易開工啟動。 本方案優(yōu)點是容積率到多出了銷售面積，并且攤薄了地價，缺點是商住樓面積過大，銷售周期會比較長。 本案的銀行金融政策帶來的資金壓力風(fēng)險是不可避免的，但可以通過市場運(yùn)作銷售快速回籠資金、縮短運(yùn)作周期減小項目資金風(fēng)險，在此種情況下不可“貪多圖大”，而是應(yīng)該前期充分準(zhǔn)備后“速戰(zhàn)速決”做一個“短平快”的項目。 但是在所有房地產(chǎn)開發(fā)項目中機(jī)會沒有不被各種條件限制的，只要充分準(zhǔn)備、下足功夫，本案成功的機(jī)會仍會很大。其中優(yōu)劣勢分析主要考慮自身的實力及其與競爭對手的比較，而機(jī)會和威脅分析將主要放在外部環(huán)境的變化及對項目的可能影響上。 地塊目前尚未拆遷，南側(cè)是一棟四層商業(yè)樓，東側(cè)為一排二層商業(yè)樓，以西、以北為鐵路公安處、五金倉庫和居民平房。 可 視性 本案所在位置臨民族路，有一定的可視性，如果能建成一個地標(biāo)建筑，對東購和新華集貿(mào)客 16 流能夠形成相當(dāng)?shù)奈?，也是增?qiáng)本案可視性的一個最佳選擇。 地段優(yōu)越管理到位的自用性酒店公寓開始被市場認(rèn)可 本類公寓不是完全意義的酒店式公寓，只是市區(qū)內(nèi)的高檔居住類型公寓，該類型公寓以時代中心、自由港為代表，銷售情況比較看好，購買客戶主要是年輕時尚人士或高收入人士暫時居所。 3） 石家莊高端寫字樓市場購買需求量很小，這主要是因為石家莊的企業(yè)大多不愿意或沒有足夠?qū)嵙ǜ邇r購買寫字樓，表現(xiàn)在目前新建幾乎所有高檔寫字樓銷售情況差。商業(yè)步行街 小戶型 soho 中華商務(wù)廣場 50000 五層底商。 二、寫字樓（商住樓）市場 一）、供應(yīng)市場分析 整體情況 近幾年石家莊寫字樓市場供應(yīng)量很大，市場消化慢，估計未來幾年純寫字樓市場競爭非常激烈，中低檔寫字樓市場競爭還不是特別激烈。 租賃客戶訪談結(jié)論 12 1）客戶類型：服裝批發(fā)、零售，餐飲，美容，電子等個體經(jīng)營著或企業(yè)管理層 2）對選址的看法； 首先看重的適合做生意的商業(yè)氛圍，尤其是愿意進(jìn)駐同類品牌和檔次商品店積聚區(qū)，除成熟商業(yè)區(qū)外 ，一些商戶認(rèn)為在大型居住區(qū)附近選址也是不錯的選擇； 其次是當(dāng)?shù)厣碳矣绕涫莻€體商戶比較愿意租賃臨街店面，因為臨街店面經(jīng)營比商場內(nèi)部靈活； 第三是大多數(shù)商家對經(jīng)營環(huán)境有要求，一般品牌還商品都要求環(huán)境潔凈，交通方便，但不是很嘈雜利于購物者逗留的店面。 投資目的：升值賺取回報、給自己或后代作為以后生活保障、自己經(jīng)營生意 投資考慮因素： 1） 比較偏好中心地段和商業(yè)氛圍成熟的商鋪，比如專業(yè)市場 2） 很認(rèn)可商鋪投資方式，普遍認(rèn)可 8%及以上的投資回報率 3） 對價格很敏感 ,價格是最終考慮能不能購買投資的決定因素 4） 越來越對商鋪產(chǎn)權(quán)、宣傳推廣力度、開發(fā)商實力等看重，趨于理性 5） 對商鋪未來經(jīng)營情況很 看重，能看到前景，要求投資風(fēng)險小、有保障 6） 大多數(shù)傾向于選擇臨街商鋪，認(rèn)為商場分割產(chǎn)權(quán)出售的方式不容易成功。 二、商鋪市場 一）、供應(yīng)市場分析 整體情況 總體市場新的供應(yīng)量不大，但市場存量比較大。 iii. 高端樓盤屢屢受挫，中檔樓盤成績可人。然而其他百貨商場多無法與抗衡如；王府井百貨、華聯(lián)商廈、人百廣場。 隨著南水北調(diào)路線和滹沱河綠化帶規(guī)劃的確定，石家莊西部區(qū)域的樓市大有好戲上演。 45 個城中村改造項目中， “ 休門 ” 和 “ 東里 ” 等都將以高層住宅面世，這些高層都將以較好的地段、優(yōu)越的位置，吸引石家莊市高端人群的眼球。 橋東區(qū) 元村則將在年內(nèi)建起 20棟住宅樓，建筑面積達(dá) 10萬平方米。談村則以青園街打通為契機(jī)，加快改造步伐，目前正在制定 畝土地的改造方案。 2020 年，東部開發(fā)無疑成為石家莊最具魅力的區(qū)域之一，該區(qū)域在拉動石家莊樓市升值的同時，也進(jìn)一步帶動了本地整體樓盤品質(zhì)的提高。在二環(huán)路以東，珠峰大街、湘江道、長江大道等沿線的樓盤價格大幅升高。 同時還制定交通及基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)則，研究未來 20年或更長遠(yuǎn)交通發(fā)展趨勢，調(diào)整完善交通體系；確立生態(tài)優(yōu)先原則，提出生態(tài)城市建設(shè)目標(biāo)及主要實施對策等；制定石家莊生態(tài)規(guī)劃；調(diào)整、補(bǔ)充、完善環(huán)境保護(hù)、綠化系統(tǒng)、市級風(fēng)景名勝區(qū)和水源保護(hù)區(qū)與河湖水系 等環(huán)境建設(shè)各項規(guī)劃內(nèi)容。 從 2020年起，石家莊市將投資 3000萬元，對 15848平方公里的市域進(jìn)行城市總體規(guī)劃修編。 表 8為 199 2002年石家莊城鎮(zhèn)居民消費(fèi)支出對比情況，由此表我們可以看到與 1997年相比，現(xiàn)階 段石家莊市民生活有顯著的提高，除人均消費(fèi)性支出由 1997年的 4540元增加到 5820 元以外，消費(fèi)結(jié)構(gòu)也隨之改變，主要表現(xiàn)在居民用于食品的消費(fèi)性支出比例（恩格爾系數(shù)）明顯降低，由 1997年的 %下降至 2002年的 %，另外一個比較明顯的變化是用于醫(yī)療保健、文化教育和交通通訊的支出比例分別提高 、 ，這也表明石家莊市市民生活正在逐漸接近小康水平。 另外從存款增長趨勢上可以看也居民儲蓄熱情在逐年降低。 3） 橋東中高收入人群比較認(rèn)可北國商城的商品中高檔次，人為在北國購物顯檔次和身份，但同時并不排斥東購。 2） 北國商城：橋東中產(chǎn)階層主要在北國商城購物，橋西少部分中產(chǎn)階層選擇在北國購物。 配套業(yè)態(tài)： 北國商業(yè)區(qū)的配套業(yè) 態(tài)很成熟，也是石家莊中高檔餐飲、娛樂的積聚區(qū)，尤其是影樂宮已經(jīng)成為石家莊最成熟的娛樂商業(yè)區(qū)，這些配套業(yè)態(tài)與北國商城形成了相輔相成的關(guān)系，經(jīng)營情況比較好。有固定的本 土客戶群體 時尚一條街 3000 低檔 中低收入 時尚飾品及服裝，逐漸淡出市場，缺少競爭力 配套商業(yè)業(yè)態(tài) 影樂宮 1 萬 中檔 工薪，白領(lǐng) 省會知名娛樂場所聚集地，餐飲 KTV 酒吧影院等 該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)相對單一，除了兩家百貨店外，基本上就是各種專賣店和配套業(yè)態(tài)。 該商業(yè)區(qū)位 于石家莊市政府各機(jī)關(guān)所在地，集中了燕春、世貿(mào)皇冠等高檔酒店，因此作為一個中高檔消費(fèi)商業(yè)區(qū)尤其合適，但目前來看該商業(yè)區(qū)業(yè)態(tài)比較單一，主要市場份額還是北國商廈一支獨(dú)秀。 5) 配套業(yè)態(tài)：該地區(qū)餐飲娛樂等針對本商業(yè)區(qū)的配套基本沒有大型上檔次的配套，一些低檔餐飲、快餐店經(jīng)營情況非常好，規(guī)模型配套業(yè)態(tài)是該地區(qū)的市場空白點。 3）、各種業(yè)態(tài)檔次和經(jīng)營情況分析 1) 大賣場（含百貨、購物中心、大型超市業(yè)態(tài)）：百貨業(yè)態(tài)除了東購一家中檔的購物中心經(jīng)營情 況良好外，其余經(jīng)營情況一般，說明本地區(qū)消費(fèi)只能支撐一家東購這樣規(guī)模的大賣場。 先進(jìn)管理模式，一流商場，省會零售業(yè)龍頭 王府井百貨 萬 中高檔 中高收入群體。 二）、商業(yè)區(qū)分析 通過市場調(diào)查，我們發(fā)現(xiàn)石家莊的零售商業(yè)市場主要是兩大核心商業(yè)區(qū)和其他區(qū)域性商業(yè)區(qū)組成，兩大核心商業(yè)區(qū)即東購商業(yè)區(qū)和北國商業(yè)區(qū)。 1 xx 項目市場分析和初步定位建議報告 商業(yè)市場部分 一、 商業(yè)市場分析 一）、總述 石家莊市的商業(yè)市場具有明顯的“省會經(jīng)濟(jì)”和“火車?yán)瓉淼某鞘小眱蓚€特征，表現(xiàn)在兩個方面，一是外縣市和本地的集中消費(fèi)帶來的零售商業(yè)發(fā)達(dá)，二是以南三條和新華集貿(mào)兩大傳統(tǒng)批發(fā)市場為首的批發(fā)商業(yè)的發(fā)達(dá)。 由于本案的初步定位思路是零售業(yè)態(tài)，因此以下主要分析石家莊的零售商業(yè)情況。 2）、業(yè)態(tài)分析 東購商圈業(yè)態(tài)表 業(yè)態(tài) 商業(yè)名稱 規(guī)模 檔次 消費(fèi)群體 經(jīng)營情況