【正文】 216。 百貨、娛樂(lè)、餐飲業(yè)經(jīng)營(yíng)者或集團(tuán)——可以考慮引進(jìn)浙江等地的經(jīng)營(yíng)者，以電影院、游藝場(chǎng)所、大型中西餐廳、食府等為主216。本項(xiàng)目客戶定位：消費(fèi)者——人流目的省內(nèi)（市內(nèi)）人流使其成為熟客、成為其出行休閑購(gòu)物首選地點(diǎn)省外人流來(lái)到馬鞍山必到的首選地點(diǎn)旅游者、商務(wù)人員旅游、商務(wù)活動(dòng)之余最值得到的購(gòu)物地點(diǎn)其他人員使其認(rèn)知到這是馬鞍山最重要的購(gòu)物、休閑中心商戶——216。 目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和形式需要引導(dǎo)216。該項(xiàng)目位于淮海路的南面，但卻不具有淮海路商圈濃郁的商業(yè)氛圍，因而本項(xiàng)目在開(kāi)發(fā)之初面臨如何吸引人氣和提升整體區(qū)域檔次兩個(gè)問(wèn)題，并結(jié)合地塊本身具有容積率限制等因素，“新天地”的開(kāi)發(fā)思路由此應(yīng)用而生。216。座落在淮海中路旁，該項(xiàng)目以中西合璧、新舊結(jié)合為總體基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫(kù)門(mén)里弄和充滿現(xiàn)代感的建筑融為一體，創(chuàng)建集歷史、文化、旅游、餐飲、商業(yè)、娛樂(lè)、住宅、辦公等多功能的小區(qū)。 外出消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購(gòu)物和餐飲為主，基于本地供應(yīng)水平的低層次以及收入水平的原因，消費(fèi)額普遍不高；216。在“其他一項(xiàng)”中，一般包括目前馬鞍山還沒(méi)有的或者未成規(guī)模的景觀商業(yè)街、大型娛樂(lè)設(shè)施、大型洗浴中心、書(shū)店、游樂(lè)場(chǎng)以及部分較高檔次的消費(fèi)場(chǎng)所如高爾夫、跑馬場(chǎng)等。休閑娛樂(lè)目前基本依靠幾家KTV、迪吧和翠林等。經(jīng)常進(jìn)行的消費(fèi)活動(dòng)：由上圖可以看出，馬鞍山市民目前的消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購(gòu)物、餐飲為主；洗浴作為馬鞍山的特色消費(fèi)，也成了眾多消費(fèi)者的首選。216。216。 從細(xì)分業(yè)態(tài)來(lái)說(shuō)，餐飲業(yè)由夢(mèng)都和塞納河畔兩家壟斷；大型超市未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)激烈；五金和建材市場(chǎng)目前檔次過(guò)低且處于無(wú)序競(jìng)爭(zhēng)的狀態(tài)，迫切需要整合；馬鞍山的特色水文化目前僅有翠林一家做出品牌，未來(lái)市場(chǎng)潛力相當(dāng)大。易初蓮花的建成，將引起馬鞍山市大型超市的激烈競(jìng)爭(zhēng)，由于馬鞍山市區(qū)人口數(shù)量以及其消費(fèi)能力的限制，勢(shì)必造成這一市場(chǎng)的趨向飽和。 超市：天潤(rùn)發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買(mǎi)盛、蘇果超市。216。海闊天空是馬鞍山新近開(kāi)業(yè)的一家迪吧，位于花山路上，已經(jīng)在市場(chǎng)上有一定的轟動(dòng)效應(yīng)，經(jīng)營(yíng)狀況較好。 咖啡茶座：以江南茶人、上島咖啡、老槐樹(shù)咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開(kāi)了數(shù)家分店，此外馬鞍山還有類似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座。216。216。 電信：湖東南路216。216。未來(lái)這一區(qū)域的商業(yè)總供應(yīng)量在30萬(wàn)平方米以上，將使得這一區(qū)域逐漸成熟，并且在業(yè)態(tài)分布上改變單一傳統(tǒng)百貨的現(xiàn)狀，業(yè)種進(jìn)一步豐富。A、解放路商業(yè)中心——業(yè)態(tài)分布：解放路作為馬鞍山老的商業(yè)中心，以解放路為主線，輻射湖北路以及竹園路、團(tuán)結(jié)街等小路，商業(yè)以鴻泰新百、飛天家具，新開(kāi)業(yè)的蘇寧電器以及即將推出的營(yíng)業(yè)面積達(dá)兩萬(wàn)平米的大型購(gòu)物中心——恭喜發(fā)財(cái)為核心，其業(yè)態(tài)主要以零售業(yè)為主，%，零售業(yè)內(nèi)以服飾和綜合性購(gòu)物為主體。個(gè)人購(gòu)買(mǎi)商品房總額約75997萬(wàn)元，居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場(chǎng)需求的主體，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動(dòng)力。 城鄉(xiāng)居民人均可支配收入逐年上漲，生活水平不斷提高；216。而徽商中的巨商大賈，多是鹽商。 5月末，全國(guó)商品房空置面積為9706萬(wàn)平方米，%。其中，銷(xiāo)售給個(gè)人7839萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)32%。 國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最新測(cè)算的全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)景氣指數(shù)表明，5月份，自2001年9月以來(lái)首次突破100點(diǎn)。 馬鞍山新開(kāi)工面積有突破性的上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)有了飛速發(fā)展，表明需求旺盛；216。 馬鞍山公交公司被南京公交收購(gòu)，兩地公交聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，2004年將實(shí)現(xiàn)南京公交卡可在馬鞍山乘車(chē)；216。 經(jīng)安徽省人民政府批準(zhǔn)的19962010年馬鞍山城市規(guī)劃區(qū)面積為77平方千米；. 2礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展 .形成“二心二軸三圈層”的布局結(jié)構(gòu)。 城市“東擴(kuò)南進(jìn)”，形成一城（主城區(qū)）四組團(tuán)（向山、霍里、濮塘、銀黃）的發(fā)展模式——“完善主城、拓展副城、南擴(kuò)東進(jìn)、濱江帶發(fā)展”，預(yù)計(jì)到2007年，建成區(qū)達(dá)70平方公里，往南與當(dāng)涂蕪湖連接；往東與南京、江寧連接，縮短與祿口機(jī)場(chǎng)的距離；216。u 。 2003年，%2004年商業(yè)市場(chǎng)銷(xiāo)售增長(zhǎng)較快——居民的消費(fèi)能力不斷提高，消費(fèi)品市場(chǎng)持續(xù)升溫，呈現(xiàn)繁榮活躍的發(fā)展態(tài)勢(shì)。 ，％，是98年以來(lái)首次突破兩位數(shù)增幅；216。216。％％。216。216。 l 保險(xiǎn)事業(yè)快速發(fā)展216。 。 金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，各項(xiàng)存貸款業(yè)務(wù)迅速增長(zhǎng)，有力地支持了地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。其中：，％；216。216。接待入境人數(shù) 6104人次、24355人天，%%。 全年外貿(mào)進(jìn)出口總額完成34579萬(wàn)美元，比上年增長(zhǎng)20％。 全年實(shí)際利用外資4272萬(wàn)美元。8個(gè)中心鎮(zhèn)建設(shè)持續(xù)、健康發(fā)展，%。216。主要有：馬鋼建筑用薄板工程完成投資76154萬(wàn)元，馬蕪高速公路完成投資38513萬(wàn)元，江東大道完成5226萬(wàn)元，湖西南路完成4700萬(wàn)元，紅旗南路完成2100萬(wàn)元，馬濮路改造完成5000萬(wàn)元。216。216。216。 ，%。216。境外游客和國(guó)內(nèi)旅游紛紛慕名而來(lái)。馬鞍山商品批發(fā)市場(chǎng)市場(chǎng)分析報(bào)告目 錄第一部分 宏觀市場(chǎng)研究 31馬鞍山宏觀市場(chǎng)研究 3 3 6 8 9 11 13 15第二部分 細(xì)分市場(chǎng)分析 152細(xì)分市場(chǎng) 15 15 28 33 35第三部分 項(xiàng)目分析 423項(xiàng)目分析 42 42 43第四部分 項(xiàng)目建議 454總體定位及建議 45 45 47 47 本項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位 48—義烏小商品批發(fā)市場(chǎng)的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn) 48 49——擴(kuò)大就業(yè)能力 49 49——馬鞍山的地位決定 50 52 52 52第一部分 宏觀市場(chǎng)研究1馬鞍山宏觀市場(chǎng)研究馬鞍山市位處安徽東大門(mén)，是安徽省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地區(qū)之一，人均GDP和城鄉(xiāng)居民可支配收入均占全省第一位。馬鞍山市歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，既是全國(guó)的衛(wèi)生城市，又是中國(guó)優(yōu)秀旅游城市，旅游資源十分豐富。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅提升。 工業(yè)企業(yè)虧損面有所下降，％3）建筑業(yè)216。 。 ，％。 按經(jīng)濟(jì)類型劃分：，%；，%；，%。 。其中：江堤加固工程完成投資19762萬(wàn)元，雨山湖排水整治工程完成3829萬(wàn)元。小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，道路鋪裝率超過(guò)75%。216。216。%。其中：四星、三星級(jí)賓館各1家，其他星級(jí)賓館9家；涉外賓館房間數(shù)達(dá)1065間，床位2196張。 ，％。其中：％；%；l 金融運(yùn)行穩(wěn)定216。216。 ，；，；。 ， %；。 隨著國(guó)家擴(kuò)大內(nèi)需和提高中低收入階層居民收入的各項(xiàng)政策措施的穩(wěn)步實(shí)施，全市專賣(mài)、連鎖、超市、加盟店、大賣(mài)場(chǎng)等各種經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，郵購(gòu)、電話訂購(gòu)、電視購(gòu)物、網(wǎng)上訂購(gòu)等各類營(yíng)銷(xiāo)方式悄然興起，農(nóng)貿(mào)、建材、果品等各類專業(yè)和綜合批發(fā)市場(chǎng)相繼建成。按行業(yè)分：，%；，%。 2002年人均GDP達(dá)23412元，％，國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐。社會(huì)消費(fèi)品零售額增長(zhǎng)趨勢(shì)2003年社會(huì)消費(fèi)品零售額結(jié)構(gòu)2003年商業(yè)市場(chǎng)繁榮興旺——216。 規(guī)?；小①u(mài)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凸顯，以天潤(rùn)發(fā)、農(nóng)工商、蘇果等超市為首的賣(mài)場(chǎng)，占據(jù)馬鞍山零售市場(chǎng)的大部分份額；216。近年人口增長(zhǎng)速度主要年份戶籍人口數(shù)量u 人口的持續(xù)增長(zhǎng)為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一定的保證。u 216。一期工程開(kāi)發(fā)行政會(huì)議中心和市民廣場(chǎng)；216。 對(duì)內(nèi)交通——規(guī)化城市主要干道網(wǎng)呈“方格網(wǎng)狀”，形成十八橫八縱，其中主城區(qū)干道網(wǎng)“十橫八縱”；216。a) 3商引資政策b)u 稅收政策——u 在馬鞍山舉辦的外商投資企業(yè)免征地方所得稅；A. 減免企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策——兩免六減半；B. 外商投資能源交通基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目，按15％繳納企業(yè)所得稅,經(jīng)營(yíng)期十年以上，從開(kāi)始獲利年度起，企業(yè)所得稅五免五減半；C. 在馬鞍山經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可以享受外商投資企業(yè)有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策；u 制定《馬鞍山市鼓勵(lì)和吸引外來(lái)投資若干規(guī)定》，對(duì)外來(lái)投資者予以獎(jiǎng)勵(lì)，主要包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整獎(jiǎng)、管理示范獎(jiǎng)、科技引導(dǎo)獎(jiǎng)、就業(yè)安置獎(jiǎng)、技術(shù)創(chuàng)新獎(jiǎng)、出口創(chuàng)匯獎(jiǎng)和重大貢獻(xiàn)獎(jiǎng)等u 鼓勵(lì)高檔酒店的政策——u 土地政策：三星級(jí)以上酒店項(xiàng)目土地使用出讓金一次性繳納有困難的，可分期付款，3年內(nèi)付清，特殊困難的，5年內(nèi)繳清A. 水電價(jià)格：星級(jí)賓館水電價(jià)格按工業(yè)企業(yè)價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行B. 稅收減免：三星級(jí)以上作為鼓勵(lì)類投資；企業(yè)稅前三年按每年繳納稅的50%補(bǔ)助，房產(chǎn)稅3年內(nèi)免征216。 ，%； 年 度 面積（畝） 成交總價(jià)（萬(wàn)元）成交單價(jià)2001年2002年2003年1701702004年17月24800u 受宏觀調(diào)控影響04年上半年土地出讓量有所下降；u 上半年已成交的居住、u 預(yù)計(jì)下半年土地出讓量放大，規(guī)劃用途主要以居住，綜合用地為主，有少量的商業(yè)用地供應(yīng)； u 從歷年的土地供應(yīng)來(lái)看，城市往南發(fā)展的力度加大；市場(chǎng)仍以住宅為絕對(duì)主體，辦公樓市場(chǎng)極不活躍，商業(yè)市場(chǎng)處于初步發(fā)展階段，但2004年開(kāi)始，馬鞍山市有較多的商業(yè)項(xiàng)目上馬，將逐步改變目前的市場(chǎng)格局；2