【正文】 216。 百貨、娛樂、餐飲業(yè)經(jīng)營者或集團(tuán)——可以考慮引進(jìn)浙江等地的經(jīng)營者，以電影院、游藝場所、大型中西餐廳、食府等為主216。本項目客戶定位：消費(fèi)者——人流目的省內(nèi)（市內(nèi)）人流使其成為熟客、成為其出行休閑購物首選地點省外人流來到馬鞍山必到的首選地點旅游者、商務(wù)人員旅游、商務(wù)活動之余最值得到的購物地點其他人員使其認(rèn)知到這是馬鞍山最重要的購物、休閑中心商戶——216。 目前的消費(fèi)結(jié)構(gòu)和形式需要引導(dǎo)216。該項目位于淮海路的南面，但卻不具有淮海路商圈濃郁的商業(yè)氛圍，因而本項目在開發(fā)之初面臨如何吸引人氣和提升整體區(qū)域檔次兩個問題，并結(jié)合地塊本身具有容積率限制等因素，“新天地”的開發(fā)思路由此應(yīng)用而生。216。座落在淮海中路旁，該項目以中西合璧、新舊結(jié)合為總體基調(diào)，將上海特有的傳統(tǒng)石庫門里弄和充滿現(xiàn)代感的建筑融為一體，創(chuàng)建集歷史、文化、旅游、餐飲、商業(yè)、娛樂、住宅、辦公等多功能的小區(qū)。 外出消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購物和餐飲為主，基于本地供應(yīng)水平的低層次以及收入水平的原因，消費(fèi)額普遍不高；216。在“其他一項”中，一般包括目前馬鞍山還沒有的或者未成規(guī)模的景觀商業(yè)街、大型娛樂設(shè)施、大型洗浴中心、書店、游樂場以及部分較高檔次的消費(fèi)場所如高爾夫、跑馬場等。休閑娛樂目前基本依靠幾家KTV、迪吧和翠林等。經(jīng)常進(jìn)行的消費(fèi)活動：由上圖可以看出，馬鞍山市民目前的消費(fèi)仍以傳統(tǒng)的購物、餐飲為主；洗浴作為馬鞍山的特色消費(fèi)，也成了眾多消費(fèi)者的首選。216。216。 從細(xì)分業(yè)態(tài)來說，餐飲業(yè)由夢都和塞納河畔兩家壟斷；大型超市未來競爭激烈；五金和建材市場目前檔次過低且處于無序競爭的狀態(tài)，迫切需要整合；馬鞍山的特色水文化目前僅有翠林一家做出品牌，未來市場潛力相當(dāng)大。易初蓮花的建成，將引起馬鞍山市大型超市的激烈競爭，由于馬鞍山市區(qū)人口數(shù)量以及其消費(fèi)能力的限制，勢必造成這一市場的趨向飽和。 超市：天潤發(fā)、農(nóng)工商、華聯(lián)吉買盛、蘇果超市。216。海闊天空是馬鞍山新近開業(yè)的一家迪吧，位于花山路上，已經(jīng)在市場上有一定的轟動效應(yīng)，經(jīng)營狀況較好。 咖啡茶座：以江南茶人、上島咖啡、老槐樹咖啡園為代表，上島咖啡近兩年開了數(shù)家分店，此外馬鞍山還有類似于星巴客、真鍋等檔次稍差的一些茶座。216。216。 電信：湖東南路216。216。未來這一區(qū)域的商業(yè)總供應(yīng)量在30萬平方米以上，將使得這一區(qū)域逐漸成熟，并且在業(yè)態(tài)分布上改變單一傳統(tǒng)百貨的現(xiàn)狀，業(yè)種進(jìn)一步豐富。A、解放路商業(yè)中心——業(yè)態(tài)分布：解放路作為馬鞍山老的商業(yè)中心，以解放路為主線，輻射湖北路以及竹園路、團(tuán)結(jié)街等小路，商業(yè)以鴻泰新百、飛天家具，新開業(yè)的蘇寧電器以及即將推出的營業(yè)面積達(dá)兩萬平米的大型購物中心——恭喜發(fā)財為核心，其業(yè)態(tài)主要以零售業(yè)為主，%，零售業(yè)內(nèi)以服飾和綜合性購物為主體。個人購買商品房總額約75997萬元，居民住房支出已經(jīng)成為房地產(chǎn)市場需求的主體，成為房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的根本動力。 城鄉(xiāng)居民人均可支配收入逐年上漲，生活水平不斷提高；216。而徽商中的巨商大賈，多是鹽商。 5月末，全國商品房空置面積為9706萬平方米，%。其中，銷售給個人7839萬平方米，同比增長32%。 國家統(tǒng)計局最新測算的全國房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù)表明，5月份，自2001年9月以來首次突破100點。 馬鞍山新開工面積有突破性的上漲，房地產(chǎn)市場有了飛速發(fā)展，表明需求旺盛；216。 馬鞍山公交公司被南京公交收購，兩地公交聯(lián)網(wǎng)運(yùn)行，2004年將實現(xiàn)南京公交卡可在馬鞍山乘車；216。 經(jīng)安徽省人民政府批準(zhǔn)的19962010年馬鞍山城市規(guī)劃區(qū)面積為77平方千米；. 2礎(chǔ)設(shè)施發(fā)展 .形成“二心二軸三圈層”的布局結(jié)構(gòu)。 城市“東擴(kuò)南進(jìn)”，形成一城（主城區(qū)）四組團(tuán)（向山、霍里、濮塘、銀黃）的發(fā)展模式——“完善主城、拓展副城、南擴(kuò)東進(jìn)、濱江帶發(fā)展”，預(yù)計到2007年，建成區(qū)達(dá)70平方公里，往南與當(dāng)涂蕪湖連接；往東與南京、江寧連接，縮短與祿口機(jī)場的距離；216。u 。 2003年，%2004年商業(yè)市場銷售增長較快——居民的消費(fèi)能力不斷提高，消費(fèi)品市場持續(xù)升溫，呈現(xiàn)繁榮活躍的發(fā)展態(tài)勢。 ，％，是98年以來首次突破兩位數(shù)增幅；216。216。％％。216。216。 l 保險事業(yè)快速發(fā)展216。 。 金融機(jī)構(gòu)繼續(xù)執(zhí)行穩(wěn)健的貨幣政策，各項存貸款業(yè)務(wù)迅速增長，有力地支持了地方經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展。其中：，％；216。216。接待入境人數(shù) 6104人次、24355人天，%%。 全年外貿(mào)進(jìn)出口總額完成34579萬美元，比上年增長20％。 全年實際利用外資4272萬美元。8個中心鎮(zhèn)建設(shè)持續(xù)、健康發(fā)展，%。216。主要有：馬鋼建筑用薄板工程完成投資76154萬元，馬蕪高速公路完成投資38513萬元，江東大道完成5226萬元，湖西南路完成4700萬元，紅旗南路完成2100萬元，馬濮路改造完成5000萬元。216。216。216。 ，%。216。境外游客和國內(nèi)旅游紛紛慕名而來。馬鞍山商品批發(fā)市場市場分析報告目 錄第一部分 宏觀市場研究 31馬鞍山宏觀市場研究 3 3 6 8 9 11 13 15第二部分 細(xì)分市場分析 152細(xì)分市場 15 15 28 33 35第三部分 項目分析 423項目分析 42 42 43第四部分 項目建議 454總體定位及建議 45 45 47 47 本項目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)定位 48—義烏小商品批發(fā)市場的經(jīng)濟(jì)貢獻(xiàn) 48 49——擴(kuò)大就業(yè)能力 49 49——馬鞍山的地位決定 50 52 52 52第一部分 宏觀市場研究1馬鞍山宏觀市場研究馬鞍山市位處安徽東大門，是安徽省經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)地區(qū)之一，人均GDP和城鄉(xiāng)居民可支配收入均占全省第一位。馬鞍山市歷史悠久，文化底蘊(yùn)深厚，既是全國的衛(wèi)生城市，又是中國優(yōu)秀旅游城市，旅游資源十分豐富。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)效益大幅提升。 工業(yè)企業(yè)虧損面有所下降，％3）建筑業(yè)216。 。 ，％。 按經(jīng)濟(jì)類型劃分：，%；，%；，%。 。其中：江堤加固工程完成投資19762萬元，雨山湖排水整治工程完成3829萬元。小城鎮(zhèn)基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善，道路鋪裝率超過75%。216。216。%。其中：四星、三星級賓館各1家，其他星級賓館9家；涉外賓館房間數(shù)達(dá)1065間，床位2196張。 ，％。其中：％；%；l 金融運(yùn)行穩(wěn)定216。216。 ，；，；。 ， %；。 隨著國家擴(kuò)大內(nèi)需和提高中低收入階層居民收入的各項政策措施的穩(wěn)步實施，全市專賣、連鎖、超市、加盟店、大賣場等各種經(jīng)營業(yè)態(tài)不斷出現(xiàn)，郵購、電話訂購、電視購物、網(wǎng)上訂購等各類營銷方式悄然興起，農(nóng)貿(mào)、建材、果品等各類專業(yè)和綜合批發(fā)市場相繼建成。按行業(yè)分：，%；，%。 2002年人均GDP達(dá)23412元，％，國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了有力的支撐。社會消費(fèi)品零售額增長趨勢2003年社會消費(fèi)品零售額結(jié)構(gòu)2003年商業(yè)市場繁榮興旺——216。 規(guī)?；?、賣場競爭優(yōu)勢凸顯，以天潤發(fā)、農(nóng)工商、蘇果等超市為首的賣場，占據(jù)馬鞍山零售市場的大部分份額；216。近年人口增長速度主要年份戶籍人口數(shù)量u 人口的持續(xù)增長為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了一定的保證。u 216。一期工程開發(fā)行政會議中心和市民廣場；216。 對內(nèi)交通——規(guī)化城市主要干道網(wǎng)呈“方格網(wǎng)狀”，形成十八橫八縱，其中主城區(qū)干道網(wǎng)“十橫八縱”；216。a) 3商引資政策b)u 稅收政策——u 在馬鞍山舉辦的外商投資企業(yè)免征地方所得稅；A. 減免企業(yè)所得稅優(yōu)惠政策——兩免六減半；B. 外商投資能源交通基礎(chǔ)設(shè)施項目，按15％繳納企業(yè)所得稅,經(jīng)營期十年以上，從開始獲利年度起，企業(yè)所得稅五免五減半；C. 在馬鞍山經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)，經(jīng)批準(zhǔn)可以享受外商投資企業(yè)有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策；u 制定《馬鞍山市鼓勵和吸引外來投資若干規(guī)定》，對外來投資者予以獎勵，主要包括產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整獎、管理示范獎、科技引導(dǎo)獎、就業(yè)安置獎、技術(shù)創(chuàng)新獎、出口創(chuàng)匯獎和重大貢獻(xiàn)獎等u 鼓勵高檔酒店的政策——u 土地政策：三星級以上酒店項目土地使用出讓金一次性繳納有困難的，可分期付款，3年內(nèi)付清，特殊困難的，5年內(nèi)繳清A. 水電價格：星級賓館水電價格按工業(yè)企業(yè)價格標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行B. 稅收減免：三星級以上作為鼓勵類投資；企業(yè)稅前三年按每年繳納稅的50%補(bǔ)助，房產(chǎn)稅3年內(nèi)免征216。 ，%； 年 度 面積（畝） 成交總價（萬元）成交單價2001年2002年2003年1701702004年17月24800u 受宏觀調(diào)控影響04年上半年土地出讓量有所下降；u 上半年已成交的居住、u 預(yù)計下半年土地出讓量放大，規(guī)劃用途主要以居住，綜合用地為主，有少量的商業(yè)用地供應(yīng)； u 從歷年的土地供應(yīng)來看，城市往南發(fā)展的力度加大；市場仍以住宅為絕對主體，辦公樓市場極不活躍，商業(yè)市場處于初步發(fā)展階段，但2004年開始，馬鞍山市有較多的商業(yè)項目上馬，將逐步改變目前的市場格局；2