【正文】 房投資 關(guān)注點(diǎn)： 關(guān)注教育配套、地段 來源 ：鐵東區(qū)客戶占 50%，外縣 20%，鐵西區(qū) 30%。 優(yōu)劣勢 : 劣勢 : ? 開發(fā)商實(shí)力和影響力一般 ? 項(xiàng)目整體質(zhì)素一般 優(yōu)勢： ? 區(qū)域規(guī)劃價(jià)值、學(xué)區(qū)教育配套資源、品牌 ? 臨近學(xué)區(qū) 兩室 92㎡左右 52 86 56 28 69 28 28 48 84 48 27 55 24 15 0204060801005060 80以下 8090 90100 100110 110120 120130一居 二居 Column02Column03Column04Column05 三居 供應(yīng) 成交 期初供應(yīng)成交情況 【 板塊對(duì)比 】 各板塊間具有各自強(qiáng)勢的資源條件而各具競爭力，本項(xiàng)目位于東南新城板塊并處于重要地段，交通便利，周邊配套完善，教育資源突出，認(rèn)可度較高，發(fā)展空間較大 板塊 板塊特征 物業(yè)類型 戶型面積 客戶結(jié)構(gòu)及來源 代表項(xiàng)目 市府板塊 ?臨近市政府，為城市傳統(tǒng)中高端聚集地 ?配套發(fā)達(dá)路網(wǎng)完善區(qū)域城市屬性較強(qiáng) ?高層、小高層、洋房 ?以 80100平米二居為主要戶型，其次為 130150平米三居 ?鐵西區(qū)客戶為主，其他區(qū)域客戶均有置業(yè)痕跡，多為政府人員以及全市私營業(yè)主。 龍騰花園 華億紫金城 次要競爭板塊 主要競爭板塊 43 本案認(rèn)知和建議 【 項(xiàng)目區(qū)位 】 位于四平鐵東區(qū)，政府重點(diǎn)規(guī)劃的東南生態(tài)新城核心地段 ? 項(xiàng)目位置 ： 位于四平市鐵 東 區(qū)鐵東廣場附近，政府重點(diǎn)規(guī)劃的東南生態(tài)新 城核心地段 ，連接傳統(tǒng)商業(yè)中心及未來的高鐵商務(wù)中心，距離四 平高鐵 站 ，距離城市核心商圈僅為 3公里 ? 區(qū)域交通 ： 南面緊鄰城市新的東西交通主干道紫 氣大路 ，東面緊鄰鐵東區(qū)南北向主干道東山大街，交通通達(dá)性強(qiáng)；區(qū)域內(nèi)橫 縱路網(wǎng)交織 ，整體交通網(wǎng)絡(luò)完善、便利 煙廠路 南一經(jīng)街 北一經(jīng)街 四平站 高鐵站 鐵東廣場 鐵西區(qū) 鐵東區(qū) 紅嘴經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) （國家級(jí)） 循環(huán)經(jīng)濟(jì)示范區(qū) 鐵東經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) 四平經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū) （省級(jí)） 商業(yè)中心 高鐵商務(wù)中心 東南生態(tài)新城 本案認(rèn)知與建議 本項(xiàng)目所在的 東南生態(tài)新城是未來城市拓展新區(qū) , 并作為四平市未來發(fā)展熱點(diǎn)區(qū)域，是城市規(guī)劃重點(diǎn)打造的 新的城市副中心 ，隨著城市逐步向東南擴(kuò)張發(fā)展，區(qū)域價(jià)值將逐漸顯現(xiàn)。 4. 價(jià)格體系建議以區(qū)域均價(jià)為中樞，市府板塊和萬達(dá)廣場為價(jià)格天花板，謹(jǐn)慎定價(jià)。 02:01:0702:01:0702:013/10/2023 2:01:07 AM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見頻。 2023年 3月 10日星期五 上午 2時(shí) 1分 7秒 02:01: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 上午 2時(shí) 1分 7秒 上午 2時(shí) 1分 02:01: ? 沒有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 02:01:0702:01:0702:01Friday, March 10, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 2023年 3月 上午 2時(shí) 1分 :01March 10, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 02:01:0702:01:0702:013/10/2023 2:01:07 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :01:0702:01:07March 10, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 上午 2時(shí) 1分 7秒 上午 2時(shí) 1分 02:01: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴 。 2023年 3月 上午 2時(shí) 1分 :01March 10, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 02:01:0702:01:0702:01Friday, March 10, 2023 ? 1知人者智，自知者明。 上午 2時(shí) 1分 7秒 上午 2時(shí) 1分 02:01: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 2023年 3月 10日星期五 上午 2時(shí) 1分 7秒 02:01: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 02:01:0702:01:0702:013/10/2023 2:01:07 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 2023年 3月 上午 2時(shí) 1分 :01March 10, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 02:01:0702:01:0702:01Friday, March 10, 2023 ? 1乍見翻疑夢(mèng)，相悲各問年。 本案認(rèn)知與建議 謝謝 Thank you 謝 謝 :01:0702:0102::01 02:0102:01::01:07 2023年 3月 10日星期五 2時(shí) 1分 7秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 2. 四平市區(qū)乃至鐵東區(qū)供小于求的狀態(tài)短期難以逆轉(zhuǎn)， 定位剛需、快速銷售為項(xiàng)目最佳操作策略 。 ?二居多為品質(zhì)剛需客戶，三居以上環(huán)境改善型客戶為主，多為政府領(lǐng)導(dǎo)或私營業(yè)主 大禹加州灣 波爾多小鎮(zhèn) 外環(huán)板塊 ?鐵西區(qū)西側(cè)緊鄰?fù)猸h(huán)線，配套不發(fā)達(dá)居住氛圍一般 ?西部整體發(fā)展略為落后 ? 高層為主 ?以 7090平米二居為主要戶型，其次為 100120平米小三居 ?鐵西區(qū)客戶占比 70%，外環(huán)以及外埠客戶約 30% ?客戶以剛需自住為主，達(dá)到 70%，改善型客戶以老換新為主，占比 40% ?主要關(guān)注戶型和價(jià)格情況。 ? 產(chǎn)品形式： 小高層 ? 梯戶比例： 1T3戶 ? 戶型配比： 一居：面積 5859㎡，套數(shù) 52，占比 15% 兩居：面積 6280㎡，套數(shù) 86，占比 25% 面積 89㎡，套數(shù) 56，占比 16% 面積 90㎡，套數(shù) 28，占比 8% 面積 104109㎡，套數(shù) 69，占比20% 面積 111112㎡，套數(shù) 28，占比 8% 三居：面積 125127㎡，套數(shù) 28，占比 8% 銷售情況 : 開盤時(shí)間 2023年 11月，均價(jià) 3500元 /㎡，整體銷售率 88%,月均銷售 23套；一居消化率92%，兩居消化率 89%，三居消化率 54%。 優(yōu)劣勢 : 劣勢 : ? 開發(fā)商實(shí)力和影響力一般 ? 項(xiàng)目整體質(zhì)素一般 優(yōu)勢： ? 戶型剛需定位 ? 臨近學(xué)區(qū) 40 兩室 7798㎡左右 72 258 210 120 39 114 97 59 0501001502002503004050 80以下 8090 90100一居 二居 Column02 Column03供應(yīng) 成交 期初供應(yīng)成交情況 41 41 【 重點(diǎn)項(xiàng)目 】 成龍國際社區(qū)： 緊鄰一中，主打?qū)W區(qū)牌，整體戶型面積偏小，以低總價(jià)吸引為教育配套而來的客戶 ? 產(chǎn)品概況 : ? 位置： 四平一中北 200米，東山西路 ? 規(guī)模： 占地面積 3萬㎡，建筑面積 9萬㎡， 1棟多層洋房， 9棟小高層 ，容積率 。 ? 產(chǎn)品形式： 高層、小高層 ? 梯戶比： 1T3戶為主 ? 戶型配比： 兩居：面積 6274㎡，套數(shù) 240，占比 33% 面積 8085㎡，套數(shù) 130，占比18% 面積 9095㎡，套數(shù) 294，占比40% 三居：面積 117㎡，套數(shù) 68，占比 9% 銷售情況 : 2023年 9月開盤，一期共推售 9棟樓，目前均價(jià) 33003700元 /㎡，整體銷售率 71%，兩居消化率 76%，三居消化率 29%。 華億紫金城 歐屹金城 成龍國際社區(qū) 不夜城 龍騰花園 十五峯 區(qū)域板塊分析 【 重點(diǎn)項(xiàng)目 】 華億紫金城： 依托東南生態(tài)新城規(guī)劃及區(qū)域內(nèi)教育資源價(jià)值，以性價(jià)比產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)迅速走量 ? 產(chǎn)品概況 : ? 位置： 鐵東區(qū)煙廠路（收割機(jī)轉(zhuǎn)盤東行 50米） ? 規(guī)模： 占地面積 10萬㎡，建筑面積28萬㎡，容積率 。 ? 價(jià)格平臺(tái)： 位于城市中流水平，有向上趨勢，學(xué)區(qū)房價(jià)格有優(yōu)勢。 客戶分析 : 比例：剛 需剛改 90%， 目的：婚房、老換新 、功能改善 來源 ： 50%區(qū)域客戶， 30%鐵西區(qū)客戶， 20%外縣客戶。品質(zhì)改善 20%，功能改善20%，投資 10% 目的：婚房、老換新、居住環(huán)境改善、低價(jià)投資 來源：區(qū)域工廠以及企業(yè)業(yè)主為主， 優(yōu)劣勢 : 劣勢 : ? 周邊配套不足 優(yōu)勢： ? 臨河，外部資源優(yōu)勢明顯 ? 北側(cè)規(guī)劃有 10萬平米高爾夫球場 ? 定位風(fēng)情中高端社區(qū)，品質(zhì)訴求清晰 34 兩室 92㎡左右 108 64 468 64 136 22 63 32 337 24 126 14 010020030040050040以下 4050 80以下 8090 90100 100110一居 Column02 二居 Column03Column04 三居 供應(yīng) 成交 高層供應(yīng)成交情況 35 【 重點(diǎn)項(xiàng)目 】 三隆新天地： 以低價(jià)格的多層產(chǎn)品主打開發(fā)區(qū)內(nèi)部客戶及鐵西區(qū)客戶 ? 產(chǎn)品概況 : ? 位置： 紅嘴開發(fā)區(qū)政府東側(cè) ? 規(guī)模： 占地面積 ㎡，建筑面積㎡，總體規(guī)劃 5000戶 ，一期共15棟多層，整體 容積率 。 ?來源：區(qū)域客戶為主附帶部分鐵西區(qū)客戶，周邊縣市客戶。剛需戶型定位 32 兩室 100㎡左右 360 180 24 60 244 127 18 2 05010015020025030035040080以下 8090 90100 130140二居 Column02 Column03 三居 供應(yīng) 成交 期初供應(yīng)成交情況 【 開發(fā)區(qū)板塊 】 ? 區(qū)域特征 ：位于四平市北郊，配套不完善，經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，人口來源主要為工作導(dǎo)向，多來自鐵西區(qū)和周邊縣市