【正文】 加值不是很高機(jī)遇 （ OPPORTUNITY） 216。競(jìng)爭(zhēng)威脅： 項(xiàng)目東側(cè)的平門府別墅項(xiàng)目體量較大，定位明確，產(chǎn)品力強(qiáng)，銷售狀況良好，對(duì)本案構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅216。 古城區(qū)別墅分布182。08年至今，中心城區(qū)別墅項(xiàng)目中以平門府的去化速度較快，而古城區(qū)內(nèi)大多數(shù)項(xiàng)目均是尾盤銷售，因此去化較緩慢，根據(jù)本案特點(diǎn)，從中選取 平門府、桃塢才苑、桃塢小筑、庭園、玖園和品園 這幾個(gè)項(xiàng)目作為重點(diǎn)個(gè)案進(jìn)行分析。08年 10月 25日對(duì)外公開 40套獨(dú)棟別墅房源，進(jìn)入前期預(yù)約選房， 10萬(wàn)元存入自己賬戶，到場(chǎng)客戶約 60多組，預(yù)定客戶 25套左右；216。項(xiàng)目在售主力戶型： 340520平方米p客源特點(diǎn) :216。目前剩余可售房源面積配比總套數(shù) 開盤至今去化套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率45 22 %房型 面積 可售套數(shù) 比例4室 2廳 3衛(wèi) 340476 19 73%4室 2廳 4衛(wèi) 325450 4 15%5室 3廳 4衛(wèi) 472 1 4%5室 3廳 5衛(wèi) 482 2 8%總計(jì) — 26 100%216。開盤時(shí)間： 2023年 9月 1日 成交總價(jià)： 400萬(wàn) /套起216。毗鄰蘇州博物館，人文氣息濃郁，旅游景點(diǎn)集中，占盡地利、人和；216。目前剩余可售面積配比供應(yīng)總套數(shù)去化總套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率78 23 %房型 面積 可售套數(shù) 比例4室 2廳 3衛(wèi) 203208 6 16%4室 2廳 3衛(wèi) 273281 7 18%4室 2廳 3衛(wèi) 333389 25 66%總計(jì) — 38 100%216。地理位置：平江區(qū)西大營(yíng)門 57號(hào) 容積率： 216。建筑風(fēng)格： 中式園林風(fēng)格 216。項(xiàng)目規(guī)劃 ：216。目前剩余可售面積配比供應(yīng)總套數(shù)去化總套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率160 21 %216。地理位置：平江區(qū)桃花橋路 100號(hào) 216。開盤時(shí)間： 202310 216。開 發(fā) 商： 蘇 州恒基建 設(shè)實(shí)業(yè) 有限公司 216。桃塢小筑共由 23戶別墅和商鋪組成，其中 6戶雙拼，面積為， 9戶獨(dú)棟面積在 544－ 964平方，另有 8戶商鋪 +空中別墅，面積在 415－ 692平方之間。目前剩余可售面積配比供應(yīng)總套數(shù)去化總套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率23 21 %房型 面積 可售套數(shù)5室 2廳 3衛(wèi) 18室 2廳 5衛(wèi) 1總計(jì) — 2216。地理位置： 金 閶 區(qū)虎丘路 30號(hào)（原工 藝 美院北校區(qū)） 216。開盤時(shí)間： 216。開 發(fā) 商： 蘇 州市晟地置 業(yè) 有限公司 216。小區(qū)以聯(lián)排別墅為主，在建筑設(shè)計(jì)上，融合了蘇州古典建筑元素及現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，給人煥然一新的感覺。67本案前期積累客戶時(shí)間充足，從 08年 11月取得預(yù)售許可證以來(lái)，以每月 ， 4月新取得疊加別墅的預(yù)售許可，尚未開盤銷售216。客源特點(diǎn)玖園位于古城區(qū)，與留園、西園相鄰，有著豐厚的文化底蘊(yùn)，吸引了對(duì)蘇州文化和傳統(tǒng)生活有向往情懷的本地私營(yíng)業(yè)主、政府機(jī)關(guān)人員、企業(yè)管理者、海外華僑以及部分投資客。占地面積： 216。綠化率： % 216。開 發(fā) 商：蘇州中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 216。地塊由東西兩個(gè)地塊組成，中間有河流穿過(guò)，南面有上塘河景觀。重點(diǎn)個(gè)案分析69本案別墅項(xiàng)目目前正在預(yù)約期中，尚未正式對(duì)外開盤，但已內(nèi)部簽約去化 7套216?？驮刺攸c(diǎn)整個(gè)小區(qū)為中式建筑風(fēng)格，環(huán)境優(yōu)美具有濃厚的居住文化氛圍。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。 一月 21一月 2100:39:2700:39:27January 26, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見 青山。 2023/1/26 0:39:2700:39:2726 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 一月 2100:39:2700:39Jan2126Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 閱讀 一切好 書 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 2023/1/26 0:39:2700:39:2726 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 26 一月 202312:39:27 上午 00:39:27一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 一月 2100:39:2700:39Jan2126Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 2023/1/26 0:39:2700:39:2726 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 一月 21一月 2100:39:2700:39:27January 26, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 。 一月 2100:39:2700:39Jan2126Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。重點(diǎn)個(gè)案分析70從主要?jiǎng)e墅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的 供應(yīng)面積 區(qū)間來(lái)看，獨(dú)棟別墅面積主要集中在 330500平米，和 540700平米兩個(gè)區(qū)間，而聯(lián)排別墅供應(yīng)主要集中在 200400平米之間200 260 300 340 380 420 460 500 540 580 620 660平門府桃塢才苑獨(dú)棟別墅 桃塢小筑玖園品園平門府桃塢才苑庭園桃塢小筑玖園品園庭園聯(lián)排別墅700 800競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)200 260 300 340 380 420 460 500 540 580 620 660 700 80071從主要?jiǎng)e墅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的 銷售面積 區(qū)間來(lái)看，獨(dú)棟別墅銷售面積主要集中在 330480平米，及少量 540600平米房源，而聯(lián)排別墅銷售主要集中在 200380平米之間200 260 300 340 380 420 460 500 540 580 620 660平門府桃塢才苑獨(dú)棟別墅 桃塢小筑玖園品園平門府桃塢才苑庭園桃塢小筑玖園品園庭園聯(lián)排別墅700 800競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)200 260 300 340 380 420 460 500 540 580 620 660 700 80072從主要?jiǎng)e墅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的 銷售價(jià)格 來(lái)看，獨(dú)棟別墅銷售均價(jià)主要集中在 1800026000元 /平，聯(lián)排別墅的銷售均價(jià)主要集中在 1202316000元 /平之間10000 12023 14000 16000 18000 20230平門府桃塢才苑獨(dú)棟別墅 桃塢小筑玖園品園平門府桃塢才苑庭園桃塢小筑玖園品園庭園聯(lián)排別墅22023競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)10000 12023 14000 16000 18000 20230 2202373市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)n產(chǎn)品方面：產(chǎn)品方面： 古城區(qū)別墅項(xiàng)目主要有獨(dú)棟和聯(lián)排產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)具有一定的雷同性。目前剩余可售房源面積配比216。地塊地處西園路南側(cè)，距西園、留園較近。項(xiàng)目在售主力戶型：聯(lián)排別墅面積為 200280平米216。建筑類型：小高層；多層；聯(lián)排216。總戶數(shù)：共 886戶，別墅 83戶216。項(xiàng)目概況 ：216。目前剩余可售房源面積配比216。本案緊鄰石路、觀前兩大商圈，學(xué)校、醫(yī)院、郵局、各大銀行俱全。項(xiàng)目在售主力戶型：聯(lián)排別墅為 5室 3廳 3衛(wèi)戶型，面積為 279平米216。建筑類型：聯(lián)排、疊加216。一期總戶數(shù)：聯(lián)排 36戶，疊加 24戶216。08年至今銷售速度表重點(diǎn)個(gè)案分析65項(xiàng)目包括獨(dú)棟、雙拼和空中別墅，地下 1層，地上 13層，戶型設(shè)計(jì)有較大面積的花園和露臺(tái)，采光性較好，獨(dú)棟別墅面積較大，居住舒適度高雙拼別墅 建筑面積：約 324平方米 獨(dú)棟別墅 建筑面積：約 544平方米 重點(diǎn)個(gè)案分析獨(dú)棟別墅 建筑面積：約 768平方米 66重點(diǎn)個(gè)案分析 玖園生態(tài)文化型的住宅區(qū) 216。64本項(xiàng)目從 08年拿到預(yù)售證后銷售至今去化速度基本穩(wěn)定，由于項(xiàng)目規(guī)模小，目前剩余僅 2套216。項(xiàng)目在售主力戶型：雙拼 324平米戶型216。建筑類型： 雙拼 、獨(dú)棟、商鋪 +空中別墅216?？倯魯?shù)： 23套 216。08年至今銷售速度表重點(diǎn)個(gè)案分析房型 面積 去化套數(shù) 比例獨(dú)棟 350400 4 % 聯(lián)排 250300 16 % 600650 1 % 總計(jì) — 21 100%房型 面積 可售套數(shù) 比例獨(dú)棟 350400 81 59%13001350 2 1%聯(lián)排 250300 46 33%600650 7 5%850900 2 1%總計(jì) — 138 100%62項(xiàng)目包括獨(dú)棟別墅 30棟，聯(lián)排別墅 18棟，小區(qū)規(guī)劃為傳統(tǒng)街坊院落式排布，戶型規(guī)整，包括地下一層，地上兩層以及閣樓層獨(dú)棟別墅 建筑面積：約 351平方米 獨(dú)棟別墅 建筑面積：約 889平方米 重點(diǎn)個(gè)案分析聯(lián)排別墅 建筑面積：約 249平方米 63重點(diǎn)個(gè)案分析 桃塢小筑桃花橋路蘇式 私家庭院別墅 216。 61本項(xiàng)目銷售時(shí)間較長(zhǎng)，現(xiàn)在已完全現(xiàn)房銷售，但是存量依然較多，目前依然有 138套的存量，這與其產(chǎn)品特色不明顯， 周邊的環(huán)境不是很好也有關(guān)系216。成交總價(jià)：聯(lián)排均價(jià) 15000元 /平左右，獨(dú)棟 18000元 /平左右216。入住時(shí)間： 202308 216?？偨娣e： 56445平方米 216。08年至今銷售速度表重點(diǎn)個(gè)案分析59項(xiàng)目社區(qū)以聯(lián)排別墅為主，包括少量獨(dú)棟別墅，戶型設(shè)計(jì)有中庭，增強(qiáng)采光性，地上 13層，面積從 200389平米，選擇空間較大一層 二層 一層 二層 三層芙蓉居 建筑面積： 289平方米 遠(yuǎn)香堂 建筑面積： 387平方米 重點(diǎn)個(gè)案分析60重點(diǎn)個(gè)案分析 桃塢才苑老蘇州街坊院落式庭院別墅216。以獨(dú)特濃郁的蘇州民居特色吸引了對(duì)蘇州文化和傳統(tǒng)生活有向往情懷的