【正文】 00:39:2700:39:2700:391/26/2023 12:39:27 AM? 1越是沒有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 26 一月 202312:39:27 上午 00:39:27一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。小區(qū)采用人車分流設(shè)計，滿足業(yè)主對升級品質(zhì)生活的需求216。重點個案分析68中天品園知名開發(fā)商打造的品質(zhì)樓盤216。入住時間： 216。成交總價：聯(lián)排 498576萬元 /套，獨棟 1000萬元 /套以上216。桃塢小筑 有 2棟超豪華獨立花園別墅， 28棟獨立花園別墅， 9戶二進(jìn)花園別墅， 5戶三進(jìn)花園別墅， 16棟 116戶聯(lián)體別墅，房型共有11種，面積從 1306平方米。08年至今去化量面積配比房型 面積 去化套數(shù) 比例4室 2廳 3衛(wèi) 203213 12 52%4室 2廳 4衛(wèi) 238258 9 39%5室 3廳 5衛(wèi) 273387 2 9%總計 — 23 100%216。銷售房源面積戶型配比房型 面積 去化套數(shù) 比例4室 2廳 3衛(wèi) 340520 12 71%4室 2廳 4衛(wèi) 325450 7 41%5室 3廳 5衛(wèi) 482 3 18%總計 — 22 100%重點個案分析55項目為純獨棟別墅社區(qū)，戶型設(shè)計人性化，采光與私密性俱佳，房間設(shè)計注重功能，地下空間有效利用，景致花園寬敞舒適負(fù)一層 一層 二層 三層頤府 A3a1 戶型設(shè)計地上建筑面積： 地下建筑面積： （含車庫）精致大花園戶型 北向入戶獨院寬達(dá) 11米，獨立雙車位車庫，陽光地下室，主次臥錯層，私密性高重點個案分析56庭園街巷弄韻、園院宅意，西臨北塔寺，東望拙政園p項目概況 ：?地理位置：平江區(qū)西北街 140號 ?占地面積： 130000平方米?建筑面積： 80000平方米?總戶數(shù)： 257戶?容積率： ?綠化率： 36%?建筑形態(tài)配比 :獨棟 :6棟 。 競品個案選取182。區(qū)　 　 位： 位于古城區(qū)平江板塊，周邊風(fēng)景名勝眾多，區(qū)位資源稀缺216。216。 二級房產(chǎn)市場運行182。24經(jīng)濟宏觀總體向好增速減緩房產(chǎn)政策中央、地方齊手松綁房產(chǎn)運行市場低迷觀望持續(xù)蘇州龐大的工業(yè)體系，經(jīng)濟總量仍不斷增加，由于過于依賴外向型經(jīng)濟，受金融危機影響較大收入減少，失業(yè)概率增大對置業(yè)持更謹(jǐn)慎態(tài)度房地產(chǎn)發(fā)展和 GDP穩(wěn)定增長休戚相關(guān)松綁房地產(chǎn)政策，刺激消費，拉動消費，帶動經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展全球經(jīng)濟蕭條，中國二元經(jīng)濟體系遭受嚴(yán)重打擊消費信心受挫市場好轉(zhuǎn)的三方?jīng)Q定因素國外經(jīng)濟形勢好轉(zhuǎn)國內(nèi)經(jīng)濟運行平穩(wěn)消費者信心恢復(fù)從宏觀層面來看，蘇州未來房地產(chǎn)走勢取決于國內(nèi)外經(jīng)濟基本面的走向與消費者信心博弈的結(jié)果，從現(xiàn)階段各方的表現(xiàn)推測，未來兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)的基本基調(diào)仍是 “深度調(diào)整 ”未來市場趨勢研判25房地產(chǎn)運行分析182。下調(diào)個人住房公積金貸款各檔次利率 0． 54個百分點?！鲩L三角城際交通規(guī)劃建立以上海國際航運中心和亞太航空樞紐中心為核心，軌道交通和高速公路為骨干，加快建設(shè)滬寧城際鐵路、城市輕軌，將長三角城市融入 “一小時經(jīng)濟圈 ”。 古城區(qū)規(guī)劃分析182。蘇州房地產(chǎn)投資每年保持了穩(wěn)定的增長，在宏觀調(diào)控下，蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資只是略有波動，顯示蘇州市房地產(chǎn)市場投資增速平穩(wěn)過度。 人均收入界定182。大量外資企業(yè)的入住，吸引大量外來務(wù)工人員進(jìn)駐新區(qū)，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場剛性需求進(jìn)一步加大，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來了持續(xù)的、巨大的市場需求量。結(jié)合蘇州打造 “私營企業(yè)家的樂園 ”的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，必將有更多的私營企業(yè)出現(xiàn)， 良好的私營企業(yè)創(chuàng)業(yè)土壤，一方面給蘇州 GDP的不斷騰飛注入強勁的發(fā)展動力，同時也將形成大量的中產(chǎn)階級，為蘇州高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源?！?北拓平相 ” ： 北部是蘇州中心城區(qū)重點發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)北部新城。對住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。 2023年整年度蘇州房地產(chǎn)二級市場新增供應(yīng)量明顯少于 2023年度。 項目指標(biāo)解讀182。東面：人民路216。小區(qū)景觀規(guī)劃： 保留地塊內(nèi)部大量植被樹木，利用自然河道，設(shè)計建造別墅區(qū)內(nèi)的良好生態(tài)景觀216。成交總價： 5501200萬 /套216。項目在售主力戶型： 333389平方米（帶地下室）p項目賣點 :216。入住時間： 202308 216?？倯魯?shù)： 23套 216。08年至今銷售速度表重點個案分析65項目包括獨棟、雙拼和空中別墅，地下 1層，地上 13層，戶型設(shè)計有較大面積的花園和露臺，采光性較好，獨棟別墅面積較大，居住舒適度高雙拼別墅 建筑面積：約 324平方米 獨棟別墅 建筑面積：約 544平方米 重點個案分析獨棟別墅 建筑面積：約 768平方米 66重點個案分析 玖園生態(tài)文化型的住宅區(qū) 216。本案緊鄰石路、觀前兩大商圈，學(xué)校、醫(yī)院、郵局、各大銀行俱全。建筑類型：小高層；多層；聯(lián)排216。重點個案分析70從主要別墅競爭個案的 供應(yīng)面積 區(qū)間來看，獨棟別墅面積主要集中在 330500平米，和 540700平米兩個區(qū)間，而聯(lián)排別墅供應(yīng)主要集中在 200400平米之間200 260 300 340 380 420 460 500 540 580 620 660平門府桃塢才苑獨棟別墅 桃塢小筑玖園品園平門府桃塢才苑庭園桃塢小筑玖園品園庭園聯(lián)排別墅700 800競爭分析總結(jié)200 260 300 340 380 420 460 500 540 580 620 660 700 80071從主要別墅競爭個案的 銷售面積 區(qū)間來看，獨棟別墅銷售面積主要集中在 330480平米，及少量 540600平米房源，而聯(lián)排別墅銷售主要集中在 200380平米之間200 260 300 340 380 420 460 500 540 580 620 660平門府桃塢才苑獨棟別墅 桃塢小筑玖園品園平門府桃塢才苑庭園桃塢小筑玖園品園庭園聯(lián)排別墅700 800競爭分析總結(jié)200 260 300 340 380 420 460 500 540 580 620 660 700 80072從主要別墅競爭個案的 銷售價格 來看，獨棟別墅銷售均價主要集中在 1800026000元 /平，聯(lián)排別墅的銷售均價主要集中在 1202316000元 /平之間10000 12023 14000 16000 18000 20230平門府桃塢才苑獨棟別墅 桃塢小筑玖園品園平門府桃塢才苑庭園桃塢小筑玖園品園庭園聯(lián)排別墅22023競爭分析總結(jié)10000 12023 14000 16000 18000 20230 2202373市場競爭狀況認(rèn)識競爭分析總結(jié)n產(chǎn)品方面：產(chǎn)品方面： 古城區(qū)別墅項目主要有獨棟和聯(lián)排產(chǎn)品，戶型設(shè)計具有一定的雷同性。 一月 21一月 2100:39:2700:39:27January 26, 2023? 1意志 堅 強 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2023/1/26 0:39:2700:39:2726 January 2023? 1一個人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強 不息。 一月 2100:39:2700:39Jan2126Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對圓滿 ，留一份不足，可得無限完美。客源特點整個小區(qū)為中式建筑風(fēng)格，環(huán)境優(yōu)美具有濃厚的居住文化氛圍。綠化率： % 216。小區(qū)以聯(lián)排別墅為主，在建筑設(shè)計上，融合了蘇州古典建筑元素及現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，給人煥然一新的感覺。目前剩余可售面積配比供應(yīng)總套數(shù)去化總套數(shù)月均去化套數(shù)累計銷售率23 21 %房型 面積 可售套數(shù)5室 2廳 3衛(wèi) 18室 2廳 5衛(wèi) 1總計 — 2216。地理位置：平江區(qū)桃花橋路 100號 216。容積率： 216。成交總價： 400萬 /套起216。08年 10月 25日對外公開 40套獨棟別墅房源，進(jìn)入前期預(yù)約選房， 10萬元存入自己賬戶，到場客戶約 60多組，預(yù)定客戶 25套左右；216。產(chǎn)　 　 品： 項目產(chǎn)品戶型設(shè)計新意不多，產(chǎn)品附加值不是很高機遇 （ OPPORTUNITY） 216。 地塊西側(cè)為河道，風(fēng)景環(huán)境較好地塊現(xiàn)狀分析 項目地塊原址為鐵道師范學(xué)院，目前地塊內(nèi)建筑物基本拆除，樹木植被保留完好，綠化率高地塊內(nèi)部44競爭四至分析216。全市 別墅市場運行36從各區(qū)域的別墅存量來看，吳中區(qū)別墅存量最多，占整個蘇州別墅市場的 47%，古城區(qū)的別墅存量呈下滑趨勢，以零星地塊為主別墅區(qū)域存量 別墅區(qū)域存量吳中區(qū)的別墅存量最多的，占到整個蘇州別墅市場的 47%，后期待上市的別墅量也很多；中心城區(qū)的別墅量呈下滑趨勢的，環(huán)線內(nèi)最大別墅項目華潤平門府已經(jīng)上市，土地供應(yīng)量也是非常有限的，零星地塊都較小，古城區(qū)的別墅是越來越稀缺的。一級土地市場運行27由于掛拍底價的不斷提高， 08年度住宅用地平均樓面價達(dá)到 2694元 /㎡，比 07年上漲 15%，處于 01年土地出讓實行 “ 招拍掛 ” 至今的最高點20232023年蘇州住宅用地成交樓面價總體呈現(xiàn)上升趨勢，土地成本在住宅開發(fā)成本中的比重逐步增加； 2023年房地產(chǎn)市場雖整體低迷，但掛拍底價不斷提高， 2023年度蘇州住宅用地平均樓面價達(dá)到 2694元 /㎡，比上年上漲 15%。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。927新政提高第二套房首付，抑制了部分投資客投資，隨著暖市政策的出臺，市場的成交有所回升注：政府房產(chǎn)信息網(wǎng)系統(tǒng)于 3月下旬一直處于更新中，導(dǎo)致簽約較緩慢， 3月份商品房實際成交量可能與 2月持平或者甚至超過 2月份成交量21蘇州市場乃至全國房地產(chǎn)市場量價齊跌，中央和地方政府開始救市行動7月中旬“ 一保一控 ” 提出 央行兩次降息10月 17日國務(wù)院提出降低住房交易稅費10月 22日財政部出臺救市措施7月 10日深圳官方呼吁救市7月 20日 10月 14日長沙、廈門、天津、沈陽、西安、上海、南京、杭州、 蘇州 …… 等 18個城市開始地方性救市中央地方一起救市契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；銷售或購買住房暫免征