【正文】 00:39:2700:39:2700:391/26/2023 12:39:27 AM? 1越是沒(méi)有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 26 一月 202312:39:27 上午 00:39:27一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。小區(qū)采用人車(chē)分流設(shè)計(jì)，滿(mǎn)足業(yè)主對(duì)升級(jí)品質(zhì)生活的需求216。重點(diǎn)個(gè)案分析68中天品園知名開(kāi)發(fā)商打造的品質(zhì)樓盤(pán)216。入住時(shí)間： 216。成交總價(jià)：聯(lián)排 498576萬(wàn)元 /套，獨(dú)棟 1000萬(wàn)元 /套以上216。桃塢小筑 有 2棟超豪華獨(dú)立花園別墅， 28棟獨(dú)立花園別墅， 9戶(hù)二進(jìn)花園別墅， 5戶(hù)三進(jìn)花園別墅， 16棟 116戶(hù)聯(lián)體別墅，房型共有11種，面積從 1306平方米。08年至今去化量面積配比房型 面積 去化套數(shù) 比例4室 2廳 3衛(wèi) 203213 12 52%4室 2廳 4衛(wèi) 238258 9 39%5室 3廳 5衛(wèi) 273387 2 9%總計(jì) — 23 100%216。銷(xiāo)售房源面積戶(hù)型配比房型 面積 去化套數(shù) 比例4室 2廳 3衛(wèi) 340520 12 71%4室 2廳 4衛(wèi) 325450 7 41%5室 3廳 5衛(wèi) 482 3 18%總計(jì) — 22 100%重點(diǎn)個(gè)案分析55項(xiàng)目為純獨(dú)棟別墅社區(qū)，戶(hù)型設(shè)計(jì)人性化，采光與私密性俱佳，房間設(shè)計(jì)注重功能，地下空間有效利用，景致花園寬敞舒適負(fù)一層 一層 二層 三層頤府 A3a1 戶(hù)型設(shè)計(jì)地上建筑面積： 地下建筑面積： （含車(chē)庫(kù)）精致大花園戶(hù)型 北向入戶(hù)獨(dú)院寬達(dá) 11米，獨(dú)立雙車(chē)位車(chē)庫(kù)，陽(yáng)光地下室，主次臥錯(cuò)層，私密性高重點(diǎn)個(gè)案分析56庭園街巷弄韻、園院宅意，西臨北塔寺，東望拙政園p項(xiàng)目概況 ：?地理位置：平江區(qū)西北街 140號(hào) ?占地面積： 130000平方米?建筑面積： 80000平方米?總戶(hù)數(shù)： 257戶(hù)?容積率： ?綠化率： 36%?建筑形態(tài)配比 :獨(dú)棟 :6棟 。 競(jìng)品個(gè)案選取182。區(qū)　 　 位： 位于古城區(qū)平江板塊，周邊風(fēng)景名勝眾多，區(qū)位資源稀缺216。216。 二級(jí)房產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行182。24經(jīng)濟(jì)宏觀總體向好增速減緩房產(chǎn)政策中央、地方齊手松綁房產(chǎn)運(yùn)行市場(chǎng)低迷觀望持續(xù)蘇州龐大的工業(yè)體系，經(jīng)濟(jì)總量仍不斷增加，由于過(guò)于依賴(lài)外向型經(jīng)濟(jì)，受金融危機(jī)影響較大收入減少，失業(yè)概率增大對(duì)置業(yè)持更謹(jǐn)慎態(tài)度房地產(chǎn)發(fā)展和 GDP穩(wěn)定增長(zhǎng)休戚相關(guān)松綁房地產(chǎn)政策，刺激消費(fèi)，拉動(dòng)消費(fèi)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展全球經(jīng)濟(jì)蕭條，中國(guó)二元經(jīng)濟(jì)體系遭受?chē)?yán)重打擊消費(fèi)信心受挫市場(chǎng)好轉(zhuǎn)的三方?jīng)Q定因素國(guó)外經(jīng)濟(jì)形勢(shì)好轉(zhuǎn)國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)消費(fèi)者信心恢復(fù)從宏觀層面來(lái)看，蘇州未來(lái)房地產(chǎn)走勢(shì)取決于國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)基本面的走向與消費(fèi)者信心博弈的結(jié)果，從現(xiàn)階段各方的表現(xiàn)推測(cè)，未來(lái)兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)的基本基調(diào)仍是 “深度調(diào)整 ”未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研判25房地產(chǎn)運(yùn)行分析182。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率 0． 54個(gè)百分點(diǎn)?！鲩L(zhǎng)三角城際交通規(guī)劃建立以上海國(guó)際航運(yùn)中心和亞太航空樞紐中心為核心，軌道交通和高速公路為骨干，加快建設(shè)滬寧城際鐵路、城市輕軌，將長(zhǎng)三角城市融入 “一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ”。 古城區(qū)規(guī)劃分析182。蘇州房地產(chǎn)投資每年保持了穩(wěn)定的增長(zhǎng)，在宏觀調(diào)控下，蘇州房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資只是略有波動(dòng)，顯示蘇州市房地產(chǎn)市場(chǎng)投資增速平穩(wěn)過(guò)度。 人均收入界定182。大量外資企業(yè)的入住，吸引大量外來(lái)務(wù)工人員進(jìn)駐新區(qū)，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)剛性需求進(jìn)一步加大，為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)帶來(lái)了持續(xù)的、巨大的市場(chǎng)需求量。結(jié)合蘇州打造 “私營(yíng)企業(yè)家的樂(lè)園 ”的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，必將有更多的私營(yíng)企業(yè)出現(xiàn)， 良好的私營(yíng)企業(yè)創(chuàng)業(yè)土壤，一方面給蘇州 GDP的不斷騰飛注入強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，同時(shí)也將形成大量的中產(chǎn)階級(jí)，為蘇州高檔房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)充足的客源?！?北拓平相 ” ： 北部是蘇州中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)北部新城。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。 2023年整年度蘇州房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)新增供應(yīng)量明顯少于 2023年度。 項(xiàng)目指標(biāo)解讀182。東面：人民路216。小區(qū)景觀規(guī)劃： 保留地塊內(nèi)部大量植被樹(shù)木，利用自然河道，設(shè)計(jì)建造別墅區(qū)內(nèi)的良好生態(tài)景觀216。成交總價(jià)： 5501200萬(wàn) /套216。項(xiàng)目在售主力戶(hù)型： 333389平方米（帶地下室）p項(xiàng)目賣(mài)點(diǎn) :216。入住時(shí)間： 202308 216?？倯?hù)數(shù)： 23套 216。08年至今銷(xiāo)售速度表重點(diǎn)個(gè)案分析65項(xiàng)目包括獨(dú)棟、雙拼和空中別墅，地下 1層，地上 13層，戶(hù)型設(shè)計(jì)有較大面積的花園和露臺(tái)，采光性較好，獨(dú)棟別墅面積較大，居住舒適度高雙拼別墅 建筑面積：約 324平方米 獨(dú)棟別墅 建筑面積：約 544平方米 重點(diǎn)個(gè)案分析獨(dú)棟別墅 建筑面積：約 768平方米 66重點(diǎn)個(gè)案分析 玖園生態(tài)文化型的住宅區(qū) 216。本案緊鄰石路、觀前兩大商圈，學(xué)校、醫(yī)院、郵局、各大銀行俱全。建筑類(lèi)型：小高層；多層；聯(lián)排216。重點(diǎn)個(gè)案分析70從主要?jiǎng)e墅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的 供應(yīng)面積 區(qū)間來(lái)看，獨(dú)棟別墅面積主要集中在 330500平米，和 540700平米兩個(gè)區(qū)間，而聯(lián)排別墅供應(yīng)主要集中在 200400平米之間200 260 300 340 380 420 460 500 540 580 620 660平門(mén)府桃塢才苑獨(dú)棟別墅 桃塢小筑玖園品園平門(mén)府桃塢才苑庭園桃塢小筑玖園品園庭園聯(lián)排別墅700 800競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)200 260 300 340 380 420 460 500 540 580 620 660 700 80071從主要?jiǎng)e墅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的 銷(xiāo)售面積 區(qū)間來(lái)看，獨(dú)棟別墅銷(xiāo)售面積主要集中在 330480平米，及少量 540600平米房源，而聯(lián)排別墅銷(xiāo)售主要集中在 200380平米之間200 260 300 340 380 420 460 500 540 580 620 660平門(mén)府桃塢才苑獨(dú)棟別墅 桃塢小筑玖園品園平門(mén)府桃塢才苑庭園桃塢小筑玖園品園庭園聯(lián)排別墅700 800競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)200 260 300 340 380 420 460 500 540 580 620 660 700 80072從主要?jiǎng)e墅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的 銷(xiāo)售價(jià)格 來(lái)看，獨(dú)棟別墅銷(xiāo)售均價(jià)主要集中在 1800026000元 /平，聯(lián)排別墅的銷(xiāo)售均價(jià)主要集中在 1202316000元 /平之間10000 12023 14000 16000 18000 20230平門(mén)府桃塢才苑獨(dú)棟別墅 桃塢小筑玖園品園平門(mén)府桃塢才苑庭園桃塢小筑玖園品園庭園聯(lián)排別墅22023競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)10000 12023 14000 16000 18000 20230 2202373市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)n產(chǎn)品方面：產(chǎn)品方面： 古城區(qū)別墅項(xiàng)目主要有獨(dú)棟和聯(lián)排產(chǎn)品，戶(hù)型設(shè)計(jì)具有一定的雷同性。 一月 21一月 2100:39:2700:39:27January 26, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 2023/1/26 0:39:2700:39:2726 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 一月 2100:39:2700:39Jan2126Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿(mǎn) ，留一份不足，可得無(wú)限完美?？驮刺攸c(diǎn)整個(gè)小區(qū)為中式建筑風(fēng)格，環(huán)境優(yōu)美具有濃厚的居住文化氛圍。綠化率： % 216。小區(qū)以聯(lián)排別墅為主，在建筑設(shè)計(jì)上，融合了蘇州古典建筑元素及現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，給人煥然一新的感覺(jué)。目前剩余可售面積配比供應(yīng)總套數(shù)去化總套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷(xiāo)售率23 21 %房型 面積 可售套數(shù)5室 2廳 3衛(wèi) 18室 2廳 5衛(wèi) 1總計(jì) — 2216。地理位置：平江區(qū)桃花橋路 100號(hào) 216。容積率： 216。成交總價(jià)： 400萬(wàn) /套起216。08年 10月 25日對(duì)外公開(kāi) 40套獨(dú)棟別墅房源，進(jìn)入前期預(yù)約選房， 10萬(wàn)元存入自己賬戶(hù)，到場(chǎng)客戶(hù)約 60多組，預(yù)定客戶(hù) 25套左右；216。產(chǎn)　 　 品： 項(xiàng)目產(chǎn)品戶(hù)型設(shè)計(jì)新意不多，產(chǎn)品附加值不是很高機(jī)遇 （ OPPORTUNITY） 216。 地塊西側(cè)為河道，風(fēng)景環(huán)境較好地塊現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目地塊原址為鐵道師范學(xué)院，目前地塊內(nèi)建筑物基本拆除，樹(shù)木植被保留完好，綠化率高地塊內(nèi)部44競(jìng)爭(zhēng)四至分析216。全市 別墅市場(chǎng)運(yùn)行36從各區(qū)域的別墅存量來(lái)看，吳中區(qū)別墅存量最多，占整個(gè)蘇州別墅市場(chǎng)的 47%，古城區(qū)的別墅存量呈下滑趨勢(shì)，以零星地塊為主別墅區(qū)域存量 別墅區(qū)域存量吳中區(qū)的別墅存量最多的，占到整個(gè)蘇州別墅市場(chǎng)的 47%，后期待上市的別墅量也很多；中心城區(qū)的別墅量呈下滑趨勢(shì)的，環(huán)線內(nèi)最大別墅項(xiàng)目華潤(rùn)平門(mén)府已經(jīng)上市，土地供應(yīng)量也是非常有限的，零星地塊都較小，古城區(qū)的別墅是越來(lái)越稀缺的。一級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行27由于掛拍底價(jià)的不斷提高， 08年度住宅用地平均樓面價(jià)達(dá)到 2694元 /㎡，比 07年上漲 15%，處于 01年土地出讓實(shí)行 “ 招拍掛 ” 至今的最高點(diǎn)20232023年蘇州住宅用地成交樓面價(jià)總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，土地成本在住宅開(kāi)發(fā)成本中的比重逐步增加； 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖整體低迷，但掛拍底價(jià)不斷提高， 2023年度蘇州住宅用地平均樓面價(jià)達(dá)到 2694元 /㎡，比上年上漲 15%。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。927新政提高第二套房首付，抑制了部分投資客投資，隨著暖市政策的出臺(tái)，市場(chǎng)的成交有所回升注：政府房產(chǎn)信息網(wǎng)系統(tǒng)于 3月下旬一直處于更新中，導(dǎo)致簽約較緩慢， 3月份商品房實(shí)際成交量可能與 2月持平或者甚至超過(guò) 2月份成交量21蘇州市場(chǎng)乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，中央和地方政府開(kāi)始救市行動(dòng)7月中旬“ 一保一控 ” 提出 央行兩次降息10月 17日國(guó)務(wù)院提出降低住房交易稅費(fèi)10月 22日財(cái)政部出臺(tái)救市措施7月 10日深圳官方呼吁救市7月 20日 10月 14日長(zhǎng)沙、廈門(mén)、天津、沈陽(yáng)、西安、上海、南京、杭州、 蘇州 …… 等 18個(gè)城市開(kāi)始地方性救市中央地方一起救市契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征