【正文】 分析54本項(xiàng)目從 08年 10月底開(kāi)盤(pán)以來(lái)，預(yù)約看房客戶較多，以每月 216。項(xiàng)目在售主力戶型： 340520平方米p客源特點(diǎn) :216。成交總價(jià)： 5501200萬(wàn) /套216。08年 10月 25日對(duì)外公開(kāi) 40套獨(dú)棟別墅房源，進(jìn)入前期預(yù)約選房， 10萬(wàn)元存入自己賬戶，到場(chǎng)客戶約 60多組，預(yù)定客戶 25套左右；216。53本項(xiàng)目由于蓄水期較長(zhǎng)，以及高端的產(chǎn)品定位，在古城區(qū)開(kāi)盤(pán)以來(lái)引起強(qiáng)烈的關(guān)注p銷(xiāo)售動(dòng)態(tài) :216。08年至今，中心城區(qū)別墅項(xiàng)目中以平門(mén)府的去化速度較快，而古城區(qū)內(nèi)大多數(shù)項(xiàng)目均是尾盤(pán)銷(xiāo)售，因此去化較緩慢，根據(jù)本案特點(diǎn)，從中選取 平門(mén)府、桃塢才苑、桃塢小筑、庭園、玖園和品園 這幾個(gè)項(xiàng)目作為重點(diǎn)個(gè)案進(jìn)行分析。 重點(diǎn)個(gè)案分析182。 古城區(qū)別墅分布182。 別墅板塊劃分182。競(jìng)爭(zhēng)威脅： 項(xiàng)目東側(cè)的平門(mén)府別墅項(xiàng)目體量較大，定位明確，產(chǎn)品力強(qiáng)，銷(xiāo)售狀況良好，對(duì)本案構(gòu)成一定的競(jìng)爭(zhēng)威脅216。小區(qū)景觀規(guī)劃： 保留地塊內(nèi)部大量植被樹(shù)木，利用自然河道，設(shè)計(jì)建造別墅區(qū)內(nèi)的良好生態(tài)景觀216。產(chǎn)　 　 品： 項(xiàng)目產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)新意不多，產(chǎn)品附加值不是很高機(jī)遇 （ OPPORTUNITY） 216。環(huán)　　境： 緊鄰主干道人民路，有一定噪音污染216。地塊現(xiàn)狀： 地塊內(nèi)樹(shù)木植被保留完好，綠化率高216。交 通： 緊鄰城市主干道人民路和平四路，交通便利，通達(dá)性極強(qiáng)216。西面：桃塢才苑項(xiàng)目東側(cè)鄰人民路，北側(cè)鄰平四路，西側(cè)有河道，南側(cè)在建蘇州文化館、美術(shù)館新館東南西北45核心屬性 項(xiàng)目表現(xiàn) 界定結(jié)果 規(guī)模 占地面積 4萬(wàn)余方、建筑面積 2萬(wàn)方 ，是古城區(qū)規(guī)模較小的住宅項(xiàng)目 項(xiàng)目量體較小，總套數(shù)共 89套，去化壓力相對(duì)較小區(qū)位 城市中軸線人民路地帶、臨近觀前商圈和火車(chē)站地區(qū) 區(qū)域整體居住氛圍濃厚 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，凸顯古城區(qū)歷史保護(hù)地段的資源稀缺價(jià)值生活配套 完善的居住配套 突出的文化資源 項(xiàng)目周邊環(huán)境，可以給客戶提供便利生活和良好文化氛圍交通配套 城市主干道、完善的交通條件 出行方便，時(shí)間距離縮短交通便利，但臨近主干道也帶來(lái)一定的噪音污染景觀資源 西側(cè)為河道，且臨近蘇州北寺塔、拙政園等風(fēng)景名勝區(qū) 項(xiàng)目外部景觀資源可利用，內(nèi)部綠化率保留完好，利于內(nèi)部景觀營(yíng)造產(chǎn)品 該地區(qū) 市場(chǎng)主流產(chǎn)品 產(chǎn)品面積從 180451平米別墅產(chǎn)品是該地區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品，獨(dú)立加聯(lián)排產(chǎn)品適應(yīng)客戶消費(fèi)需求，且面積段范圍廣，選擇性較強(qiáng)項(xiàng)目核心屬性提煉 項(xiàng)目區(qū)位及交通條件便利，區(qū)域發(fā)展成熟，地塊條件較好，而項(xiàng)目規(guī)模較小，定位為該地區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品46優(yōu)勢(shì)（ STRENGTH） 216。項(xiàng)目周邊重點(diǎn)住宅項(xiàng)目：216。南面：校場(chǎng)橋路，蘇州文化美術(shù)館新址216。東面：人民路216。 地塊西側(cè)為河道，風(fēng)景環(huán)境較好地塊現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目地塊原址為鐵道師范學(xué)院，目前地塊內(nèi)建筑物基本拆除，樹(shù)木植被保留完好，綠化率高地塊內(nèi)部44競(jìng)爭(zhēng)四至分析216。 地塊面積不大，內(nèi)部保留建筑物不多216。項(xiàng)目周邊風(fēng)景名勝眾多，已經(jīng)形成濃厚的歷史文化氛圍，居住環(huán)境檔次較高。項(xiàng)目所在地以南為觀前商圈，以北為火車(chē)站改造區(qū)域，周邊商業(yè)氛圍濃厚，生活配套十分齊全。項(xiàng)目位于古城區(qū)平江板塊，人民路至平門(mén)路段西側(cè)，交通便利性極佳。 項(xiàng)目核心屬性提煉182。 地塊現(xiàn)狀分析182。 項(xiàng)目指標(biāo)解讀182。全市 別墅市場(chǎng)運(yùn)行36從各區(qū)域的別墅存量來(lái)看，吳中區(qū)別墅存量最多，占整個(gè)蘇州別墅市場(chǎng)的 47%，古城區(qū)的別墅存量呈下滑趨勢(shì)，以零星地塊為主別墅區(qū)域存量 別墅區(qū)域存量吳中區(qū)的別墅存量最多的，占到整個(gè)蘇州別墅市場(chǎng)的 47%，后期待上市的別墅量也很多；中心城區(qū)的別墅量呈下滑趨勢(shì)的，環(huán)線內(nèi)最大別墅項(xiàng)目華潤(rùn)平門(mén)府已經(jīng)上市，土地供應(yīng)量也是非常有限的，零星地塊都較小，古城區(qū)的別墅是越來(lái)越稀缺的。全市 別墅市場(chǎng)運(yùn)行34從區(qū)域的銷(xiāo)售情況來(lái)看， 3月屬相城區(qū)的別墅銷(xiāo)售量最為突出，古城區(qū)別墅銷(xiāo)量主要集中在平江區(qū)別墅銷(xiāo)售面積 別墅銷(xiāo)售面積從區(qū)域的銷(xiāo)售情況來(lái)看，本月相城區(qū)的別墅銷(xiāo)售量最為突出，其次是吳中區(qū)和園區(qū)的，古城區(qū)和新區(qū)去化量最少。 別墅市場(chǎng)分析總結(jié)3208年 12月至今年 3月，別墅新增供應(yīng)量明顯回升，開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市信心有所上升，許多項(xiàng)目紛紛乘勢(shì)推盤(pán)從整體情況來(lái)看， 08年 4月 08年 11月，市場(chǎng)一直在萎縮，供應(yīng)量持續(xù)下降，開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)沒(méi)有信心，許多即將動(dòng)工項(xiàng)目暫停，導(dǎo)致供應(yīng)量連續(xù)下降；而從 08年 12月到 09年 3月，新增供應(yīng)量有所回升，特別墅最近 2月的成交量大幅回升，開(kāi)發(fā)商對(duì)樓市信心有所上升，許多項(xiàng)目紛紛乘勢(shì)推盤(pán)，未到領(lǐng)取預(yù)售資格的項(xiàng)目也加緊施工。 全市別墅市場(chǎng)運(yùn)行182。 一級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行182。處于買(mǎi)房市場(chǎng)的 2023年蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)供大于求的局面，房?jī)r(jià)上漲與市場(chǎng)本身無(wú)多大關(guān)系，導(dǎo)致價(jià)格上漲的原因，一方面是地價(jià)的不斷上漲，另一方面是建筑原材料以及人工成本的上漲。29受宏觀經(jīng)濟(jì)周期、購(gòu)買(mǎi)力下降等不利影響，市場(chǎng)有效需求增長(zhǎng)緩慢， 08年成交量出現(xiàn)下滑，而 09年由于受政策帶動(dòng)、房交會(huì)的舉辦等影響下，成交量出現(xiàn)回升從整體成交情況來(lái)看， 08年 5月仍然為全年成交高峰期，而下半年呈現(xiàn)較低迷的成交趨勢(shì)，在 09年 2月以后，在房交會(huì)、政策推動(dòng)和市場(chǎng)刺激的作用下，成交量開(kāi)始有所增長(zhǎng)，市場(chǎng)有回暖跡象， 3月由于房產(chǎn)信息網(wǎng)改版，不少成交信息停滯，在 09年 4月成交量迅速釋放。 2023年整年度蘇州房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)新增供應(yīng)量明顯少于 2023年度。一級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行27由于掛拍底價(jià)的不斷提高， 08年度住宅用地平均樓面價(jià)達(dá)到 2694元 /㎡，比 07年上漲 15%，處于 01年土地出讓實(shí)行 “ 招拍掛 ” 至今的最高點(diǎn)20232023年蘇州住宅用地成交樓面價(jià)總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，土地成本在住宅開(kāi)發(fā)成本中的比重逐步增加； 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖整體低迷，但掛拍底價(jià)不斷提高， 2023年度蘇州住宅用地平均樓面價(jià)達(dá)到 2694元 /㎡，比上年上漲 15%。 別墅市場(chǎng)分析總結(jié)2608全年市場(chǎng)行情低迷，土地 成交量急劇萎縮 ，其中商業(yè)辦公用地比重在今年明顯增加在 07年土地大幅放量過(guò)后， 08年居住用地的供應(yīng)大幅度減少；在土地成交結(jié)構(gòu)的占比中， 08年商辦用地比例超過(guò)居住用地，為蘇州 2023年土地出讓制度開(kāi)始以來(lái)的最高比列。 全市別墅市場(chǎng)運(yùn)行182。 一級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行182。■住房保障方面住房保障的主要途徑是廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)普通商品住房及其他中低價(jià)位、中小套型普通商品住房等，建公共租賃住房；擴(kuò)大廉租住房保障范圍，增加廉租住房保障資金來(lái)源，加大住房保障的工作力度。此次調(diào)整后，年內(nèi)存款基準(zhǔn)利率累計(jì)下調(diào) ；貸款基準(zhǔn)利率累計(jì)下調(diào) ；存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 9次，在上半年上調(diào) 3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 %的歷史高點(diǎn)后，繼而連續(xù) 4次下調(diào)，累計(jì)最多下調(diào) 。23政府加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度 ,督促市場(chǎng)回暖 ,以期帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ,保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行政策背景分析總結(jié)■金融政策方面恢復(fù)對(duì)購(gòu)、建住房的借款申請(qǐng)人申請(qǐng)第二（含）次以上住房公積金貸款的辦理，同時(shí)第二套房貸款的發(fā)放出現(xiàn)松動(dòng)。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。編者注）；普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要以容積率和套型面積為依據(jù)等。五年期以下（含五年）從 4． 05％調(diào)整為 3． 51％，五年期以上從 4． 59％調(diào)整為 4． 05％12月《省政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的意見(jiàn)》江蘇省個(gè)人購(gòu)買(mǎi)普通商品住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1％。11月 27日 下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款 利率 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從 08年 11月 27日起，當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率從 0． 72％調(diào)整為 0．36％，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率從 2． 88％調(diào)整為 1． 98％。從2023年 10月 30日起，下調(diào)上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率 ，從 %調(diào)整為 %。稅收政策10月 31日 下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款 利率 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從 08年 10月 27日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率 。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營(yíng)業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。927新政提高第二套房首付，抑制了部分投資客投資，隨著暖市政策的出臺(tái)，市場(chǎng)的成交有所回升注：政府房產(chǎn)信息網(wǎng)系統(tǒng)于 3月下旬一直處于更新中，導(dǎo)致簽約較緩慢， 3月份商品房實(shí)際成交量可能與 2月持平或者甚至超過(guò) 2月份成交量21蘇州市場(chǎng)乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，中央和地方政府開(kāi)始救市行動(dòng)7月中旬“ 一保一控 ” 提出 央行兩次降息10月 17日國(guó)務(wù)院提出降低住房交易稅費(fèi)10月 22日財(cái)政部出臺(tái)救市措施7月 10日深圳官方呼吁救市7月 20日 10月 14日長(zhǎng)沙、廈門(mén)、天津、沈陽(yáng)、西安、上海、南京、杭州、 蘇州 …… 等 18個(gè)城市開(kāi)始地方性救市中央地方一起救市契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；銷(xiāo)售或購(gòu)買(mǎi)住房暫免征收印花稅；貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 最低首付款比例調(diào)整為 20%。 未來(lái)市場(chǎng)趨勢(shì)研判2007年 新政影響分析新政頒布1211細(xì)則頒布二套房貸首付暖市新政保障住房 傳統(tǒng)節(jié)日優(yōu)惠頻繁受政策調(diào)控等諸多影響，市場(chǎng)處于一種外火而內(nèi)虛的觀望狀態(tài) ,特別是927新政后蘇州市場(chǎng)迅速進(jìn)入冷凍期，主要體現(xiàn)為市場(chǎng)成交量急劇下滑，整個(gè)蘇州房產(chǎn)市場(chǎng)處于持續(xù)低迷狀態(tài)。 2023年底救市政策分析182?！鎏K州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略蘇州城市規(guī)劃的發(fā)展方向總結(jié)為 ——“ 中核、東進(jìn)、北拓、南優(yōu)、西控 ” ■古城區(qū)的規(guī)劃古城區(qū)作為蘇州的核心區(qū)域，發(fā)展控制容量，優(yōu)化環(huán)境，因此古城區(qū)土地稀缺性更加明顯，居住以發(fā)展高檔住宅為主城市發(fā)展分析總結(jié)19政策背景分析182。輕軌的規(guī)劃發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好發(fā)展，成為蘇州指標(biāo)性市場(chǎng)，也成為蘇州人理想置業(yè)的區(qū)域4號(hào)線3號(hào)線1號(hào)線2號(hào)線3號(hào)支線輕軌將提升蘇州交通的便利性 , 大大便利了蘇州各區(qū)之間的交通聯(lián)系古城區(qū)規(guī)劃分析18蘇州城市未來(lái)發(fā)展分析小結(jié)■蘇州的城市地位蘇州臨近上海，承接上海產(chǎn)業(yè)溢出，是長(zhǎng)三角重要的城市之一。依托稀缺的土地資源、成熟完善的配套和歷史悠久的園林文化環(huán)境，規(guī)劃發(fā)展以 高檔居住區(qū)為主古城區(qū)規(guī)劃分析火車(chē)站地區(qū)改造規(guī)劃本案17輕軌四條線路總長(zhǎng) ，車(chē)站 105座，形成兩縱兩橫 “ 井 ” 字形總體布局?！?西控太湖 ” ： 西部指太湖區(qū)域，主要是保護(hù)太湖區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展高端旅游?！?北拓平相 ” ： 北部是蘇州中心城區(qū)重點(diǎn)發(fā)展方向，規(guī)劃建設(shè)北部新城。交通規(guī)劃將城市融入 “ 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ”, 軌道交通的開(kāi)工建設(shè)將有效提升蘇州城市地位、形象15“ 中