【正文】 系統(tǒng)于 3月下旬一直處于更新中，導(dǎo)致簽約較緩慢， 3月份商品房實(shí)際成交量可能與 2月持平或者甚至超過 2月份成交量21蘇州市場乃至全國房地產(chǎn)市場量價(jià)齊跌，中央和地方政府開始救市行動(dòng)7月中旬“ 一保一控 ” 提出 央行兩次降息10月 17日國務(wù)院提出降低住房交易稅費(fèi)10月 22日財(cái)政部出臺(tái)救市措施7月 10日深圳官方呼吁救市7月 20日 10月 14日長沙、廈門、天津、沈陽、西安、上海、南京、杭州、 蘇州 …… 等 18個(gè)城市開始地方性救市中央地方一起救市契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；銷售或購買住房暫免征收印花稅；貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 最低首付款比例調(diào)整為 20%。2023年底救市政策分析2023年 10月起成交量有所回升22通過免征營業(yè)稅、降息、下調(diào)公積金貸款、契稅稅率等措施進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房的消費(fèi)2023年底救市政策分析類型 出臺(tái)時(shí)間 文件名稱 頒發(fā)部門 主要內(nèi)容金融政策 12月 17日 放松二套房貸 國務(wù)院對(duì)已貸款購買一套住房但人均面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)購買第二套普通自住房的居民，比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。對(duì)住房轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實(shí)行減免政策。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過 5年（含5年）改為超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足 2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。稅收政策10月 31日 下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款 利率 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從 08年 10月 27日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率 。五年期以下（含五年）從 %調(diào)整為 %，五年期以上從 %調(diào)整為 %。從2023年 10月 30日起，下調(diào)上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率 ，從 %調(diào)整為 %。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率不變。11月 27日 下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款 利率 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從 08年 11月 27日起，當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率從 0． 72％調(diào)整為 0．36％，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率從 2． 88％調(diào)整為 1． 98％。下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率 0． 54個(gè)百分點(diǎn)。五年期以下（含五年）從 4． 05％調(diào)整為 3． 51％，五年期以上從 4． 59％調(diào)整為 4． 05％12月《省政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》江蘇省個(gè)人購買普通商品住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1％。同時(shí)，還進(jìn)一步放寬了公積金貸款條件，繳存住房公積金的職工購買自住房，暫不受面積、價(jià)格及貸款次數(shù)等限制；購買二手房申請(qǐng)住房公積金貸款的，可享受新房貸款（南京市目前執(zhí)行的政策是，用公積金貸款買商品房首付至少 3成，買二手房至少 4成。編者注）；普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要以容積率和套型面積為依據(jù)等。調(diào)整人民幣存貸款基準(zhǔn)利率10月 29日《關(guān)于中國人民銀行決定調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率》央行從 08年 10月 30日起，一年期存款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至 %，下調(diào)；一年期貸款基準(zhǔn)利率由現(xiàn)行的 %下調(diào)至 %，下調(diào) 百分點(diǎn)；其他各檔次存、貸款基準(zhǔn)利率相應(yīng)調(diào)整。個(gè)人住房公積金貸款利率保持不變。11月 27日《關(guān)于中國人民銀行決定調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率》央行從 08年 11月 27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。12月 22日《關(guān)于中國人民銀行決定調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率》央行從 08年 12月 23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 ，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。從 2023年 12月 25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。23政府加強(qiáng)市場監(jiān)管力度 ,督促市場回暖 ,以期帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ,保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行政策背景分析總結(jié)■金融政策方面恢復(fù)對(duì)購、建住房的借款申請(qǐng)人申請(qǐng)第二（含）次以上住房公積金貸款的辦理，同時(shí)第二套房貸款的發(fā)放出現(xiàn)松動(dòng)?！?08年度：上半年加息 ,下半年降息進(jìn)一步落實(shí)適度寬松的貨幣政策。此次調(diào)整后，年內(nèi)存款基準(zhǔn)利率累計(jì)下調(diào) ；貸款基準(zhǔn)利率累計(jì)下調(diào) ；存款準(zhǔn)備金率下調(diào) 9次，在上半年上調(diào) 3個(gè)百分點(diǎn)，達(dá)到 %的歷史高點(diǎn)后，繼而連續(xù) 4次下調(diào)，累計(jì)最多下調(diào) ?！龆愂照叻矫鎸?duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定，規(guī)范房屋登記費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人購買普通商品住房的契稅稅率。■住房保障方面住房保障的主要途徑是廉租住房、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)普通商品住房及其他中低價(jià)位、中小套型普通商品住房等，建公共租賃住房；擴(kuò)大廉租住房保障范圍，增加廉租住房保障資金來源，加大住房保障的工作力度。24經(jīng)濟(jì)宏觀總體向好增速減緩房產(chǎn)政策中央、地方齊手松綁房產(chǎn)運(yùn)行市場低迷觀望持續(xù)蘇州龐大的工業(yè)體系，經(jīng)濟(jì)總量仍不斷增加，由于過于依賴外向型經(jīng)濟(jì)，受金融危機(jī)影響較大收入減少，失業(yè)概率增大對(duì)置業(yè)持更謹(jǐn)慎態(tài)度房地產(chǎn)發(fā)展和 GDP穩(wěn)定增長休戚相關(guān)松綁房地產(chǎn)政策，刺激消費(fèi)，拉動(dòng)消費(fèi)，帶動(dòng)經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展全球經(jīng)濟(jì)蕭條，中國二元經(jīng)濟(jì)體系遭受嚴(yán)重打擊消費(fèi)信心受挫市場好轉(zhuǎn)的三方?jīng)Q定因素國外經(jīng)濟(jì)形勢好轉(zhuǎn)國內(nèi)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行平穩(wěn)消費(fèi)者信心恢復(fù)從宏觀層面來看，蘇州未來房地產(chǎn)走勢取決于國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)基本面的走向與消費(fèi)者信心博弈的結(jié)果，從現(xiàn)階段各方的表現(xiàn)推測，未來兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)的基本基調(diào)仍是 “深度調(diào)整 ”未來市場趨勢研判25房地產(chǎn)運(yùn)行分析182。 一級(jí)土地市場運(yùn)行182。 二級(jí)房產(chǎn)市場運(yùn)行182。 全市別墅市場運(yùn)行182。 區(qū)域別墅市場運(yùn)行182。 別墅市場分析總結(jié)2608全年市場行情低迷，土地 成交量急劇萎縮 ，其中商業(yè)辦公用地比重在今年明顯增加在 07年土地大幅放量過后， 08年居住用地的供應(yīng)大幅度減少；在土地成交結(jié)構(gòu)的占比中， 08年商辦用地比例超過居住用地，為蘇州 2023年土地出讓制度開始以來的最高比列。 2023年市場低迷的情況下，商業(yè)用地出讓和成交比例受到影響較小。一級(jí)土地市場運(yùn)行27由于掛拍底價(jià)的不斷提高， 08年度住宅用地平均樓面價(jià)達(dá)到 2694元 /㎡，比 07年上漲 15%，處于 01年土地出讓實(shí)行 “ 招拍掛 ” 至今的最高點(diǎn)20232023年蘇州住宅用地成交樓面價(jià)總體呈現(xiàn)上升趨勢，土地成本在住宅開發(fā)成本中的比重逐步增加； 2023年房地產(chǎn)市場雖整體低迷，但掛拍底價(jià)不斷提高， 2023年度蘇州住宅用地平均樓面價(jià)達(dá)到 2694元 /㎡，比上年上漲 15%。一級(jí)土地市場運(yùn)行28二級(jí)房產(chǎn)市場運(yùn)行在市場需求放緩的影響下， 08年度蘇州房地產(chǎn)二級(jí)市場新增供應(yīng)量明顯少于 07年度， 09年初隨銷量上升，供應(yīng)也不斷增大公寓，別墅供應(yīng)在 4月大幅增加由于 2023年 9月 27日國家對(duì)房地產(chǎn)新一輪的調(diào)控，致使房地產(chǎn)一路上揚(yáng)的形勢急轉(zhuǎn)直下，在 2023年新政效應(yīng)在滯后一段時(shí)間后終于顯山露水。 2023年整年度蘇州房地產(chǎn)二級(jí)市場新增供應(yīng)量明顯少于 2023年度。 2023年 34月份新增量明顯上升。29受宏觀經(jīng)濟(jì)周期、購買力下降等不利影響，市場有效需求增長緩慢， 08年成交量出現(xiàn)下滑，而 09年由于受政策帶動(dòng)、房交會(huì)的舉辦等影響下，成交量出現(xiàn)回升從整體成交情況來看， 08年 5月仍然為全年成交高峰期，而下半年呈現(xiàn)較低迷的成交趨勢，在 09年 2月以后，在房交會(huì)、政策推動(dòng)和市場刺激的作用下，成交量開始有所增長，市場有回暖跡象， 3月由于房產(chǎn)信息網(wǎng)改版，不少成交信息停滯，在 09年 4月成交量迅速釋放。二級(jí)房產(chǎn)市場運(yùn)行3009年蘇州住宅成交均價(jià)走勢比較平穩(wěn)，在 6500元 /平米左右浮動(dòng)， 4月份價(jià)格有所上漲0809年度 其他成交指標(biāo)均有較大的下滑，但 成交均價(jià)出現(xiàn)小幅上漲。處于買房市場的 2023年蘇州房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)供大于求的局面，房價(jià)上漲與市場本身無多大關(guān)系，導(dǎo)致價(jià)格上漲的原因，一方面是地價(jià)的不斷上漲，另一方面是建筑原材料以及人工成本的上漲。 09年的成交均價(jià)走勢相對(duì)比較平穩(wěn)，起伏不大二級(jí)房產(chǎn)市場運(yùn)行31房產(chǎn)市場運(yùn)行分析182。 一級(jí)土地市場運(yùn)行182。 二級(jí)房產(chǎn)市場運(yùn)行182。 全市別墅市場運(yùn)行182。 區(qū)域別墅市場運(yùn)行182。 別墅市場分析總結(jié)3208年 12月至今年 3月，別墅新增供應(yīng)量明顯回升，開發(fā)商對(duì)樓市信心有所上升，許多項(xiàng)目紛紛乘勢推盤從整體情況來看， 08年 4月 08年 11月，市場一直在萎縮，供應(yīng)量持續(xù)下降，開發(fā)商對(duì)市場沒有信心，許多即將動(dòng)工項(xiàng)目暫停，導(dǎo)致供應(yīng)量連續(xù)下降；而從 08年 12月到 09年 3月，新增供應(yīng)量有所回升，特別墅最近 2月的成交量大幅回升，開發(fā)商對(duì)樓市信心有所上升，許多項(xiàng)目紛紛乘勢推盤，未到領(lǐng)取預(yù)售資格的項(xiàng)目也加緊施工。全市 別墅市場運(yùn)行33全市別墅銷售量在近兩個(gè)月中明顯上漲，同比去年增幅很大， 3月成交量放大主要受到依云水岸項(xiàng)目的帶動(dòng)全市別墅銷售狀況對(duì)比3月別墅銷售 ，最近 2個(gè)月別墅的同比增幅均很大，上月受惠于新春購房節(jié)活動(dòng)，本月因?yàn)檎猩桃涝扑兑粋€(gè)項(xiàng)目拉高了整個(gè)市場的銷售。全市 別墅市場運(yùn)行34從區(qū)域的銷售情況來看， 3月屬相城區(qū)的別墅銷售量最為突出，古城區(qū)別墅銷量主要集中在平江區(qū)別墅銷售面積 別墅銷售面積從區(qū)域的銷售情況來看，本月相城區(qū)的別墅銷售量最為突出，其次是吳中區(qū)和園區(qū)的，古城區(qū)和新區(qū)去化量最少。相城區(qū)主要依云水岸的銷售火爆，包括疊加和聯(lián)排共銷售 212套；古城區(qū)還是以平江區(qū)的去化量最多，像平門府、桃塢小筑、桃塢才苑、庭園都有 2套以上銷售量全市 別墅市場運(yùn)行35從全市別墅存量情況來看，自 08年 12月以來，別墅存量開始轉(zhuǎn)升為降，從中也可看出，別墅市場最近幾個(gè)月有所好轉(zhuǎn)全市別墅存量狀況從上圖可以看出，自 08年 12月以來，別墅存量一直在下降，從中也可看出，別墅市場最近幾個(gè)月有所好轉(zhuǎn)，成交量、新增量環(huán)比均有一定幅度增長，使得存量一直在下降。全市 別墅市場運(yùn)行36從各區(qū)域的別墅存量來看，吳中區(qū)別墅存量最多，占整個(gè)蘇州別墅市場的 47%，古城區(qū)的別墅存量呈下滑趨勢，以零星地塊為主別墅區(qū)域存量 別墅區(qū)域存量吳中區(qū)的別墅存量最多的，占到整個(gè)蘇州別墅市場的 47%，后期待上市的別墅量也很多；中心城區(qū)的別墅量呈下滑趨勢的，環(huán)線內(nèi)最大別墅項(xiàng)目華潤平門府已經(jīng)上市，土地供應(yīng)量也是非常有限的，零星地塊都較小，古城區(qū)的別墅是越來越稀缺的。全市 別墅市場運(yùn)行3709年中心城區(qū)的別墅市場來看， 200250平米段和 350400平米段產(chǎn)品的銷售較好，而目前為止 09年別墅的供應(yīng)量很小，區(qū)域內(nèi)成交別墅類型以聯(lián)排為主區(qū)域別墅市場運(yùn)行38從目前中心城區(qū)可售別墅情況來看， 2