【正文】 50 11 24%5室 3廳 4衛(wèi) 472 1 2%5室 3廳 5衛(wèi) 482 5 11%總計(jì) — 45 100%216。成交均價(jià)： 2023022023元 /平方米216。08年至今預(yù)售面積配比房型 面積 供應(yīng)套數(shù) 比例4室 2廳 3衛(wèi) 203208 8 10%4室 2廳 3衛(wèi) 238241 34 44%4室 2廳 3衛(wèi) 273281 6 8%4室 2廳 3衛(wèi) 333389 30 38%總計(jì) — 78 100%216?？倯魯?shù)： 160 216。項(xiàng)目在售主力戶型：聯(lián)排 面積 249－ 297平方、獨(dú)棟 352平方 216。項(xiàng)目概況 ：216。建筑風(fēng)格：江南園林式風(fēng)格216。08年至今預(yù)售面積配比房型 面積 供應(yīng)套數(shù) 比例3室 2廳 3衛(wèi) 324370 14 61%6室 2廳 3衛(wèi) 540595 4 17%8室 2廳 5衛(wèi) 603721 4 17%9室 4廳 8衛(wèi) 964 1 4%總計(jì) — 23 100%216。容積率： 216。項(xiàng)目規(guī)劃 ：216。銷售房源面積戶型配比用途 房型 平均面積 可售套數(shù)疊加別墅 2室 2廳 1衛(wèi) 83室 2廳 2衛(wèi) 160 83室 3廳 3衛(wèi) 8聯(lián)排別墅 4室 3廳 3衛(wèi) 25室 3廳 3衛(wèi) 76室 2廳 4衛(wèi) 16室 3廳 3衛(wèi) 3總計(jì) 37房型 面積 去化套數(shù) 比例4室 3廳 3衛(wèi) 3 14%5室 3廳 3衛(wèi) 9 41%5室 3廳 4衛(wèi) 2 9%6室 3廳 3衛(wèi) 9 36%總計(jì) 23 100%總套數(shù) 開盤至今去化套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率60 23 %216。容積率： 216。項(xiàng)目規(guī)劃 ：216。銷售房源面積戶型配比房型 面積 去化套數(shù) 比例4室 3廳 4衛(wèi) 2 29%5室 2廳 4衛(wèi) 1 14%5室 3廳 4衛(wèi) 2 29%7室 2廳 4衛(wèi) 1 14%7室 3廳 4衛(wèi) 1 14%總計(jì) 7 100%總套數(shù) 開盤至今去化套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率11 7 %房型 平均面積 可售套數(shù) 比例4室 3廳 4衛(wèi) 3 75%5室 2廳 4衛(wèi) 1 25%總計(jì) 4 100%216。 00:39:2700:39:2700:39Tuesday, January 26, 2023? 1乍 見 翻疑夢，相悲各 問 年。 00:39:2700:39:2700:391/26/2023 12:39:27 AM? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 12:39:27 上午 12:39 上午 00:39:27一月 21? 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 一月 2112:39 上午 一月 2100:39January 26, 2023? 1 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 00:39:2700:39:2700:39Tuesday, January 26, 2023? 1知人者智，自知者明。 26 一月 202312:39:27 上午 00:39:27一月 21? 1楚塞三湘接， 荊門 九派通。 一月 2112:39 上午 一月 2100:39January 26, 2023? 1行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。其中獨(dú)別的面積包括 330500平米和 540700平米兩個(gè)區(qū)間，聯(lián)排別墅主要集中在 200400平米之間n建筑規(guī)劃：建筑規(guī)劃： 區(qū)域內(nèi)大部分競爭項(xiàng)目上市時(shí)間較早，以蘇州傳統(tǒng)江南園林風(fēng)格為主，因此項(xiàng)目在產(chǎn)品設(shè)計(jì)和規(guī)劃上，力求新意和實(shí)用，以吸引客戶注意力n社區(qū)配套：社區(qū)配套： 由于競爭區(qū)域?yàn)槠浇鍓K，整個(gè)區(qū)域發(fā)展成熟，配套完善，檔次全面，本項(xiàng)目緊鄰主干道人民路，可充分利用配套優(yōu)勢n價(jià)格方面：價(jià)格方面： 由于區(qū)域價(jià)值和資源稀缺性，古城區(qū)別墅價(jià)格總體水平較高，獨(dú)棟別墅銷售均價(jià)主要集中在 1800026000元 /平，聯(lián)排別墅的銷售均價(jià)主要集中在 1202316000元 /平之間n客源情況：客源情況： 客戶以區(qū)域內(nèi)原有的居民為主，其次為蘇州和周邊縣市有姑蘇古城情節(jié)的高層客戶，同時(shí)由于板塊的稀缺價(jià)值，也導(dǎo)入了少數(shù)外區(qū)域的客流n未來競爭：未來競爭： 項(xiàng)目所在區(qū)域內(nèi)已拍土地存量不多，尤其以零星用地為主，規(guī)模不大，面臨的直接競爭壓力較小，但隨著板塊價(jià)格升高和外區(qū)域產(chǎn)品成熟度的提升，客源可能部分外流至其它區(qū)域謝 謝一月 2100:39:2700:3900:39一月 21一月 2100:39 00:3900:39:27一月 21一月2100:39:272023/1/26 0:39:27? 靜夜四無 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。配套設(shè)施齊全，學(xué)校、超市、銀行、醫(yī)院等應(yīng)有盡有，滿足日常生活所需。建筑風(fēng)格：中式風(fēng)格216。地理位置： 金 閶 西園路 16號 216。東依七里山塘、南靠西園和留園、西南面有楓橋景區(qū)、北臨虎丘風(fēng)景區(qū)，環(huán)境優(yōu)美。建筑風(fēng)格：簡約中式風(fēng)格216。項(xiàng)目概況 ：216。項(xiàng)目規(guī)劃 ：216。容積率： 216。08年至今預(yù)售面積配比房型 面積 供應(yīng)套數(shù) 比例獨(dú)棟 350400 28 % 13001350 2 % 聯(lián)排 250300 116 % 600650 9 % 850900 5 % 總計(jì) — 160 100%216。建筑類型： 獨(dú)立 別墅、聯(lián)排別墅216。項(xiàng)目概況 ：216。項(xiàng)目地處蘇州古城區(qū)中軸北端，西臨北寺塔，東望拙政園。聯(lián)排 :52棟?建筑風(fēng)格： 中式園林風(fēng)格?開 發(fā) 商：蘇州庭園房屋開發(fā)有限公司?面積范圍： 200400平方米p項(xiàng)目規(guī)劃 ：?是目前蘇州古城區(qū)規(guī)模最大的低密度住宅項(xiàng)目?巷弄規(guī)劃，兩條一縱一橫的水陸并行的街道采用多進(jìn)式院落住宅布局?建筑采用多進(jìn)式院落住宅布局，體現(xiàn)了蘇州（江南）民居和園林建筑的個(gè)性特色重點(diǎn)個(gè)案分析57本項(xiàng)目占地 13萬方，工程進(jìn)入交房階段；是目前蘇州古城區(qū)規(guī)模最大的低密度住宅項(xiàng)目p銷售動(dòng)態(tài) :216。成交均價(jià)： 1900024000元 /平方米216。 競爭分析總結(jié) 48板塊劃分：別墅范圍廣、板塊多，且以湖景為多依托湖景依托地段依托文化太湖板塊澄湖板塊越溪陽澄湖板塊青劍湖金雞湖獨(dú)墅湖春申湖木瀆城區(qū)板塊蘇州別墅板塊劃分49版塊 景觀 成熟度 可開發(fā)性 市場影響力市區(qū) 私家園林 古典的私家園林，傳統(tǒng)文化遺跡不可開發(fā) 市場影響力及接受度大，與 城市融為一體，市場價(jià)值高雙湖 金雞湖獨(dú)墅湖較為成熟，兼具自住和度假的功能可開發(fā)性正在減弱，區(qū)域的交通、配套、景觀都達(dá)到了一定的成熟度市場影響力及接受度大，成熟的配套及景觀帶動(dòng)高檔次的居住氛圍，市場價(jià)值高太湖 太 湖 國家級度假風(fēng)景區(qū)，開發(fā)較為成熟可開發(fā)性不大，完全依賴于自然景觀，打造休閑度假勝地市場影響力和接受度不錯(cuò)，度假功能木瀆 山景、古街 傳統(tǒng)文化遺跡 、靠山的獨(dú)特景觀不可開發(fā) 市場影響力及接受度大，文化、景觀的優(yōu)勢和距離的優(yōu)勢明顯澄湖、陽澄湖青劍湖、春申湖越溪（石湖）澄湖、陽澄湖青劍湖、春申湖石湖開發(fā)中，成熟度一般，生態(tài)環(huán)境較好，居住環(huán)境有待進(jìn)一步開發(fā)可開發(fā)性較強(qiáng) 市場影響力和接受度一般古城區(qū)土地稀缺、配套完善和文化環(huán)境使得該區(qū)域別墅發(fā)展以蘇式園林特色為共性，市場價(jià)值度高，競爭范圍以區(qū)域內(nèi)為主從別墅市場的格局可見，全市別墅定位以湖景別墅為主，而古城區(qū)的園林式別墅以資源稀缺性占據(jù)較高的市場價(jià)值競爭格局界定50古城區(qū)在售別墅樓盤位置分布圖品園大觀名園項(xiàng)目所在地塊平門府庭園桃塢才苑姑蘇人家拙政東園在售主要項(xiàng)目其他別墅項(xiàng)目古城區(qū)別墅分布桃塢小筑玖園51中心城區(qū)在售別墅項(xiàng)目如下表所示，其在售存量達(dá)到，風(fēng)格以蘇式古典園林別墅為基調(diào)，獨(dú)棟和聯(lián)排別墅為主216。大范圍客源： 借助便捷的交通動(dòng)線，實(shí)現(xiàn)對整個(gè)蘇州及外地客戶的影響策略，拓展客源 威脅 （ THTEAT） 216。周邊配套： 臨近觀前商圈和火車站地區(qū)，周邊沿街商業(yè)發(fā)展成熟，學(xué)校、醫(yī)院、文化館等配套齊全方便216。西面：河道，蘇州昆劇院216。216。 項(xiàng)目區(qū)位分析182。 區(qū)域別墅市場運(yùn)行182。 2023年 34月份新增量明顯上升。 二級房產(chǎn)市場運(yùn)行182。從 2023年 12月 25日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率 。同時(shí)，還進(jìn)一步放寬了公積金貸款條件，繳存住房公積金的職工購買自住房，暫不受面積、價(jià)格及貸款次數(shù)等限制；購買二手房申請住房公積金貸款的，可享受新房貸款（南京市目前執(zhí)行的政策是，用公積金貸款買商品房首付至少 3成，買二手房至少 4成。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購買普通住房超過 5年（含5年）改為超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個(gè)人購買普通住房不足 2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價(jià)的差額征收營業(yè)稅。 07年 182。“ 南優(yōu)松吳 ” ： 南部主要包括吳中區(qū)大部分區(qū)域和吳江松陵鎮(zhèn)等區(qū)域，主要是優(yōu)化環(huán)境，建設(shè)成宜居城市。比鄰中國的金融和經(jīng)濟(jì)中心—— 上海 。注： 08年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未出11蘇州對外向型經(jīng)濟(jì)依賴比較重，在金融危機(jī)的影響下不少企業(yè)受到考驗(yàn)，但綜合考量，蘇州經(jīng)濟(jì)依然向好，為房產(chǎn)市場奠定了基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)背景分析總結(jié)■ GDP與人均 GDP蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)迅速發(fā)展 , 吸引了大量的人流 ,帶來旺盛的購買欲和強(qiáng)大的購買力，為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展提供了的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和良好的環(huán)境。但同時(shí)也意味著蘇州對外資的依賴性過大，受國際環(huán)境的影響較大，未來的風(fēng)險(xiǎn)加劇。6人民生活水平得到提升，將有效地帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展216。 三產(chǎn)結(jié)構(gòu)182。 人口發(fā)展182。服務(wù)業(yè)增長最快。人均收入界定7隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化及高端化固定資產(chǎn)投資　 固定資產(chǎn)指標(biāo) 2023年 2023年 2023年 2023年1 固定資產(chǎn)投資(億元 ) 數(shù)額 1870 2360 2611增長率 % % 12% %2 房地產(chǎn)開發(fā)投資 (億元 ) 數(shù)額 420 718增長率 % % % %3 GDP（億元） 數(shù)額 6701增長率 % % % 13%4 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP（%） % % % %固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，城市大開發(fā)階段，增長的動(dòng)力主要是來自于各區(qū)新城建設(shè)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施投入以及工業(yè)的帶動(dòng)。10私營經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，給 GDP的騰飛注入強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，同時(shí)也形成大量的中產(chǎn)階級，為高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源私營企業(yè)年份 私營個(gè)體投資 （億元） 年增長率 (%) 私營企業(yè)數(shù) （萬家） 年增長率（ %）2023年 % %2023年 220 % 34%2023年 % 23%2023年 % %