【正文】 住房公積金貸款的，可享受新房貸款（南京市目前執(zhí)行的政策是，用公積金貸款買商品房首付至少 3成，買二手房至少 4成。當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率不變。其中，將現(xiàn)行個人購買普通住房超過 5年（含5年）改為超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足 2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。但隨著一系列的 暖市政策 陸續(xù)出現(xiàn) ,市場成交有所回升。 07年 182。其中1號、 3號線貫穿區(qū)域?！?南優(yōu)松吳 ” ： 南部主要包括吳中區(qū)大部分區(qū)域和吳江松陵鎮(zhèn)等區(qū)域，主要是優(yōu)化環(huán)境，建設(shè)成宜居城市。對本項目有一定的利好作用。比鄰中國的金融和經(jīng)濟中心—— 上海 。 長三角城際交通規(guī)劃182。注： 08年統(tǒng)計數(shù)據(jù)未出11蘇州對外向型經(jīng)濟依賴比較重，在金融危機的影響下不少企業(yè)受到考驗，但綜合考量，蘇州經(jīng)濟依然向好，為房產(chǎn)市場奠定了基礎(chǔ)經(jīng)濟背景分析總結(jié)■ GDP與人均 GDP蘇州經(jīng)濟的持續(xù)迅速發(fā)展 , 吸引了大量的人流 ,帶來旺盛的購買欲和強大的購買力，為房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展提供了的堅實基礎(chǔ)和良好的環(huán)境。世界 500強企業(yè)已有 118家落戶蘇州，顯示出蘇州市吸引外資的強大潛力，而實際上，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一。但同時也意味著蘇州對外資的依賴性過大，受國際環(huán)境的影響較大，未來的風(fēng)險加劇。蘇州經(jīng)濟的增長直接說明蘇州發(fā)展不斷加快，人民生活水平得到提升，城市化進程不斷加快，這將有效地帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展。6人民生活水平得到提升，將有效地帶動房地產(chǎn)市場的發(fā)展216。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨協(xié)調(diào)，發(fā)展方式有效轉(zhuǎn)變，服務(wù)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重比上年提高 %。 三產(chǎn)結(jié)構(gòu)182。 GDP與人均 GDP182。 人口發(fā)展182。 外資企業(yè)182。服務(wù)業(yè)增長最快。蘇州 2023年的人均可支配收入 23867元，比上年增長 %， 2023年蘇州市農(nóng)民人均純收入 11680元，比上年增加 %。人均收入界定7隨著國民經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化及高端化固定資產(chǎn)投資　 固定資產(chǎn)指標(biāo) 2023年 2023年 2023年 2023年1 固定資產(chǎn)投資(億元 ) 數(shù)額 1870 2360 2611增長率 % % 12% %2 房地產(chǎn)開發(fā)投資 (億元 ) 數(shù)額 420 718增長率 % % % %3 GDP（億元） 數(shù)額 6701增長率 % % % 13%4 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP（%） % % % %固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長，城市大開發(fā)階段，增長的動力主要是來自于各區(qū)新城建設(shè)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施投入以及工業(yè)的帶動。 從蘇州各個產(chǎn)業(yè)的投資傾向來看 ,第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長比例最快，將會在近期產(chǎn)生新的富裕階層，這些富裕階層也成為房地產(chǎn)市場的一大購買群體。10私營經(jīng)濟快速發(fā)展，給 GDP的騰飛注入強勁的發(fā)展動力，同時也形成大量的中產(chǎn)階級，為高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源私營企業(yè)年份 私營個體投資 （億元） 年增長率 (%) 私營企業(yè)數(shù) （萬家） 年增長率（ %）2023年 % %2023年 220 % 34%2023年 % 23%2023年 % %2023年 % %2023年 16% %2023年 % %蘇州市私營經(jīng)濟快速發(fā)展，品牌建設(shè)邁出步伐?！?人口發(fā)展城市的蓬勃發(fā)展，吸引了大量人口的涌入，將存在較大剛性需求比例，給市場帶來眾多的潛在購房客戶，促動發(fā)展■ 人均收入界定蘇州 08年人均收入達 23867元，人均收入的穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎(chǔ)■ 固定資產(chǎn)投資隨著國民經(jīng)濟水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化及高端化■ 三產(chǎn)結(jié)構(gòu)蘇州第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長比例最快，產(chǎn)生的富裕階層成為房地產(chǎn)市場的一大購買群體■ 外資企業(yè)世界 500強企業(yè)已有 118家落戶蘇州，實際上，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一。 蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略分析182。 位于中國經(jīng)濟最活躍的區(qū)域 —— 長江三角洲經(jīng)濟中心地帶臨近上海，蘇州不僅有自己 2500年的文化底蘊更有上海的開放性和包容性。交通規(guī)劃將城市融入 “ 一小時經(jīng)濟圈 ”, 軌道交通的開工建設(shè)將有效提升蘇州城市地位、形象15“ 中核主城 ” ： 保護古城區(qū)，疏解古城區(qū)居住人口，緩解古城區(qū)居住壓力 ；將古城區(qū)與高新區(qū)相合，形成新的主城，形成商業(yè)、文化、旅游、服務(wù)中心?！?西控太湖 ” ： 西部指太湖區(qū)域，主要是保護太湖區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展高端旅游。輕軌的規(guī)劃發(fā)展促進房地產(chǎn)市場良好發(fā)展，成為蘇州指標(biāo)性市場，也成為蘇州人理想置業(yè)的區(qū)域4號線3號線1號線2號線3號支線輕軌將提升蘇州交通的便利性 , 大大便利了蘇州各區(qū)之間的交通聯(lián)系古城區(qū)規(guī)劃分析18蘇州城市未來發(fā)展分析小結(jié)■蘇州的城市地位蘇州臨近上海，承接上海產(chǎn)業(yè)溢出，是長三角重要的城市之一。 2023年底救市政策分析182。927新政提高第二套房首付，抑制了部分投資客投資，隨著暖市政策的出臺，市場的成交有所回升注：政府房產(chǎn)信息網(wǎng)系統(tǒng)于 3月下旬一直處于更新中，導(dǎo)致簽約較緩慢， 3月份商品房實際成交量可能與 2月持平或者甚至超過 2月份成交量21蘇州市場乃至全國房地產(chǎn)市場量價齊跌，中央和地方政府開始救市行動7月中旬“ 一保一控 ” 提出 央行兩次降息10月 17日國務(wù)院提出降低住房交易稅費10月 22日財政部出臺救市措施7月 10日深圳官方呼吁救市7月 20日 10月 14日長沙、廈門、天津、沈陽、西安、上海、南京、杭州、 蘇州 …… 等 18個城市開始地方性救市中央地方一起救市契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；銷售或購買住房暫免征收印花稅；貸款利率的下限可擴大為貸款基準(zhǔn)利率的 最低首付款比例調(diào)整為 20%。稅收政策10月 31日 下調(diào)個人住房公積金貸款 利率 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從 08年 10月 27日起，下調(diào)個人住房公積金貸款各檔次利率 。11月 27日 下調(diào)個人住房公積金貸款 利率 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從 08年 11月 27日起，當(dāng)年歸集的個人住房公積金存款利率從 0． 72％調(diào)整為 0．36％，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個人住房公積金存款利率從 2． 88％調(diào)整為 1． 98％。編者注）；普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要以容積率和套型面積為依據(jù)等。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。23政府加強市場監(jiān)管力度 ,督促市場回暖 ,以期帶動其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ,保持宏觀經(jīng)濟平穩(wěn)運行政策背景分析總結(jié)■金融政策方面恢復(fù)對購、建住房的借款申請人申請第二（含）次以上住房公積金貸款的辦理，同時第二套房貸款的發(fā)放出現(xiàn)松動。■住房保障方面住房保障的主要途徑是廉租住房、經(jīng)濟適用住房、限價普通商品住房及其他中低價位、中小套型普通商品住房等，建公共租賃住房；擴大廉租住房保障范圍，增加廉租住房保障資金來源，加大住房保障的工作力度。 全市別墅市場運行182。一級土地市場運行27由于掛拍底價的不斷提高， 08年度住宅用地平均樓面價達到 2694元 /㎡，比 07年上漲 15%，處于 01年土地出讓實行 “ 招拍掛 ” 至今的最高點20232023年蘇州住宅用地成交樓面價總體呈現(xiàn)上升趨勢，土地成本在住宅開發(fā)成本中的比重逐步增加； 2023年房地產(chǎn)市場雖整體低迷，但掛拍底價不斷提高， 2023年度蘇州住宅用地平均樓面價達到 2694元 /㎡，比上年上漲 15%。29受宏觀經(jīng)濟周期、購買力下降等不利影響，市場有效需求增長緩慢， 08年成交量出現(xiàn)下滑，而 09年由于受政策帶動、房交會的舉辦等影響下，成交量出現(xiàn)回升從整體成交情況來看， 08年 5月仍然為全年成交高峰期，而下半年呈現(xiàn)較低迷的成交趨勢，在 09年 2月以后，在房交會、政策推動和市場刺激的作用下，成交量開始有所增長，市場有回暖跡象， 3月由于房產(chǎn)信息網(wǎng)改版，不少成交信息停滯，在 09年 4月成交量迅速釋放。 一級土地市場運行182。 別墅市場分析總結(jié)3208年 12月至今年 3月，別墅新增供應(yīng)量明顯回升，開發(fā)商對樓市信心有所上升，許多項目紛紛乘勢推盤從整體情況來看， 08年 4月 08年 11月，市場一直在萎縮，供應(yīng)量持續(xù)下降，開發(fā)商對市場沒有信心，許多即將動工項目暫停，導(dǎo)致供應(yīng)量連續(xù)下降；而從 08年 12月到 09年 3月，新增供應(yīng)量有所回升，特別墅最近 2月的成交量大幅回升，開發(fā)商對樓市信心有所上升，許多項目紛紛乘勢推盤，未到領(lǐng)取預(yù)售資格的項目也加緊施工。全市 別墅市場運行36從各區(qū)域的別墅存量來看，吳中區(qū)別墅存量最多，占整個蘇州別墅市場的 47%，古城區(qū)的別墅存量呈下滑趨勢，以零星地塊為主別墅區(qū)域存量 別墅區(qū)域存量吳中區(qū)的別墅存量最多的，占到整個蘇州別墅市場的 47%，后期待上市的別墅量也很多；中心城區(qū)的別墅量呈下滑趨勢的，環(huán)線內(nèi)最大別墅項目華潤平門府已經(jīng)上市，土地供應(yīng)量也是非常有限的，零星地塊都較小，古城區(qū)的別墅是越來越稀缺的。 地塊現(xiàn)狀分析182。項目位于古城區(qū)平江板塊，人民路至平門路段西側(cè)，交通便利性極佳。項目周邊風(fēng)景名勝眾多，已經(jīng)形成濃厚的歷史文化氛圍，居住環(huán)境檔次較高。 地塊西側(cè)為河道，風(fēng)景環(huán)境較好地塊現(xiàn)狀分析 項目地塊原址為鐵道師范學(xué)院，目前地塊內(nèi)建筑物基本拆除，樹木植被保留完好，綠化率高地塊內(nèi)部44競爭四至分析216。南面：校場橋路，蘇州文化美術(shù)館新址216。西面：桃塢才苑項目東側(cè)鄰人民路，北側(cè)鄰平四路，西側(cè)有河道，南側(cè)在建蘇州文化館、美術(shù)館新館東南西北45核心屬性 項目表現(xiàn) 界定結(jié)果 規(guī)模 占地面積 4萬余方、建筑面積 2萬方 ，是古城區(qū)規(guī)模較小的住宅項目 項目量體較小，總套數(shù)共 89套，去化壓力相對較小區(qū)位 城市中軸線人民路地帶、臨近觀前商圈和火車站地區(qū) 區(qū)域整體居住氛圍濃厚 項目地理位置優(yōu)越，凸顯古城區(qū)歷史保護地段的資源稀缺價值生活配套 完善的居住配套 突出的文化資源 項目周邊環(huán)境，可以給客戶提供便利生活和良好文化氛圍交通配套 城市主干道、完善的交通條件 出行方便，時間距離縮短交通便利，但臨近主干道也帶來一定的噪音污染景觀資源 西側(cè)為河道，且臨近蘇州北寺塔、拙政園等風(fēng)景名勝區(qū) 項目外部景觀資源可利用，內(nèi)部綠化率保留完好，利于內(nèi)部景觀營造產(chǎn)品 該地區(qū) 市場主流產(chǎn)品 產(chǎn)品面積從 180451平米別墅產(chǎn)品是該地區(qū)市場主流產(chǎn)品，獨立加聯(lián)排產(chǎn)品適應(yīng)客戶消費需求，且面積段范圍廣，選擇性較強項目核心屬性提煉 項目區(qū)位及交通條件便利，區(qū)域發(fā)展成熟，地塊條件較好，而項目規(guī)模較小，定位為該地區(qū)市場主流產(chǎn)品46優(yōu)勢（ STRENGTH） 216。地塊現(xiàn)狀： 地塊內(nèi)樹木植被保留完好，綠化率高216。產(chǎn)　 　 品： 項目產(chǎn)品戶型設(shè)計新意不多，產(chǎn)品附