【正文】 住房公積金貸款的，可享受新房貸款（南京市目前執(zhí)行的政策是，用公積金貸款買商品房首付至少 3成，買二手房至少 4成。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率不變。其中，將現(xiàn)行個(gè)人購(gòu)買普通住房超過 5年（含5年）改為超過 2年（含 2年）轉(zhuǎn)讓的，免征營(yíng)業(yè)稅；將個(gè)人購(gòu)買普通住房不足 2年轉(zhuǎn)讓的，由按其轉(zhuǎn)讓收入全額征收營(yíng)業(yè)稅，改為按其轉(zhuǎn)讓收入減去購(gòu)買住房原價(jià)的差額征收營(yíng)業(yè)稅。但隨著一系列的 暖市政策 陸續(xù)出現(xiàn) ,市場(chǎng)成交有所回升。 07年 182。其中1號(hào)、 3號(hào)線貫穿區(qū)域?！?南優(yōu)松吳 ” ： 南部主要包括吳中區(qū)大部分區(qū)域和吳江松陵鎮(zhèn)等區(qū)域，主要是優(yōu)化環(huán)境，建設(shè)成宜居城市。對(duì)本項(xiàng)目有一定的利好作用。比鄰中國(guó)的金融和經(jīng)濟(jì)中心—— 上海 。 長(zhǎng)三角城際交通規(guī)劃182。注： 08年統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)未出11蘇州對(duì)外向型經(jīng)濟(jì)依賴比較重，在金融危機(jī)的影響下不少企業(yè)受到考驗(yàn)，但綜合考量，蘇州經(jīng)濟(jì)依然向好，為房產(chǎn)市場(chǎng)奠定了基礎(chǔ)經(jīng)濟(jì)背景分析總結(jié)■ GDP與人均 GDP蘇州經(jīng)濟(jì)的持續(xù)迅速發(fā)展 , 吸引了大量的人流 ,帶來旺盛的購(gòu)買欲和強(qiáng)大的購(gòu)買力，為房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展提供了的堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)和良好的環(huán)境。世界 500強(qiáng)企業(yè)已有 118家落戶蘇州，顯示出蘇州市吸引外資的強(qiáng)大潛力，而實(shí)際上，蘇州已成為國(guó)際商家投資中國(guó)大陸的首選城市之一。但同時(shí)也意味著蘇州對(duì)外資的依賴性過大，受國(guó)際環(huán)境的影響較大，未來的風(fēng)險(xiǎn)加劇。蘇州經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)直接說明蘇州發(fā)展不斷加快，人民生活水平得到提升，城市化進(jìn)程不斷加快，這將有效地帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。6人民生活水平得到提升，將有效地帶動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展216。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨協(xié)調(diào)，發(fā)展方式有效轉(zhuǎn)變，服務(wù)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重比上年提高 %。 三產(chǎn)結(jié)構(gòu)182。 GDP與人均 GDP182。 人口發(fā)展182。 外資企業(yè)182。服務(wù)業(yè)增長(zhǎng)最快。蘇州 2023年的人均可支配收入 23867元，比上年增長(zhǎng) %， 2023年蘇州市農(nóng)民人均純收入 11680元，比上年增加 %。人均收入界定7隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化及高端化固定資產(chǎn)投資　 固定資產(chǎn)指標(biāo) 2023年 2023年 2023年 2023年1 固定資產(chǎn)投資(億元 ) 數(shù)額 1870 2360 2611增長(zhǎng)率 % % 12% %2 房地產(chǎn)開發(fā)投資 (億元 ) 數(shù)額 420 718增長(zhǎng)率 % % % %3 GDP（億元） 數(shù)額 6701增長(zhǎng)率 % % % 13%4 房地產(chǎn)開發(fā)投資 /GDP（%） % % % %固定資產(chǎn)投資持續(xù)增長(zhǎng)，城市大開發(fā)階段，增長(zhǎng)的動(dòng)力主要是來自于各區(qū)新城建設(shè)、交通等基礎(chǔ)設(shè)施投入以及工業(yè)的帶動(dòng)。 從蘇州各個(gè)產(chǎn)業(yè)的投資傾向來看 ,第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長(zhǎng)比例最快，將會(huì)在近期產(chǎn)生新的富裕階層，這些富裕階層也成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大購(gòu)買群體。10私營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，給 GDP的騰飛注入強(qiáng)勁的發(fā)展動(dòng)力，同時(shí)也形成大量的中產(chǎn)階級(jí)，為高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源私營(yíng)企業(yè)年份 私營(yíng)個(gè)體投資 （億元） 年增長(zhǎng)率 (%) 私營(yíng)企業(yè)數(shù) （萬家） 年增長(zhǎng)率（ %）2023年 % %2023年 220 % 34%2023年 % 23%2023年 % %2023年 % %2023年 16% %2023年 % %蘇州市私營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，品牌建設(shè)邁出步伐?！?人口發(fā)展城市的蓬勃發(fā)展，吸引了大量人口的涌入，將存在較大剛性需求比例，給市場(chǎng)帶來眾多的潛在購(gòu)房客戶，促動(dòng)發(fā)展■ 人均收入界定蘇州 08年人均收入達(dá) 23867元，人均收入的穩(wěn)定增長(zhǎng)為房地產(chǎn)市場(chǎng)奠定了良好的基礎(chǔ)■ 固定資產(chǎn)投資隨著國(guó)民經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化及高端化■ 三產(chǎn)結(jié)構(gòu)蘇州第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長(zhǎng)比例最快，產(chǎn)生的富裕階層成為房地產(chǎn)市場(chǎng)的一大購(gòu)買群體■ 外資企業(yè)世界 500強(qiáng)企業(yè)已有 118家落戶蘇州，實(shí)際上，蘇州已成為國(guó)際商家投資中國(guó)大陸的首選城市之一。 蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略分析182。 位于中國(guó)經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域 —— 長(zhǎng)江三角洲經(jīng)濟(jì)中心地帶臨近上海，蘇州不僅有自己 2500年的文化底蘊(yùn)更有上海的開放性和包容性。交通規(guī)劃將城市融入 “ 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ”, 軌道交通的開工建設(shè)將有效提升蘇州城市地位、形象15“ 中核主城 ” ： 保護(hù)古城區(qū)，疏解古城區(qū)居住人口，緩解古城區(qū)居住壓力 ；將古城區(qū)與高新區(qū)相合，形成新的主城，形成商業(yè)、文化、旅游、服務(wù)中心?！?西控太湖 ” ： 西部指太湖區(qū)域，主要是保護(hù)太湖區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展高端旅游。輕軌的規(guī)劃發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好發(fā)展，成為蘇州指標(biāo)性市場(chǎng)，也成為蘇州人理想置業(yè)的區(qū)域4號(hào)線3號(hào)線1號(hào)線2號(hào)線3號(hào)支線輕軌將提升蘇州交通的便利性 , 大大便利了蘇州各區(qū)之間的交通聯(lián)系古城區(qū)規(guī)劃分析18蘇州城市未來發(fā)展分析小結(jié)■蘇州的城市地位蘇州臨近上海，承接上海產(chǎn)業(yè)溢出，是長(zhǎng)三角重要的城市之一。 2023年底救市政策分析182。927新政提高第二套房首付，抑制了部分投資客投資，隨著暖市政策的出臺(tái)，市場(chǎng)的成交有所回升注：政府房產(chǎn)信息網(wǎng)系統(tǒng)于 3月下旬一直處于更新中，導(dǎo)致簽約較緩慢， 3月份商品房實(shí)際成交量可能與 2月持平或者甚至超過 2月份成交量21蘇州市場(chǎng)乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，中央和地方政府開始救市行動(dòng)7月中旬“ 一保一控 ” 提出 央行兩次降息10月 17日國(guó)務(wù)院提出降低住房交易稅費(fèi)10月 22日財(cái)政部出臺(tái)救市措施7月 10日深圳官方呼吁救市7月 20日 10月 14日長(zhǎng)沙、廈門、天津、沈陽、西安、上海、南京、杭州、 蘇州 …… 等 18個(gè)城市開始地方性救市中央地方一起救市契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 最低首付款比例調(diào)整為 20%。稅收政策10月 31日 下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款 利率 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從 08年 10月 27日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率 。11月 27日 下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款 利率 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從 08年 11月 27日起，當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率從 0． 72％調(diào)整為 0．36％，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率從 2． 88％調(diào)整為 1． 98％。編者注）；普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要以容積率和套型面積為依據(jù)等。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率。23政府加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)管力度 ,督促市場(chǎng)回暖 ,以期帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ,保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行政策背景分析總結(jié)■金融政策方面恢復(fù)對(duì)購(gòu)、建住房的借款申請(qǐng)人申請(qǐng)第二（含）次以上住房公積金貸款的辦理，同時(shí)第二套房貸款的發(fā)放出現(xiàn)松動(dòng)?！鲎》勘Ｕ戏矫孀》勘Ｕ系闹饕緩绞橇庾》俊⒔?jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)普通商品住房及其他中低價(jià)位、中小套型普通商品住房等，建公共租賃住房；擴(kuò)大廉租住房保障范圍，增加廉租住房保障資金來源，加大住房保障的工作力度。 全市別墅市場(chǎng)運(yùn)行182。一級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行27由于掛拍底價(jià)的不斷提高， 08年度住宅用地平均樓面價(jià)達(dá)到 2694元 /㎡，比 07年上漲 15%，處于 01年土地出讓實(shí)行 “ 招拍掛 ” 至今的最高點(diǎn)20232023年蘇州住宅用地成交樓面價(jià)總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，土地成本在住宅開發(fā)成本中的比重逐步增加； 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖整體低迷，但掛拍底價(jià)不斷提高， 2023年度蘇州住宅用地平均樓面價(jià)達(dá)到 2694元 /㎡，比上年上漲 15%。29受宏觀經(jīng)濟(jì)周期、購(gòu)買力下降等不利影響，市場(chǎng)有效需求增長(zhǎng)緩慢， 08年成交量出現(xiàn)下滑，而 09年由于受政策帶動(dòng)、房交會(huì)的舉辦等影響下，成交量出現(xiàn)回升從整體成交情況來看， 08年 5月仍然為全年成交高峰期，而下半年呈現(xiàn)較低迷的成交趨勢(shì)，在 09年 2月以后，在房交會(huì)、政策推動(dòng)和市場(chǎng)刺激的作用下，成交量開始有所增長(zhǎng)，市場(chǎng)有回暖跡象， 3月由于房產(chǎn)信息網(wǎng)改版，不少成交信息停滯，在 09年 4月成交量迅速釋放。 一級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行182。 別墅市場(chǎng)分析總結(jié)3208年 12月至今年 3月，別墅新增供應(yīng)量明顯回升，開發(fā)商對(duì)樓市信心有所上升，許多項(xiàng)目紛紛乘勢(shì)推盤從整體情況來看， 08年 4月 08年 11月，市場(chǎng)一直在萎縮，供應(yīng)量持續(xù)下降，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)沒有信心，許多即將動(dòng)工項(xiàng)目暫停，導(dǎo)致供應(yīng)量連續(xù)下降；而從 08年 12月到 09年 3月，新增供應(yīng)量有所回升，特別墅最近 2月的成交量大幅回升，開發(fā)商對(duì)樓市信心有所上升，許多項(xiàng)目紛紛乘勢(shì)推盤，未到領(lǐng)取預(yù)售資格的項(xiàng)目也加緊施工。全市 別墅市場(chǎng)運(yùn)行36從各區(qū)域的別墅存量來看，吳中區(qū)別墅存量最多，占整個(gè)蘇州別墅市場(chǎng)的 47%，古城區(qū)的別墅存量呈下滑趨勢(shì)，以零星地塊為主別墅區(qū)域存量 別墅區(qū)域存量吳中區(qū)的別墅存量最多的，占到整個(gè)蘇州別墅市場(chǎng)的 47%，后期待上市的別墅量也很多；中心城區(qū)的別墅量呈下滑趨勢(shì)的，環(huán)線內(nèi)最大別墅項(xiàng)目華潤(rùn)平門府已經(jīng)上市，土地供應(yīng)量也是非常有限的，零星地塊都較小，古城區(qū)的別墅是越來越稀缺的。 地塊現(xiàn)狀分析182。項(xiàng)目位于古城區(qū)平江板塊，人民路至平門路段西側(cè)，交通便利性極佳。項(xiàng)目周邊風(fēng)景名勝眾多，已經(jīng)形成濃厚的歷史文化氛圍，居住環(huán)境檔次較高。 地塊西側(cè)為河道，風(fēng)景環(huán)境較好地塊現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目地塊原址為鐵道師范學(xué)院，目前地塊內(nèi)建筑物基本拆除，樹木植被保留完好，綠化率高地塊內(nèi)部44競(jìng)爭(zhēng)四至分析216。南面：校場(chǎng)橋路，蘇州文化美術(shù)館新址216。西面：桃塢才苑項(xiàng)目東側(cè)鄰人民路，北側(cè)鄰平四路，西側(cè)有河道，南側(cè)在建蘇州文化館、美術(shù)館新館東南西北45核心屬性 項(xiàng)目表現(xiàn) 界定結(jié)果 規(guī)模 占地面積 4萬余方、建筑面積 2萬方 ，是古城區(qū)規(guī)模較小的住宅項(xiàng)目 項(xiàng)目量體較小，總套數(shù)共 89套，去化壓力相對(duì)較小區(qū)位 城市中軸線人民路地帶、臨近觀前商圈和火車站地區(qū) 區(qū)域整體居住氛圍濃厚 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，凸顯古城區(qū)歷史保護(hù)地段的資源稀缺價(jià)值生活配套 完善的居住配套 突出的文化資源 項(xiàng)目周邊環(huán)境，可以給客戶提供便利生活和良好文化氛圍交通配套 城市主干道、完善的交通條件 出行方便，時(shí)間距離縮短交通便利，但臨近主干道也帶來一定的噪音污染景觀資源 西側(cè)為河道，且臨近蘇州北寺塔、拙政園等風(fēng)景名勝區(qū) 項(xiàng)目外部景觀資源可利用，內(nèi)部綠化率保留完好，利于內(nèi)部景觀營(yíng)造產(chǎn)品 該地區(qū) 市場(chǎng)主流產(chǎn)品 產(chǎn)品面積從 180451平米別墅產(chǎn)品是該地區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品，獨(dú)立加聯(lián)排產(chǎn)品適應(yīng)客戶消費(fèi)需求，且面積段范圍廣，選擇性較強(qiáng)項(xiàng)目核心屬性提煉 項(xiàng)目區(qū)位及交通條件便利，區(qū)域發(fā)展成熟，地塊條件較好，而項(xiàng)目規(guī)模較小，定位為該地區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品46優(yōu)勢(shì)（ STRENGTH） 216。地塊現(xiàn)狀： 地塊內(nèi)樹木植被保留完好，綠化率高216。產(chǎn)　 　 品： 項(xiàng)目產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)新意不多，產(chǎn)品附