【正文】 2023年 % %2023年 16% %2023年 % %蘇州市私營(yíng)經(jīng)濟(jì)快速發(fā)展，品牌建設(shè)邁出步伐。 蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略分析182。交通規(guī)劃將城市融入 “ 一小時(shí)經(jīng)濟(jì)圈 ”, 軌道交通的開(kāi)工建設(shè)將有效提升蘇州城市地位、形象15“ 中核主城 ” ： 保護(hù)古城區(qū)，疏解古城區(qū)居住人口，緩解古城區(qū)居住壓力 ；將古城區(qū)與高新區(qū)相合，形成新的主城，形成商業(yè)、文化、旅游、服務(wù)中心。輕軌的規(guī)劃發(fā)展促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)良好發(fā)展，成為蘇州指標(biāo)性市場(chǎng)，也成為蘇州人理想置業(yè)的區(qū)域4號(hào)線3號(hào)線1號(hào)線2號(hào)線3號(hào)支線輕軌將提升蘇州交通的便利性 , 大大便利了蘇州各區(qū)之間的交通聯(lián)系古城區(qū)規(guī)劃分析18蘇州城市未來(lái)發(fā)展分析小結(jié)■蘇州的城市地位蘇州臨近上海，承接上海產(chǎn)業(yè)溢出，是長(zhǎng)三角重要的城市之一。927新政提高第二套房首付，抑制了部分投資客投資，隨著暖市政策的出臺(tái)，市場(chǎng)的成交有所回升注：政府房產(chǎn)信息網(wǎng)系統(tǒng)于 3月下旬一直處于更新中，導(dǎo)致簽約較緩慢， 3月份商品房實(shí)際成交量可能與 2月持平或者甚至超過(guò) 2月份成交量21蘇州市場(chǎng)乃至全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊跌，中央和地方政府開(kāi)始救市行動(dòng)7月中旬“ 一保一控 ” 提出 央行兩次降息10月 17日國(guó)務(wù)院提出降低住房交易稅費(fèi)10月 22日財(cái)政部出臺(tái)救市措施7月 10日深圳官方呼吁救市7月 20日 10月 14日長(zhǎng)沙、廈門(mén)、天津、沈陽(yáng)、西安、上海、南京、杭州、 蘇州 …… 等 18個(gè)城市開(kāi)始地方性救市中央地方一起救市契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1%；銷售或購(gòu)買住房暫免征收印花稅；貸款利率的下限可擴(kuò)大為貸款基準(zhǔn)利率的 最低首付款比例調(diào)整為 20%。11月 27日 下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款 利率 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從 08年 11月 27日起，當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率從 0． 72％調(diào)整為 0．36％，上年結(jié)轉(zhuǎn)的個(gè)人住房公積金存款利率從 2． 88％調(diào)整為 1． 98％。同時(shí)，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)等利率?！鲎》勘Ｕ戏矫孀》勘Ｕ系闹饕緩绞橇庾》?、經(jīng)濟(jì)適用住房、限價(jià)普通商品住房及其他中低價(jià)位、中小套型普通商品住房等，建公共租賃住房；擴(kuò)大廉租住房保障范圍，增加廉租住房保障資金來(lái)源，加大住房保障的工作力度。一級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行27由于掛拍底價(jià)的不斷提高， 08年度住宅用地平均樓面價(jià)達(dá)到 2694元 /㎡，比 07年上漲 15%，處于 01年土地出讓實(shí)行 “ 招拍掛 ” 至今的最高點(diǎn)20232023年蘇州住宅用地成交樓面價(jià)總體呈現(xiàn)上升趨勢(shì)，土地成本在住宅開(kāi)發(fā)成本中的比重逐步增加； 2023年房地產(chǎn)市場(chǎng)雖整體低迷，但掛拍底價(jià)不斷提高， 2023年度蘇州住宅用地平均樓面價(jià)達(dá)到 2694元 /㎡，比上年上漲 15%。 一級(jí)土地市場(chǎng)運(yùn)行182。全市 別墅市場(chǎng)運(yùn)行36從各區(qū)域的別墅存量來(lái)看，吳中區(qū)別墅存量最多，占整個(gè)蘇州別墅市場(chǎng)的 47%，古城區(qū)的別墅存量呈下滑趨勢(shì)，以零星地塊為主別墅區(qū)域存量 別墅區(qū)域存量吳中區(qū)的別墅存量最多的，占到整個(gè)蘇州別墅市場(chǎng)的 47%，后期待上市的別墅量也很多；中心城區(qū)的別墅量呈下滑趨勢(shì)的，環(huán)線內(nèi)最大別墅項(xiàng)目華潤(rùn)平門(mén)府已經(jīng)上市，土地供應(yīng)量也是非常有限的，零星地塊都較小，古城區(qū)的別墅是越來(lái)越稀缺的。項(xiàng)目位于古城區(qū)平江板塊，人民路至平門(mén)路段西側(cè)，交通便利性極佳。 地塊西側(cè)為河道，風(fēng)景環(huán)境較好地塊現(xiàn)狀分析 項(xiàng)目地塊原址為鐵道師范學(xué)院，目前地塊內(nèi)建筑物基本拆除，樹(shù)木植被保留完好，綠化率高地塊內(nèi)部44競(jìng)爭(zhēng)四至分析216。西面：桃塢才苑項(xiàng)目東側(cè)鄰人民路，北側(cè)鄰平四路，西側(cè)有河道，南側(cè)在建蘇州文化館、美術(shù)館新館東南西北45核心屬性 項(xiàng)目表現(xiàn) 界定結(jié)果 規(guī)模 占地面積 4萬(wàn)余方、建筑面積 2萬(wàn)方 ，是古城區(qū)規(guī)模較小的住宅項(xiàng)目 項(xiàng)目量體較小，總套數(shù)共 89套，去化壓力相對(duì)較小區(qū)位 城市中軸線人民路地帶、臨近觀前商圈和火車站地區(qū) 區(qū)域整體居住氛圍濃厚 項(xiàng)目地理位置優(yōu)越，凸顯古城區(qū)歷史保護(hù)地段的資源稀缺價(jià)值生活配套 完善的居住配套 突出的文化資源 項(xiàng)目周邊環(huán)境，可以給客戶提供便利生活和良好文化氛圍交通配套 城市主干道、完善的交通條件 出行方便，時(shí)間距離縮短交通便利，但臨近主干道也帶來(lái)一定的噪音污染景觀資源 西側(cè)為河道，且臨近蘇州北寺塔、拙政園等風(fēng)景名勝區(qū) 項(xiàng)目外部景觀資源可利用，內(nèi)部綠化率保留完好，利于內(nèi)部景觀營(yíng)造產(chǎn)品 該地區(qū) 市場(chǎng)主流產(chǎn)品 產(chǎn)品面積從 180451平米別墅產(chǎn)品是該地區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品，獨(dú)立加聯(lián)排產(chǎn)品適應(yīng)客戶消費(fèi)需求，且面積段范圍廣，選擇性較強(qiáng)項(xiàng)目核心屬性提煉 項(xiàng)目區(qū)位及交通條件便利，區(qū)域發(fā)展成熟，地塊條件較好，而項(xiàng)目規(guī)模較小，定位為該地區(qū)市場(chǎng)主流產(chǎn)品46優(yōu)勢(shì)（ STRENGTH） 216。產(chǎn)　 　 品： 項(xiàng)目產(chǎn)品戶型設(shè)計(jì)新意不多，產(chǎn)品附加值不是很高機(jī)遇 （ OPPORTUNITY） 216。 古城區(qū)別墅分布182。08年 10月 25日對(duì)外公開(kāi) 40套獨(dú)棟別墅房源，進(jìn)入前期預(yù)約選房， 10萬(wàn)元存入自己賬戶，到場(chǎng)客戶約 60多組，預(yù)定客戶 25套左右；216。目前剩余可售房源面積配比總套數(shù) 開(kāi)盤(pán)至今去化套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率45 22 %房型 面積 可售套數(shù) 比例4室 2廳 3衛(wèi) 340476 19 73%4室 2廳 4衛(wèi) 325450 4 15%5室 3廳 4衛(wèi) 472 1 4%5室 3廳 5衛(wèi) 482 2 8%總計(jì) — 26 100%216。成交總價(jià)： 400萬(wàn) /套起216。目前剩余可售面積配比供應(yīng)總套數(shù)去化總套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率78 23 %房型 面積 可售套數(shù) 比例4室 2廳 3衛(wèi) 203208 6 16%4室 2廳 3衛(wèi) 273281 7 18%4室 2廳 3衛(wèi) 333389 25 66%總計(jì) — 38 100%216。容積率： 216。項(xiàng)目規(guī)劃 ：216。地理位置：平江區(qū)桃花橋路 100號(hào) 216。開(kāi) 發(fā) 商： 蘇 州恒基建 設(shè)實(shí)業(yè) 有限公司 216。目前剩余可售面積配比供應(yīng)總套數(shù)去化總套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率23 21 %房型 面積 可售套數(shù)5室 2廳 3衛(wèi) 18室 2廳 5衛(wèi) 1總計(jì) — 2216。開(kāi)盤(pán)時(shí)間： 216。小區(qū)以聯(lián)排別墅為主，在建筑設(shè)計(jì)上，融合了蘇州古典建筑元素及現(xiàn)代的建筑風(fēng)格，給人煥然一新的感覺(jué)。客源特點(diǎn)玖園位于古城區(qū)，與留園、西園相鄰，有著豐厚的文化底蘊(yùn)，吸引了對(duì)蘇州文化和傳統(tǒng)生活有向往情懷的本地私營(yíng)業(yè)主、政府機(jī)關(guān)人員、企業(yè)管理者、海外華僑以及部分投資客。綠化率： % 216。地塊由東西兩個(gè)地塊組成，中間有河流穿過(guò)，南面有上塘河景觀?？驮刺攸c(diǎn)整個(gè)小區(qū)為中式建筑風(fēng)格，環(huán)境優(yōu)美具有濃厚的居住文化氛圍。 一月 21一月 2100:39:2700:39:27January 26, 2023? 1他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見(jiàn) 青山。 一月 2100:39:2700:39Jan2126Jan21? 1世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 閱讀 一切好 書(shū) 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 2023/1/26 0:39:2700:39:2726 January 2023? 1一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 一月 2100:39:2700:39Jan2126Jan21? 1越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 一月 21一月 2100:39:2700:39:27January 26, 2023? 1意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 。重點(diǎn)個(gè)案分析70從主要?jiǎng)e墅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的 供應(yīng)面積 區(qū)間來(lái)看，獨(dú)棟別墅面積主要集中在 330500平米，和 540700平米兩個(gè)區(qū)間，而聯(lián)排別墅供應(yīng)主要集中在 200400平米之間200 260 300 340 380 420 460 500 540 580 620 660平門(mén)府桃塢才苑獨(dú)棟別墅 桃塢小筑玖園品園平門(mén)府桃塢才苑庭園桃塢小筑玖園品園庭園聯(lián)排別墅700 800競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)200 260 300 340 380 420 460 500 540 580 620 660 700 80071從主要?jiǎng)e墅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的 銷售面積 區(qū)間來(lái)看，獨(dú)棟別墅銷售面積主要集中在 330480平米，及少量 540600平米房源，而聯(lián)排別墅銷售主要集中在 200380平米之間200 260 300 340 380 420 460 500 540 580 620 660平門(mén)府桃塢才苑獨(dú)棟別墅 桃塢小筑玖園品園平門(mén)府桃塢才苑庭園桃塢小筑玖園品園庭園聯(lián)排別墅700 800競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)200 260 300 340 380 420 460 500 540 580 620 660 700 80072從主要?jiǎng)e墅競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案的 銷售價(jià)格 來(lái)看，獨(dú)棟別墅銷售均價(jià)主要集中在 1800026000元 /平，聯(lián)排別墅的銷售均價(jià)主要集中在 1202316000元 /平之間10000 12023 14000 16000 18000 20230平門(mén)府桃塢才苑獨(dú)棟別墅 桃塢小筑玖園品園平門(mén)府桃塢才苑庭園桃塢小筑玖園品園庭園聯(lián)排別墅22023競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)10000 12023 14000 16000 18000 20230 2202373市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)狀況認(rèn)識(shí)競(jìng)爭(zhēng)分析總結(jié)n產(chǎn)品方面：產(chǎn)品方面： 古城區(qū)別墅項(xiàng)目主要有獨(dú)棟和聯(lián)排產(chǎn)品，戶型設(shè)計(jì)具有一定的雷同性。地塊地處西園路南側(cè)，距西園、留園較近。建筑類型：小高層；多層；聯(lián)排216。項(xiàng)目概況 ：216。本案緊鄰石路、觀前兩大商圈，學(xué)校、醫(yī)院、郵局、各大銀行俱全。建筑類型：聯(lián)排、疊加216。08年至今銷售速度表重點(diǎn)個(gè)案分析65項(xiàng)目包括獨(dú)棟、雙拼和空中別墅，地下 1層，地上 13層，戶型設(shè)計(jì)有較大面積的花園和露臺(tái)，采光性較好，獨(dú)棟別墅面積較大，居住舒適度高雙拼別墅 建筑面積：約 324平方米 獨(dú)棟別墅 建筑面積：約 544平方米 重點(diǎn)個(gè)案分析獨(dú)棟別墅 建筑面積：約 768平方米 66重點(diǎn)個(gè)案分析 玖園生態(tài)文化型的住宅區(qū) 216。項(xiàng)目在售主力戶型：雙拼 324平米戶型216?？倯魯?shù)： 23套 216。 61本項(xiàng)目銷售時(shí)間較長(zhǎng)，現(xiàn)在已完全現(xiàn)房銷售，但是存量依然較多，目前依然有 138套的存量，這與其產(chǎn)品特色