【正文】 1原鐵道師范學院地塊項目原鐵道師范學院地塊項目市場分析報告市場分析報告UPCS 地產整合平臺 2宏觀經(jīng)濟分析報告總綱GDP發(fā)展人口發(fā)展人均收入房地產運行分析一級土地市場運行二級房產市場運行市場競爭分析板塊產品分析競品個案選取項目分析項目區(qū)位分析項目四至分析項目核心屬性提煉項目 SWOT分析區(qū)域格局界定全市別墅市場運行別墅市場分析總結競爭策略思考城市發(fā)展分析 政策背景分析固定資產投資三產結構企業(yè)發(fā)展經(jīng)濟分析總結蘇州城市地位長三角城際交通蘇州城市規(guī)劃古城區(qū)規(guī)劃城市發(fā)展分析總結08年新政策分析政策背景分析總結未來市場趨勢研判項目指標解讀地塊現(xiàn)狀分析重點個案分析競爭分析總結區(qū)域別墅市場運行3宏觀經(jīng)濟分析182。 GDP與人均 GDP182。 人口發(fā)展182。 人均收入界定182。 固定資產投資182。 三產結構182。 外資企業(yè)182。 私營企業(yè)182。 經(jīng)濟分析總結4蘇州 GDP近幾年持續(xù)增長，為房地產市場提供了良好的環(huán)境2023年在國內外形勢發(fā)生重大變化，經(jīng)濟發(fā)展面臨重大挑戰(zhàn)的背景下，全年實現(xiàn)地區(qū)生產總值6701億元，按可比價計算比上年增長 13%。產業(yè)結構更趨協(xié)調，發(fā)展方式有效轉變，服務業(yè)占地區(qū)生產總值的比重比上年提高 %。服務業(yè)增長最快。GDP與人均 GDP5大量人口的涌入，將存在較大剛性需求比例，給市場帶來眾多的潛在購房客戶，促動發(fā)展人口發(fā)展外來人口大量涌入 ,并逐漸融入城市 ,成為城市發(fā)展和消費的重要組成部分。大量外資企業(yè)的入住，吸引大量外來務工人員進駐新區(qū)，使得區(qū)域房地產市場剛性需求進一步加大，為房地產開發(fā)帶來了持續(xù)的、巨大的市場需求量。6人民生活水平得到提升，將有效地帶動房地產市場的發(fā)展216。蘇州 2023年的人均可支配收入 23867元，比上年增長 %， 2023年蘇州市農民人均純收入 11680元，比上年增加 %。以上數(shù)據(jù)可以看出蘇州市人民生活水平、生活質量得到提高，手中的錢越來越多。216。蘇州經(jīng)濟的增長直接說明蘇州發(fā)展不斷加快，人民生活水平得到提升，城市化進程不斷加快，這將有效地帶動房地產市場的發(fā)展。人均收入界定7隨著國民經(jīng)濟水平的提高，房地產開發(fā)水平及品質開始趨向于成熟化及高端化固定資產投資　 固定資產指標 2023年 2023年 2023年 2023年1 固定資產投資(億元 ) 數(shù)額 1870 2360 2611增長率 % % 12% %2 房地產開發(fā)投資 (億元 ) 數(shù)額 420 718增長率 % % % %3 GDP（億元） 數(shù)額 6701增長率 % % % 13%4 房地產開發(fā)投資 /GDP（%） % % % %固定資產投資持續(xù)增長，城市大開發(fā)階段，增長的動力主要是來自于各區(qū)新城建設、交通等基礎設施投入以及工業(yè)的帶動。蘇州房地產投資每年保持了穩(wěn)定的增長，在宏觀調控下，蘇州房地產開發(fā)投資只是略有波動，顯示蘇州市房地產市場投資增速平穩(wěn)過度。8 第二產業(yè)的強勢發(fā)展，整個城市是一個大型的外向型工業(yè)生產基地，勢必帶來人口的迅速增加，城市化進程得以加快。但同時也意味著蘇州對外資的依賴性過大，受國際環(huán)境的影響較大，未來的風險加劇。 從蘇州各個產業(yè)的投資傾向來看 ,第三產業(yè)投資額的增長比例最快，將會在近期產生新的富裕階層，這些富裕階層也成為房地產市場的一大購買群體。蘇州第三產業(yè)投資額的增長比例最快，產生的富裕階層成為房地產市場的一大購買群體三產結構9蘇州吸引外資的潛力強大，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一外資企業(yè)年份 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023新增獨資企業(yè)（個） 1059 2023 2339 2282 2181 2279 2464新批大項目（個） 239 571 716 904 735 —— 1017大項目所占比重 23% 28% 31% 40% 34% —— 41%實際利用外資（億美元） 產值所占比例 34% 38% 43% 49% 54% 54% ——注： 08年統(tǒng)計數(shù)據(jù)未出蘇州市利用外資項目呈現(xiàn)大型化，主要表現(xiàn)在千萬美元以上項目在總項目中的比例上升。實際利用外資金額和年新增外資企業(yè)呈上升趨勢，對于推動蘇州的經(jīng)濟發(fā)展起到了極大的作用。世界 500強企業(yè)已有 118家落戶蘇州，顯示出蘇州市吸引外資的強大潛力，而實際上，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一。10私營經(jīng)濟快速發(fā)展，給 GDP的騰飛注入強勁的發(fā)展動力，同時也形成大量的中產階級，為高檔房地產的開發(fā)帶來充足的客源私營企業(yè)年份 私營個體投資 （億元） 年增長率 (%) 私營企業(yè)數(shù) （萬家） 年增長率（ %）2023年 % %2023年 220 % 34%2023年 % 23%2023年 % %2023年 % %2023年 16% %2023年 % %蘇州市私營經(jīng)濟快速發(fā)展，品牌建設邁出步伐。新增中國馳名商標 21件，中國名牌產品 24只，累計擁有中國馳名商標和中國名牌產品達到 43件和 63只 。結合蘇州打造 “私營企業(yè)家的樂園 ”的產業(yè)戰(zhàn)略，必將有更多的私營企業(yè)出現(xiàn)， 良好的私營企業(yè)創(chuàng)業(yè)土壤，一方面給蘇州 GDP的不斷騰飛注入強勁的發(fā)展動力，同時也將形成大量的中產階級，為蘇州高檔房地產的開發(fā)帶來充足的客源。注： 08年統(tǒng)計數(shù)據(jù)未出11蘇州對外向型經(jīng)濟依賴比較重，在金融危機的影響下不少企業(yè)受到考驗，但綜合考量，蘇州經(jīng)濟依然向好，為房產市場奠定了基礎經(jīng)濟背景分析總結■ GDP與人均 GDP蘇州經(jīng)濟的持續(xù)迅速發(fā)展 , 吸引了大量的人流 ,帶來旺盛的購買欲和強大的購買力，為房地產市場持續(xù)健康發(fā)展提供了的堅實基礎和良好的環(huán)境?！?人口發(fā)展城市的蓬勃發(fā)展，吸引了大量人口的涌入，將存在較大剛性需求比例，給市場帶來眾多的潛在購房客戶，促動發(fā)展■ 人均收入界定蘇州 08年人均收入達 23867元，人均收入的穩(wěn)定增長為房地產市場奠定了良好的基礎■ 固定資產投資隨著國民經(jīng)濟水平的提高，房地產開發(fā)水平及品質開始趨向于成熟化及高端化■ 三產結構蘇州第三產業(yè)投資額的增長比例最快，產生的富裕階層成為房地產市場的一大購買群體■ 外資企業(yè)世界 500強企業(yè)已有 118家落戶蘇州，實際上，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一?！?私營企業(yè)私營經(jīng)濟快速發(fā)展，給 GDP的騰飛注入強勁的發(fā)展動力，同時也形成大量的中產階級，為高檔房地產的開發(fā)帶來充足的客源12城市發(fā)展分析182。 蘇州城市地位分析182。 長三角城際交通規(guī)劃182。 蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略分析182。 古城區(qū)規(guī)劃分析182。 城市發(fā)展分析總結13蘇州臨近上海，接受上海的產業(yè)輻射，是長三角重要的城市之一擁有 2500年吳文化底蘊，在現(xiàn)代化進程中，吳文化得到了保護和傳承。比鄰中國的金融和經(jīng)濟中心—— 上海 。 位于中國經(jīng)濟最活躍的區(qū)域 —— 長江三角洲經(jīng)濟中心地帶臨近上海，蘇州不僅有自己 2500年的文化底蘊更有上海的開放性和包容性。蘇州城市地位分析14區(qū)間交通規(guī)劃 區(qū)內交通規(guī)劃長三角城際交通規(guī)劃在區(qū)域交通方面，建立以上海國際航運中心和亞太航空樞紐中心為核心，軌道交通和高速公路為骨干，加快建設滬寧城際鐵路、城市輕軌，將長三角城市融入 “ 一小時經(jīng)濟圈 ” 。城市輕軌的規(guī)劃建設加強了房地產板塊之間的聯(lián)系，減弱了 “ 心理距離 ” ，擴大了購房者的選擇范圍，加強客源流動性。對本項目有一定的利好作用。交通規(guī)劃將城市融入 “ 一小時經(jīng)濟圈 ”, 軌道交通的開工建設將有效提升蘇州城市地位、形象15“ 中核主城 ” ： 保護古城區(qū)，疏解古城區(qū)居住人口，緩解古城區(qū)居住壓力 ；將古城區(qū)與高新區(qū)相合，形成新的主城，形成商業(yè)、文化、旅游、服務中心?！?東進滬西 ” ： 東部為蘇州中心城區(qū)首要的發(fā)展方向，規(guī)劃建設為東部新城，成為蘇州新的城市中心，與古城區(qū) 高新區(qū)形成的中核相呼應。“ 北拓平相 ” ： 北部是蘇州中心城區(qū)重點發(fā)展方向，規(guī)劃建設北部新城。“ 南優(yōu)松吳 ” ： 南部主要包括吳中區(qū)大部分區(qū)域和吳江松陵鎮(zhèn)等區(qū)域，主要是優(yōu)化環(huán)境，建設成宜居城市?！?西控太湖 ” ： 西部指太湖區(qū)域，主要是保護太湖區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展高端旅游。蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略分析古城區(qū)作為中心城區(qū)的核心區(qū)域，以歷史文化名城保護為主，逐漸釋放原有的城市商業(yè)服務中心和市域政治、文化中心職能蘇州市規(guī)劃 ——“ 一體兩翼，雙城核心一體兩翼，雙城核心 ”蘇州城市規(guī)劃的發(fā)展方向總結為 ——“ 中核、東進、北拓、南優(yōu)、西控 ”16古城區(qū)作為蘇州的核心區(qū)域，發(fā)展控制容量，優(yōu)化環(huán)境，因此古城區(qū)土地稀缺性更加明顯，居住以發(fā)展高檔住宅為主本案所在的區(qū)域為古城區(qū)園林式別墅組團216。依托稀缺的土地資源、成熟完善的配套和歷史悠久的園林文化環(huán)境，規(guī)劃發(fā)展以 高檔居住區(qū)為主古城區(qū)規(guī)劃分析火車站地區(qū)改造規(guī)劃本案17輕軌四條線路總長 ，車站 105座，形成兩縱兩橫 “ 井 ” 字形總體布局。其中1號、 3號線貫穿區(qū)域。輕軌的規(guī)劃發(fā)展促進房地產市場良好發(fā)展，成為蘇州指標性市場，也成為蘇州人理想置業(yè)的區(qū)域4號線3號線1號線2號線3號支線輕軌將提升蘇州交通的便利性 , 大大便利了蘇州各區(qū)之間的交通聯(lián)系古城區(qū)規(guī)劃分析18蘇州城市未來發(fā)展分析小結■蘇州的城市地位蘇州臨近上海，承接上海產業(yè)溢出，是長三角重要的城市之一?！鲩L三角城際交通規(guī)劃建立以上海國際航運中心和亞太航空樞紐中心為核心，軌道交通和高速公路為骨干，加快建設滬寧城際鐵路、城市輕軌，將長三角城市融入 “一小時經(jīng)濟圈 ”?！鎏K州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略蘇州城市規(guī)劃的發(fā)展方向總結為 ——“ 中核、東進、北拓、南優(yōu)、西控 ” ■古城區(qū)的規(guī)劃古城區(qū)作為蘇州的核心區(qū)域，發(fā)展控制容量，優(yōu)化環(huán)境，因此古城區(qū)土地稀缺性更加明顯，居住以發(fā)展高檔住宅為主城市發(fā)展分析總結19政策背景分析182。 07年 182。 2023年底救市政策分析182。 政策背景分析總結182。 未來市場趨勢研判2007年 新政影響分析新政頒布1211細則頒布二套房貸首付暖市新政保障住房 傳統(tǒng)節(jié)日優(yōu)惠頻繁受政策調控等諸多影響，市場處于一種外火而內虛的觀望狀態(tài) ,特別是927新政后蘇州市場迅速進入冷凍期，主要體現(xiàn)為市場成交量急劇下滑，整個蘇州房產市場處于持續(xù)低迷狀態(tài)。但隨著一系列的 暖市政策 陸續(xù)出現(xiàn) ,市場成交有所回升。927新政提高第二套房首付，抑制了部分投資客投資，隨著暖市政策的出臺，市場的成交有所回升注：政府房產信息網(wǎng)