【正文】 不明顯， 周邊的環(huán)境不是很好也有關系216。入住時間： 202308 216。08年至今銷售速度表重點個案分析59項目社區(qū)以聯(lián)排別墅為主，包括少量獨棟別墅，戶型設計有中庭，增強采光性，地上 13層，面積從 200389平米，選擇空間較大一層 二層 一層 二層 三層芙蓉居 建筑面積： 289平方米 遠香堂 建筑面積： 387平方米 重點個案分析60重點個案分析 桃塢才苑老蘇州街坊院落式庭院別墅216。項目在售主力戶型： 333389平方米（帶地下室）p項目賣點 :216。雙拼 :27棟 。成交總價： 5501200萬 /套216。 重點個案分析182。小區(qū)景觀規(guī)劃： 保留地塊內(nèi)部大量植被樹木，利用自然河道，設計建造別墅區(qū)內(nèi)的良好生態(tài)景觀216。交 通： 緊鄰城市主干道人民路和平四路，交通便利，通達性極強216。東面：人民路216。項目所在地以南為觀前商圈，以北為火車站改造區(qū)域，周邊商業(yè)氛圍濃厚，生活配套十分齊全。 項目指標解讀182。 全市別墅市場運行182。 2023年整年度蘇州房地產(chǎn)二級市場新增供應量明顯少于 2023年度。 一級土地市場運行182。同時，下調(diào)中央銀行再貸款、再貼現(xiàn)利率。五年期以下（含五年）從 4． 05％調(diào)整為 3． 51％，五年期以上從 4． 59％調(diào)整為 4． 05％12月《省政府辦公廳關于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的意見》江蘇省個人購買普通商品住房的契稅稅率暫統(tǒng)一下調(diào)到 1％。對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策。■蘇州城市規(guī)劃總體戰(zhàn)略蘇州城市規(guī)劃的發(fā)展方向總結為 ——“ 中核、東進、北拓、南優(yōu)、西控 ” ■古城區(qū)的規(guī)劃古城區(qū)作為蘇州的核心區(qū)域，發(fā)展控制容量，優(yōu)化環(huán)境，因此古城區(qū)土地稀缺性更加明顯，居住以發(fā)展高檔住宅為主城市發(fā)展分析總結19政策背景分析182?！?北拓平相 ” ： 北部是蘇州中心城區(qū)重點發(fā)展方向，規(guī)劃建設北部新城。 城市發(fā)展分析總結13蘇州臨近上海，接受上海的產(chǎn)業(yè)輻射，是長三角重要的城市之一擁有 2500年吳文化底蘊，在現(xiàn)代化進程中，吳文化得到了保護和傳承。結合蘇州打造 “私營企業(yè)家的樂園 ”的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略，必將有更多的私營企業(yè)出現(xiàn)， 良好的私營企業(yè)創(chuàng)業(yè)土壤，一方面給蘇州 GDP的不斷騰飛注入強勁的發(fā)展動力，同時也將形成大量的中產(chǎn)階級，為蘇州高檔房地產(chǎn)的開發(fā)帶來充足的客源。8 第二產(chǎn)業(yè)的強勢發(fā)展，整個城市是一個大型的外向型工業(yè)生產(chǎn)基地，勢必帶來人口的迅速增加，城市化進程得以加快。大量外資企業(yè)的入住，吸引大量外來務工人員進駐新區(qū)，使得區(qū)域房地產(chǎn)市場剛性需求進一步加大，為房地產(chǎn)開發(fā)帶來了持續(xù)的、巨大的市場需求量。 固定資產(chǎn)投資182。 人均收入界定182。GDP與人均 GDP5大量人口的涌入，將存在較大剛性需求比例，給市場帶來眾多的潛在購房客戶，促動發(fā)展人口發(fā)展外來人口大量涌入 ,并逐漸融入城市 ,成為城市發(fā)展和消費的重要組成部分。蘇州房地產(chǎn)投資每年保持了穩(wěn)定的增長，在宏觀調(diào)控下，蘇州房地產(chǎn)開發(fā)投資只是略有波動，顯示蘇州市房地產(chǎn)市場投資增速平穩(wěn)過度。新增中國馳名商標 21件，中國名牌產(chǎn)品 24只，累計擁有中國馳名商標和中國名牌產(chǎn)品達到 43件和 63只 。 古城區(qū)規(guī)劃分析182?！?東進滬西 ” ： 東部為蘇州中心城區(qū)首要的發(fā)展方向，規(guī)劃建設為東部新城，成為蘇州新的城市中心，與古城區(qū) 高新區(qū)形成的中核相呼應。■長三角城際交通規(guī)劃建立以上海國際航運中心和亞太航空樞紐中心為核心，軌道交通和高速公路為骨干，加快建設滬寧城際鐵路、城市輕軌，將長三角城市融入 “一小時經(jīng)濟圈 ”。2023年底救市政策分析2023年 10月起成交量有所回升22通過免征營業(yè)稅、降息、下調(diào)公積金貸款、契稅稅率等措施進一步鼓勵普通商品住房的消費2023年底救市政策分析類型 出臺時間 文件名稱 頒發(fā)部門 主要內(nèi)容金融政策 12月 17日 放松二套房貸 國務院對已貸款購買一套住房但人均面積低于當?shù)仄骄剑偕暾堎徺I第二套普通自住房的居民，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。下調(diào)個人住房公積金貸款各檔次利率 0． 54個百分點。12月 22日《關于中國人民銀行決定調(diào)整金融機構人民幣存貸款基準利率》央行從 08年 12月 23日起，下調(diào)一年期人民幣存貸款基準利率各 ，其他期限檔次存貸款基準利率作相應調(diào)整。24經(jīng)濟宏觀總體向好增速減緩房產(chǎn)政策中央、地方齊手松綁房產(chǎn)運行市場低迷觀望持續(xù)蘇州龐大的工業(yè)體系，經(jīng)濟總量仍不斷增加，由于過于依賴外向型經(jīng)濟，受金融危機影響較大收入減少，失業(yè)概率增大對置業(yè)持更謹慎態(tài)度房地產(chǎn)發(fā)展和 GDP穩(wěn)定增長休戚相關松綁房地產(chǎn)政策，刺激消費，拉動消費，帶動經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展全球經(jīng)濟蕭條，中國二元經(jīng)濟體系遭受嚴重打擊消費信心受挫市場好轉的三方?jīng)Q定因素國外經(jīng)濟形勢好轉國內(nèi)經(jīng)濟運行平穩(wěn)消費者信心恢復從宏觀層面來看，蘇州未來房地產(chǎn)走勢取決于國內(nèi)外經(jīng)濟基本面的走向與消費者信心博弈的結果，從現(xiàn)階段各方的表現(xiàn)推測，未來兩年內(nèi)蘇州房地產(chǎn)的基本基調(diào)仍是 “深度調(diào)整 ”未來市場趨勢研判25房地產(chǎn)運行分析182。一級土地市場運行28二級房產(chǎn)市場運行在市場需求放緩的影響下， 08年度蘇州房地產(chǎn)二級市場新增供應量明顯少于 07年度， 09年初隨銷量上升，供應也不斷增大公寓，別墅供應在 4月大幅增加由于 2023年 9月 27日國家對房地產(chǎn)新一輪的調(diào)控，致使房地產(chǎn)一路上揚的形勢急轉直下，在 2023年新政效應在滯后一段時間后終于顯山露水。 二級房產(chǎn)市場運行182。全市 別墅市場運行3709年中心城區(qū)的別墅市場來看， 200250平米段和 350400平米段產(chǎn)品的銷售較好，而目前為止 09年別墅的供應量很小，區(qū)域內(nèi)成交別墅類型以聯(lián)排為主區(qū)域別墅市場運行38從目前中心城區(qū)可售別墅情況來看， 250300平米的聯(lián)排產(chǎn)品所占比重最大，為 42%； 其次為 450平米以上所占比重為16%，可見中心城區(qū)獨立別墅存量也較多區(qū)域別墅市場運行39根據(jù)目前市場別墅存量和未推量，以及低容積率土地存量來計算， 09年以后共有市場可提供別墅約 456萬方，可見全市未來別墅市場銷售壓力較大08年別墅銷售放緩， 09年略有回升，市場 總體轉向供大于求經(jīng)濟型聯(lián)排別墅成為主力產(chǎn)品， 250300平米供求量最大全市獨立別墅分布相對較少， 400平米以上產(chǎn)品占主導別墅市場存量不斷增大，小面積段產(chǎn)品去化速度較快除個別項目熱銷以外，全市別墅銷售放緩，存量加大；以聯(lián)排小面積產(chǎn)品的去化為主別墅市場分析總結40項目分析182。216。項目四至216。區(qū)　 　 位： 位于古城區(qū)平江板塊，周邊風景名勝眾多，區(qū)位資源稀缺216。主流產(chǎn)品靠攏： 蘇州市場 200350平方米別墅產(chǎn)品趨于主流，市場接受度高216。 競品個案選取182。后陸續(xù)推出其余別墅的預售許可，每月保持穩(wěn)定去化；216。銷售房源面積戶型配比房型 面積 去化套數(shù) 比例4室 2廳 3衛(wèi) 340520 12 71%4室 2廳 4衛(wèi) 325450 7 41%5室 3廳 5衛(wèi) 482 3 18%總計 — 22 100%重點個案分析55項目為純獨棟別墅社區(qū)，戶型設計人性化，采光與私密性俱佳，房間設計注重功能，地下空間有效利用，景致花園寬敞舒適負一層 一層 二層 三層頤府 A3a1 戶型設計地上建筑面積： 地下建筑面積： （含車庫）精致大花園戶型 北向入戶獨院寬達 11米，獨立雙車位車庫，陽光地下室，主次臥錯層，私密性高重點個案分析56庭園街巷弄韻、園院宅意，西臨北塔寺，東望拙政園p項目概況 ：?地理位置：平江區(qū)西北街 140號 ?占地面積： 130000平方米?建筑面積： 80000平方米?總戶數(shù)： 257戶?容積率： ?綠化率： 36%?建筑形態(tài)配比 :獨棟 :6棟 。優(yōu)惠措施：一套特價 350萬 /套216。08年至今去化量面積配比房型 面積 去化套數(shù) 比例4室 2廳 3衛(wèi) 203213 12 52%4室 2廳 4衛(wèi) 238258 9 39%5室 3廳 5衛(wèi) 273387 2 9%總計 — 23 100%216。開盤時間： 202305216。桃塢小筑 有 2棟超豪華獨立花園別墅， 28棟獨立花園別墅， 9戶二進花園別墅， 5戶三進花園別墅， 16棟 116戶聯(lián)體別墅，房型共有11種，面積從 1306平方米?？偨娣e： 18000平方米 216。成交總價：聯(lián)排 498576萬元 /套，獨棟 1000萬元 /套以上216。08年至今去化量面積配比房型 面積 去化套數(shù) 比例3室 2廳 3衛(wèi) 324434 14 57%6室 2廳 3衛(wèi) 540595 3 24%8室 2廳 5衛(wèi) 603710 3 14%9室 4廳 8衛(wèi) 964 1 5%總計 — 21 100%216。入住時間： 216。216。重點個案分析68中天品園知名開發(fā)商打造的品質樓盤216。開盤時間：尚未正式開盤216。小區(qū)采用人車分流設計，滿足業(yè)主對升級品質生活的需求216。目前尚未正式開盤，部分房源僅供內(nèi)部去化。 26 一月 202312:39:27 上午 00:39:27一月 21? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 00:39:2700:39:2700:39Tuesday, January 26, 2023? 1不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 00:39:2700:39:2700:391/26/2023 12:39:27 AM? 1越是沒有本 領 的就越加自命不凡。 12:39:27 上午 12:39 上午 00:39:27一月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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