【正文】 區(qū)開盤以來引起強(qiáng)烈的關(guān)注p銷售動(dòng)態(tài) :216。此外 ,張家港的富裕人群是平門府作為外拓區(qū)域中的重點(diǎn)客源，并在 09年 4月初增設(shè)了張家港的平門府售樓處．此外，也有較少比例的上?？蛻簦P占地面積近 10萬方，目前在售為地塊西側(cè)的項(xiàng)目一期部分首次開盤推出房源位置重點(diǎn)個(gè)案分析54本項(xiàng)目從 08年 10月底開盤以來，預(yù)約看房客戶較多，以每月 216。入住時(shí)間： 2023年 5月 30日 216。以獨(dú)特濃郁的蘇州民居特色吸引了對蘇州文化和傳統(tǒng)生活有向往情懷的本地中年成功人士、政府機(jī)關(guān)要員、企業(yè)主等；另外也吸引了部分從上海、浙江等外地而來置業(yè)或投資的客戶重點(diǎn)個(gè)案分析58本項(xiàng)目從 05年 9月開盤至今已銷售近四年，目前以尾房清盤為主，因此 08年至今的去化速度一直較慢，月均去化 216?？偨娣e： 56445平方米 216。成交總價(jià)：聯(lián)排均價(jià) 15000元 /平左右，獨(dú)棟 18000元 /平左右216。08年至今銷售速度表重點(diǎn)個(gè)案分析房型 面積 去化套數(shù) 比例獨(dú)棟 350400 4 % 聯(lián)排 250300 16 % 600650 1 % 總計(jì) — 21 100%房型 面積 可售套數(shù) 比例獨(dú)棟 350400 81 59%13001350 2 1%聯(lián)排 250300 46 33%600650 7 5%850900 2 1%總計(jì) — 138 100%62項(xiàng)目包括獨(dú)棟別墅 30棟，聯(lián)排別墅 18棟，小區(qū)規(guī)劃為傳統(tǒng)街坊院落式排布，戶型規(guī)整，包括地下一層，地上兩層以及閣樓層獨(dú)棟別墅 建筑面積：約 351平方米 獨(dú)棟別墅 建筑面積：約 889平方米 重點(diǎn)個(gè)案分析聯(lián)排別墅 建筑面積：約 249平方米 63重點(diǎn)個(gè)案分析 桃塢小筑桃花橋路蘇式 私家庭院別墅 216。建筑類型： 雙拼 、獨(dú)棟、商鋪 +空中別墅216。64本項(xiàng)目從 08年拿到預(yù)售證后銷售至今去化速度基本穩(wěn)定，由于項(xiàng)目規(guī)模小，目前剩余僅 2套216。一期總戶數(shù)：聯(lián)排 36戶，疊加 24戶216。項(xiàng)目在售主力戶型：聯(lián)排別墅為 5室 3廳 3衛(wèi)戶型，面積為 279平米216。目前剩余可售房源面積配比216?？倯魯?shù)：共 886戶，別墅 83戶216。項(xiàng)目在售主力戶型：聯(lián)排別墅面積為 200280平米216。目前剩余可售房源面積配比216。 一月 2100:39:2700:39Jan2126Jan21? 1故人江海 別 ，幾度隔山川。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒有。 2023/1/26 0:39:2700:39:2726 January 2023? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 26 一月 202312:39:27 上午 00:39:27一月 21? 1最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過 于提升自我。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 。 2023/1/26 0:39:2700:39:2726 January 2023? 1做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 一月 21一月 21Tuesday, January 26, 2023? 雨中黃葉 樹 ，燈下白 頭 人。重點(diǎn)個(gè)案分析69本案別墅項(xiàng)目目前正在預(yù)約期中，尚未正式對外開盤，但已內(nèi)部簽約去化 7套216。開 發(fā) 商：蘇州中天房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 216。占地面積： 216。67本案前期積累客戶時(shí)間充足，從 08年 11月取得預(yù)售許可證以來，以每月 ， 4月新取得疊加別墅的預(yù)售許可，尚未開盤銷售216。開 發(fā) 商： 蘇 州市晟地置 業(yè) 有限公司 216。地理位置： 金 閶 區(qū)虎丘路 30號(hào)（原工 藝 美院北校區(qū)） 216。桃塢小筑共由 23戶別墅和商鋪組成，其中 6戶雙拼，面積為， 9戶獨(dú)棟面積在 544－ 964平方，另有 8戶商鋪 +空中別墅，面積在 415－ 692平方之間。開盤時(shí)間： 202310 216。目前剩余可售面積配比供應(yīng)總套數(shù)去化總套數(shù)月均去化套數(shù)累計(jì)銷售率160 21 %216。建筑風(fēng)格： 中式園林風(fēng)格 216。地理位置：平江區(qū)西大營門 57號(hào) 毗鄰蘇州博物館，人文氣息濃郁，旅游景點(diǎn)集中，占盡地利、人和；216。開盤時(shí)間： 2023年 9月 1日 項(xiàng)目在售主力戶型： 340520平方米p客源特點(diǎn) :216。08年至今，中心城區(qū)別墅項(xiàng)目中以平門府的去化速度較快，而古城區(qū)內(nèi)大多數(shù)項(xiàng)目均是尾盤銷售，因此去化較緩慢，根據(jù)本案特點(diǎn)，從中選取 平門府、桃塢才苑、桃塢小筑、庭園、玖園和品園 這幾個(gè)項(xiàng)目作為重點(diǎn)個(gè)案進(jìn)行分析。競爭威脅： 項(xiàng)目東側(cè)的平門府別墅項(xiàng)目體量較大，定位明確，產(chǎn)品力強(qiáng)，銷售狀況良好，對本案構(gòu)成一定的競爭威脅216。地塊現(xiàn)狀： 地塊內(nèi)樹木植被保留完好，綠化率高216。南面：校場橋路，蘇州文化美術(shù)館新址216。項(xiàng)目周邊風(fēng)景名勝眾多，已經(jīng)形成濃厚的歷史文化氛圍，居住環(huán)境檔次較高。 地塊現(xiàn)狀分析182。 別墅市場分析總結(jié)3208年 12月至今年 3月，別墅新增供應(yīng)量明顯回升，開發(fā)商對樓市信心有所上升，許多項(xiàng)目紛紛乘勢推盤從整體情況來看， 08年 4月 08年 11月，市場一直在萎縮，供應(yīng)量持續(xù)下降，開發(fā)商對市場沒有信心，許多即將動(dòng)工項(xiàng)目暫停，導(dǎo)致供應(yīng)量連續(xù)下降；而從 08年 12月到 09年 3月，新增供應(yīng)量有所回升，特別墅最近 2月的成交量大幅回升，開發(fā)商對樓市信心有所上升，許多項(xiàng)目紛紛乘勢推盤，未到領(lǐng)取預(yù)售資格的項(xiàng)目也加緊施工。29受宏觀經(jīng)濟(jì)周期、購買力下降等不利影響，市場有效需求增長緩慢， 08年成交量出現(xiàn)下滑，而 09年由于受政策帶動(dòng)、房交會(huì)的舉辦等影響下，成交量出現(xiàn)回升從整體成交情況來看， 08年 5月仍然為全年成交高峰期，而下半年呈現(xiàn)較低迷的成交趨勢，在 09年 2月以后，在房交會(huì)、政策推動(dòng)和市場刺激的作用下，成交量開始有所增長，市場有回暖跡象， 3月由于房產(chǎn)信息網(wǎng)改版，不少成交信息停滯，在 09年 4月成交量迅速釋放。 全市別墅市場運(yùn)行182。23政府加強(qiáng)市場監(jiān)管力度 ,督促市場回暖 ,以期帶動(dòng)其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展 ,保持宏觀經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)運(yùn)行政策背景分析總結(jié)■金融政策方面恢復(fù)對購、建住房的借款申請人申請第二（含）次以上住房公積金貸款的辦理，同時(shí)第二套房貸款的發(fā)放出現(xiàn)松動(dòng)。編者注）；普通商品住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)主要以容積率和套型面積為依據(jù)等。稅收政策10月 31日 下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款 利率 住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部從 08年 10月 27日起，下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款各檔次利率 。 2023年底救市政策分析182?！?西控太湖 ” ： 西部指太湖區(qū)域，主要是保護(hù)太湖區(qū)域的生態(tài)環(huán)境，發(fā)展高端旅游。 位于中國經(jīng)濟(jì)最活躍的區(qū)域 —— 長江三角洲經(jīng)濟(jì)中心地帶臨近上海，蘇州不僅有自己 2500年的文化底蘊(yùn)更有上海的開放性和包容性?！?人口發(fā)展城市的蓬勃發(fā)展，吸引了大量人口的涌入，將存在較大剛性需求比例，給市場帶來眾多的潛在購房客戶，促動(dòng)發(fā)展■ 人均收入界定蘇州 08年人均收入達(dá) 23867元，人均收入的穩(wěn)定增長為房地產(chǎn)市場奠定了良好的基礎(chǔ)■ 固定資產(chǎn)投資隨著國民經(jīng)濟(jì)水平的提高，房地產(chǎn)開發(fā)水平及品質(zhì)開始趨向于成熟化及高端化■ 三產(chǎn)結(jié)構(gòu)蘇州第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長比例最快，產(chǎn)生的富裕階層成為房地產(chǎn)市場的一大購買群體■ 外資企業(yè)世界 500強(qiáng)企業(yè)已有 118家落戶蘇州，實(shí)際上，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一。 從蘇州各個(gè)產(chǎn)業(yè)的投資傾向來看 ,第三產(chǎn)業(yè)投資額的增長比例最快，將會(huì)在近期產(chǎn)生新的富裕階層，這些富裕階層也成為房地產(chǎn)市場的一大購買群體。蘇州 2023年的人均可支配收入 23867元，比上年增長 %， 2023年蘇州市農(nóng)民人均純收入 11680元，比上年增加 %。 外資企業(yè)182。 GDP與人均 GDP182。產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)更趨協(xié)調(diào)，發(fā)展方式有效轉(zhuǎn)變，服務(wù)業(yè)占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重比上年提高 %。蘇州經(jīng)濟(jì)的增長直接說明蘇州發(fā)展不斷加快，人民生活水平得到提升，城市化進(jìn)程不斷加快，這將有效地帶動(dòng)房地產(chǎn)市場的發(fā)展。世界 500強(qiáng)企業(yè)已有 118家落戶蘇州，顯示出蘇州市吸引外資的強(qiáng)大潛力，而實(shí)際上，蘇州已成為國際商家投資中國大陸的首選城市之一。 長三角城際交通規(guī)劃182。對本項(xiàng)目有一定的利好作用。其中1號(hào)、 3號(hào)線貫穿區(qū)域。但隨著一系列的 暖市政策 陸續(xù)出現(xiàn) ,市場成交有所回升。當(dāng)年歸集的個(gè)人住房公積金存款利率不變。11月 27日《關(guān)于中國人民銀行決定調(diào)整金融機(jī)構(gòu)人民幣存貸款基準(zhǔn)利率》央行從 08年 11月 27日起，下調(diào)金融機(jī)構(gòu)一年期人民幣存貸款基準(zhǔn)利率各 點(diǎn)，其他期限檔次存貸款基準(zhǔn)利率作相應(yīng)調(diào)整?！龆愂照叻矫鎸Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題做出了明確規(guī)定，規(guī)范房屋登記費(fèi)的計(jì)費(fèi)方式和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，同時(shí)下調(diào)個(gè)人住房公積金貸款及個(gè)人購買普通商品住房的契稅稅率。 2023年市場低迷的情況下，商業(yè)用地出讓和成交比例受到影響較小。 09年的成交均價(jià)走勢相對比較平穩(wěn)，起伏不大二級(jí)房產(chǎn)市場運(yùn)行31房產(chǎn)市場運(yùn)行分析182。相城區(qū)主要依云水岸的銷售火爆，包括疊加和聯(lián)排共銷售 212套；古城區(qū)還是以平江區(qū)的去化量最多，像平門府、桃塢小筑、桃塢才苑、庭園都有 2套以上銷售量全市 別墅市場運(yùn)行35從全市別墅存量情況來看，自 08年 12月以來，別墅存量開始轉(zhuǎn)升為降，從中也可看出，別墅市場最近幾個(gè)月有所好轉(zhuǎn)全市別墅存量狀況從上圖可以看出，自 08年 12月以來，別墅存量一直在下降，從中也可看出，別墅市場最近幾個(gè)月有所好轉(zhuǎn)，成交量、新增量環(huán)比均有一定幅度增長，使得存量一直在下降。 項(xiàng)目 SWOT分析41項(xiàng)目規(guī)模不大，總建筑面積為 20236平方米，容積率為，由獨(dú)立別墅和雙拼、多拼別墅組成可建用地 40566㎡容積率 建筑面積 20236㎡（住宅 19944㎡、公建 212㎡）總戶數(shù) 89戶綠化率 42%樓面價(jià) 7473元 /平方米車位 211個(gè)產(chǎn)品形態(tài)及面積獨(dú)立別墅（ 270404平米）雙拼別墅（ 222平米）多拼別墅（ 180186平米）項(xiàng)目指標(biāo)解讀42本項(xiàng)目地處平江區(qū)主干道人民路段，以南為觀前商圈，以北為火車站改造區(qū)，周邊風(fēng)景名勝眾多，區(qū)域配套成熟，已經(jīng)形成成熟的居住氣氛216。地塊內(nèi)樹木植被保留完好，綠化率較高216。東面：平門府216。地　 　 塊 : 地塊形狀不規(guī)整方正，不利于進(jìn)行規(guī)劃設(shè)計(jì)216。 競爭格局界定182。08年 10月 22日首次取得預(yù)售證，共計(jì)新增別墅面積為，樓棟分別是 278 326216。供應(yīng)房源面積戶型配比房型 面積 供應(yīng)套數(shù) 比例4室 2廳 3衛(wèi) 340476 28 62%4室 2廳 4衛(wèi) 3254