【正文】 地條件”優(yōu)劣分析——]利多因素? 張楊路、浦興路、金橋路、及與之相連的黃浦大橋、楊浦大橋共同構(gòu)成了通暢便捷的交通網(wǎng)絡(luò)，為本案業(yè)主出入市級商業(yè)中心區(qū)域提供了有利的條件，多條公交站點的設(shè)立，為業(yè)主乘車出行增添了多種選擇。 ? 基地附近的金橋公園、名人苑花園、以及金橋進出口區(qū)域內(nèi)的橄欖球場，成為住戶良好的就近休閑、娛樂、健身的理想場所。瑞東醫(yī)院、華山醫(yī)院浦東分院、金橋區(qū)段醫(yī)院也為居民健康、就醫(yī)提供保障。? 加上規(guī)劃良好的小區(qū)環(huán)境，優(yōu)美的景觀道路和較高的社區(qū)綠化率，讓住戶遠離生活空間的壓抑，完全感受大自然的意境。? 本項目房型較好（板式結(jié)構(gòu)，南北通風(fēng)，全明無暗間），建筑面積控制合理，總價較低，極符合該區(qū)域居民承受能力。 ? 目前基地四周的商業(yè)配套相當(dāng)不完善，即使現(xiàn)存的商業(yè)配套也存在消費檔次較低，繁榮度不夠的問題，這一切都阻礙了居住地的人氣的進一步旺盛。? 基地處于浦興路（張楊路的邊緣地帶），四周寬闊的道路阻礙了各社區(qū)人員的流動，夜間基地周邊除了川流不息的車輛，毫無人影。? 項目小區(qū)呈狹長形，分兩期開發(fā)，一期與二期之間被博興路“攔腰截斷”，不利于本案整體布局規(guī)劃，致使社區(qū)缺乏整體感。? 受技術(shù)經(jīng)濟指標(biāo)的限制，、致使本案部分房型在建筑格局方面的規(guī)劃不甚理想，較小的浴室面積，使住戶缺少空間享受。? ，開發(fā)量大，區(qū)內(nèi)居民戶數(shù)相對較多，由此對未來物業(yè)管理的要求相對較高。? 有浦東主軸線——張楊路的依托，精明的購房者從市政規(guī)劃、建設(shè)的傾斜中意識到這一“黃金道路”沿線物業(yè)有令人欣慰的升值空間。? 目前區(qū)域內(nèi)的已建社區(qū)由于規(guī)模適中，且在產(chǎn)品力塑造和推廣宣傳方面均有著不俗表現(xiàn)，因而市場接受度普遍較高。? 結(jié)合目前的市場行情均價，區(qū)域內(nèi)客戶多數(shù)青睞于100～110平方米的二房以及120～130平方米的三房。? 區(qū)域內(nèi)大部分個案的建筑設(shè)計和庭園景觀設(shè)計均聘請了專業(yè)的設(shè)計公司，各類風(fēng)格迥異而立意新穎的社區(qū)建筑和庭院景觀對應(yīng)了不同心理消費者的追求。上海市場同質(zhì)產(chǎn)品分析上海市房地產(chǎn)市場上與本項目價格、地段相似的同類產(chǎn)品眾多，如：虹口區(qū)涼城新村附近的 “中虹麗都苑”，長寧區(qū)天山路的“南洋新都”，楊浦區(qū)黃興綠地周邊的“文化佳園”，距離本案很近的“碧云新天地”等，其目標(biāo)市場需求大致如下：如：“文化佳園”、“南洋新都”。擁有各自區(qū)域內(nèi)獨特的地理位置優(yōu)勢。如虹口區(qū)的“中虹麗都苑”、位于廣靈四路、涼城路上，交通便利，在擁有虹口優(yōu)良人文傳統(tǒng)的同時又坐享曲陽地區(qū)的便利及完善的商業(yè)生活機能，其售價創(chuàng)下這個區(qū)域的最高單價，自從開盤后價格不斷走高。累計漲幅超過25%。一梯二戶、南北通風(fēng)、動靜分離、觀景陽臺、落地窗等以人為本的房型設(shè)計 規(guī)劃。 大多為上海市智能化示范小區(qū)或“四高”小區(qū)。國家康居工程示范小區(qū)；“無滲漏”、“無質(zhì)量通病”示范小區(qū)申請；以及白玉蘭施工質(zhì)量獎的獲得。[…提出新生活口號…]為了成功地將一、二期產(chǎn)品去化，因此在“一期”銷售階段，就要求在做足各方面文章，完成市場造勢，提升產(chǎn)品品質(zhì)，樹立市場品牌形象，為“二期”銷售打好良好的鋪墊。? 結(jié)合案名及面積配比，提出“可以居”，闡述可以居口號，以網(wǎng)絡(luò)最大的客源客層。? 提出“新鄰里關(guān)系”口號，顯示發(fā)展商人性的一面，創(chuàng)辦一些聯(lián)誼活動，令小區(qū)生活充滿人情味。因此本案在產(chǎn)品的總體規(guī)劃上應(yīng)以“現(xiàn)代生活社區(qū)”為其特點，并結(jié)合未來交通規(guī)劃優(yōu)勢，及居住人氣和將產(chǎn)品塑造成為浦東新區(qū)內(nèi)“具品質(zhì)、品味和價值的景觀社區(qū)”。在燒制的次數(shù)、時間段的長短、配色的選擇、外形的設(shè)計等方面加以控制，提出我們的要求，極有可能燒制出世上獨一無二的“立面”。? 底層大堂——花崗巖地面、大理石墻面到頂，另設(shè)藝術(shù)頂燈及豪華裝飾吊頂，中央空調(diào)。? 各層大堂、走廊及電梯廳——大堂及電梯廳鋪設(shè)花崗巖地面、大理石墻面到頂、另設(shè)藝術(shù)頂燈及裝飾吊頂；各層走廊地面均鋪砌高級防滑地磚、并配以高級乳膠漆墻；樓梯扶手采用高級硬木扶手。? 信箱——各住宅大堂設(shè)華麗不銹鋼信箱。智能化配置建議 ? 未來數(shù)字生活的智能化環(huán)保小區(qū)： 突破常規(guī)智能化小區(qū)一般僅有寬帶網(wǎng)設(shè)置，本項目除應(yīng)在安全防范系統(tǒng)、物業(yè)服務(wù)智能化水平真正落實、在家庭智能化上有所突破，且在環(huán)保上有建樹。? 社區(qū)智能化應(yīng)該同小區(qū)的生活相結(jié)合：a：寬帶網(wǎng)絡(luò)傳送、瀏覽；b：通過社區(qū)的BBS增進住家的交流，增強業(yè)主溝通；c：網(wǎng)上點擊物業(yè)服務(wù)；d：網(wǎng)絡(luò)可視醫(yī)療；e：網(wǎng)絡(luò)雙向交流的科普講座、電腦培訓(xùn)。? 寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)：通過小區(qū)INTRANET（內(nèi)部局域網(wǎng)）與公共網(wǎng)連接，小區(qū)內(nèi)采用光纖到樓（FTTB）內(nèi)部，每戶獨享10MB配置。? 家庭智能化系統(tǒng)： 每戶住家安裝智能化系統(tǒng)，實現(xiàn)家用電器遠程控制。具體安保措施如下：周邊紅外微波雙重報警：用美國原裝安防主機，對小區(qū)周界實行專業(yè)布防，一旦某處有越入，對射探頭自動感應(yīng)，觸發(fā)報警，主機顯示報警部位提示值班人員。a、每棟大樓密碼門禁系統(tǒng)，每戶可視對講系統(tǒng)。c、配有緊急按鈕與保安中心相連；并連網(wǎng)110報警系統(tǒng)。e、巡更：小區(qū)內(nèi)主要通道出入口及各大樓的主要部位設(shè)置，記錄巡更路線及時間，保證安全。g、車庫設(shè)置消防栓、火災(zāi)報警系統(tǒng)及公共部位自動感煙、消防噴淋系統(tǒng)。? 樹種統(tǒng)一：以一、兩種常綠喬木為主，大范圍的種植在社區(qū)里。樹種可以考慮香樟、銀杏。? 空中花園：在屋頂設(shè)計花園可以增加社區(qū)的休閑娛樂空間。? 中庭廣場中心：可設(shè)計象征社區(qū)精神的標(biāo)志物。建議庭園景觀在建筑規(guī)劃定案后即同時設(shè)計，并聘請境外較知名、較具影響的設(shè)計師，才能達到直接、有效的廣告宣傳效果。物業(yè)信息化管理? 建筑設(shè)備監(jiān)控系統(tǒng)：采用先進電腦神經(jīng)網(wǎng)絡(luò)化智能控制技術(shù)，組成高效監(jiān)控網(wǎng)絡(luò)智能系統(tǒng)，對小區(qū)內(nèi)大樓的水箱，水泵、電梯、供電設(shè)備進行監(jiān)控，保證各類設(shè)備處在最佳運行狀態(tài)。? IC卡一卡通系統(tǒng)：每戶均配有IC智能卡，可用于小區(qū)內(nèi)會所消費，物業(yè)管理等費用的結(jié)算及車輛進出的管理。社區(qū)環(huán)保建議A、能源系統(tǒng)? 進入住宅小區(qū)的能源一般為：電、燃氣、煤。對住宅的圍護結(jié)構(gòu)和供熱、空調(diào)系統(tǒng)要進行節(jié)能設(shè)計，建筑節(jié)能至少要達到50％以上。B、氣環(huán)境系統(tǒng)? 住宅小區(qū)的氣環(huán)境包括室外和室內(nèi)兩方面。居室內(nèi)做到自然通風(fēng)，衛(wèi)生間具備通風(fēng)換氣設(shè)施，廚房設(shè)有煙氣集中排放系統(tǒng)，達到居室內(nèi)的空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)，保證居民的衛(wèi)生和健康。? 室外聲環(huán)境系統(tǒng)設(shè)計應(yīng)滿足：日間噪聲小于50分貝、夜間小于40分貝。? 對小區(qū)周邊產(chǎn)生的噪音，如果影響了小區(qū)的聲環(huán)境則應(yīng)采取降噪措施。沿街住宅使用雙層中空玻璃沿馬路，高架，加油站位置設(shè)置綠化隔離帶小區(qū)人車分流機動車庫出入口，盡量位于小區(qū)出入口附近。除此以外，還應(yīng)注意居住區(qū)內(nèi)防止光污染，如：強光廣告、玻璃幕墻等。采用抗反光玻璃房型設(shè)計達到四明效果。? 對住宅圍護結(jié)構(gòu)的熱工性能和保溫隔熱提出要求，以保證室內(nèi)熱環(huán)境滿足舒適性要求，冬季供暖室內(nèi)適宜溫度：20℃～24℃，夏季空調(diào)室內(nèi)適宜溫度：22℃～27℃。爭取采用不破壞大氣環(huán)境的循環(huán)系統(tǒng)。? 玻璃為雙層中空，加強隔熱，保溫性能。? 休閑活動功能：小區(qū)綠地提供戶外活動交往場所，要求衛(wèi)生整潔、適用安全、景色優(yōu)美、設(shè)施齊全。? 景觀文化功能：通過園林空間、植物配置、小品雕塑等提供視覺景觀享受和文化品味欣賞。生活垃圾的收集要全部袋裝，密閉容器存放，收集率應(yīng)達到100 ％。I、綠色建筑材料系統(tǒng)? 在建設(shè)綠色生態(tài)住宅中，對于材料、部品的選用要強調(diào)兩點：一是要提倡使用3R材料（可重復(fù)使用、可循環(huán)使用、可再生使用），二是要選用無毒、無害、不污染環(huán)境，有益人體健康的材料和產(chǎn)品。建議采塑復(fù)銅管,鋁塑管作為冷熱水管。為了便于小區(qū)居民的就近購物，解決的日常生活需要。 健康概念社區(qū) ? 建議與周邊區(qū)級體育場館、醫(yī)療中心合作，引入小區(qū)內(nèi)部親情化健康服務(wù)內(nèi)容，如：每年兩次社區(qū)居民體檢建立私人健康小檔案；專家定期醫(yī)療咨詢、講座；組織社區(qū)運動會。進入健康、活力、環(huán)保的社區(qū)。? 休閑：網(wǎng)球場、壁球室、桑拿浴場，茶藝、COFFEE SHOP、棋牌室。? 兒童：模型訓(xùn)練中心、親子圖書館、幼托。估量百分比：約占客戶總數(shù)的20%。估量百分比：約占客戶總數(shù)的40%。 估量百分比：約占客戶總數(shù)的20%。估量百分比：約占客戶總數(shù)的10%。估量百分比：約占客戶總數(shù)的10%。任何產(chǎn)品都是建立在市場的基礎(chǔ)之上，在“點”上面深入剖析的同時，環(huán)顧我們的四周：區(qū)域情況、目前市場行情、最新競爭個案動態(tài)……在“面”上如果也同樣深入則可達到“操千曲而后曉聲，觀千劍而后識器”的效果。地勢呈東南高，西北低的特點。? 歷史沿革浦東之名最早出現(xiàn)于明嘉靖《上海縣志》1292年 元代設(shè)置上?？h1725年 浦東大部分設(shè)置為南匯縣1815年 劃出浦東濱海之地，設(shè)置川沙縣1958年 上海市新設(shè)“浦東縣”包括東昌、東郊西區(qū)1990年4月 中共中央 國務(wù)院作出開發(fā)開放浦東的決定1993年1月1日 中共上海市原屬上海市黃浦區(qū)，南市區(qū)和楊浦區(qū)的浦東部分，原川沙縣全境和上?？h三林鄉(xiāng)。位居上海各區(qū)之首。%。同時流動人口在10年內(nèi)達到100萬人。內(nèi)環(huán)線與黃浦江相對稱，形成準(zhǔn)正方形區(qū)域。? 公共交通新區(qū)共有交通線路135條，其中公共交通線路93條；隧道專線8條；大橋?qū)＞€4條；區(qū)內(nèi)專線有25條；夜宵專線5條，其中包括隧宵線2條。 另外，本案客戶可以間接利用的軌道規(guī)劃：地鐵七號線（沿浦東大道——慶寧寺和萬科城市花園）；地鐵二號線（沿龍東大道——浦東國際機場、張江和虹橋機場）。南浦大橋——連接中山南路與浦東的龍陽路。人行越江隧道——連接南京東路與陸家嘴路。這里是聯(lián)系中國市場與國際市場的主要橋梁之一，市場潛力巨大，商業(yè)機會充分，人才資源豐富。浦東商業(yè)中心日趨繁榮，上海證券交易所、上海糧油交易所等交易市場在浦東運營。1) 陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)——重點發(fā)展金融和商業(yè)。其中有銀行、證券、保險等金融大廈18幢，大部分已投入使用。、地鐵二號線陸家嘴站的竣工；，無不體現(xiàn)出現(xiàn)代化的國際大都會的現(xiàn)代化的交通。2) 花木行政文化區(qū)——隨著上海最大的世紀公園的落成、地鐵二號線的正常運行、世紀大道的通車、浦東新區(qū)區(qū)政府大樓的竣工，顯露出此區(qū)域已經(jīng)成為浦東新區(qū)的行政文化中心，地位的提升使更多的目光集中于此，發(fā)展的速度將是其它地區(qū)所無法匹敵的。目前已有近400家國外企業(yè)投資。體現(xiàn)出高產(chǎn)出、無污染特點。商住樓、標(biāo)準(zhǔn)廠房、展示廳等建筑陸續(xù)投入使用。商圈處于小陸家嘴甲級辦公區(qū)與陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)之間，主要滿足兩大區(qū)域白領(lǐng)階層購物、娛樂、休閑之方便。2）東方路商業(yè)街——該商圈以東方路為中心，北至東方路，南抵峨山路向東西向擴展。? 浦東新區(qū)已建十大重點工程1） 南浦大橋 ，91年底通車。2） 楊浦大橋 ，93年10月通車，溝通浦西東北部（楊浦）與浦東的聯(lián)系。建立浦東浦西快速交通系統(tǒng)。5） 外高橋港區(qū) ，93年底完成。8） 浦東供水工程 ，94年底建成投產(chǎn)。10）河流污水工程 ，93年完成。已于2000年開工，計劃2002年竣工通車。已于2000年開工，計劃2002年竣工通車。設(shè)計車速80公里/小時。2000年啟動，2002年底竣工。2000年已啟動。1999年正式啟動，2001年底完成。全長30公里。7）軌道交通明珠二期浦東段明珠線浦東段全長6公里，共設(shè)5座車站。2000年啟動，2003年完成。此外，中段已啟動（三八河—馬家浜）9）外高橋港區(qū)三期、四期。工程總投資15億（前期動拆遷3億）。11）復(fù)興路越江工程浦西隧址位于復(fù)興東路輪渡碼頭處，浦東隧址位于楊家渡碼頭處。計劃2001年開工，2003年竣工通車?？偼顿Y約120億元，2002年啟動。路線有兩個方案：一是楊高路延伸，二是羅山路延伸。14）滬蘆高速公路北起外環(huán)線環(huán)東二大道立交，向南至南國公路浦東段。? 區(qū)域發(fā)展19世紀，浦東地區(qū)基本上仍維持農(nóng)業(yè)生產(chǎn)，發(fā)展十分緩慢。1910年開設(shè)了長途輪渡線，1930年沿浦東東岸建設(shè)浦東大道，同時也建造了上南，上川鐵路。到1945年，浦東一側(cè)已有50余家工廠，人口不斷增長。 90年代是浦東飛速發(fā)展的十年。經(jīng)濟的發(fā)展必然伴隨市政的發(fā)展，陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)180余幢樓宇已基本竣工使用。為了加快浦東新區(qū)的開發(fā)進程，政府于2000年5月1日零時起，取消了黃浦江大橋、隧道設(shè)卡收費。據(jù)統(tǒng)計，僅延安東路隧道一條線，在宣布免收過江費后，車流量同比增加了30%。今日浦東已發(fā)揮著上海經(jīng)濟新增長極的功能、服務(wù)全國的產(chǎn)業(yè)功能和國際化新城區(qū)的基礎(chǔ)功能之責(zé)任。附圖表：圖表一、浦東居民年收入于儲蓄水平比照柱型圖:圖表二、歷年來遷入浦東人口分析圖：浦東新區(qū)在新經(jīng)濟時期，通過建設(shè)與發(fā)展，已經(jīng)開始步入建設(shè)收獲期，人口導(dǎo)入?yún)^(qū)的形象已經(jīng)形成。該辦法分總則、銷售條件、廣告與合同、銷售代理、交付、法律責(zé)任、附則等7個章節(jié)，計48條款。因為廣告和宣傳資料如未作為合同條款或附件，購房者就不能以此作為退房或要求房產(chǎn)商承擔(dān)違約責(zé)任的依據(jù)。對此，過去的法規(guī)僅規(guī)定共用部位是共有產(chǎn)權(quán)，而對公共配套設(shè)施，則無明確規(guī)定。 　購房者在訂立合同前，有權(quán)要求房產(chǎn)商明示《商品房銷售管理辦法》、《城市商品房預(yù)售管理辦法》及《商品房買賣合同示范文本》。否則，房產(chǎn)商實際交付的房屋就應(yīng)與樣板房完全一致。以免發(fā)生爭議時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)中介機構(gòu)相互推諉。同期統(tǒng)一了地價體系，取消原有的內(nèi)、外銷商品住房項目土地使用權(quán)出讓金價格的差別。? 內(nèi)外銷商品房統(tǒng)一并軌后的交易手續(xù)費新標(biāo)準(zhǔn)為：個人購買商品住房每次交易過戶時，其交易價格在30萬元以上的，由交易雙方按每套（幢）各支付250元；交易價格在30萬元（含30萬元）以下的，由交易雙方按每套（幢）各支付125元。 公有住房出售的市場價、獨用成套鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)公寓住房及獨用成套