【正文】 棟22層56,162國際商會中心中心區(qū)南區(qū)1棟55層98,445大中華國際交易廣場中心區(qū)南區(qū)——100,000九州創(chuàng)展大廈中心區(qū)南區(qū)1棟26層58,118安聯(lián)大廈 中心區(qū)北區(qū)1棟35層93,696中 心 西 區(qū)財富廣場車公廟路段深南大道旁1棟28層64,417英龍展業(yè)中心深南大道車公廟1棟26層38,152銀座國際深南大道車公廟1棟28層26,999本元大廈車公廟路段深南大道旁1棟27層32,400其它區(qū)域城市大廈深南路田面村1棟26層35,500會展時代中心濱河大道交益田路1棟43層42,166總 計————765,993 深圳產業(yè)結構發(fā)展方針中制定了三大支柱產業(yè)，分別為：高新技術、現(xiàn)代物流、現(xiàn)代金融，同時南山區(qū)的定位為深圳的高新技術產業(yè)、高等教育、旅游基地和西部物流中心，可見南山區(qū)的產業(yè)基礎較為強大，屬于近兩年發(fā)展較快的區(qū)域之一。高新技術科技園仍然為南山區(qū)辦公樓物業(yè)的熱點區(qū)域，憑借政府支持、良好配套、優(yōu)良的環(huán)境吸引了眾多高新企業(yè)的目光，如2003年新增供應8萬多平方米只租不售的辦公樓項目——TCL大廈在未正式入伙之前，可供出租面積已基本租罄，出租勢頭迅猛。另外，南山商業(yè)文化中心區(qū)由于地處西部信道的必經之處以及具備良好的配套吸引了相當一部分物流企業(yè)進駐該區(qū)域現(xiàn)有的辦公樓。（2）客戶群體結構熱點分析深圳在確立了以“高新技術業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)”為三大支柱產業(yè)以來，經過大力推動，三大產業(yè)得到迅速發(fā)展。其中物流業(yè)、高新技術企業(yè)表現(xiàn)最為搶眼，金融業(yè)企業(yè)、采購業(yè)次之。由于物流行業(yè)類企業(yè)在辦公樓需求上注重周邊區(qū)域同行集聚，因而租賃和購買仍然主要集中在羅湖區(qū)。高科技行業(yè)的需求表現(xiàn)喜人，該行業(yè)辦公樓需求仍然主要集中在南山區(qū)科技園附近，使得南山高新區(qū)的辦公樓入住率大多達到90%以上。這類企業(yè)一般需求面積較大，而且資金充裕。如果能將這一部分租客轉化為買家，將是一大豐富的、尚未被市場開發(fā)的客戶資源。O）物流租賃羅湖約4000地中海航運（MSC）物流購買羅湖約3800裕駿達（Unitex）物流租賃羅湖約1400塔吉特（Target）采購租賃羅湖約7000唯冠科技科技租賃羅湖約3500東亞科技科技租賃羅湖約3000東芝科技租賃羅湖約1500IBM科技租賃南山約3300西門子科技租賃南山約1800香港東亞銀行金融購買福田約4000鑒于近年深圳辦公樓物業(yè)數(shù)量的激增以及物業(yè)質素的不斷提高，戴德梁行房地產顧問（深圳）有限公司更詳細地界定了深圳甲級辦公樓的標準，以及重新確定深圳目前滿足標準的甲級辦公樓及分布狀況。按照以上標準，目前深圳共有10幢甲級辦公樓，其分布狀況如下：表4 深圳甲級辦公樓情況區(qū) 域甲級辦公樓名稱具 體 位 置概 況面積(平方米)羅湖區(qū)信興廣場地王商業(yè)中心深南東路1棟69層138,075嘉里中心人民南路1棟32層78,800發(fā)展銀行大廈深南東路1棟33層76,668世界金融中心深南東路1棟54層約70,000福田區(qū)中信大廈深南東路1棟23層35,000招銀大廈車公廟1棟53層119,563江蘇大廈深圳中心區(qū)北區(qū)1棟48層88,294時代金融大廈深圳中心區(qū)南區(qū)1棟28層75,430南山區(qū)新時代廣場蛇口工業(yè)區(qū)太子路1棟38層87,000漢唐大廈華僑城沃爾瑪附近1棟26層37,000總 計——————805,830圖12 2003年深圳甲級辦公樓供應面積分區(qū)比例回顧2003年深圳新落成的辦公樓物業(yè)，整體素質較高，其中滿足本報告以上所定義的甲級標準的辦公樓分別是位于羅湖區(qū)的世界金融中心以及位于福田區(qū)的時代金融中心，其中世界金融中心為只租不售項目。由于時代金融中心提供了約7萬平方米供應，福田區(qū)的甲級辦公樓供應占到了全市的36%，上升6個百分點。圖13 2003年深圳市分區(qū)甲級辦公樓凈吸納量情況從市場對甲級辦公樓的凈吸納量來看，不考慮入伙不到半年的世界金融中心和時代金融中心，反映出市場上對甲級辦公樓的需求總體趨旺，但同時市場上素質較高、租金價格水平較低的辦公樓物業(yè)的大幅增加，也對甲級辦公樓物業(yè)產生一定程度的競爭壓力。 圖14 2003年各季度分區(qū)甲級辦公樓空置率情況 與凈吸納量為正相應的是市場平均空置率的下降，%，全年全市四個季度的空置率水平較為平穩(wěn)，表明市場總體波動不大。尤其在第二季度，由于華為集團從漢唐大廈遷出，%。羅湖區(qū)的平均空置率為8%，較上年略有下降。，比上年降低12%。分區(qū)來看，%；，%；，%。羅湖和福田的平均租金仍然相當，并且與南山區(qū)差距較大，表明甲級辦公樓市場以該兩個區(qū)域為主。根據(jù)戴德梁行的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，2003年深圳辦公樓市場的售價是平穩(wěn)上升的，%。圖17 2003年第四季度深圳市甲級辦公樓租戶情況統(tǒng)計2003年，深圳甲級辦公樓的租賃需求主要來自金融保險業(yè)、實業(yè)、電子科技通訊業(yè)、交通運輸倉儲業(yè)以及顧問咨詢服務業(yè)。與2002年同期相比，各行業(yè)所占比例變化不大。按各行業(yè)占有甲級辦公樓面積的排名來看，金融保險業(yè)、電子科技通訊業(yè)、實業(yè)居前三位，%。與上年同期相比，各個行業(yè)所占比例基本保持穩(wěn)定。從上表可以看出，金融保險業(yè)仍是各行業(yè)中辦公成本承受能力最強的行業(yè)，其單位企業(yè)對辦公面積的需求量最大；電子科技通訊業(yè)、投資業(yè)、顧問咨詢服務業(yè)基本上處于適度水平；而貿易類以及其它未界定類企業(yè)的甲級辦公樓辦公承受能力最低，需求狀態(tài)不是很穩(wěn)定?？梢?，盡管甲級辦公樓的售價水平和租金水平都略有下調，但受益于整體空置率的下降，甲級辦公樓的投資回報率仍然保持穩(wěn)定。（三）2003年深、京、滬、穗四城市甲級辦公樓市場對比分析2003年，%，在較為動蕩不穩(wěn)的世界經濟中表現(xiàn)出穩(wěn)步上漲的趨勢。在此背景下，四大主要城市的甲級辦公樓需求繼續(xù)保持強勢。從表6可以看出，在甲級辦公樓的供應總量上，上海仍然位居第一；北京供應總量略小于上海。新增供應主要集中在朝陽CBD區(qū)、西城金融街，以及中關村地區(qū)。大量的供應一方面源自當?shù)仉娦藕虸T業(yè)的快速發(fā)展；另一方面由于北京市為保證奧運會的正常進行，2006年底以后可能對地面施工加以限制，致使開發(fā)商將項目提前。廣州的供應量一方面來自于新建成的財富大廈，另一方面也來自于部分酒店用途物業(yè)向辦公用途的轉變。從凈吸納量的定義可以看出，其數(shù)值為正說明當期市場消化力較強，空置面積有所減少。其中上海延續(xù)了2002年甲級辦公樓強勁需求的態(tài)勢，以19萬平方米位居第一，較之上年的31萬平方米減少了12萬平方米。北京的凈吸納主要出現(xiàn)在朝陽區(qū)和中關村區(qū)域，租戶主要為本地的大型電信及IT企業(yè)。上海是2003年度唯一一個辦公樓平均租金略有上漲的城市。廣州、深圳的月平均租金分別為87元/ 平方米和96元/ 平方米，穩(wěn)定中略有下調。北京的平均空置率較上年略有下降，%高居四城市之首，由于預期2004年將新增大量供給，預計該數(shù)字還會有所上漲。圖19 亞太各主要城市甲級辦公樓總租賃成本比 從亞太各主要城市甲級辦公樓租賃總成本可以看出，四大城市中北京的甲級辦公樓總租賃成本最高，上海緊隨其后。相比之下，與深圳相鄰的香港成本較為高昂。（四）2003年深圳辦公樓市場熱點區(qū)域對比分析從前文的表1和表2中可以看出，位于羅湖的深南東路沿線和位于福田的中心區(qū)（CBD區(qū)）是2003年深圳辦公樓市場的兩大熱點區(qū)域，在這兩個區(qū)域均有大量辦公樓項目推出，并且租賃和銷售表現(xiàn)都不俗。表7 2003年深圳辦公樓熱點區(qū)域物業(yè)特點對比羅湖區(qū)深南東路沿線新增辦公樓特點租售特點大部分以租賃為主體量特點容積率較高，多為30層以上，平均體量達10萬平方米物業(yè)素質總體素質較高，部分為早期規(guī)劃設計，近期重新包裝的高檔辦公樓物業(yè)類別物業(yè)類別豐富，除辦公樓物業(yè)，基本上都具有酒店式商務公寓、商場等配套設施，個別含酒店配套，充分滿足外資及港資企業(yè)的需要租金水平除甲級檔次的辦公樓租金水平達100元/ 平方米月之間。物業(yè)素質總體素質較高，基本上為新規(guī)劃建設的物業(yè)物業(yè)類別 商業(yè)配套較少，基本上為純辦公樓售價水平10000 ～16000元/ 平方米深南東路沿線被稱為深圳的“華爾街”，已經成為代表羅湖區(qū)金融商業(yè)中心龍頭地位的典型區(qū)域。新推出的項目中世界金融中心定位為甲級辦公樓；羅湖商務中心雖未被列入甲級，樓宇質素仍然較高，且價格相對較低，獲得市場的熱烈反響；2004年將入伙的華潤大廈位于蔡屋圍，相信將被加入甲級之列。總的來看，深南東路沿線辦公樓項目質素相當高，成交方式以租賃為主，提供的出租面積較大，成為眾多外資企業(yè)（尤其是港資企業(yè)）、金融商業(yè)巨頭的辦公場所首選地。深圳中心區(qū)作為政府規(guī)劃中的CBD區(qū)，2003～2004年約有7個新辦公樓進入市場?，F(xiàn)在中心區(qū)的辦公樓項目工程正緊鑼密鼓地進行著，13棟姊妹辦公樓陸續(xù)推出，預示著未來的市場熱點仍然繼續(xù)在中心區(qū)呈現(xiàn)。會展主題是這一區(qū)域的又一特征，例如新增的國際商會中心，靠近中心區(qū)的會展時代中心。（五）2003年深圳辦公樓市場發(fā)展的影響因素分析總的來看，由于深圳對非典疫情的控制得當，2003年第一季度爆發(fā)的非典對當年深圳辦公樓市場產生的影響較小，屬短期性的，并且主要影響局限于外資企業(yè)。下半年非典過后，外資企業(yè)率先反映，在辦公樓租務市場上有大量釋放。非典對辦公樓市場的又一影響是推動了綠色生態(tài)概念辦公樓的推出。無獨有偶，另一新推辦公樓城市大廈也提出辦公樓開發(fā)應重視戶型、環(huán)境、節(jié)能、人性化服務的概念。CEPA即《內地與香港更緊密經貿關系安排》的簽署和2004年的正式實施對深圳辦公樓市場無疑是一大利好因素。深圳毗鄰香港的地域優(yōu)勢，必將使之從CEPA中獲益良多。從行業(yè)來看，服務業(yè)進入深圳是CEPA實施的“重頭戲”。在零售業(yè)方面，CEPA的影響主要在于港資高檔店可能進入深圳開設專賣店、連鎖店等。此外，內地向香港開放會展業(yè)，為香港會展類企業(yè)進軍深圳掃清了政策障礙。需求和供給的結合不僅能夠促進深圳會展業(yè)的繁榮，亦能連帶廣告、餐飲、交通、旅游等方面收入增長。香港永隆銀行、大新銀行及香港商業(yè)銀行迅速提出了在