【正文】 區(qū)域；南山區(qū)的售價、租金指數(shù)最低；福田區(qū)則位于羅湖、南山的中間位置，并和全市平均水平不相上下。從歷史趨勢上看，2002年以來全市及各區(qū)的售價、租金保持平穩(wěn)，無太大起伏變化。 圖28 近年商業(yè)用房分區(qū)售價指數(shù)圖29 近年商業(yè)用房租金分區(qū)指數(shù)（二）2003年商業(yè)用房集中區(qū)域分析（1）人民南——國貿(mào)商圈曾經(jīng)是老商業(yè)街的人民南商業(yè)片區(qū)環(huán)境改造工程于2003年10月份動工，。改造以人民南路為主軸，北起深南東路，南至羅湖口岸。改造內(nèi)容包括人民南路、嘉賓路、友誼路以及沿線微循環(huán)道路改造；海燕、國貿(mào)、南國三大商業(yè)廣場改造；從深圳火車站—香格里拉—佳寧娜廣場—東門商業(yè)街，將通過地下、地面兩層改造建立完整的人行交通系統(tǒng)等。人民南－國貿(mào)商圈歷來是深圳高檔百貨和知名品牌的聚集地，政府對這一區(qū)域的改造主要是為抓住整合羅湖區(qū)商業(yè)資源的時機，為該區(qū)域高檔商業(yè)的發(fā)展提供良好的配套環(huán)境。眾商家紛紛響應：人民南標志性項目金光華廣場可望2004年年底開業(yè)；新銀座等新建商業(yè)項目速度再次加快；天安、友誼城、鉆石百貨等商家紛紛著手調(diào)整營運策略；國貿(mào)大力改造購物環(huán)境，并更名為國貿(mào)時代廣場，重新采用統(tǒng)一經(jīng)營的方式，主營服飾和黃金飾品。另外值得一提的是，地鐵的興建和開通將對解決該商圈的交通瓶頸問題起重要作用，進而大大提升該區(qū)域的商業(yè)價值。（2）東門商圈東門商業(yè)區(qū)經(jīng)過1997年至1999年的大規(guī)模改造以后，道路規(guī)劃和商業(yè)布局有了長足發(fā)展，現(xiàn)已成為大型的商業(yè)中心，日均人流量居全市之冠。其商業(yè)網(wǎng)點的密集程度在華南地區(qū)絕無僅有，僅次于上海的南京路步行街，商業(yè)布局目前基本上已進入飽和狀態(tài)。整體上看，該區(qū)仍屬平民消費的大市場，客戶來源主要是學生，農(nóng)民工以及部分外來游客及港人。由于東門商圈以步行街為主，道路擁擠，停車困難，人流較為混雜，因而在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模和形象上難以提升。廉價、時尚的服裝等小商品零售、批發(fā)是這一帶的商業(yè)特色。由于該區(qū)域歷來商鋪租金居高不下，隨著近年來與其它區(qū)域競爭的加劇，一些傳統(tǒng)旺街也出現(xiàn)鋪位空置情況，反映由不少商家對東門持有不太積極的態(tài)度，預計該區(qū)域的租金與售價受到的壓力將會在未來持續(xù)一段時間。長遠來看，該區(qū)域應立足自身的傳統(tǒng)優(yōu)勢，充分挖掘目標客戶的潛在消費能力，實現(xiàn)東門商圈與其它商圈如人民南－國貿(mào)、華強北等的差異化經(jīng)營。此外，東門商圈近期也出現(xiàn)了一些已有商鋪推出CEPA概念吸引消費者的情況，另有一些產(chǎn)權式商鋪進入市場。（3）華強北商圈2003年華強北的商業(yè)面積進一步擴大。萬商、銅鑼灣、曼哈、女人世界等競相擴容升級；太平洋安防通訊市場、崇德電器、女人香國際城、都會電子城、茂業(yè)百貨、新亞洲電子商城等也漸次進駐華強北；男人世界、宏大電子市場則調(diào)整轉(zhuǎn)型為富民服裝城、賽博宏大數(shù)碼廣場，并在調(diào)整中擴張升級；NICO女人世界和CEPA港澳購物城加緊建設步伐。商家齊力對陣華強北的現(xiàn)象表明，盡管華強北商圈商業(yè)競爭越來越激烈，但發(fā)展前景仍被看好。然而，從經(jīng)營范圍來看，該區(qū)域目前的銷售額大部分由電子、玩具、鐘表配件批發(fā)業(yè)構成，占大量營業(yè)面積的服裝百貨類商品單位面積贏利狀況由于激烈的競爭不容樂觀，并且商業(yè)配套不夠完善，缺乏娛樂、休閑、文化設施。根據(jù)福田區(qū)政府委托北京工商大學商業(yè)經(jīng)濟研究所制定的《華強北商業(yè)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃報告》，未來華強北周邊的商業(yè)區(qū)將被整合為8個專題的消費區(qū)，除現(xiàn)有以華強北路為中軸的“百貨零售區(qū)”外，還包括“美食區(qū)”、“年輕人娛樂區(qū)”、“名牌精品區(qū)”、“商務區(qū)”、“電子產(chǎn)品區(qū)”、“旅游服務區(qū)”，以及以藥物銷售及保健服務為主題的“保健區(qū)”等。同時，結合專題消費區(qū)的規(guī)劃，將設置9條不同特色的商業(yè)街。這一規(guī)劃預計將在2005年以前逐步開展和落實。屆時，華強北商圈將實現(xiàn)一次質(zhì)的飛躍，在市場定位、業(yè)態(tài)、功能、形象方面均有大的突破。（4）福田中心區(qū)商圈根據(jù)《深圳城市總體規(guī)劃（1996～2010）》，中心區(qū)北區(qū)定位為行政、文化中心；南區(qū)定位為中央商務區(qū)（CBD）。其中南區(qū)將由會展中心、甲級辦公樓、五星級酒店、高尚住宅區(qū)及購物中心、購物公園、地下商業(yè)街組成。大量高檔辦公樓的建成以及會展中心的定位意味著大量的商務客流，已有的四五家五星級酒店正是看準了這一商機。毗鄰蓮花山，以及文化中心的定位，音樂廳、少年宮等文化設施的聚集，必然為中心區(qū)帶來旺盛的文化旅游人氣。加上中心區(qū)周邊已建成十多個中高檔商住樓盤，這一區(qū)域商務、旅游、市民休閑的氣氛正在逐漸成熟。政府對中心區(qū)的發(fā)展寄予厚望，商業(yè)方面政府將中心區(qū)定位為深圳新的高檔商圈，目標消費群是包括商務人員、游客和高消費市民在內(nèi)的高收入群體。目前，中心區(qū)內(nèi)已有購物公園和世紀家居廣場，位于中心南區(qū)中軸線、建筑面積高達300,000平方米的深圳中心區(qū)購物中心正在籌建。2004年即將進駐星河國際的大型綜合性百貨商場天虹購物廣場將定位于高檔百貨，期望引入知名國際、國內(nèi)品牌，打響中心區(qū)高檔商業(yè)的第一炮。先入者的形象和定位會影響和制約后來者，如果天虹廣場獲得成功，必將增強開發(fā)商的信心，進而加快CBD區(qū)高檔商業(yè)發(fā)展的步伐。（1）南油——南新商圈南油－南新商圈由兩個核心軸組成，在該區(qū)域東面以南油大道為核心軸，西面則以南新路為核心軸。伴隨著這一區(qū)域中高檔住宅的大量開發(fā)以及入住居民素質(zhì)的提升，南油－南新商圈逐步成為我市重要的次級區(qū)域性商業(yè)區(qū)，前景相當看好。之前已經(jīng)擁有海雅百貨、友誼城百貨、歲寶百貨、順電、沃爾瑪、家樂福、曼哈等知名商家，2003年更有進一步發(fā)展：銘可達將第二旗艦店設在南油；天虹商場南山旗艦店進駐常興時代商城；TIME現(xiàn)代城集住宅、酒店、商業(yè)于一體；創(chuàng)業(yè)路將于2004年啟動南山最大的商業(yè)項目南山購物公園，商業(yè)面積達20多萬平方米。需要注意的是，目前這一區(qū)域的商業(yè)設施仍然主要服務于周邊住宅小區(qū)，離成為市級商業(yè)中心還有相當距離。地鐵2號線的貫通或許能夠成為這一區(qū)域商業(yè)輻射范圍大幅升級的契機。隨著西部信道的正式動工興建，投資者對南山區(qū)的地產(chǎn)業(yè)更加關注?？梢灶A見，得益于政府的大力支持，西部信道的開通將為港人進入深圳開辟又一便捷之門，勢必吸引大量港人前來置業(yè)和購物。南油－南新商圈作為南山區(qū)重要的商業(yè)板塊以及西部信道的必經(jīng)之路，商業(yè)潛力巨大。2003年許多知名百貨的進駐以及街鋪的銷售佳績即證明投資者基本上看好西部信道所帶來的商業(yè)效應。然而，伴隨這一區(qū)域商業(yè)物業(yè)逐漸成為人們的投資熱點之一，市場售價偏高、租金偏低的問題亦日益顯現(xiàn)。表明售價有一定的下行空間，而租金則可能逐年持續(xù)上漲。（2）華僑城商業(yè)區(qū)華僑城歷來是南山區(qū)高檔物業(yè)的聚集地。深圳灣和紅樹林優(yōu)美的風景為高檔住宅物業(yè)提供得天獨厚的自然環(huán)境；世界之窗等著名的人造旅游景點則為該區(qū)域帶來大量的外地游客?；诖?，該區(qū)域的商業(yè)設施定位為休閑旅游購物，目標客戶群定位在片區(qū)居民和外來游客，區(qū)域特征明顯，定位明確。值得一提的是，由于華僑城開發(fā)的特殊性，片區(qū)商業(yè)配套的主導權基本上由發(fā)展商控制。從目前來看，主要由華僑城銅鑼灣商場、沃爾瑪、順電等組成。從長期趨勢來看，商業(yè)開發(fā)量不大，且由于其定位的特殊性，對整個市場的影響力不大。（3）寶安、龍崗商業(yè)設施2003年10月，市政府作出加快寶安、龍崗兩區(qū)城市化進程的決定。2003年度龍崗、寶安兩區(qū)商用物業(yè)占全市銷售總量的將近一半，且近三年銷售量都顯著增長，表明隨著兩區(qū)城市化進程的加快，關外商用物業(yè)被人們所看好，發(fā)展空間巨大。2003年度取得預售許可證的項目主要集中在龍崗區(qū)，包括新龍崗商業(yè)中心、五洲風情MALL、龍盈泰商業(yè)中心、萬鑫柏龍商業(yè)廣場，另有繽紛世界美妝城、龍興家居廣場正在銷售，說明區(qū)域的商業(yè)環(huán)境和居家氛圍日漸成熟，消費力的提高刺激了商業(yè)項目投資開發(fā)的力度，吸引了眾多的開發(fā)商和投資商的關注。然而，由于樓盤的大量開發(fā)，純商業(yè)項目開發(fā)比重偏大，現(xiàn)有的在售項目已經(jīng)表現(xiàn)出滯銷的特點。從經(jīng)營品種來看，主要以超市、家居建材為主，表現(xiàn)出適應新住宅區(qū)域開發(fā)和消費的特點。寶安區(qū)近年來土地交易活躍，據(jù)初步統(tǒng)計，到2005年，僅寶安中心區(qū)將有不下13個住宅項目建成入市，不考慮分期建設因素，總建筑面積將超過200萬平方米。這些住宅項目的推出，一方面增強了商業(yè)市場的需求潛力，另一方面其裙樓亦增加了商業(yè)用房的供應。從業(yè)態(tài)來看，寶安區(qū)的商業(yè)正處于零散商鋪向大型超市百貨轉(zhuǎn)變的融合階段。從2000年開始，萬佳百貨、泗海百貨、天虹、順電、海雅、大富豪、人人樂、沃爾瑪?shù)戎碳壹娂娺M駐即可佐證。（三）2004年深圳商業(yè)用房的發(fā)展前景預測，南山、龍崗是主要供給區(qū)域，增幅達51%，增幅35%。，可以預見，2003年新開工的項目及2002年開工未落成的項目將陸續(xù)在2004年及以后投放市場，造成短期內(nèi)市場整體商業(yè)用房供給量維持在較高水平。此外，盡管從目前來看，龍崗、寶安占商業(yè)用房竣工面積的大宗，但由于南山區(qū)新開工面積較大，加上西部信道的建設完工、投資者信心等利好消息，未來南山區(qū)將和龍崗一起成為商業(yè)用房供給主要區(qū)域。，龍崗區(qū)出現(xiàn)大面積空置，同比增長37%。，同比減少15%。由此可以看出銷售市場的供需缺口顯著，市場消化壓力增大。龍崗區(qū)近年來一直是投資者關注的焦點，商業(yè)用房供給和銷售均占據(jù)全市重要位置。根據(jù)國土局的資料，龍崗區(qū)已經(jīng)連續(xù)兩年商業(yè)用房新開工面積超過30萬平方米，而該區(qū)目前租賃面積總共僅為276萬平方米，銷售面積14萬平方米，預示著該區(qū)最近一段時間商業(yè)用房市場不容樂觀，尤其對大體量的純商業(yè)建筑而言。事實上，從2003年下半年開始商用物業(yè)租售行情一路看跌，眾開發(fā)商和投資者已經(jīng)感到了供需矛盾造成了巨大的市場壓力，并積極尋求調(diào)整策略。%的下降幅度，%?？梢钥闯鐾顿Y者逐漸由產(chǎn)權購買轉(zhuǎn)向更加青睞于租賃或長期租賃進行投資。這一方面歸因于銀行對商鋪投資推行謹慎保守的政策，另一方面則是因為目前商業(yè)物業(yè)市場上部分地區(qū)存在的售價過高與租金不匹配的現(xiàn)象。以南山區(qū)為例，該區(qū)經(jīng)濟的迅速發(fā)展以及西部信道等城市規(guī)劃的預期效應促使商鋪物業(yè)售價上漲迅速，而真正體現(xiàn)商鋪價值的租金卻上升緩慢。導致部分商鋪投資者的熱情受到影響，由購買預期轉(zhuǎn)為租賃。地鐵物業(yè)近期成為投資者、開發(fā)商、公眾熱烈討論的話題。隨著1號線正式貫通，地鐵物業(yè)的價值逐漸從市場預熱階段的炒作轉(zhuǎn)而成為現(xiàn)實，一些持幣觀望的準買家逐漸由冷靜觀望到開始慎重入市。預計到2005年5條軌道線建成時止，地鐵物業(yè)仍將是地產(chǎn)業(yè)的一大亮點。地鐵一方面增加了遠離市區(qū)一端住宅的需求，另一方面增加了市中心區(qū)商業(yè)、辦公樓及公共需求。因而對于商鋪而言，受益最大的是關內(nèi)地鐵沿線物業(yè)。地鐵的貫通將帶來巨大的人流量，商業(yè)機會無限。事實上，規(guī)劃中地鐵沿線的開發(fā)商、投資者、商家很早就已經(jīng)意識到地鐵帶來的商機，紛紛出招迎接這一機遇。例如，羅湖區(qū)政府就提出并實施借助地鐵開通的商機，改造升級人民南－國貿(mào)商圈的規(guī)劃?？梢灶A見，地鐵的開通將推動深圳商業(yè)地產(chǎn)大整合，屆時深圳的商業(yè)板塊可能會重新進行劃分和組合。34 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