【正文】 區(qū)域；南山區(qū)的售價(jià)、租金指數(shù)最低；福田區(qū)則位于羅湖、南山的中間位置，并和全市平均水平不相上下。從歷史趨勢(shì)上看，2002年以來(lái)全市及各區(qū)的售價(jià)、租金保持平穩(wěn)，無(wú)太大起伏變化。 圖28 近年商業(yè)用房分區(qū)售價(jià)指數(shù)圖29 近年商業(yè)用房租金分區(qū)指數(shù)（二）2003年商業(yè)用房集中區(qū)域分析（1）人民南——國(guó)貿(mào)商圈曾經(jīng)是老商業(yè)街的人民南商業(yè)片區(qū)環(huán)境改造工程于2003年10月份動(dòng)工，。改造以人民南路為主軸，北起深南東路，南至羅湖口岸。改造內(nèi)容包括人民南路、嘉賓路、友誼路以及沿線微循環(huán)道路改造；海燕、國(guó)貿(mào)、南國(guó)三大商業(yè)廣場(chǎng)改造；從深圳火車站—香格里拉—佳寧娜廣場(chǎng)—東門商業(yè)街，將通過(guò)地下、地面兩層改造建立完整的人行交通系統(tǒng)等。人民南－國(guó)貿(mào)商圈歷來(lái)是深圳高檔百貨和知名品牌的聚集地，政府對(duì)這一區(qū)域的改造主要是為抓住整合羅湖區(qū)商業(yè)資源的時(shí)機(jī)，為該區(qū)域高檔商業(yè)的發(fā)展提供良好的配套環(huán)境。眾商家紛紛響應(yīng)：人民南標(biāo)志性項(xiàng)目金光華廣場(chǎng)可望2004年年底開業(yè)；新銀座等新建商業(yè)項(xiàng)目速度再次加快；天安、友誼城、鉆石百貨等商家紛紛著手調(diào)整營(yíng)運(yùn)策略；國(guó)貿(mào)大力改造購(gòu)物環(huán)境，并更名為國(guó)貿(mào)時(shí)代廣場(chǎng)，重新采用統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)的方式，主營(yíng)服飾和黃金飾品。另外值得一提的是，地鐵的興建和開通將對(duì)解決該商圈的交通瓶頸問(wèn)題起重要作用，進(jìn)而大大提升該區(qū)域的商業(yè)價(jià)值。（2）東門商圈東門商業(yè)區(qū)經(jīng)過(guò)1997年至1999年的大規(guī)模改造以后，道路規(guī)劃和商業(yè)布局有了長(zhǎng)足發(fā)展，現(xiàn)已成為大型的商業(yè)中心，日均人流量居全市之冠。其商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的密集程度在華南地區(qū)絕無(wú)僅有，僅次于上海的南京路步行街，商業(yè)布局目前基本上已進(jìn)入飽和狀態(tài)。整體上看，該區(qū)仍屬平民消費(fèi)的大市場(chǎng)，客戶來(lái)源主要是學(xué)生，農(nóng)民工以及部分外來(lái)游客及港人。由于東門商圈以步行街為主，道路擁擠，停車?yán)щy，人流較為混雜，因而在商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)模和形象上難以提升。廉價(jià)、時(shí)尚的服裝等小商品零售、批發(fā)是這一帶的商業(yè)特色。由于該區(qū)域歷來(lái)商鋪?zhàn)饨鹁痈卟幌拢S著近年來(lái)與其它區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)的加劇，一些傳統(tǒng)旺街也出現(xiàn)鋪位空置情況，反映由不少商家對(duì)東門持有不太積極的態(tài)度，預(yù)計(jì)該區(qū)域的租金與售價(jià)受到的壓力將會(huì)在未來(lái)持續(xù)一段時(shí)間。長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，該區(qū)域應(yīng)立足自身的傳統(tǒng)優(yōu)勢(shì)，充分挖掘目標(biāo)客戶的潛在消費(fèi)能力，實(shí)現(xiàn)東門商圈與其它商圈如人民南－國(guó)貿(mào)、華強(qiáng)北等的差異化經(jīng)營(yíng)。此外，東門商圈近期也出現(xiàn)了一些已有商鋪推出CEPA概念吸引消費(fèi)者的情況，另有一些產(chǎn)權(quán)式商鋪進(jìn)入市場(chǎng)。（3）華強(qiáng)北商圈2003年華強(qiáng)北的商業(yè)面積進(jìn)一步擴(kuò)大。萬(wàn)商、銅鑼灣、曼哈、女人世界等競(jìng)相擴(kuò)容升級(jí)；太平洋安防通訊市場(chǎng)、崇德電器、女人香國(guó)際城、都會(huì)電子城、茂業(yè)百貨、新亞洲電子商城等也漸次進(jìn)駐華強(qiáng)北；男人世界、宏大電子市場(chǎng)則調(diào)整轉(zhuǎn)型為富民服裝城、賽博宏大數(shù)碼廣場(chǎng)，并在調(diào)整中擴(kuò)張升級(jí)；NICO女人世界和CEPA港澳購(gòu)物城加緊建設(shè)步伐。商家齊力對(duì)陣華強(qiáng)北的現(xiàn)象表明，盡管華強(qiáng)北商圈商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)越來(lái)越激烈，但發(fā)展前景仍被看好。然而，從經(jīng)營(yíng)范圍來(lái)看，該區(qū)域目前的銷售額大部分由電子、玩具、鐘表配件批發(fā)業(yè)構(gòu)成，占大量營(yíng)業(yè)面積的服裝百貨類商品單位面積贏利狀況由于激烈的競(jìng)爭(zhēng)不容樂(lè)觀，并且商業(yè)配套不夠完善，缺乏娛樂(lè)、休閑、文化設(shè)施。根據(jù)福田區(qū)政府委托北京工商大學(xué)商業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所制定的《華強(qiáng)北商業(yè)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃報(bào)告》，未來(lái)華強(qiáng)北周邊的商業(yè)區(qū)將被整合為8個(gè)專題的消費(fèi)區(qū)，除現(xiàn)有以華強(qiáng)北路為中軸的“百貨零售區(qū)”外，還包括“美食區(qū)”、“年輕人娛樂(lè)區(qū)”、“名牌精品區(qū)”、“商務(wù)區(qū)”、“電子產(chǎn)品區(qū)”、“旅游服務(wù)區(qū)”，以及以藥物銷售及保健服務(wù)為主題的“保健區(qū)”等。同時(shí)，結(jié)合專題消費(fèi)區(qū)的規(guī)劃，將設(shè)置9條不同特色的商業(yè)街。這一規(guī)劃預(yù)計(jì)將在2005年以前逐步開展和落實(shí)。屆時(shí)，華強(qiáng)北商圈將實(shí)現(xiàn)一次質(zhì)的飛躍，在市場(chǎng)定位、業(yè)態(tài)、功能、形象方面均有大的突破。（4）福田中心區(qū)商圈根據(jù)《深圳城市總體規(guī)劃（1996～2010）》，中心區(qū)北區(qū)定位為行政、文化中心；南區(qū)定位為中央商務(wù)區(qū)（CBD）。其中南區(qū)將由會(huì)展中心、甲級(jí)辦公樓、五星級(jí)酒店、高尚住宅區(qū)及購(gòu)物中心、購(gòu)物公園、地下商業(yè)街組成。大量高檔辦公樓的建成以及會(huì)展中心的定位意味著大量的商務(wù)客流，已有的四五家五星級(jí)酒店正是看準(zhǔn)了這一商機(jī)。毗鄰蓮花山，以及文化中心的定位，音樂(lè)廳、少年宮等文化設(shè)施的聚集，必然為中心區(qū)帶來(lái)旺盛的文化旅游人氣。加上中心區(qū)周邊已建成十多個(gè)中高檔商住樓盤，這一區(qū)域商務(wù)、旅游、市民休閑的氣氛正在逐漸成熟。政府對(duì)中心區(qū)的發(fā)展寄予厚望，商業(yè)方面政府將中心區(qū)定位為深圳新的高檔商圈，目標(biāo)消費(fèi)群是包括商務(wù)人員、游客和高消費(fèi)市民在內(nèi)的高收入群體。目前，中心區(qū)內(nèi)已有購(gòu)物公園和世紀(jì)家居廣場(chǎng)，位于中心南區(qū)中軸線、建筑面積高達(dá)300,000平方米的深圳中心區(qū)購(gòu)物中心正在籌建。2004年即將進(jìn)駐星河國(guó)際的大型綜合性百貨商場(chǎng)天虹購(gòu)物廣場(chǎng)將定位于高檔百貨，期望引入知名國(guó)際、國(guó)內(nèi)品牌，打響中心區(qū)高檔商業(yè)的第一炮。先入者的形象和定位會(huì)影響和制約后來(lái)者，如果天虹廣場(chǎng)獲得成功，必將增強(qiáng)開發(fā)商的信心，進(jìn)而加快CBD區(qū)高檔商業(yè)發(fā)展的步伐。（1）南油——南新商圈南油－南新商圈由兩個(gè)核心軸組成，在該區(qū)域東面以南油大道為核心軸，西面則以南新路為核心軸。伴隨著這一區(qū)域中高檔住宅的大量開發(fā)以及入住居民素質(zhì)的提升，南油－南新商圈逐步成為我市重要的次級(jí)區(qū)域性商業(yè)區(qū)，前景相當(dāng)看好。之前已經(jīng)擁有海雅百貨、友誼城百貨、歲寶百貨、順電、沃爾瑪、家樂(lè)福、曼哈等知名商家，2003年更有進(jìn)一步發(fā)展：銘可達(dá)將第二旗艦店設(shè)在南油；天虹商場(chǎng)南山旗艦店進(jìn)駐常興時(shí)代商城；TIME現(xiàn)代城集住宅、酒店、商業(yè)于一體；創(chuàng)業(yè)路將于2004年啟動(dòng)南山最大的商業(yè)項(xiàng)目南山購(gòu)物公園，商業(yè)面積達(dá)20多萬(wàn)平方米。需要注意的是，目前這一區(qū)域的商業(yè)設(shè)施仍然主要服務(wù)于周邊住宅小區(qū)，離成為市級(jí)商業(yè)中心還有相當(dāng)距離。地鐵2號(hào)線的貫通或許能夠成為這一區(qū)域商業(yè)輻射范圍大幅升級(jí)的契機(jī)。隨著西部信道的正式動(dòng)工興建，投資者對(duì)南山區(qū)的地產(chǎn)業(yè)更加關(guān)注?？梢灶A(yù)見(jiàn)，得益于政府的大力支持，西部信道的開通將為港人進(jìn)入深圳開辟又一便捷之門，勢(shì)必吸引大量港人前來(lái)置業(yè)和購(gòu)物。南油－南新商圈作為南山區(qū)重要的商業(yè)板塊以及西部信道的必經(jīng)之路，商業(yè)潛力巨大。2003年許多知名百貨的進(jìn)駐以及街鋪的銷售佳績(jī)即證明投資者基本上看好西部信道所帶來(lái)的商業(yè)效應(yīng)。然而，伴隨這一區(qū)域商業(yè)物業(yè)逐漸成為人們的投資熱點(diǎn)之一，市場(chǎng)售價(jià)偏高、租金偏低的問(wèn)題亦日益顯現(xiàn)。表明售價(jià)有一定的下行空間，而租金則可能逐年持續(xù)上漲。（2）華僑城商業(yè)區(qū)華僑城歷來(lái)是南山區(qū)高檔物業(yè)的聚集地。深圳灣和紅樹林優(yōu)美的風(fēng)景為高檔住宅物業(yè)提供得天獨(dú)厚的自然環(huán)境；世界之窗等著名的人造旅游景點(diǎn)則為該區(qū)域帶來(lái)大量的外地游客?；诖?，該區(qū)域的商業(yè)設(shè)施定位為休閑旅游購(gòu)物，目標(biāo)客戶群定位在片區(qū)居民和外來(lái)游客，區(qū)域特征明顯，定位明確。值得一提的是，由于華僑城開發(fā)的特殊性，片區(qū)商業(yè)配套的主導(dǎo)權(quán)基本上由發(fā)展商控制。從目前來(lái)看，主要由華僑城銅鑼灣商場(chǎng)、沃爾瑪、順電等組成。從長(zhǎng)期趨勢(shì)來(lái)看，商業(yè)開發(fā)量不大，且由于其定位的特殊性，對(duì)整個(gè)市場(chǎng)的影響力不大。（3）寶安、龍崗商業(yè)設(shè)施2003年10月，市政府作出加快寶安、龍崗兩區(qū)城市化進(jìn)程的決定。2003年度龍崗、寶安兩區(qū)商用物業(yè)占全市銷售總量的將近一半，且近三年銷售量都顯著增長(zhǎng)，表明隨著兩區(qū)城市化進(jìn)程的加快，關(guān)外商用物業(yè)被人們所看好，發(fā)展空間巨大。2003年度取得預(yù)售許可證的項(xiàng)目主要集中在龍崗區(qū)，包括新龍崗商業(yè)中心、五洲風(fēng)情MALL、龍盈泰商業(yè)中心、萬(wàn)鑫柏龍商業(yè)廣場(chǎng)，另有繽紛世界美妝城、龍興家居廣場(chǎng)正在銷售，說(shuō)明區(qū)域的商業(yè)環(huán)境和居家氛圍日漸成熟，消費(fèi)力的提高刺激了商業(yè)項(xiàng)目投資開發(fā)的力度，吸引了眾多的開發(fā)商和投資商的關(guān)注。然而，由于樓盤的大量開發(fā)，純商業(yè)項(xiàng)目開發(fā)比重偏大，現(xiàn)有的在售項(xiàng)目已經(jīng)表現(xiàn)出滯銷的特點(diǎn)。從經(jīng)營(yíng)品種來(lái)看，主要以超市、家居建材為主，表現(xiàn)出適應(yīng)新住宅區(qū)域開發(fā)和消費(fèi)的特點(diǎn)。寶安區(qū)近年來(lái)土地交易活躍，據(jù)初步統(tǒng)計(jì)，到2005年，僅寶安中心區(qū)將有不下13個(gè)住宅項(xiàng)目建成入市，不考慮分期建設(shè)因素，總建筑面積將超過(guò)200萬(wàn)平方米。這些住宅項(xiàng)目的推出，一方面增強(qiáng)了商業(yè)市場(chǎng)的需求潛力，另一方面其裙樓亦增加了商業(yè)用房的供應(yīng)。從業(yè)態(tài)來(lái)看，寶安區(qū)的商業(yè)正處于零散商鋪向大型超市百貨轉(zhuǎn)變的融合階段。從2000年開始，萬(wàn)佳百貨、泗海百貨、天虹、順電、海雅、大富豪、人人樂(lè)、沃爾瑪?shù)戎碳壹娂娺M(jìn)駐即可佐證。（三）2004年深圳商業(yè)用房的發(fā)展前景預(yù)測(cè)，南山、龍崗是主要供給區(qū)域，增幅達(dá)51%，增幅35%。，可以預(yù)見(jiàn)，2003年新開工的項(xiàng)目及2002年開工未落成的項(xiàng)目將陸續(xù)在2004年及以后投放市場(chǎng)，造成短期內(nèi)市場(chǎng)整體商業(yè)用房供給量維持在較高水平。此外，盡管從目前來(lái)看，龍崗、寶安占商業(yè)用房竣工面積的大宗，但由于南山區(qū)新開工面積較大，加上西部信道的建設(shè)完工、投資者信心等利好消息，未來(lái)南山區(qū)將和龍崗一起成為商業(yè)用房供給主要區(qū)域。，龍崗區(qū)出現(xiàn)大面積空置，同比增長(zhǎng)37%。，同比減少15%。由此可以看出銷售市場(chǎng)的供需缺口顯著，市場(chǎng)消化壓力增大。龍崗區(qū)近年來(lái)一直是投資者關(guān)注的焦點(diǎn)，商業(yè)用房供給和銷售均占據(jù)全市重要位置。根據(jù)國(guó)土局的資料，龍崗區(qū)已經(jīng)連續(xù)兩年商業(yè)用房新開工面積超過(guò)30萬(wàn)平方米，而該區(qū)目前租賃面積總共僅為276萬(wàn)平方米，銷售面積14萬(wàn)平方米，預(yù)示著該區(qū)最近一段時(shí)間商業(yè)用房市場(chǎng)不容樂(lè)觀，尤其對(duì)大體量的純商業(yè)建筑而言。事實(shí)上，從2003年下半年開始商用物業(yè)租售行情一路看跌，眾開發(fā)商和投資者已經(jīng)感到了供需矛盾造成了巨大的市場(chǎng)壓力，并積極尋求調(diào)整策略。%的下降幅度，%。可以看出投資者逐漸由產(chǎn)權(quán)購(gòu)買轉(zhuǎn)向更加青睞于租賃或長(zhǎng)期租賃進(jìn)行投資。這一方面歸因于銀行對(duì)商鋪投資推行謹(jǐn)慎保守的政策，另一方面則是因?yàn)槟壳吧虡I(yè)物業(yè)市場(chǎng)上部分地區(qū)存在的售價(jià)過(guò)高與租金不匹配的現(xiàn)象。以南山區(qū)為例，該區(qū)經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展以及西部信道等城市規(guī)劃的預(yù)期效應(yīng)促使商鋪物業(yè)售價(jià)上漲迅速，而真正體現(xiàn)商鋪價(jià)值的租金卻上升緩慢。導(dǎo)致部分商鋪投資者的熱情受到影響，由購(gòu)買預(yù)期轉(zhuǎn)為租賃。地鐵物業(yè)近期成為投資者、開發(fā)商、公眾熱烈討論的話題。隨著1號(hào)線正式貫通，地鐵物業(yè)的價(jià)值逐漸從市場(chǎng)預(yù)熱階段的炒作轉(zhuǎn)而成為現(xiàn)實(shí)，一些持幣觀望的準(zhǔn)買家逐漸由冷靜觀望到開始慎重入市。預(yù)計(jì)到2005年5條軌道線建成時(shí)止，地鐵物業(yè)仍將是地產(chǎn)業(yè)的一大亮點(diǎn)。地鐵一方面增加了遠(yuǎn)離市區(qū)一端住宅的需求，另一方面增加了市中心區(qū)商業(yè)、辦公樓及公共需求。因而對(duì)于商鋪而言，受益最大的是關(guān)內(nèi)地鐵沿線物業(yè)。地鐵的貫通將帶來(lái)巨大的人流量，商業(yè)機(jī)會(huì)無(wú)限。事實(shí)上，規(guī)劃中地鐵沿線的開發(fā)商、投資者、商家很早就已經(jīng)意識(shí)到地鐵帶來(lái)的商機(jī)，紛紛出招迎接這一機(jī)遇。例如，羅湖區(qū)政府就提出并實(shí)施借助地鐵開通的商機(jī)，改造升級(jí)人民南－國(guó)貿(mào)商圈的規(guī)劃?？梢灶A(yù)見(jiàn)，地鐵的開通將推動(dòng)深圳商業(yè)地產(chǎn)大整合，屆時(shí)深圳的商業(yè)板塊可能會(huì)重新進(jìn)行劃分和組合。34 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