【正文】 34 / 34。例如，羅湖區(qū)政府就提出并實施借助地鐵開通的商機，改造升級人民南－國貿(mào)商圈的規(guī)劃。地鐵的貫通將帶來巨大的人流量，商業(yè)機會無限。地鐵一方面增加了遠離市區(qū)一端住宅的需求，另一方面增加了市中心區(qū)商業(yè)、辦公樓及公共需求。隨著1號線正式貫通，地鐵物業(yè)的價值逐漸從市場預熱階段的炒作轉(zhuǎn)而成為現(xiàn)實，一些持幣觀望的準買家逐漸由冷靜觀望到開始慎重入市。導致部分商鋪投資者的熱情受到影響，由購買預期轉(zhuǎn)為租賃。這一方面歸因于銀行對商鋪投資推行謹慎保守的政策，另一方面則是因為目前商業(yè)物業(yè)市場上部分地區(qū)存在的售價過高與租金不匹配的現(xiàn)象。%的下降幅度，%。根據(jù)國土局的資料，龍崗區(qū)已經(jīng)連續(xù)兩年商業(yè)用房新開工面積超過30萬平方米，而該區(qū)目前租賃面積總共僅為276萬平方米，銷售面積14萬平方米，預示著該區(qū)最近一段時間商業(yè)用房市場不容樂觀，尤其對大體量的純商業(yè)建筑而言。由此可以看出銷售市場的供需缺口顯著，市場消化壓力增大。，龍崗區(qū)出現(xiàn)大面積空置，同比增長37%?？梢灶A見，2003年新開工的項目及2002年開工未落成的項目將陸續(xù)在2004年及以后投放市場，造成短期內(nèi)市場整體商業(yè)用房供給量維持在較高水平。從2000年開始，萬佳百貨、泗海百貨、天虹、順電、海雅、大富豪、人人樂、沃爾瑪?shù)戎碳壹娂娺M駐即可佐證。這些住宅項目的推出，一方面增強了商業(yè)市場的需求潛力，另一方面其裙樓亦增加了商業(yè)用房的供應。從經(jīng)營品種來看，主要以超市、家居建材為主，表現(xiàn)出適應新住宅區(qū)域開發(fā)和消費的特點。2003年度取得預售許可證的項目主要集中在龍崗區(qū)，包括新龍崗商業(yè)中心、五洲風情MALL、龍盈泰商業(yè)中心、萬鑫柏龍商業(yè)廣場，另有繽紛世界美妝城、龍興家居廣場正在銷售，說明區(qū)域的商業(yè)環(huán)境和居家氛圍日漸成熟，消費力的提高刺激了商業(yè)項目投資開發(fā)的力度，吸引了眾多的開發(fā)商和投資商的關注。（3）寶安、龍崗商業(yè)設施2003年10月，市政府作出加快寶安、龍崗兩區(qū)城市化進程的決定。從目前來看，主要由華僑城銅鑼灣商場、沃爾瑪、順電等組成。基于此，該區(qū)域的商業(yè)設施定位為休閑旅游購物，目標客戶群定位在片區(qū)居民和外來游客，區(qū)域特征明顯，定位明確。（2）華僑城商業(yè)區(qū)華僑城歷來是南山區(qū)高檔物業(yè)的聚集地。然而，伴隨這一區(qū)域商業(yè)物業(yè)逐漸成為人們的投資熱點之一，市場售價偏高、租金偏低的問題亦日益顯現(xiàn)。南油－南新商圈作為南山區(qū)重要的商業(yè)板塊以及西部信道的必經(jīng)之路，商業(yè)潛力巨大。隨著西部信道的正式動工興建，投資者對南山區(qū)的地產(chǎn)業(yè)更加關注。需要注意的是，目前這一區(qū)域的商業(yè)設施仍然主要服務于周邊住宅小區(qū)，離成為市級商業(yè)中心還有相當距離。伴隨著這一區(qū)域中高檔住宅的大量開發(fā)以及入住居民素質(zhì)的提升，南油－南新商圈逐步成為我市重要的次級區(qū)域性商業(yè)區(qū)，前景相當看好。先入者的形象和定位會影響和制約后來者，如果天虹廣場獲得成功，必將增強開發(fā)商的信心，進而加快CBD區(qū)高檔商業(yè)發(fā)展的步伐。目前，中心區(qū)內(nèi)已有購物公園和世紀家居廣場，位于中心南區(qū)中軸線、建筑面積高達300,000平方米的深圳中心區(qū)購物中心正在籌建。加上中心區(qū)周邊已建成十多個中高檔商住樓盤，這一區(qū)域商務、旅游、市民休閑的氣氛正在逐漸成熟。大量高檔辦公樓的建成以及會展中心的定位意味著大量的商務客流，已有的四五家五星級酒店正是看準了這一商機。（4）福田中心區(qū)商圈根據(jù)《深圳城市總體規(guī)劃（1996～2010）》，中心區(qū)北區(qū)定位為行政、文化中心；南區(qū)定位為中央商務區(qū)（CBD）。這一規(guī)劃預計將在2005年以前逐步開展和落實。根據(jù)福田區(qū)政府委托北京工商大學商業(yè)經(jīng)濟研究所制定的《華強北商業(yè)區(qū)商業(yè)發(fā)展規(guī)劃報告》，未來華強北周邊的商業(yè)區(qū)將被整合為8個專題的消費區(qū)，除現(xiàn)有以華強北路為中軸的“百貨零售區(qū)”外，還包括“美食區(qū)”、“年輕人娛樂區(qū)”、“名牌精品區(qū)”、“商務區(qū)”、“電子產(chǎn)品區(qū)”、“旅游服務區(qū)”，以及以藥物銷售及保健服務為主題的“保健區(qū)”等。商家齊力對陣華強北的現(xiàn)象表明，盡管華強北商圈商業(yè)競爭越來越激烈，但發(fā)展前景仍被看好。（3）華強北商圈2003年華強北的商業(yè)面積進一步擴大。長遠來看，該區(qū)域應立足自身的傳統(tǒng)優(yōu)勢，充分挖掘目標客戶的潛在消費能力，實現(xiàn)東門商圈與其它商圈如人民南－國貿(mào)、華強北等的差異化經(jīng)營。廉價、時尚的服裝等小商品零售、批發(fā)是這一帶的商業(yè)特色。整體上看，該區(qū)仍屬平民消費的大市場，客戶來源主要是學生，農(nóng)民工以及部分外來游客及港人。（2）東門商圈東門商業(yè)區(qū)經(jīng)過1997年至1999年的大規(guī)模改造以后，道路規(guī)劃和商業(yè)布局有了長足發(fā)展，現(xiàn)已成為大型的商業(yè)中心，日均人流量居全市之冠。眾商家紛紛響應：人民南標志性項目金光華廣場可望2004年年底開業(yè)；新銀座等新建商業(yè)項目速度再次加快；天安、友誼城、鉆石百貨等商家紛紛著手調(diào)整營運策略；國貿(mào)大力改造購物環(huán)境，并更名為國貿(mào)時代廣場，重新采用統(tǒng)一經(jīng)營的方式，主營服飾和黃金飾品。改造內(nèi)容包括人民南路、嘉賓路、友誼路以及沿線微循環(huán)道路改造；海燕、國貿(mào)、南國三大商業(yè)廣場改造；從深圳火車站—香格里拉—佳寧娜廣場—東門商業(yè)街，將通過地下、地面兩層改造建立完整的人行交通系統(tǒng)等。 圖28 近年商業(yè)用房分區(qū)售價指數(shù)圖29 近年商業(yè)用房租金分區(qū)指數(shù)（二）2003年商業(yè)用房集中區(qū)域分析（1）人民南——國貿(mào)商圈曾經(jīng)是老商業(yè)街的人民南商業(yè)片區(qū)環(huán)境改造工程于2003年10月份動工。從中可以看出，羅湖區(qū)仍然是商用物業(yè)最具價值的區(qū)域；南山區(qū)的售價、租金指數(shù)最低；福田區(qū)則位于羅湖、南山的中間位置，并和全市平均水平不相上下。與上年相比，%；%；福田、鹽田、寶安、%、233%、%%?？罩寐?當年空置面積/當年銷售面積)自1999年以來呈連續(xù)下降的趨勢，同比略有上升，表明空置率已基本進入穩(wěn)定的范圍。另外，以長期租賃代替產(chǎn)權購買，一方面可以分散、降低投資者風險；另一方面，一次性投入資金小而回報大，因此逐漸受到投資者青睞。對比銷售市場的負增長，租賃市場顯得更加活躍。由于特區(qū)外商業(yè)用房所占比例增加，從而拉低了全市商鋪平均交易價格水平，全市商鋪均價為11368元/平方米。上半年，特區(qū)外商鋪需求旺盛，%，%的同比增長速度。南山、鹽田均有上升，且南山達到歷年最高值。寶安區(qū)銷售面積下降最多。從區(qū)域來看，銷售、租賃最活躍的仍然是龍崗地區(qū)。與預售面積的趨勢相反，銷售面積自1999年以來首次出現(xiàn)負增長，%。（2）需求狀況圖25 深圳市歷年商業(yè)用房批準預售面積及銷售面積從上圖可以看出，深圳商業(yè)用房批準預售面積一直呈較快的增長趨勢，%，為歷年最高值。占21%。五洲風情MALL。圖23 2003年商業(yè)用房銷售面積區(qū)域分布圖24 2003年商業(yè)用房租賃面積區(qū)域分布在竣工面積的區(qū)域分布上，寶安、。盡管新開工面積略有下降，但總量仍然較大。二、商業(yè)用房市場（一）2003年深圳商業(yè)用房的總體狀況分析單位：萬平方米（1）供應狀況圖20 深圳市歷年商業(yè)用房新開工及竣工情況 圖21 2003年商業(yè)用房新開工面積圖22 2003年商業(yè)用房竣工面積從歷年商業(yè)用房新開工的走勢可以看出，2002～2003年兩年內(nèi)新開工量都保持高企。從CBD項目發(fā)展過程看，其物業(yè)規(guī)格由最初的一般辦公樓建設標準直至今天接近甲級辦公樓的標準，實際上是經(jīng)歷了一個物業(yè)綜合質(zhì)素和檔次的提升過程。羅湖區(qū)歷來是高質(zhì)素辦公樓聚集的區(qū)域，2003年度新入市的辦公樓延續(xù)了這一特點。預計未來表現(xiàn)活躍的主要行業(yè)企業(yè)大致歸納如下：表8 預計未來表現(xiàn)活躍的主要行業(yè)企業(yè)分類行 業(yè)行業(yè)企業(yè)分類說 明高新技術業(yè)電子信息業(yè)、生物醫(yī)藥、新材料、新能源、光機電一體化裝備電子信息業(yè)企業(yè)需求依然強勁，而生物醫(yī)藥、新材料、新能源、光電一體化裝備等新興產(chǎn)業(yè)極有可能在政策的支持下獲得快速發(fā)展的機會物流業(yè)跨國物流公司深圳相對完善的物流基礎設施和平臺，不僅使國際物流巨頭們降低運營成本成為可能，而且還能充分利用通達國內(nèi)外的物流網(wǎng)絡金融業(yè)保險公司W(wǎng)TO限制的逐步放寬，保險業(yè)蓬勃發(fā)展港資銀行及其它外資銀行CEPA的實施，降低了港資銀行獲得人民幣經(jīng)營權的門檻；外資銀行在深業(yè)績態(tài)勢良好，對市場信心逐步上升專業(yè)服務業(yè)會計、律師、信息咨詢金融業(yè)的發(fā)展將帶動專業(yè)服務業(yè)的發(fā)展。根據(jù)市委、市政府確定的“以高新技術產(chǎn)業(yè)、現(xiàn)代物流業(yè)、現(xiàn)代金融業(yè)為支柱，以先進工業(yè)為基礎”的產(chǎn)業(yè)發(fā)展方針，深圳將三大支柱產(chǎn)業(yè)在空間上進行合理組織和引導，形成高新技術產(chǎn)業(yè)帶、現(xiàn)代物流產(chǎn)業(yè)帶、金融貿(mào)易軸“兩帶一軸”為基本骨架的產(chǎn)業(yè)布局，促進產(chǎn)業(yè)的協(xié)調(diào)發(fā)展和全面升級。而且，部分項目搶占了開發(fā)先機并獲利豐厚，因而許多早期取得土地開發(fā)權但未開工建設的發(fā)展商紛紛投入到辦公樓的建設上。%。從2003年公布的土地供應計劃及產(chǎn)業(yè)導向中所透出的信息可以預見，在未來幾年，市場上辦公樓項目的開發(fā)將大大放緩。同時，深圳發(fā)展計劃局2003年6月發(fā)布的《深圳產(chǎn)業(yè)導向目錄（2003～2004年）》中，新建高檔辦公樓被列入限制發(fā)展類。（七）深圳辦公樓市場2004年前景分析及預測，長期將大大放緩政府從2002年開始已著手控制土地的供應計劃。目前，在辦公樓市場集中入市的壓力下，深圳辦公樓開發(fā)商在樓盤的差異化定位、差異化營銷上做足功夫，直接促使深圳辦公樓市場出現(xiàn)越來越多的主題辦公樓，如國際商會中心、位于軟件園的京廣中心等。辦公樓區(qū)域功能分工的產(chǎn)生主要是由于企業(yè)在選擇辦公樓時注重行業(yè)氛圍。政治、文化、商業(yè)中心的區(qū)域定位，使金融保險、顧問咨詢、文化傳媒、投資貿(mào)易等客戶特征明顯。以喜年中心、財富廣場為代表的中心西區(qū)或者說車公廟片區(qū)主要集中了從事國內(nèi)、國際貿(mào)易物流等行業(yè)的公司。隨著深圳中心“西移”，城市區(qū)域功能的分工進一步明確，以國貿(mào)大廈、地王大廈為代表的羅湖辦公樓片區(qū)仍將以深圳的商業(yè)、金融、物流中心繼續(xù)吸引國際客戶進駐。從新供應看，2003年度羅湖區(qū)全新推出的京廣中心、世界金融中心以及2002年底新推樓盤羅湖商務中心，于2003年的租賃表現(xiàn)相當不俗。其中五個是CBD物業(yè)，三個是車公廟物業(yè)，一個是華強北物業(yè)，一個是竹子林物業(yè)。%的增長率，增長速度大幅減少54個百分點，證明辦公樓物業(yè)購買需求的增長速度有所放緩。這在一定程度上表明了目前市場需求的旺盛。只租不售的項目羅湖商務中心推出市場后租金一路上揚。，但增長速度放緩從占用率來看，甲級辦公樓如地王、中信大廈等占用率均保持在92%以上。新增面積主要集中在福田區(qū)，其中位于CBD的深圳國際商會中心、時代金融中心以及卓越大廈三個樓盤貢獻了近20萬平方米的辦公樓面積，占新增面積的近一半。%%，按數(shù)量計，有90%以上歸功于民營企業(yè)的進駐。處于創(chuàng)業(yè)期的民營企業(yè)為控制成本，則傾向于選擇價格相對較低的辦公樓。從民營企業(yè)高速發(fā)展的趨勢可以看出，它將成為